대법원 1995. 12. 22. 선고 95다30062 판결

[소유권이전등기][공1996.2.15.(4),497] 【판시사항】 [1] 토지의 타주점유자가 소유자로부터 그 토지를 매수한 후 대금 중 일부만을 납부한 경우, 그 매매계약 체결 사실만으로 자주점유로 전환되는지 여부 [2] 타주점유를 상속으로 승계한 자의 점유의 성질 【판결요지】

[1] 어느 토지를 타주점유하는 자가 소유자로부터 그 토지를 매수함에 있어, 계약금을 제외한 나머지 매매대금을 4회에 걸쳐 분납하되 그 대금을 완납한 후가 아니면 소유권의 이전을 받을 수 없고, 소유권을 이전받기 전에는 매도인의 승인 없이 매매 목적물의 전대, 양도나 저당권 설정 기타 제한물권의 설정을 하지 못할 뿐 아니라 매매 목적물의 원형 또는 사용 목적의 변경도 할 수 없도록 하는 내용의 매매계약을 체결한 뒤, 그 대금 일부만을 납부하였지 4회에 걸쳐 분납하기로 한 나머지 매매대금을 납부하지 아니한 경우, 점유자와 소유자 사이에 그와 같은 내용의 매매계약이 체결되었다 하더라도 그 대금이 완납되기 전에는 매수인이 매매 목적물인 토지를 소유자와 동일한 지배를 하려는 의사를 가지고 점유하게 되었다고 할 수는 없으므로, 그 점유는 여전히 타주점유로 남게 된다. [2] [1]항의 매수인의 상속인들이 상속으로 인하여 그 점유를 계속한 경우, 그 상속인들의 점유의 성격이 변하는 것도 아니다. 【참조조문】 [1] 민법 제197조, 제245조 제1항/ [2] 민법 제197조, 제199조, 제245조 제1항 【참조판례】 [1] 대법원 1991. 7. 9. 선고 90다18338 판결(공1991, 2115), 대법원 1992. 6. 23. 선고 92다11961 판결(공1992, 2262), 대법원 1994. 10. 21. 선고 94다17475 판결(공1994하, 3071)/[2] 대법원 1987. 2. 10. 선고 86다카550 판결(1987, 416), 대법원 1995. 1. 12. 선고 94다19884 판결(공1995상, 872) 【전 문】【원고,피상고인】 원고 1 외 1인 (원고들 소송대리인 법무법인 국제종합법률사무소 담당변호사 김석주 외 5인) 【피고,상고인】 부산광역시 영도구 (소송대리인 변호사 김태조) 【원심판결】 부산고법 1995. 6. 1. 선고 95나78 판결 【주문】 원심판결을 파기한다. 사건을 부산고등법원에 환송한다. 【이유】 상고이유를 판단한다. 1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고 1이 망 소외인(1976. 3. 11. 사망)과 혼인하여 해방 직후부터 그와 함께 이 사건 토지 상의 귀속부동산인 목조와즙 2층 주택에서 거주해 오면서 이 사건 토지를 점유·사용해 오다가 1963. 1. 29. 위 망인 명의로 국가로부터 위 주택을 대금 12,000원에 매수하였으며, 그 부지인 이 사건 토지는 1968. 12. 31. 그 소유자인 소외 부산광역시로부터 대금 1,230,000원에 각 매수하였고, 원고 2도 1962. 11. 11. 위 주택에서 출생한 후 그 곳에서 원고 1과 함께 거주하면서 이 사건 토지를 점유해 온 사실을 인정한 다음, 특단의 사정이 없는 한 1968. 12. 31. 이 사건 토지를 매수하여 이를 소유의 의사로 점유한 때부터 20년이 경과한 1988. 12. 31. 그 취득시효가 완성되었다고 판단하면서, 부산광역시가 1974. 1. 21. 이 사건 토지의 잔대금 미납을 이유로 위 매매계약(시유재산 연부계약)을 해제하였으므로 그 당시 원고들의 점유가 타주점유로 전환되었다는 피고의 주장에 대하여, 위 매매 당시 원고 1은 매매대금 중 246,000원을 납부하면서 잔금 984,000원은 1969년부터 1972년까지 매년 12. 31. 금 246,000원씩 4회에 걸쳐 분할하여 납부하기로 약정하였는데 원고 1이 분할 납부금을 전혀 납부하지 않아 부산광역시가 1972. 1. 7.경부터 1973. 11. 24.까지 사이에 3회에 걸쳐 그 납부를 최고한 후 1974. 1. 21. 위 원고에게 잔금납부 불이행을 이유로 위 매매계약을 해제한다는 통보를 한 사실, 부산광역시 또는 그로부터 지방자치법 제5조에 따라 이 사건 토지를 승계받은 피고는 계약해제한 때부터 상당기간이 지난 1984년경부터 원고들에게 이 사건 토지의 무단 사용에 대한 변상금을 부과해 왔으나 원고들이 이에 응하지 않고 있는 사실을 인정하고, 위 매매계약에 대한 해제의 의사표시를 하였다거나 변상금을 부과하여 왔다는 사유만으로는 원고들의 자주점유가 타주점유로 전환되었다고 보기 어렵다는 이유로 위 주장을 배척하고, 피고는 원고들에게 이 사건 토지에 관하여 1988. 12. 31. 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 이행할 의무가 있다고 판단하고 있다. 2. 점유자는 원칙적으로 소유의 의사로 점유하는 것으로 추정되는 것이나, 원심판결 이유와 기록에 의하면 망 소외인이나 원고들이 이 사건 토지를 점유하게 된 것은 귀속부동산인 그 지상 가옥에 연고권을 가지고 거주하게 된 때문임이 분명하여, 그들의 점유는 점유의 시초에 타주점유임이 명백하므로 자주점유의 추정은 이로써 번복되었다고 할 것이다. 따라서 망 소외인이나 원고들의 이 사건 토지의 점유가 자주점유로 전환되었다고 보려면 소유자에게 소유의 의사가 있다는 것을 분명히 표시하여야 한다고 할 것이고, 이러한 소유의 의사는 소유자와 동일한 지배를 사실상 행사하려는 것인데( 대법원 1992. 6. 23. 선고 92다11961 판결, 1994. 10. 21. 선고 94다17475 판결 참조), 이 사건 토지의 매매계약서(갑 제8호증)에 의하면, 매수인은 계약금을 제외한 나머지 매매 대금을 4회에 걸쳐 분납하되, 그 대금을 완납한 후가 아니면 소유권의 이전을 받을 수 없고(제11조), 매수인은 소유권을 이전받기 전에는 매도인의 승인 없이 매매 목적물의 전대, 양도나 저당권 설정 기타 제한물권의 설정을 하지 못할 뿐 아니라 매매 목적물의 원형 또는 사용 목적의 변경도 할 수 없도록 되어 있음을(제7조) 알아볼 수 있음에도, 원심판결 이유 설시와 같이 망 소외인이나 원고들은 이 사건 매매계약을 체결하고 그 대금 일부만을 납부하였지, 4회에 걸쳐 분납하기로 한 나머지 매매대금을 납부하지 않았음이 분명한 이상, 망 소외인과 부산광역시 사이에 위와 같은 내용의 매매계약이 체결되었다 하더라도 그 대금이 완납되기 전에는 망 소외인이나 원고들이 매매 목적물인 이 사건 토지를 소유자와 동일한 지배를 하려는 의사를 가지고 점유하게 되었다고 할 수는 없을 것이므로, 그 점유는 여전히 타주점유로 남게 된다고 보아야 할 것이고, 원고들이 위 소외 망인의 상속인으로서 그 점유를 계속한 이상 원고들의 점유의 성격이 변하는 것도 아니다( 대법원 1987. 2. 10. 선고 86다카550 판결 등 참조). 따라서 위 매매계약의 체결 사실만으로 원고들의 점유가 종전의 타주점유에서 자주점유로 변환된 것처럼 판단한 원심판결에는 자주점유에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이다. 상고이유는 이 점을 지적하는 범위 내에서 이유 있다. 3. 그러므로 나머지 상고이유에 관하여는 판단할 필요 없이 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단케 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관 박준서(재판장) 박만호 김형선 이용훈(주심)

[출처] 대한민국 법원 : 종합법률정보 - 95다30062 (2096307)

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