+ - 북마크 저장 [민사] 1심합의사건

인천지법 2004. 7. 1. 선고 2003가합10137 판결

[소유권이전등기] 항소[각공2004.9.10.(13),1237] 【판시사항】 [1] 임대주택의 임차인이 임대사업자로부터 임대주택을 매입한 그 후의 임대사업자에 대하여 구 임대주택법 제15조에 의한 우선 매수권을 행사할 수 있는지 여부(소극) [2] 구 임대주택법시행령 제9조 제3항의 규정 취지 및 임대주택을 취득한 임대사업자가 전 임대사업자와 임차인 사이에 체결된 임대차계약 이외의 계약상의 지위도 포괄적으로 승계하는지 여부(소극) 【판결요지】 [1] 구 임대주택법(2002. 2. 4. 법률 제6656호로 개정되기 전의 것) 제15조에 의하여 임차인에게 우선적으로 분양하여야 하는 임대사업자는 임대주택을 매각하고자 하는 임대사업자를 말하는 것으로서, 임대주택을 매입한 임대사업자를 포함하고 있지 아니하므로, 임차인은 임대주택을 매각하고자 하는 그 임대사업자에 대하여 자신에게 우선적으로 매각할 것을 구할 수 있을 뿐, 그 임대사업자로부터 임대주택을 매입한 그 후의 임대사업자에 대하여 이를 구할 수는 없다. [2] 구 임대주택법시행령(2002. 9. 11. 대통령령 제17737호로 개정되기 전의 것) 제9조 제3항(현행 임대주택법 제12조 제2항)의 규정은 임대주택 임차인들의 주거생활의 안정을 도모하기 위하여 임대주택을 매입한 임대사업자로 하여금 전 소유자인 임대사업자와 임차인 사이에 체결한 임대차계약에 따라 임대인으로서의 의무를 이행할 것을 강제하여, 임대주택의 임차인으로 하여금 임대사업자의 변경에 관계없이 임차인이 체결한 원 임대차계약에서의 임차인으로서의 지위를 유지할 수 있게 한다는 것이지, 임대주택을 취득한 임대사업자로 하여금 대상 부동산에 관하여 전 소유자인 임대사업자와 임차인 사이에 이루어진 매매계약과 같은 임대차계약 이외의 계약에 따른 전 임대사업자의 모든 계약상의 지위를 포괄적으로 승계하게끔 하는 것은 아니다. 【참조조문】 [1] 구 임대주택법(2002. 2. 4. 법률 제6656호로 개정되기 전의 것) 제15조/ [2] 구 임대주택법시행령(2002. 9. 11. 대통령령 제17737호로 개정되기 전의 것) 제9조 제3항,( 현행 임대주택법 제12조 제2항 참조) 【전 문】【원 고】 원고 1 외 45인 (소송대리인 법무법인 다산종합법률사무소 담당변호사 김칠준 외 1인) 【피 고】 피고 1 외 29인 (소송대리인 변호사 고정섭) 【변론종결】 2004. 6. 17. 【주 문】 1. 원고들의 피고들에 대한 주위적 청구 및 예비적 청구를 모두 기각한다. 2. 소송비용은 원고들의 부담으로 한다. 【청구취지】 1. 주위적 청구취지 별지 목록 제2항 기재 각 피고는 같은 목록 제1항 기재 각 원고에게 같은 목록 제3항 기재 각 부동산에 관하여 2001. 3. 30. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라. 2. 예비적 청구취지 가. 별지 목록 제2항 기재 각 피고는 같은 목록 제1항 기재 각 원고에게 같은 목록 제3항 기재 각 부동산에 관하여 같은 목록 제4항 기재 각 금액을 분양대금으로 정한 매수청약의 의사표시에 대하여 승낙의 의사표시를 하라. 나. 별지 목록 제2항 기재 각 피고는 같은 목록 제1항 기재 각 원고에게 같은 목록 제3항 기재 각 부동산에 관하여 이 사건 판결확정일자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라. 【이 유】 1. 기초사실 다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다. 가. 시대종합건설 주식회사(이하 '시대종건'이라 한다)는 1993.에 구 임대주택건설촉진법(1993. 12. 27. 법률 제4629호 임대주택법으로 전문 개정되기 전의 것)에 따라 주택건설사업계획승인을 받고, 국민주택기금의 지원을 받아 인천 연수구 (주소 생략) 지상에 별지 목록 제3항 기재 아파트(이하 '이 사건 아파트'라 한다)를 포함한 15층 6개동 916세대로 하는 시대아파트를 건축하였다. 나. 시대종건은 1994. 7. 12.경 입주자 모집공고를 하였고, 원고들은 이에 응하여 청약을 하여 1994. 9.경 위 시대종건과 임대차계약을 맺고, 1994. 11.경 이 사건 아파트에 입주하였거나, 그 이후에 위와 같은 임대차계약을 맺고 이 사건 아파트에 입주한 자들이다. 다. 시대종건이 1998. 초경 부도가 나자, 시대종건의 채권자들은 소외 '뉴코아채권단임대 주식회사'(이하 '소외 회사'라 한다)를 설립하였고, 소외 회사는 1998. 5.경 임대사업자로 등록한 후, 1998. 6. 24.경 시대종건으로부터 시대아파트의 소유권을 이전받아, 임대주택법 주1) 에 따라 위 아파트의 임대사업자의 지위를 승계하였다. 라. 피고들은 2001. 4.경부터 소외 회사와 이 사건 아파트에 관하여 매매계약을 체결하고, 소외 회사로부터 위 아파트의 소유권을 이전받아, 임대주택법에 따라 위 아파트의 임대사업자의 지위를 승계하였다. 2. 원고들의 주장 원고들은, 소외 회사가 이 사건 아파트의 임대의무기간이 경과한 이후인 2001. 3. 28. 임차인인 원고들에게 각 평형별 및 층별로 구체화된 분양전환가격과 분양동의서 제출기한(2001. 3. 30.)을 정하여 분양전환공고를 하였고, 원고들은 이에 응하여 위 일시까지 분양동의서를 제출하였는바, 이것에 의하여 원고들과 소외 회사 사이에 위 일시에 적법한 분양약정이 이루어졌으므로 소외 회사는 원고들에게 이 사건 아파트에 관하여 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있고, 가사 원고들과 소외 회사 사이에 적법한 분양약정이 이루어지지 않았다고 하더라도 임대주택법 제15조 주2) 에 정한 임대주택의 무주택 세대주의 우선분양전환 규정에 의하여 소외 회사에게는 원고들에게 우선분양할 의무가 있으므로 소외 회사는 원고들에게 원고들의 위 분양동의서 제출에 의한 매수청약 의사표시에 대하여 승낙의 의사표시를 할 의무가 있으며, 그 이후에 소외 회사로부터 이 사건 아파트의 소유권을 이전받음으로써 소외 회사의 임대사업자의 지위를 포괄적으로 승계한 피고들은 원고들에게, 소외 회사의 승계인으로서 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있거나, 또는 위 승낙의사표시를 하고 그에 따른 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다고 주장한다. 3. 판 단 가. 그러므로 살피건대, 구 임대주택법 제12조 주3) , 같은법시행령 주4) 제9조 제2항 제3호 주5) , 제5항 주6) 의 규정들에 비추어 보면, 임대주택의 임차인은 관련 규정에 의하여 산정된 매각가격으로 당해 임대주택을 분양받을 지위에 있을 뿐이고 실제로 임대사업자와 매매조건 등에 합의하여 개별적으로 매매계약이 체결되어야만 그 매수인의 지위에 있다고 할 것이므로, 임대주택법에 따라 임대주택을 매수한 임차인이 매도인인 임대사업자에 대하여 매매계약의 이행을 청구할 수 있는 소유권이전등기청구권은 임차인과 임대사업자 사이의 매매계약체결에 따라 발생하는 것으로서 일반적인 매매계약에 의하여 발생하는 매수인의 매도인에 대하여 가지는 소유권이전등기청구권과 달리 볼 것은 아닌바, 매수인인 임차인은 위 매매계약에 따라 발생하는 소유권이전등기청구권을 가지고 계약당사자인 그 계약 당시의 매도인인 임대사업자 또는 그 매도인의 지위를 승계한 자에 대하여서만 그 이행을 청구할 수 있다 할 것이다. 나. 또한, 구 임대주택법 제15조에 의하여 임차인에게 우선적으로 분양하여야 하는 임대사업자는 임대주택을 매각하고자 하는 임대사업자를 말하는 것으로서, 위 임대주택을 매입한 임대사업자를 포함하고 있지 아니하므로, 임차인은 임대주택을 매각하고자 하는 그 임대사업자에 대하여 자신에게 우선적으로 매각할 것을 구할 수 있을 뿐, 그 임대사업자로부터 임대주택을 매입한 그 후의 임대사업자에 대하여 이를 구할 수는 없다 할 것이다. 다. 한편, 구 임대주택법시행령 제9조 제3항 주7) (현행 임대주택법 제12조 제2항 주8) )의 규정은 임대주택 임차인들의 주거생활의 안정을 도모하기 위하여 임대주택을 매입한 임대사업자로 하여금 전 소유자인 임대사업자와 임차인 사이에 체결한 임대차계약에 따라 임대인으로서의 의무를 이행할 것을 강제하여, 임대주택의 임차인으로 하여금 임대사업자의 변경에 관계없이 임차인이 체결한 원 임대차계약에서의 임차인으로서의 지위를 유지할 수 있게 한다는 것이지, 임대주택을 취득한 임대사업자로 하여금 대상 부동산에 관하여 전 소유자인 임대사업자와 임차인 사이에 이루어진 매매계약과 같은 임대차계약 이외의 계약에 따른 전 임대사업자의 모든 계약상의 지위를 포괄적으로 승계하게끔 하는 것은 아니라고 할 것이다. 라. 이 사건으로 돌아와 살펴보면, 원고들이 주장하는 바와 같이, 원고들과 소외 회사 사이에서 적법한 분양약정이 이루어져서 그에 따라 원고들이 소외 회사에 대하여 소유권이전등기절차의 이행을 청구할 수 있는 소유권이전등기청구권을 가진다고 하더라도, 원고들은, 그들이 주장하는 소외 회사에 대한 소유권이전등기청구권을 가지고서는 앞에서 살핀 바와 같이 매매계약의 당사자인 소외 회사에 대하여서만 그 이행을 청구할 수 있을 뿐, 임대주택을 소외 회사로부터 매수하여 이 사건 아파트에 관하여 소외 회사의 임대인의 지위만을 승계하였을 뿐, 매도인의 지위를 승계하였다고 인정할 만한 증거가 없는 피고에 대하여 그 이행을 청구할 수 없다 할 것이므로 이 사건 주위적 청구는 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다. 또한, 원고들이 주장하는 바와 같이, 원고들이 이 사건 아파트를 매각하고자 하는 소외 회사에 대하여 자신들의 분양청약에 대한 승낙의 의사표시를 할 것을 청구할 수 있다고 할지라도 이를 가지고 소외 회사로부터 이 사건 아파트를 매입한 피고들에 대하여 그 이행을 청구할 수는 없다고 할 것이므로, 나머지 점에 대하여 더 나아가 살필 필요 없이 원고들의 예비적 청구는 이유 없다(원고들의 예비적 청구를, 피고들에 대하여 원고들에게 이 사건 아파트를 분양전환할 것을 청구하고 이에 대하여 소외 회사의 지위를 승계한 것이 아니라 현재의 임대인의 지위에서 승낙할 것을 구하는 취지로 선해한다고 하더라도, 임대주택법 제15조의 규정은 임대사업자가 임대의무기간 경과 후에 매각하는 경우에 무주택 세대주인 임차인에게 우선하여 분양전환하여야 한다는 것이지, 임대의무기간이 경과하였다고 하여 무주택 세대주인 임차인이 임대인에게 분양전환할 것을 요구할 수 있는 권리가 있다는 것은 아니라고 할 것이므로, 피고들이 이 사건 아파트를 매각하고자 한다고 인정할 만한 증거가 없는 이 사건에서 나머지 점에 대하여 더 나아가 살필 필요 없이 이 또한 이유 없다). 4. 결 론 따라서 원고들의 피고들에 대한 이 사건 주위적 청구 및 예비적 청구는 모두 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사 양현주(재판장) 이영광 이중민 주1) 구 임대주택법(2002. 2. 4. 법률 제6656호로 일부 개정되기 전의 것, 이하 같다) 주2) 제15조 (건설임대주택의 무주택세대주에의 우선매각) 임대사업자는 임대의무기간이 경과한 후 대통령령이 정하는 건설임대주택을 매각하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 일정기간의 무주택세대주에게 우선하여 매각하여야 한다. 주3) 제12조 (임대주택의 매각제한) 임대주택은 대통령령이 정하는 기간(이하 '임대의무기간'이라 한다)이 경과하지 아니하면 이를 매각할 수 없다. 다만, 임대사업자간의 매매 등 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다 주4) 구 임대주택법시행령 (2002. 9. 11. 대통령령 제17737호로 일부 개정되기 전의 것, 이하 같다) 주5) 제3호 : 제1항 제3호 또는 제4호에 해당하는 임대주택으로서 임대개시 후 당해 주택의 임대의무기간의 2분의 1(매입임대주택의 경우에는 임대개시 후 최초로 체결한 임대차계약기간)이 경과된 경우로서 임대사업자와 임차인(무주택자인 경우에 한한다. 이하 이 호에서 같다)이 당해 임대주택의 매매에 합의하여 건설교통부령이 정하는 바에 따라 임대사업자가 시장·군수 또는 구청장에게 신고한 후 임차인에게 매각하는 경우 주6) 제5항 : 공공건설임대주택을 제2항 제2호 또는 제3호의 규정에 의하여 매각하는 경우 그 매각가격의 산정기준은 건설교통부령으로 정한다. 주7) 제3항 : 제2항 제1호의 규정에 의하여 임대주택을 매각하는 매매계약서에는 임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 명시하여야 한다. 주8) 제2항 : 임대주택을 매각하는 매매계약서에는 임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 명시하여야 한다.

[출처] 대한민국 법원 : 종합법률정보 - 2003가합10137 (1980740)

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임대주택법시행령 제9조

임대주택법 제12조 제15조

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