+ - 북마크 저장 [민사] 항소사건

서울동부지방법원 2023. 10. 25. 선고 2022나20308 판결

[약정금][미간행] 【전 문】【원고, 피항소인】 원고 (소송대리인 법무법인(유한) 동인 담당변호사 김지언 외 1인) 【피고, 항소인】 피고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인(유한) 광장 담당변호사 한진수 외 2인) 【변론종결】 2023. 8. 16. 【제1심판결】 서울동부지방법원 2021. 12. 22. 선고 2021가단100565 판결 【주 문】 1. 피고들의 항소를 모두 기각한다. 2. 항소비용은 피고들이 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지 피고들은 공동하여 원고에게 200,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 항소취지 제1심판결을 취소한다. 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다. 【이 유】 1. 기초사실 가. 원고는 2019. 6. 20. ○○공인중개사사무소 대표 공인중개사 소외인의 중개 하에 피고 1로부터 서울 광진구 (이하 생략), 2층 주택(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다) 중 (호수 1 생략)(이하 ‘이 사건 임차목적물’이라 한다)을 임대차보증금 2,000만 원, 차임 월 60만 원, 임대차기간 2019. 9. 20.부터 2021. 9. 19.까지로 정하여 임차(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)하여 그 무렵 위 임차목적물에 입주하여 거주하였다. 나. 피고 1은 이 사건 임대차기간 중인 2020. 7. 8.경 △△공인중개사사무소와 □□공인중개사사무소의 중개 아래 주식회사 은성종합개발(이하 ‘은성종합개발’이라 한다)과 사이에 이 사건 주택 및 그 부지를 대금 15억 6,000만 원에 매도하면서, 계약금 1억 5,600만 원은 계약 당일에, 중도금 1억 5,600만 원은 2020. 9. 21.에, 잔금 12억 4,800만 원은 2020. 11. 30.에 각 지급받기로 하며, 잔금을 지급받음과 동시에 은성종합개발에게 이 사건 주택 및 부지를 인도하기로 하는 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’라 한다)을 체결하였다. 이때, 피고 1은 은성종합개발에 대하여 ‘신축을 위한 공동계약으로 전체 계약 이후에 해약하거나 잔금에 기타 문제가 있으면, 그 세대는 본인의 위약금뿐만 아니라 나머지 번지수주1) 의 것도 손해배상과 위약금을 책임진다. 매도인은 명도해주기로 한다.’라고 특약(이하 ‘이 사건 특약’이라 한다)하였다. 다. 피고 1은 은성종합개발에게 이 사건 주택 및 그 부지를 인도하기 위하여 원고에게 이 사건 임대차를 합의해지하고 원고가 이 사건 임차목적물로부터 이사할 것을 요구하였다. 라. 원고와 피고들은 2020. 7. 23.부터 2020. 11. 19.까지 피고 1의 위 요구에 대한 대가에 대하여 수차례 논의하였고, 2020. 11. 23.경 소외 2주2) , 소외 2의 처 소외 3, 소외인, □□공인중개사사무소 대표 소외 4, 소외 5가 있는 자리에서 다음과 같은 내용의 합의서 초안을 작성하였다.


점유이전 및 명도 합의서
임대인 : 피고 1(서명)
주소 : 서울시 광진구 (지번 1 생략)
임차인 : 원고(서명, 날인)
주소 : 서울 광진구 (지번 1 생략)
내용
1. 점유 이전 및 명도 합의금은 이억이천오백만원(￦225,000,000)으로 한다.(현 보증금 이천만원 포함)
2. 2020. 11. 30.까지 임차주택에서 이사나가고(주소 이전 포함) 임대인에게 명도한다.
3. 위 2항은 완료 확인과 동시이행으로 합의금을 입금한다
4. 임차인은 2항을 위반할 시에는 ○○공인중개사 소외인과 임차인 원고가 2항에 대한 임대인에 모든 피해를 책임진다.
2020. 11. 23.

마. 이후 원고와 피고들은 2020. 11. 26. 소외 2, 소외인, 소외 4가 있는 자리에서 2020. 11. 23.경 작성한 합의서 초안을 고쳐 다음과 같은 내용의 점유이전 및 명도 합의서(이하 ‘이 사건 합의서’라 한다)를 작성하였다(다음 내용 중 밑줄 친 부분은 기존 합의서 초안에 기재된 내용에서 변경된 부분이다).


점유이전 및 명도 합의서
임대인 : 피고 1
임차인 : 원고
내용
점유이전 및 명도 합의금은 이억이천오백만원(￦225,000,000)으로 한다.
(임대차기간의 기한의 이익을 포기하고 명도하는 조건으로 합의금 이억원+이사비용 오백만원+임대차보증금 이천만원)
2020. 11. 28.까지 임차주택에서 이사 나가고 (주소이전 포함) 임대인에게 명도한다.
2020. 11. 30. 매수인에게 잔금 입금이 확인되는 즉시 임대인은 임차인과 은행에 동행하여 제1항의 합의금 이억이천오백만원을 지급한다.
임차인이 제2항을 불이행시엔 ○○공인중개사사무소 대표 소외인이 모든 책임을 지고 임대인이 제3항을 불이행시엔 임대인의 둘째 아들 피고 2가 모든 책임을 진다.
임대인, 임차인, 보증인 등은 위 내용에 합의하고 각각 자필 서명하여 한부씩 수령한다.
2020. 11. 26.
임대인 피고 1(서명), 보증인 피고 2(서명)
임차인 원고(서명, 날인), 보증인 소외인(서명)

바. 원고는 이 사건 합의서에서 정한 기한 이전인 2020. 11. 27.경 이 사건 임차목적물에서 이사하고 이 사건 주택으로부터 전출신고를 한 후 다른 곳으로 주민등록 전입신고를 마쳤고, 이에 따라 피고 1은 2020. 11. 30. 은성종합개발로부터 이 사건 매매계약에 따른 잔금을 지급받았고 같은 날 이 사건 주택에 관하여 은성종합개발 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌다. 사. 그런데 피고 1은 이 사건 합의서에 기재된 것과 달리 2020. 11. 30. 원고에게 2,500만 원만을 입금하고, 이 사건 합의서에서 정한 나머지 금액을 지급할 수 없다고 하였다. 아. 원고는 2020. 11. 30. 피고 1로부터 송금받은 2,500만 원을 출금하여 피고 1에게 송금한 후 이 사건 주택에 다시 전입신고를 마치고 원고의 이삿짐을 이 사건 주택에 풀어놓았다가, 이 사건 주택에 관하여 은성종합개발 앞으로 소유권이전등기가 마쳐진 사정을 고려하여 다시 이 사건 임차목적물에서 원고의 이삿짐을 옮기고 이 사건 주택으로부터 전출신고를 한 후 다른 곳으로 주민등록 전입신고를 마쳤다. 자. 피고 1은 2021. 12. 1. 원고에게 2,500만 원을 다시 송금하였다. 차. 원고는 피고들이 위 합의에 따른 의무를 이행하지 않자, 피고들을 상대로 ‘피고들은 공모하여 원고에게 합의금을 지급할 의사가 없음에도 불구하고 원고에게 2020. 11. 30.까지 이 사건 임차목적물에서 퇴거하여 이를 인도해주면 합의금 2억 원, 이사비용 500만 원, 보증금 2,000만 원 합계 2억 2,500만 원을 지급하겠다고 거짓말하여 이에 속은 원고는 이 사건 임차목적물에 대한 점유를 이전하였는바, 이로써 원고로부터 원고가 포기한 임차목적물에 대하여 점유하면서 사용, 수익할 수 있는 기한의 이익 상당을 취득하였다’는 사기 혐의로 형사 고소하였다. 이에 대하여 서울동부지방검찰청 검사는 2022. 4. 29. 피고 1을 위 혐의사실로 기소하였고 피고 2에 대하여는 기소유예처분을 하였다(이하 ‘이 사건 관련 형사사건’이라 한다). 카. 위 형사사건에 관하여 제1심법원(서울동부지방법원 2022고단1016호)은 2023. 9. 13. 피고 1에게 무죄를 선고하였고 이에 검사가 항소하여 현재 위 법원 2023노1279호로 재판 진행중이다. 타. 한편, 피고 1은 2020. 7. 24.경 소외 9로부터 서울 광진구 (지번 5 생략) 소재 단독주택을 25억 5,000만 원에 매수하는 계약(이하 ‘이 사건 신규매매계약’이라 한다)을 체결하였다. [인정근거] 갑 제1 내지 13, 15 내지 18, 22호증, 을 제22, 25호증의 각 기재 및 영상, 제1심 증인 소외인의 증언 및 변론 전체의 취지 2. 원고의 청구원인에 대한 판단 위 인정사실에 의하면, 피고들은 특별한 사정이 없는 한 공동하여 원고에게 이 사건 합의서에서 정한 나머지 약정금 2억 원(= 이 사건 합의서에서 정한 약정금 2억 2,500만 원 - 피고 1이 원고에게 송금한 2,500만 원) 및 이에 대하여 피고 1은 이 사건 소장부본이 피고 1에게 송달된 다음날인 2021. 1. 29.부터, 피고 2는 이 사건 소장부본이 피고 2에게 송달된 다음날인 2021. 1. 16.부터 각 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 3. 피고들의 항변 및 이에 대한 판단 가. 이 사건 합의가 강박에 의한 의사표시에 해당하여 취소되어야 한다는 항변 1) 피고들의 항변 요지 원고는 피고들에게 ‘(원고가 이 사건 임차목적물로부터 퇴거하여 이를 피고 1에게 인도하는 대가로) 2억 원으로 할 것이 아니면 그냥 살면 된다’고 말하였고, 소외 2와 소외인은 ‘지금 이 마당에 안해주면은, 뭐 이거 집(피고 1이 은성종합개발에 매도한 이 사건 주택 및 부지) 다 날아간다’, ‘(원고의 이 사건 임차목적물)명도가 선이행이 되어 대항력이 없으면 피고 2가 책임져야 한다’, ‘(피고 2가 이 사건 합의서에 따른 합의금 지급채무의 보증인이 되는 것은)단지 형식적인 것에 불과하니 얼른 해라’라고 말하는 등 해악을 고지하였고, 이에 겁을 먹은 피고들이 어쩔 수 없이 이 사건 합의서에 ‘점유이전 및 명도 합의금은 이억이천오백만원(￦225,000,000)으로 한다(임대차기간의 기한의 이익을 포기하고 명도하는 조건으로 합의금 이억원 + 이사비용 오백만원 + 임대차보증금 이천만원)’라고 기재하였으므로, 이 사건 합의는 원고 및 소외 2, 소외인의 강박에 의한 것이며, 피고들은 2021. 2. 17. 답변서로 이 사건 합의에 대하여 취소의 의사표시를 하였고 이는 원고에게 2021. 2. 18.경 도달하였으므로 이 사건 합의는 적법하게 취소되었다. 2) 관련 법리 강박에 의한 의사표시라고 하려면 상대방이 불법으로 어떤 해악을 고지함으로 말미암아 공포를 느끼고 의사표시를 한 것이어야 하는바, 여기서 어떤 해악을 고지하는 강박행위가 위법하다고 하기 위하여는 강박행위 당시의 거래관념과 제반 사정에 비추어 해악의 고지로써 추구하는 이익이 정당하지 아니하거나 강박의 수단으로 상대방에게 고지하는 해악의 내용이 법질서에 위배된 경우 또는 어떤 해악의 고지가 거래관념상 그 해악의 고지로써 추구하는 이익의 달성을 위한 수단으로 부적당한 경우 등에 해당하여야 한다(대법원 2000. 3. 23. 선고 99다64049 판결, 대법원 2013. 9. 26. 선고 2010다42075 판결 등 참조). 3) 판단 위 기초사실, 갑 제1, 3, 4, 10, 11, 13, 18 내지 22호증, 을 제6, 7, 9, 13호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사실 내지 사정들을 종합하면, 원고가 피고들에게 2억 원을 지급하지 않으면 이 사건 임차목적물에서 퇴거하지 않겠다는 취지로 말하였고 소외 2와 소외인이 이 사건 합의서를 작성해주지 않으면 피고 1이 은성종합개발에 매도한 주택 등이 다 날아간다는 취지로 말하였다 하더라도 그것이 ‘위법한 해악의 고지’에 해당한다고까지 할 수는 없다. 따라서 이를 전제로 한 피고들의 항변은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다. ① 피고 1은 은성종합개발과 이 사건 매매계약을 체결할 당시 위 계약 이후에 해약하거나 잔금에 기타 문제가 있으면 본인의 위약금 뿐 아니라 나머지 번지수의 손해배상과 위약금을 책임진다고 약정하였다. ② 피고 1은 위 매매계약 체결시 2020. 11. 30.까지 이 사건 주택 및 부지를 은성종합개발에 인도하기로 약정하였는데, 피고 1은 이 사건 주택 및 그 부지를 유리한 조건에 매도하기 위하여 임차인인 원고가 현재 이 사건 임차목적물에서 거주하고 있고 이 사건 임대차기간도 상당 기간 남아있었음에도 불구하고 위험부담이 있는 이 사건 특약을 본인의 의사에 의하여 삽입한 것으로 보인다. 이에 대하여 피고 1은 이 사건 매매계약 체결 당시 백내장 수술을 받아 앞이 잘 보이지 않는 상태였고, □□공인중개사사무소 대표 소외 4가 이 사건 특약에 대해 제대로 설명해주지 않아서 그 존재를 몰랐다고 주장하나, 피고들이 제출한 증거들만으로는 위 주장사실을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. ③ 만일 피고 1이 위와 같이 불리한 내용을 담은 특약사항을 넣어 매매계약을 체결하지 않았다면, 원고에게 이 사건 목적물에서 퇴거할 것을 요구하며 그 대가로 2억 원을 지급할 이유는 없었을 것으로 판단된다. 피고 2는 피고 1에게 이 사건 주택이 위치한 자양동 일대는 재개발 이슈가 있어 가격이 계속 오르는 상황이니 이 사건 주택을 매도하지 말자고 만류하였으나 피고 1은 피고 2의 만류에도 불구하고 이 사건 주택이 지어진 지 오래되었고 낡아서 거주하기 힘들다는 이유로 위 주택을 매도하기로 결정한 것으로 보이는바, 사정이 이러하다면 위와 같은 곤란한 상황은 피고 1이 자초한 면이 있다. ④ 이 사건 특약으로 인하여 원고가 이 사건 목적물에서 퇴거하지 않을 경우 피고 1이 은성종합개발에 부담하여야 할 위약금은 총 6억 8,400만 원인 점, 피고 1이 2020. 7. 24.경 소외 9로부터 서울 광진구 (지번 5 생략) 소재 단독주택을 25억 5,000만 원에 매수하는 계약을 체결하였고 은성종합개발로부터 매도대금을 받아 위 매수대금을 지급할 예정이었던 점, 이 사건 매매계약이 해제될 경우 위 매수주택의 계약금 상당액마저 배상해야하는 상황에 처할 수 있었던 점 등을 종합하면, 피고들은 이러한 책임을 면하기 위하여 원고와 이 사건 합의서를 작성하게 된 것으로 보인다. ⑤ 원고와 피고들은 이 사건 합의서를 작성하기 이전에 아래와 같이 여러 단계를 거쳐 협상을 진행하였고, 그 결과 2020. 11. 28. 최종적으로 이 사건 합의서를 작성하였으므로 피고들은 이 사건 합의서 작성 전 합의 내용에 대하여 충분히 고려할 시간을 가졌다. ㉠ 피고 1과 은성종합개발 사이의 이 사건 매매계약을 중개한 △△공인중개사사무소와 □□공인중개사사무소는 피고 1의 부탁으로 2020. 7. 23.부터 2020. 11. 19.까지 사이에 원고에게 이 사건 임차목적물의 퇴거를 요청하며 그에 대한 대가를 논의하기 위해 원고와 수차례 만남을 가졌다. ㉡ 원고는 2020. 11. 21.경 피고들, 소외 2, 소외 3, 피고 1의 며느리 소외 5가 있는 ○○공인중개사 사무실에서 이 사건 목적물의 퇴거 대가로 2억 원을 제시하였다. ㉢ 원고와 피고들은 2020. 11. 23.경 소외 2, 소외 3, 소외인, 소외 4, 소외 5가 있는 ○○공인중개사사무소에서 ‘원고는 2020. 11. 30. 이 사건 임차목적물에서 퇴거하여 이를 피고 1에게 인도함과 동시에 피고 1은 원고에게 합의금으로 2억 2,500만 원을 지급한다’는 내용의 합의서 초안을 작성하였다. ㉣ 원고와 피고들은 2020. 11. 26.경 소외 2, 소외인, 소외 4가 있는 ○○공인중개사사무소에서 2020. 11. 23.에 작성한 합의서를 ‘원고는 2020. 11. 28.경 이 사건 목적물에서 퇴거하고, 그 이후인 2020. 11. 30.경 피고 1로부터 2억 2,500만 원을 지급받기로 하는 대신 피고 1의 위 지급의무를 피고 1의 둘째 아들 피고 2가 보증하기로 한다’는 내용으로 고쳐 이 사건 합의서를 작성하였다. ⑥ 이 사건 합의서는 2020. 11. 23. 작성한 합의서 초안과 달리 원고가 합의금을 받기 이전에 이 사건 임차목적물로부터 퇴거할 것을 조건으로 변경되었는데, 이는 원고가 합의금을 받기 이전에 임차권이 가지는 대항력을 상실하게 되는 등 원고에게 전보다 불리한 내용이어서 피고 1의 채무불이행에 대비하여 피고 2의 보증책임을 추가한 것으로 보이는바, 위 내용이 원고나 소외 2, 소외인의 강박에 의하여 작성될 성질의 것으로 보이지 않는다. ⑦ 피고 1은 원고와의 합의금 액수에 관한 논의 과정에서 아들인 피고 2, 피고 1의 며느리 소외 5, 피고 1의 조카딸 소외 10을 동반하여 그들의 도움을 받았으며 법률전문가의 조언을 들으면서 협상을 진행하였다. ⑧ 원고가 임대차기간이 10여개월 남은 상태에서 피고들에게 2억 원을 지급하지 않으면 합의를 하지 않겠다는 태도를 고수한 것은 자신의 임차권을 행사한 것으로 볼 수 있고, 이를 두고 원고가 위법하게 피고들을 강박하였다고 평가하기 어렵다. ⑨ 소외 2와 소외인이 피고들에게 ‘지금 이 마당에 안 해주면은, 뭐 이거 집 다 날아간다’, ‘명도가 선이행이 되어 대항력이 없으면 피고 2가 책임져야 한다’, ‘단지 형식적인 것에 불과하니 얼른 해라’라고 말하였다 하더라도 이는 원고와 피고들 사이에 합의가 이루어지지 않을 경우 피고들이 입을 불이익에 대하여 이야기한 것이라고 볼 수 있으며, 이 또한 소외 2, 소외인이 위법하게 피고들을 강박하였다고 평가하기 어렵다. ⑩ 피고들의 주장대로 이 사건 합의서 작성 전에 소외 2와 소외인이 피고 1의 이 사건 매매계약이 원만히 마무리될 경우에 □□공인중개사사무소 및 △△공인중개사사무소와 위 매매계약에 대한 중개수수료를 1/3씩 나눠 가지기로 합의하였다 하더라도 이는 원고의 이 사건 목적물 인도가 선행되어야 비로소 실행되는 것으로써 피고들과 이해관계를 같이하므로, 위 합의가 소외 2와 소외인이 피고들에게 해악을 고지하여야 할 유인이 될 수 없다고 보인다. 나. 이 사건 합의가 민법 제104조에 위반되어 무효라는 항변 1) 피고들의 항변 요지 이 사건 합의서에 기한 원고의 급부는 이 사건 임대차의 합의해지 및 명도, 즉 임차권의 포기이며 그 임차권의 가치는 500만 원 정도에 해당하고, 그에 반해 피고들의 급부는 2억 500만 원주3) (이 사건 합의서에서 정한 약정금 2억 2,500만 원 － 이 사건 임차보증금 2,000만 원)이므로 원고의 급부와 피고들의 급부 사이에 무려 41배에 해당하는 현저한 불균형이 존재한다. 또한 피고 1은 이 사건 매매계약의 잔금 지급기일 전까지 원고가 이 사건 목적물을 피고 1에게 인도하지 아니할 경우 이 사건 특약에 따라 은성종합개발에 대하여 거액의 손해배상을 부담하여야 하며 피고 1이 이 사건 신규매매계약으로 새로 매수한 집의 잔금을 치르지 못하여 해약금 또한 지불하여야 하는 등 경제적 궁박 상태에 놓여있었고, 원고는 위와 같은 사정을 알면서도 이를 이용하는 등 폭리행위의 악의를 가지고 이 사건 합의서를 작성하였다. 따라서 이 사건 합의는 민법 제104조의 불공정한 법률행위에 해당하여 무효이므로 피고들은 원고가 주장하는 약정금 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 없다. 2) 관련 법리 민법 제104조에 규정된 불공정한 법률행위는 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하고, 주관적으로 그와 같이 균형을 잃은 거래가 피해 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용하여 이루어진 경우에 성립하는 것으로서, 약자적 지위에 있는 자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용한 폭리행위를 규제하려는 데에 그 목적이 있고, 불공정한 법률행위가 성립하기 위한 요건인 궁박, 경솔, 무경험은 모두 구비되어야 하는 요건이 아니라 그 중 일부만 갖추어져도 충분한데, 여기에서 ‘궁박’이라 함은 ‘급박한 곤궁’을 의미하는 것으로서 경제적 원인에 기인할 수도 있고 정신적 또는 심리적 원인에 기인할 수도 있으며, 당사자가 궁박한 상태에 있었는지 여부는 그와 상대방의 경제적·사회적 지위, 재산 상태 및 그가 처한 상황의 절박성의 정도 등 제반 사정을 종합하여 구체적으로 판단하여야 하며(대법원 2002. 10. 22. 선고 2002다38927 판결, 대법원 2009. 11. 12. 선고 2008다98006 판결 등 참조), 피해 당사자가 궁박한 상태에 있었다고 하더라도 그 상대방 당사자에게 그와 같은 피해 당사자 측의 사정을 알면서 이를 이용하려는 의사, 즉 폭리행위의 악의가 없었다거나 또는 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하지 아니한다면 민법 제104조의 불공정한 법률행위라고 할 수 없다(대법원 2015. 1. 15. 선고 2014다216072 판결 참조). 또한 급부와 반대급부 사이의 ‘현저한 불균형’은 단순히 시가와의 차액 또는 시가와의 배율로 판단할 수 있는 것은 아니고 구체적·개별적 사안에 있어서 일반인의 사회통념에 따라 결정하여야 한다(대법원 2011. 7. 14.선고 2010다82745 판결, 대법원 2006. 9. 8. 선고 2006도3366 판결 등 참조). 3) 판단 가) 원고의 급부와 피고들의 반대급부 사이의 현저한 불균형이 존재하는지 여부 위 법리에 비추어 보면 원고의 급부와 피고들의 반대급부 사이의 ‘현저한 불균형’은 구체적·개별적 사안에 따라 일반인의 사회통념에 따라 결정되어야 하는바, 앞에서 본 원고와 피고들 사이에 이 사건 합의에 이르게 된 사실관계를 고려하면, 원고의 급부는 단순히 원고의 임차권의 가치만을 가지고 판단할 수 없고 피고 1이 이 사건 주택을 아무런 임차인이 없는 상태로 은성종합개발에게 인도할 의무를 부담하고 있어 아직 임차기간이 남은 원고에게 이 사건 목적물로부터 퇴거해달라고 요청한 사정들까지 포함하여 판단되어야 한다. 따라서 원고가 이 사건 목적물을 피고 1에게 인도하지 않았을 경우 피고들이 입는 손해주4) 를 함께 고려하는 것이 타당하다. 이러한 관점에서 원고의 급부에는 원고가 가지는 임차권의 가치에 원고가 이 사건 목적물을 피고 1에게 명도하지 않을 경우 피고 1이 은성종합개발에 부담하는 위약금까지 포함하는 것으로 봄이 상당한바, 갑 제3, 19 내지 21호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면 위 위약금은 6억 8,400만 원주5) 이고, 피고들의 반대급부는 이 사건 합의서에 따라 원고에게 지급하여야 할 금액인 2억 500만 원(약정금 중 원고의 임차보증금은 제외한다)이다. 결국 이 사건 합의서 상 원고의 급부와 피고들의 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재한다고 보기 어렵다. 나) 피고들이 궁박한 상태에 놓여있었는지 여부 위 기초사실, 갑 제3, 4, 10 내지 13, 18호증, 을 제6, 7, 9, 13, 23, 37, 40호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사실 내지 사정들, 즉 ① 피고들은 2020. 7. 8. 이 사건 매매계약을 체결한 후 이 사건 매매계약 제5조에 따라 중도금 지급일인 2020. 9. 21.까지 은성종합개발에게 계약금 1억 5,600만 원의 배액을 상환하고 이 사건 매매계약을 해제할 수 있었음에도 스스로 판단하에 위 매매계약을 진행하여 이 사건 합의서를 작성하게 된 점, ② 원고와 피고들은 2020. 7. 23.부터 2020. 11. 19.까지 원고가 이 사건 임차목적물로부터 퇴거하여 이를 피고 1에게 인도하는 것에 대한 대가에 대하여 수차례 논의해왔고, 2020. 11. 23.경 소외 2, 소외 3, 소외인, 소외 4가 있는 자리에서 합의서 초안을 작성하였으며, 2020. 11. 26.경 소외 2, 소외인, 소외 4가 있는 자리에서 이 사건 합의서를 작성하였는데, 피고들은 이 사건 합의에 관하여 충분히 숙고할 시간을 가졌던 점, ③ 피고들의 주장대로 피고들이 궁박한 상태에 빠졌다 하더라도 원고가 이에 대하여 적극적으로 원인을 제공했거나 원고에게 상당한 책임을 부담하게 하여야 하는 정도의 별다른 사정도 없는 점, ④ 피고들은 이 사건 관련 형사사건에서 이 사건 합의서 작성 당시 2억 2,500만 원을 지급할 의사와 능력으로 합의서에 서명하였다고 주장하였는데 이는 피고들이 이 사건 합의서 작성 당시 궁박한 심리상태에 있었다는 주장과 배치되는 면이 있는 점 등을 종합하면, 피고들이 제출한 증거들만으로는 피고들이 이 사건 합의서 작성 당시 경제적 궁박 상태에 있었다거나 원고가 피고들을 압박하여 강제적으로 위 합의서를 작성하게 하였다고 인정하기 어려우며 달리 이와 같은 사실을 인정할 만한 증거가 없다. 다) 소결 따라서 피고들의 위 항변은 받아들이기 어렵다. 다. 민법 제138조 무효행위의 전환 법리가 적용되어야 한다는 항변 1) 피고들의 항변 요지 이 사건 합의는 민법 제104조의 불공정한 법률행위에 해당하여 무효이며 원고와 피고들이 위 합의가 무효임을 알았더라면 합의금을 다른 액수로 정하여 합의하였을 것이므로, 민법 제138조주6) 무효행위의 전환 법리에 따라 피고들은 이 사건 제1심에서 상임 조정위원들이 제시한 3,000만 원만을 원고에게 지급할 의무가 있다. 2) 판단 위 3.의 나. 4)항에서 살펴보았듯이 이 사건 합의는 민법 104조의 불공정한 법률행위에 해당하지 않으므로, 이를 전제로 한 피고들의 위 항변은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다. 라. 이 사건 합의가 민법 제103조에 위반되어 무효라는 항변 1) 피고들의 항변 요지 이 사건 합의가 민법 제104조 불공정한 법률행위에 해당하지 않는다고 하더라도, 피고들의 반대급부가 원고 급부의 무려 41배에 해당하는 현저한 불균형이 존재하고, 원고는 ‘계약 기간이 남은 임차인’이라는 우월한 지위를 가지고 현저한 교섭력의 차이를 이용하여 피고들에게 과도한 반대급부를 지운 것이다. 따라서 이 사건 합의는 민법 제103조의 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하는 법률행위로써 무효에 해당하므로 피고들은 원고가 주장하는 약정금 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 없다. 2) 판단 가) 민법 제103조에서 정하는 ‘반사회질서의 법률행위’는 법률행위의 목적인 권리의무의 내용이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반되는 경우뿐만 아니라, 그 내용 자체는 반사회질서적인 것이 아니라고 하여도 법적으로 이를 강제하거나 법률행위에 사회질서의 근간에 반하는 조건 또는 금전적인 대가가 결부됨으로써 그 법률행위가 반사회질서적 성질을 띠게 되는 경우 및 표시되거나 상대방에게 알려진 법률행위의 동기가 반사회질서적인 경우를 포함한다(대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다37251 판결 참조). 나) 위 3.의 나 4)항에서 살펴보았듯이 원고의 급부에는 원고가 가지는 임차권의 가치에 원고가 이 사건 목적물을 피고 1에게 명도하지 않을 경우 피고 1이 은성종합개발에 부담하는 위약금까지 포함되는 것으로 봄이 상당한바, 이러한 관점에서 보면, 이 사건 합의서에 따라 피고들이 원고에게 지급하여야 할 금액인 2억 500만 원이 과다하여 반사회질서적 성질을 띤다거나 공서양속에 반한다고 볼 정도라고 보기 어렵다. 따라서 피고들의 위 항변은 받아들이기 어렵다. 마. 이 사건 합의가 착오에 의한 의사표시에 해당하여 취소되어야 한다는 항변 1) 피고들의 항변 요지 피고 1이 이 사건 합의서 작성 당시 원고의 차임 연체를 이유로 한 이 사건 임대차 계약 해지권을 가지고 있었음에도 피고들은 이를 알지 못하여 중요부분의 착오에 빠져 있었고, 이러한 중요부분의 착오는 원고 또는 소외 2, 소외인 등에 의하여 유발된 것이므로 이 사건 합의는 민법 제109조의 착오에 의한 의사표시에 해당하며, 피고들은 2021. 11. 22. 답변서로 이 사건 합의에 대한 취소의 의사표시를 하였고 이는 원고에게 같은 날 도달하였으므로 이 사건 합의는 적법하게 취소되었다. 2) 판단 가) 착오에 의한 법률행위의 취소가 인정되려면 법률행위 내용의 중요부분에 착오가 있어야 한다(민법 제109조 제1항). 여기서 착오가 법률행위 내용의 중요부분에 있다고 하기 위하여는 의사표시를 한 사람이 추구하는 목적을 고려하여 합리적으로 판단하여 볼 때 표시와 의사의 불일치가 객관적으로 현저하여야 하고, 보통의 일반인이 의사표시를 한 사람의 입장에 섰더라면 그와 같은 의사표시를 하지 아니하였으리라고 여겨질 정도로 중요한 부분에 관한 것이어야 한다(대법원 2013. 9. 26. 선고 2013다40353, 40360 판결 참조). 나) 살피건대, 피고들이 제출한 증거들만으로는 피고들이 이 사건 임대차 계약 해지권이 있음을 알지 못하였다는 점을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 오히려 갑 제14호증(가지번호 포함), 을 제9호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면 원고는 2020. 5월분 및 2020. 6월분의 각 차임을 연체한 사실이 인정되나, ① 소외 10이 2020. 11. 19.경 피고들, 소외 4, △△공인중개사사무소 직원이 있는 자리에서 ‘(원고가) 월세를 체납해서 계약 해지 사유가 지금 충분해요’, ‘3개월 체납한 근거가 있어요’, ‘일단 계약 해지부터 발생을 시켜놔야 해요’라고 진술한 점, ② 위 같은 날 △△공인중개사사무소 직원과 소외 4는 피고 1에게 ‘원고의 차임 연체를 이유로 원고에게 내용증명을 보내자고 권하였으나 어머니(피고 1)가 안 하신다고 하셨다’는 취지로 진술한 점 등에 비추어 보면, 피고들은 이 사건 합의서 작성 이전에 원고의 차임 연체를 이유로 이 사건 임대차 계약을 해지할 수 있었다는 점을 이미 인식하고 있었음이 인정된다. 다) 따라서 이 사건 합의는 피고들의 착오에 의한 것이라고 볼 수 없으므로, 피고들의 착오를 전제로 한 피고들의 위 항변은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다. 4. 결론 그렇다면 원고의 피고들에 대한 청구는 이유 있어 이를 모두 인용하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 피고들의 항소는 이유 없어 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사 박태안(재판장) 김동현 박희근 주1) 피고 1 외에 소외 6은 2020. 7. 8. 은성종합개발에 서울 광진구 (지번 2 생략) 소재 주택을 매매대금 15억 6,000만 원에, 소외 7은 같은 날 은성종합개발에 서울 광진구 (지번 3 생략) 소재 주택을 매매대금 16억 원에, 소외 8은 같은 날 은성종합개발에 서울 광진구 (지번 4 생략) 소재 주택을 21억 2,000만 원에 각 매도하기로 하였는데, 이 사건 특약의 ‘나머지 번지수’는 위 주택들을 의미한다. 주2) 소외인의 시아버지로, ○○공인중개사사무소의 실장이다. 주3) 피고 1은 2021. 12. 1. 이 금액 중 500만 원을 원고에게 이미 지급하였음은 1. 기초사실에서 본 바와 같다. 주4) 이를 반대로 해석하면 원고가 이 사건 목적물을 피고 1에게 인도하였을 경우 피고 1이 은성종합개발에 대하여 그 지급을 면하는 위약금과도 같은바, 이는 피고들의 반대급부로도 해석할 수 있다. 주5) 위 기초사실 및 갑 제19 내지 21호증의 각 기재에 의하면, 2020. 7. 8.경 은성종합개발에 ① 피고 1은 이 사건 주택을, 소외 6은 서울 광진구 (지번 2 생략) 소재 주택을 각 매매대금 15억 6,000만 원에 매도하면서 계약금 1억 5,600만 원은 계약 당일에, 중도금 1억 5,600만 원은 2020. 9. 21.에, 잔금 12억 4,800만 원은 2020. 11. 30.에 각 지급받기로 한 사실, ② 소외 7은 서울 광진구 (지번 3 생략)을 매매대금 16억 원에 매도하면서 계약금 1억 6,000만 원은 계약 당일에, 중도금 3억 2,000만 원은 2020. 9. 21.에, 잔금 11억 2,000만 원은 2020. 11. 30.에 각 지급받기로 한 사실, ③ 소외 8은 서울 광진구 (지번 4 생략) 소재 주택을 21억 2,000만 원에 매도하면서 계약금 2억 1,200만 원은 계약 당일에, 중도금 2억 1,200만 원은 2020. 9. 21.에, 잔금 16억 9,600만 원은 2020. 11. 30.에 각 지급받기로 한 사실이 인정된다. 따라서 이 사건 특약에 따르면, 피고 1은 이 사건 매매계약을 해약하거나 채무를 불이행할 시 이 사건 특약에 따라 위약금 내지 해약금으로 피고 1이 수령한 계약금 1억 5,600만 원 + 소외 6이 수령한 1억 5,600만 원, + 소외 7이 수령한 1억 6,000만 원 + 소외 8이 수령한 계약금 2억 1,200만 원을 합한 금액인 6억 8,400만 원의 배액 13억 6,800만 원을 은성종합개발에게 지급하여야 한다. 주6) 민법 제138조(무효행위의 전환) 무효인 법률행위가 다른 법률행위의 요건을 구비하고 당사자가 그 무효를 알았더라면 다른 법률행위를 하는 것을 의욕하였으리라고 인정될 때에는 다른 법률행위로서 효력을 가진다.

[출처] 대한민국 법원 : 종합법률정보 - 2022나20308 (3322673)

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