서울동부지법 2006. 4. 20. 선고 2004가합13944,2005가합12634 판결

[소유권이전등기·손해배상등] 확정[각공2006.6.10.(34),1219] 【판시사항】［1］ 공유자 전원이 공유물에 대한 각자의 지분을 형식상 하나의 매매계약에 의하여 동일한 매수인에게 매도한 경우의 법률관계 및 위 매매계약이 실질상으로도 하나의 매매계약이라고 할 경우, 매도인 중 공유자 1인이 자신의 지분에 관한 매매계약 부분을 해제할 수 있는지 여부(소극) ［2］ 공유물인 부동산 전체에 관하여 공유자 전원과 매매계약을 체결한 매수인이 공유자 중 1인으로부터 부동산 전체를 인도받은 경우, 다른 공유자가 매수인에 대하여 소유권에 기한 물권적 청구권 또는 손해배상청구권 내지 부당이득반환청구권을 행사할 수 없다고 한 사례 【판결요지】［1］ 하나의 부동산을 수인이 공유하는 경우 각 공유자는 각 그 소유의 지분을 자유로이 처분할 수 있으므로, 공유자 전원이 공유물에 대한 각 그 소유지분 전부를 형식상 하나의 매매계약에 의하여 동일한 매수인에게 매도하는 경우라도 당사자들의 의사표시에 의하여 각 지분에 관한 소유권이전의무, 대금지급의무를 불가분으로 하는 특별한 사정이 없는 한 실질상 각 공유지분별로 별개의 매매계약이 성립되었다고 할 것이고, 일부 공유자가 매수인의 매매대금지급의무 불이행을 원인으로 한 그 공유지분에 대한 매매계약을 해제하는 것은 가능하다고 할 것이나, 당사자들의 의사표시에 의하여 각 지분에 관한 소유권이전의무, 대금지급의무를 불가분으로 하는 실질상으로도 하나의 매매계약이라고 보일 경우에는 매도인 중 공유자 1인이 그의 지분비율에 상응하는 매매대금 중 일부를 매수인으로부터 지급받지 못하였다 할지라도 이를 이유로 자신의 지분에 관한 매매계약 부분만을 해제할 수는 없다. ［2］ 공유물인 부동산 전체에 관하여 공유자 전원과 매매계약을 체결한 매수인이 공유자 중 1인으로부터 부동산 전체를 인도받은 경우, 다른 공유자가 매수인에 대하여 소유권에 기한 물권적 청구권 또는 손해배상청구권 내지 부당이득반환청구권을 행사할 수 없다고 한 사례. 【참조조문】［1］ 민법 제263조, 제547조 제1항 / ［2］ 민법 제213조, 제263조, 제265조, 제568조, 제741조, 제750조 【참조판례】［1］ 대법원 1995. 3. 28. 선고 94다59745 판결(공1995상, 1748) 【전 문】【원고(반소피고)】 원고 주식회사 (소송대리인 변호사 박영배외 1인) 【피고(반소원고)】 피고 (소송대리인 법무법인 세양 담당변호사 박병휴외 2인) 【변론종결】 2006. 3. 30. 【주 문】 1. 피고(반소원고)는 원고(반소피고)로부터 금 145,000,000원을 지급받음과 동시에 원고(반소피고)에게 별지 목록 기재 부동산 중 2분의 1 지분에 관하여 2004. 10. 18. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라. 2. 원고(반소피고)의 나머지 본소 청구 및 피고(반소원고)의 반소 청구를 각 기각한다. 3. 소송비용은 본소와 반소를 합하여 5분의 1은 원고(반소피고)가, 5분의 4는 피고(반소원고)가 각 부담한다. 【청구취지】 1. 본 소 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)는 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)에게 별지 목록 기재 부동산 중 2분의 1 지분에 관하여 2004. 10. 18. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라. 2. 반 소 원고는 피고에게, 별지 목록 기재 부동산을 인도하고, 금 15,000,000원 및 이에 대하여 2004. 11. 10.부터 이 사건 반소장 부본 송달일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하고, 2004. 11. 10.부터 별지 목록 기재 부동산의 인도 완료일까지 월 금 899,880원의 비율에 의한 금원을 지급하라. 【이 유】 1. 기초 사실 다음 사실들은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1호증, 제3 내지 7호증, 을 제11호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 갑 제8호증, 을 제9호증(각 가지번호 포함)의 각 일부 기재, 증인 소외 1, 증인 소외 2의 각 일부 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면 이를 인정할 수 있다. 가. 원고는 원사의 제조 및 수출업체로서 공장을 이전하여 운영할 목적으로 2004. 10. 18. 피고 및 소외 3으로부터 별지 목록 기재 공장용지 및 건물(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 매매대금 290,000,000원에 매수하였다(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다). 나. 원고는 계약일인 2004. 10. 18. 피고 및 소외 3에게 계약금 29,000,000원을 지급하였고(피고와 소외 3 사이에서 위 계약금은 우선 소외 3에게 귀속되는 것으로 하였다.), 잔대금 지급일인 2004. 11. 10. 잔금 261,000,000원을 준비하여 지급 장소인 고양동 새마을금고에 나갔으나 소외 3만 나와 있어 그 중 116,000,000원을 소외 3에게 지급한 후 나머지 잔금 145,000,000원을 가지고 피고를 찾아갔으나, 피고가 그 수령을 거절하였다. 다. 원고는 2004. 11. 15. 대전지방법원 보령등기소 접수 제28129호로 이 사건 부동산 중 소외 3의 2분의 1 지분에 관하여 소유권이전등기를 경료받았고, 2005. 1.경 소외 3으로부터 이 사건 부동산을 인도받아 그때부터 원사 공장을 운영하면서 이 사건 부동산을 점유·사용하고 있다. 2. 본소 청구에 관한 판단 가. 청구원인에 관하여 위 인정 사실에 의하면, 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 이 사건 부동산 중 2분의 1 지분에 관하여 2004. 10. 18. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다. 나. 피고의 항변에 관하여 (1) 피고는, 이 사건 매매계약을 체결할 때 피고가 들인 경락대금과 위 매매대금의 차액 상당의 손해를 보전하기 위하여, 소외 3이 피고의 아버지인 소외 2로부터 명의신탁받은 전북 (상세 주소 생략) 외 13필지 및 위 지상 건물 중 소외 3의 지분에 관하여 소외 2에게 소유권이전등기절차를 이행하고, 원고가 이에 적극 협조하여 성사시키기로 약정하였고, 이를 이 사건 매매계약의 조건으로 삼았는데, 소외 3이나 원고가 위 약정을 이행하지 않았으므로, 이 사건 매매계약은 무효이거나 무효가 되었다고 항변한다. 살피건대, 원고와 피고 사이에 위와 같은 내용의 약정을 하였다는 사실에 부합하는 듯한 을 제12호증의 기재 및 증인 소외 2의 증언은 믿기 어렵고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, 피고의 위 항변은 이유 없다. (2) 다음으로 피고는, 원고가 소외 3에게만 계약금을 포함하여 그의 지분 비율에 상응하는 매매대금을 지급하였을 뿐 피고에게는 계약금조차 지급하지 않는 등 매매대금지급의무를 이행하지 않았으므로, 이 사건 매매계약을 해제한다고 항변한다. 하나의 부동산을 수인이 공유하는 경우 각 공유자는 각 그 소유의 지분을 자유로이 처분할 수 있으므로, 공유자 전원이 공유물에 대한 각 그 소유지분 전부를 형식상 하나의 매매계약에 의하여 동일한 매수인에게 매도하는 경우라도 당사자들의 의사표시에 의하여 각 지분에 관한 소유권이전의무, 대금지급의무를 불가분으로 하는 특별한 사정이 없는 한 실질상 각 공유지분별로 별개의 매매계약이 성립되었다고 할 것이고, 일부 공유자가 매수인의 매매대금지급의무 불이행을 원인으로 한 그 공유지분에 대한 매매계약을 해제하는 것은 가능하다고 할 것이나, 당사자들의 의사표시에 의하여 각 지분에 관한 소유권이전의무, 대금지급의무를 불가분으로 하는 실질상으로도 하나의 매매계약이라고 보일 경우에는 매도인 중 공유자 1인이 그의 지분비율에 상응하는 매매대금 중 일부를 매수인으로부터 지급받지 못하였다 할지라도 이를 이유로 자신의 지분에 관한 매매계약 부분만을 해제할 수는 없다고 할 것인바( 대법원 1995. 3. 28. 선고 94다59745 판결 참조), 피고의 위 해제 항변은 비록 형식상 하나의 매매계약서가 작성되었지만 이 사건 매매계약이 실질적으로는 피고 및 소외 3의 각 공유지분에 관하여 별개로 성립된 두 개의 매매계약이라는 것을 전제로 한 것으로 보인다. 살피건대, 위 인정 사실에 의하면, 원고가 원사의 제조 및 수출업체로서 이 사건 부동산에 공장을 이전하여 운영하려고 이 사건 부동산을 매수한 것으로서 그 매수 목적상 이 사건 부동산에 대한 각 공유지분이 불가분의 관계에 있음을 전제로 이 사건 매매계약을 체결하였으며, 이 사건 매매계약은 공유자인 피고 및 소외 3과 원고와 사이에 이 사건 부동산 전체에 대하여 하나의 매매계약으로 체결된 것이고 매매대금도 매도인별로 특정되지 아니한 채 공유물 전체에 관하여 하나의 금액으로 결정되었으며, 매매대금의 지급도 매수인으로부터 각 매도인에게 개별적으로 지급한 것이 아니라 매수인인 원고가 매도인인 피고와 소외 3이 함께 있는 자리에서 계약금을 지급하고 다만 잔금의 지급에 있어 피고가 나오지 않아 우선 소외 3에게 그 지분 비율에 상응하는 금액만을 지급하였던 사정이 엿보이는바, 그렇다면 이 사건 매매계약은 당사자들의 의사표시에 의하여 각 지분에 관한 소유권이전의무, 대금지급의무를 불가분으로 하는 실질상으로도 하나의 매매계약이라고 할 것이고 따라서 매도인 중 한 사람인 피고가 그의 지분 비율에 상응하는 매매대금을 매수인인 원고로부터 지급받지 못하였다 할지라도 이를 이유로 자신의 지분에 관한 매매계약 부분만을 해제할 수는 없다고 할 것이므로(이 사건 매매계약 전체에 대한 해제의 의사표시는 매도인 전원이 하여야 할 것이다.), 피고의 위 항변은 이유 없다. 가사, 이 사건 매매계약을 피고 및 소외 3의 각 공유지분에 관하여 별개로 성립된 두 개의 매매계약으로 본다고 하더라도, 쌍무계약에 있어 계약을 해제하고자 하는 자는 먼저 자신의 채무를 이행제공하여 상대방을 이행지체에 빠지게 하고 나서야 상당한 기간의 최고를 거쳐 계약을 해제할 수 있고, 부동산 매매계약의 경우에 매도인이 매수인을 이행지체에 빠뜨리기 위하여 소유권이전등기에 필요한 서류 등을 현실적으로 제공할 필요까지는 없으나, 최소한 위 서류 등을 준비하여 두고 그 뜻을 매수인에게 통지하여 잔금지급과 아울러 이를 수령하여 갈 것을 최고할 필요는 있다 할 것인바, 피고가 이 사건 매매계약을 해제함에 있어 그 채무를 이행제공하였다는 점에 대한 아무런 주장·입증이 없고, 오히려 피고는 소유권이전등기에 필요한 서류 등을 준비한 적이 없다고 자인하고 있으니, 이 점에 있어서도 피고의 위 항변은 이유 없다. (3) 끝으로 피고는, 원고가 이 사건 부동산 중 임의로 철거한 부분을 원상복구하여 피고에게 반환하고, 이 사건 매매계약에 따른 의무를 이행하기 전에는 이 사건 부동산 중 피고의 지분에 관하여 소유권이전등기절차를 이행할 수 없다고 항변한다. 살피건대, 아래의 반소청구에 관한 판단에서 보는 바와 같이 원고는 이 사건 매매계약의 매수인으로서 이 사건 매매계약의 대상인 이 사건 부동산을 점유·사용할 권리가 있으므로, 원고가 이 사건 부동산 중 임의로 철거한 부분을 원상복구하여 피고에게 반환할 의무는 없다 할 것이다. 다만, 갑 제1호증의 기재에 의하면 이 사건 매매계약에서 잔대금은 소유권이전에 필요한 서류와 상환으로 지급하기로 약정한 사실을 인정할 수 있고, 지금까지 매매대금 290,000,000원 중 145,000,000원이 지급된 사실은 앞서 본 바와 같고 계약금 29,000,000원을 포함한 위 금액 전부가 소외 3에게 귀속된 것으로 보이므로, 원고는 미지급 잔대금 145,000,000원을 피고에게 지급할 의무가 있고, 위 잔대금지급의무와 피고의 소유권이전등기의무는 동시이행의 관계에 있다 할 것이므로, 피고의 위 항변은 위 범위 내에서 이유 있다. 다. 소결론 따라서 피고는 원고로부터 잔금 145,000,000원을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 부동산 중 2분의 1 지분에 관하여 2004. 10. 18. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다. 3. 반소 청구에 관한 판단 가. 원고와 피고의 주장 (1) 피고는, 원고가 공유자인 피고와의 협의 내지 동의 없이 2004. 11. 10.부터 공유물인 이 사건 부동산을 배타적으로 점유·사용하였을 뿐 아니라 이 사건 부동산 중 일부인 사무실, 식당, 휴게소 및 숙소를 철거하였으므로, 원고는 피고에게 이 사건 부동산을 인도하고, 철거된 건물 가액 상당의 손해 및 이 사건 부동산에 관한 임료 상당의 손해 중 피고의 2분의 1 지분에 상응하는 금원을 지급할 의무가 있다고 주장한다. (2) 이에 대하여 원고는, 이 사건 매매계약의 매수인으로서 원고에게 이 사건 매매계약의 대상인 이 사건 부동산을 점유·사용할 권리가 있으므로, 매도인인 피고는 원고에 대하여 이 사건 부동산의 인도를 청구할 수 없고, 이 사건 매매계약 후의 원고의 이 사건 부동산에 대한 점유·사용이 불법행위라고 하여 손해배상을 청구할 수도 없다고 주장한다. 나. 판 단 공유물의 지분권자라 할지라도 타 지분권자와의 협의 없이는 이를 배타적으로 독점하여 사용할 수 없고 나머지 지분권자는 공유물의 보존행위로서 그 배타적 사용의 배제를 구할 수 있다 할 것이나( 대법원 1994. 3. 22. 선고 93다9392, 9408 판결, 대법원 1996. 12. 23. 선고 95다48308 판결 등 참조), 한편 부동산의 매수인이 아직 소유권이전등기를 경료받지 아니하였다고 하더라도 매매계약의 이행으로 그 부동산을 인도받은 때에는 매매계약의 효력으로서 이를 점유·사용할 권리가 생기는 것으로 봄이 상당하므로, 매도인은 매수인에 대하여 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 없고, 매매계약 후의 매수인의 부동산에 대한 점유·사용이 불법행위 내지 법률상 원인이 없는 이득이라고 하여 손해배상청구 내지 부당이득반환청구를 할 수는 없다고 할 것이고( 대법원 1996. 6. 25. 선고 95다12682, 12699 판결, 1998. 6. 26. 선고 97다42823 판결 등 참조), 이는 공유물인 부동산 전체에 관한 매매계약 후 공유자 중 1인으로부터 부동산 전체를 인도받은 경우에도 마찬가지이다. 돌이켜 이 사건에 관하여 보건대, 등기부상 이 사건 부동산에 관하여 원고와 피고가 공유자의 관계에 있기는 하나 이는 앞서 살펴본 바와 같이 피고가 계약의 무효 내지 해제를 주장하면서 이 사건 매매계약을 이행하지 않음으로 인하여 초래된 결과에 불과하고, 실질상 원고는 이 사건 매매계약의 매수인으로서 이 사건 매매계약의 대상인 이 사건 부동산을 점유·사용할 권리가 있다 할 것이어서, 피고는 원고에 대하여 공유물의 보존행위로서 이 사건 부동산의 인도를 구할 수 없을 뿐 아니라 이 사건 매매계약 후의 원고의 이 사건 부동산에 대한 점유·사용(일부 철거 포함)이 불법행위라고 하여 손해배상청구를 할 수도 없다 할 것이므로, 피고의 이 사건 반소청구는 이유 없다 할 것이다. 4. 결 론 그렇다면 피고는 원고로부터 잔금 145,000,000원을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 부동산 중 2분의 1 지분에 관하여 2004. 10. 18. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있으므로, 원고의 본소청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 인용하고, 원고의 나머지 본소청구 및 피고의 반소청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. ［별 지］ : 부동산 목록 생략 판사 김용석(재판장) 윤주탁 남세진

[출처] 대한민국 법원 : 종합법률정보 - 2004가합13944 (1981675)

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