+ - 북마크 저장 [민사] 항소사건

서울고등법원 2017. 11. 24. 선고 2016나2071936 판결

[매매대금반환][미간행] 【전 문】【원고, 피항소인】 주식회사 삼한인터내셔널 (소송대리인 변호사 최재경) 【피고, 항소인】 주식회사 정호이앤씨 (소송대리인 법무법인 (유한) 화우 담당변호사 이정렬 외 1인) 【변론종결】 2017. 7. 12. 【제1심판결】 인천지방법원 2016. 9. 22. 선고 2015가합56808 판결 【주 문】 1. 제1심 판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 대한 원고의 청구를 기각한다. 2. 소송총비용은 원고가 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지 피고는 원고에게 500,000,000원 및 이에 대하여 2014. 6. 17.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 항소취지 주문과 같다. 【이 유】 1. 기초사실 가. 이 사건 건물의 신축 경위 등 1) 피고는 한국남부발전 주식회사로부터 삼척시 (주소 1 생략) 일대 ○○○○○○ 1, 2호기 공사 중 보일러 설치공사(이하 ‘이 사건 공사’라 한다)를 도급받은 주식회사 현대건설, 대우건설 주식회사로부터 위 공사 중 일부를 하도급받은 회사이다. 2) 피고는 2013. 5.경 두산중공업 주식회사(이하 ‘두산중공업’이라 한다)로부터 위 공사 현장인 삼척시 (주소 2 생략) 외 주1) 7필지 지상에 건축되어 있던 가설건축물(존치기간은 2015. 5. 31.이었다. 이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 현장사무실, 근로자 숙소, 식당 등으로 사용하기 위하여 매수한 후 같은 해 6.경 관할 관청인 △△읍장에게 이 사건 건물에 관하여 새로 가설건축물 축조신고를 하였고, 그 과정에서 삼척시로부터 ① 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조 제1항, 제2항에 따라 수허가자를 두산중공업에서 피고로 변경하는 개발행위(토지형질변경) 변경허가[허가목적은 이 사건 공사에 따른 공사용 가설건축물(임시숙소, 구내식당, 안전교육장) 설치로 당초와 동일하고, 허가기간 종기는 2014. 2. 28에서 2015. 12. 31.로 변경되었다]를 받았고, ② 농지법 제36조 제2항에 따라 사업시행자를 두산중공업에서 피고로 변경하는 농지의 타용도 일시사용변경허가[일시사용목적은 현장사무소 및 부속시설(○○○○○○ 1, 2호기 설치공사)로 당초와 동일하고 일시사용기간의 종기는 2014. 2. 28.에서 2015. 12. 31.로 연장되었으며 일시사용면적이 일부 증가하였다]를 받았다. 당시 삼척시장은 허가용도 외의 사용금지 및 허가기간 준수, 허가기간이 종료하였거나 목적사업이 완료되었을 경우에는 위 토지를 농지로 원상복구해야 한다는 등의 허가조건을 부가하였다. 나. 원고와 피고의 이 사건 건물에 관한 매매계약 체결 1) 소외 1, 소외 2 등은 이 사건 건물에서 피고 소속 근로자들의 숙소를 운영할 목적으로 2014. 5. 13. 주식회사 삼한칸인터내셔널 명의로 피고와 사이에 이 사건 건물을 5억 5,000만 원에 매수하기로 하는 매매계약(이하 ‘이 사건 1차 매매계약’이라 한다)과 이 사건 건물에 관한 숙소이용계약을 체결하면서 가설건축물 매매계약서와 별도합의서를 작성하였는데, 그 주요 내용은 다음과 같다.


가설건축물 매매계약서
제1조(매매대금)
1. 상기표시물건의 매매금액은 5억 5,000만 원으로 한다.
2. 상기 매매대금에는 “갑”(피고를 지칭한다)이 집행한 부지의 임차료를 포함한 금액으로 한다.
3. “을”(소외 1 등을 지칭한다)은 “갑”에게 1항의 매매대금을 계약금, 중도금, 잔금 형식으로 지급하며 지정된 날짜에 지정한 계좌로 입금하여야 하며, “갑”은 중도금 입금 후 익일 가설건축물을 인수한다.
계약금: 3억 원(계약시), 중도금: 1억 원(2014. 5. 23.), 잔금: 1억 5천만 원(2014. 6. 13.)
제2조(가설건축물 축조관련 등)
“을”은 “갑”이 삼척시 (주소 2 생략) 외 7필지에 신고한 가설건축물 축조신고필증과 개발행위 허가증에 포함된 복구계획 관련한 일체의 권리나 의무를 포괄적으로 승계하며 명의를 “을”의 책임하에 변경한다(다만, “갑”은 변경하도록 협조한다).
제3조(계약의 해지 또는 해제)
“을”은 본건 물건 사용을 위한 관련행정기관의 인,허가가 불가하거나 명의 변경 불가시는 본 계약서는 무효로 한다. 이 경우 위약금 없이 본 계약을 해지 또는 해제할 수 있으며, “을”은 일체의 이의를 제기하지 못한다. 계약의 해제 및 해지사유 발생시 제반 비용은 검토 후 “을”은 “갑”의 지시에 따라야 한다. 그리고 고의적인 지연사유가 발생시 모든 책임은 “을”에 있다.
제6조(기타)
5. 피고의 기능직의 숙소이용시 1인 기준 (월)300,000원으로 산정하고 직원숙소사용은 호실 기준 (월) 600,000원으로 산정한다.

별도합의서
제1조(현 숙소 인원보장)
“갑”은 현시설에서 숙소이용 인원 130명을 △△읍에서 공사를 수행시 보장하여 준다. 그리고 고의적인 숙소사용을 협조하지 아니할 경우 방을 기준으로 2인실은 500,000원, 3인실은 750,000원을 현장별로 청구할 수 있다(현숙소 현장별 이용기준).
제2조(숙소이용관련)
“갑”은 근로자의 숙소인 “A동”과 “C동”은 1인당 300,000원을 책정하며, “B동”은 숙소방(12실)을 기준 600,000원으로 책정한다(전기세 등의 부대비용 일체 포함)
제6조(건물의 명도)
잔금 지급일인 2014. 5. 16.에 “갑”은 을“에게 건물을 명도하여 주며 이날을 기준으로 임대료를 계산한다.
제7조(건물외 명의변경)
1. 임대부동산 임차기간(소외 3 외 3인: 2015. 12. 31.까지, 2015년 12월 명의변경)
2. 가설건축물 존치기간(2015. 5. 31.까지, 2015년 5월 명의변경)
4. 명의 변경 지연으로 발생한 경비는 산출하여 정산한다.
5. 명의 변경은 “을”이 원하는 시기에 공사도급계약서를 첨부하여 원활하게 명의변경 할 수 있도록 협조한다.

2) 소외 1, 소외 2 등은 피고에게 이 사건 건물의 매매대금으로 2014. 5. 21. 3억 원, 2014. 5. 27. 1억 원, 2014. 6. 17. 1억 원을 각 지급하여 합계 5억 원을 지급하였다. 3) 소외 1, 소외 2 등은 2014. 10. 27. 원고를 설립하였는데, 원고는 2014. 10. 31. 피고와 사이에 이 사건 건물을 5억 원에 매수하는 매매계약(이하 수정된 매매계약을 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)과 이 사건 건물에 관한 숙소이용계약을 체결하면서 그 내용은 대체로 선행 가설건축물 매매계약서와 별도합의서와 같으나 다음과 같이 내용이 일부 수정된 가설건축물 매매계약서와 별도합의서를 작성하였고, 위 매매대금은 소외 1, 소외 2 등이 이 사건 1차 매매계약에 따라 지급한 5억 원으로 대체하기로 하였다.


가설건축물 매매계약서
제3조(계약의 해지 또는 해제)
1. “을”(원고를 지칭한다)은 본건 물건 사용을 위한 관련행정기관의 인·허가가 불가하거나 명의 변경 불가시는 본계약서는 무효로 한다. 다만, 명의변경이 “을”의 사정으로 불가시 “갑”(피고를 지칭한다)은 협조한다.
2. 고의적인 지연사유가 발생시 민사상의 책임은 “을”에게 있음을 다시 확인한다.

별도합의서
제1조(현 숙소 인원보장)
“갑”은 현시설에서 숙소이용인원 130명을 2014. 9.까지 보장해주며, 2014. 10. 1.부터는 “을”의 자율로 운영하며 “갑”에게 일체의 책임이 없음을 확인한다.
제4조(건물의 명도)
잔금지급일인 2014. 11. 1.에 “갑”은 을“에게 건물을 명도한다.
제8조(“을”의 요청사항)
“갑”은 당 숙소에서 숙박하고 있는 인원 중에서 퇴사한 인원을 제외한 나머지 인원에 대하여 계속하여 당 숙소를 이용할 수 있게 협조하고, 신규로 입사한 인원에 대해서도 우선적으로 당 숙소를 이용하도록 한다. 남부발전 공사가 마무리될 예정인 2015년 5월 이후에는 현 숙소의 숙박에 대하여 일체의 책임을 지지 아니한다.

다. 이 사건 건물의 인도 및 원고의 점유, 사용 피고는 2014. 5. 16.경 원고에게 이 사건 건물을 인도하였고, 원고는 이후 2015. 5. 31.경 피고에게 이 사건 건물을 다시 인도할 때까지 이 사건 건물을 피고 소속 근로자 등의 숙박시설로 점유, 사용하였다. 라. 관련 법령 별지 기재와 같다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2, 3, 4, 6, 7, 14, 15호증, 을 제13, 17 내지 19호증(가지번호 있는 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 원고의 주장에 대한 판단 가. 원고의 주장 원고는 이 사건 매매계약 당시 피고와 사이에 이 사건 건물의 사용을 위한 농지의 타용도 일시사용허가의 명의변경 및 이 사건 건물의 명의이전이 불가능할 경우 이 사건 매매계약을 무효로 하기로 약정하였는데, 원고가 관계 행정기관으로부터 받은 질의회신에 의하면 원고는 피고로부터 이 사건 건물의 명의를 이전받거나 이 사건 건물 부지에 대한 일시사용허가의 명의변경을 받을 수 없으므로, 이 사건 매매계약은 무효이거나 해제되어야 한다. 따라서 피고는 원고에게 이미 지급받은 매매대금 5억 원을 반환하여야 한다. 나. 판단 1) 이 사건 건물의 사용을 위한 관련 행정기관의 인·허가가 불가하거나 명의 변경이 불가한지 여부 가) 이 사건 건물을 원고 명의로 사용하기 위한 법적 규제 등 원고와 피고는 이 사건 매매계약 체결 당시 ‘이 사건 건물의 사용을 위한 관련 행정기관의 인·허가가 불가하거나 명의 변경이 불가할 경우에는 위 계약은 무효로 한다(제3조)’고 약정한 사실은 앞서 본 바와 같다. 그러므로 이 사건 건물을 원고 명의로 사용하기 위하여 필요한 관련 행정기관의 인·허가 절차 등에 관하여 보건대, 뒤에서 보는 바와 같이 관련 규정 등에 의하면 이 사건 매매계약 당시 피고 명의로 되어 있던 ‘① 농지법 제36조에 의한 농지의 타용도 일시 사용허가, ② 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조에 의한 개발행위(토지형질변경)허가, ③ 건축법 제20조에 의한 가설건축물의 신고’에 관하여 이를 원고 명의로 변경하는 등의 절차가 필요하다[피고가 두산중공업으로부터 이 사건 건물을 매수할 당시에도 위와 같은 인허가 등에 관하여 변경 등의 절차를 거쳤음은 앞서 본 바와 같다]. 이하에서는 위와 같은 인·허가 등에 관하여 원고 명의로의 변경 등이 불가한지 여부에 관하여 살펴본다. 나) 농지법 제36조에 의한 농지의 타용도 일시 사용허가의 변경절차가 가능한지 여부 (1) 농지법 제36조 제1항 제2호는 ‘주목적사업(해당 농지에서 허용되는 사업만 해당한다)을 위하여 현장 사무소나 부대시설, 그 밖에 이에 준하는 시설을 설치하거나 물건을 적치하거나 매설’하는 용도로 일시 사용하려는 자는 일정 기간 사용한 후 농지로 복구한다는 조건으로 시장·군수 또는 자치구구청장의 허가를 받아야 한다(허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다)고 규정하고 있다. 위와 같은 농지의 타용도 일시사용 규정의 취지는 농지로의 복구를 전제로 농업경영 외 타용도 활용을 일시적으로 허용함으로써 농지전용절차를 거쳐야 하는 불편함을 해소함에 있다. 위와 같은 규정의 내용, 취지와 함께 ① 규정의 문언상 허가 대상자를 주목적 사업을 시행하는 당해 사업자로 한정하고 있지 않고, 농지의 타용도 일시사용허가에 관한 허가신청서류(농지법 시행규칙 제32조 제2항), 허가심사기준[구 농지법 시행령(2014. 12. 30. 대통령령 제25917호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제37조 제2항] 등에 관한 관련 법령에도 허가대상자가 주목적사업을 시행하는 당해 사업자임을 요구하는 규정을 두고 있지 않은 점, ③ 주목적사업을 위한 임시숙소, 현장식당 등 부대시설의 직접 운영이 주목적사업을 시행하는 사업자의 사업목적, 운영상황 등에 적합하지 아니할 경우 다른 사업자로 하여금 위와 같은 부대시설 등의 운영을 하게 할 필요도 있는 점 등을 종합적으로 고려하면, 주목적 사업을 실제로 시행하는 당해 사업자뿐만 아니라 주목적 사업을 시행하는 사업자와의 계약 등을 통하여 부대시설을 설치하는 다른 사업자 역시 농지의 타용도 일시사용허가의 상대방이 될 수 있다고 봄이 주2) 타당하다. (2) 피고로부터 이 사건 건물을 양수한 원고가 위 규정에서 말하는 ‘주목적사업(이 사건에서는 이 사건 공사이다)’을 실제 시행하는 사람은 아니다. 그러나 앞서 본 바와 같이 원고와 피고 사이의 이 사건 매매계약 및 별도합의서 등에 의하면 원고와 피고는 이 사건 매매계약과 동시에 이 사건 건물에 관하여 숙소이용계약을 체결하였고, 원고가 피고와 이 사건 매매계약을 체결한 주된 목적 역시 피고 소속 근로자들의 숙소를 운영하기 위함이었음은 앞서 본 바와 같다[이 사건 1차 매매계약 당시에는 ‘△△읍에서 공사를 수행할 시 숙소이용 인원 130명을 보장’하기로 약정하였고, 이 사건 매매계약 체결 과정에서 숙소이용 인원 130명의 보장기간이 2014. 9.까지로 한정되었으나, 여전히 피고 소속 근로자들의 숙소로 이용하기로 약정한 사실은 앞서 본 바와 같으며, 원고가 이 사건 1차 매매계약 체결 무렵부터 2015. 3.말까지 이 사건 건물에 관하여 취득하였음을 자인하는 매출이익 400,066,405원(= 피고의 숙박료 369,047,147원 + 함바식당 임대료 28,659,258원 + □□□□ 근로자 숙박료 2,360,000원) 대부분이 피고 소속 근로자들의 숙박료이다. 또한 원고 스스로도 이 사건 1차 매매계약의 성격을 ‘매매 후 재임대(sale and lease back)’ 방식이라 주3) 하여, 피고가 당초 숙소 등 부대시설로 사용하던 이 사건 건물을 원고에게 매도한 후 다시 숙소이용계약을 체결하여 계속 이용하기로 하였음을 밝히고 있고 이 사건 매매계약 체결로 위와 같은 성격이 바뀌었다고 보기는 주4) 어렵다]. 위와 같은 사정과 함께 이 사건 건물의 존치기간은 이 사건 매매계약 당시 2015. 5. 31.주5) 까지였으므로 그 이후의 기간에도 계속 이 사건 건물을 이용할 수 있는지는 명확하지 않은 점(피고는 이 사건 매매계약 체결 당시 위 기간 이후의 기간연장 등에 관하여는 아무런 보장도 하지 않았다)을 종합하면 원고는 주목적사업을 시행하는 피고와 사이에, 숙소이용계약 등에 의하여 피고 소속 근로자들을 위한 임시숙소 등을 제공함을 주된 목적으로 주6) 하여 이 사건 건물을 취득, 사용하는 사업자이므로 역시 위 규정에서 말하는 농지의 타용도 일시사용 허가 대상자에 해당한다(앞서 본 바와 같이 허가 대상 토지 중 일부는 농지법 제28조 제1항 제1호에서 규정된 농업진흥구역에 해당하나, 같은 법 제32조 제9호, 구 농지법 시행령 제29조 제7항 제5호에 의하면 농지의 타용도 일시사용 및 이에 필요한 시설은 농업진흥구역에서도 허용되는 토지이용행위에 해당한다). 따라서 원고는 농지법 제36조 제1항, 제2항에 따른 허가절차 과정 등에서 농지의 타용도 일시사용허가의 변경절차를 통하여 수허가자 명의를 피고에서 원고로 변경할 수 있다고 봄이 상당하다[당심 법원의 삼척시장에 대한 각 사실조회결과에 의하면 삼척시장은 이 사건 매매계약이 사실상 종료된 2016. 8.경 허가대상자를 피고에서 주식회사 세림으로 변경하는 내용의 농지의 타용도 일시사용 변경허가를 할 당시, ‘당초 사업자가 농지로 원상복구하고 다른 사업자가 같은 위치에 같은 목적으로 농지를 일시사용하고자 한다면 기존의 시설물 철거, 새로운 시설물을 설치하는 등 경제적인 손해가 크고 일반적인 상식에도 벗어나기에 농지를 일시사용하도록 명의 변경에 동의한다’는 입장을 전제로 하였는바, 이 사건 매매계약의 경우 피고에 대한 허가목적은 이 사건 공사를 위한 임시숙소 등이고, 원고 역시 피고 소속 근로자들에 대한 숙소의 제공 등을 주된 목적으로 하고 있으므로 사실상 동일한 목적에 해당하고 위와 같은 삼척시장의 입장 자체가 부당하다고 보기도 어렵다]. 다) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조에 의한 개발행위허가의 변경절차가 가능한지 여부 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조 제1항 제2호는 ‘토지의 형질 변경’을 개발행위 허가대상 중 하나로 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 그 허가의 변경절차에 관하여 규정하고 있다. 피고 역시 두산중공업으로부터 이 사건 건물을 양수하는 과정에서 위 규정에 따라 개발행위(토지형질변경) 변경허가를 받았음은 앞서 본 바와 같다. 앞서 본 사정 등을 종합하면 원고 역시 이 사건 건물의 부지 등에 관하여 위 규정에 의한 개발행위 변경허가가 제한될 아무런 이유가 없다. 라) 건축법 제20조에 의한 가설건축물 명의의 이전이 가능한지 여부 (1) 건축법 제20조 제3항은 ‘재해복구, 흥행, 전람회, 공사용 가설건축물 등 대통령령으로 정하는 용도의 가설건축물을 축조하려는 자는 대통령령으로 정하는 존치 기간, 설치 기준 및 절차에 따라 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고한 후 착공하여야 한다’고 규정하고 있고, 그 위임을 받은 구 건축법 시행령(2014. 10. 14. 대통령령 제25652호로 개정되기 전의 것) 제15조 제5항은 “재해복구, 흥행, 전람회, 공사용 가설건축물 등 대통령령으로 정하는 용도의 가설건축물 중 하나로 ”공사에 필요한 규모의 공사용 가설건축물 및 공작물“(제3호)을 규정하고 있다. 건축공사 등과 관련하여 임시적으로 설치하는 현장 직원 및 근로자용 숙소 등은 위 규정상의 공사용 가설건축물에 해당한다고 할 것이므로 원고가 피고와 숙소이용계약을 체결하고 피고 소속 현장 직원 및 근로자용 숙소 등으로 제공하는 이 사건 건물 역시 위 규정상의 공사용 가설건축물에 해당한다. (2) 나아가 공사용 가설건축물에 관한 명의 변경절차에 관하여 보건대, 건축법상 가설건축물의 명의변경 절차에 관한 명시적 규정은 없다. 그런데 갑 제12호증의 기재에 의하면 원고는 2015. 5. 12.경 이 사건 건물의 관할 관청인 △△읍장에 대하여, 공사용 가설건축물 명의이전 절차에 대하여 질의하였고, 이에 대하여 △△읍장은 ‘공사용 가설건축물 명의이전과 관련하여 건축법에서는 가설건축물의 건축주 명의변경에 대하여 별도로 규정하고 있지 아니하여 명의변경이 불가하며 이미 신고된 공사용 가설건축물을 매수자 명의로 사용하기 위해서는 개별법에 의하여 인·허가된 사항에 대하여 변경허가 절차를 이행한 후 건축법 제20조 규정에 따라 가설건축물 축조신고를 다시 하여야 한다’는 내용의 회신을 한 사실을 인정할 수 있다. 위와 같은 △△읍장의 질의회신은 이미 신고된 가설건축물에 관하여 다른 개별법령에 의한 인·허가사항에 관하여 명의변경절차를 이행할 경우에는 건축법 제20조의 규정에 의하여 다시 가설건축물 신고를 하는 방법으로 이미 신고된 공사용 가설건축물을 사용할 수 있다는 의미로 해석된다. 따라서 원고로서는 비록 형식적으로 가설건축물의 명의변경절차를 거칠 수는 없다고 할지라도, 가설건축물 신고를 다시 하는 방법 등에 의하여 이 사건 건물을 사용할 수 있다고 보아야 주7) 한다주8) (피고 역시 두산중공업으로부터 이 사건 건물을 매수한 후 새로 가설건축물 축조신고를 하였고, 원고가 관련 개별법에 의한 허가사항에 대하여 명의변경허가 등 절차를 거칠 수 있음은 앞서 본 바와 같다). 마) 원고의 소관 행정관청에 대한 질의 및 그에 대한 회신 등에 관하여 갑 제8 내지 11, 13호증의 각 기재에 의하면 원고는 2015. 3.경부터 2015. 7.경까지 농림축산식품부장관, 삼척시장에게 이 사건 건물과 농지의 타용도 일시사용 허가권을 매매할 수 있거나 그 관계자를 변경할 수 있는지, 이 사건 건물 명의이전 절차가 어떻게 되는지 등을 질의하였는데, 위 행정관청은 다음과 같은 내용으로 회신(이하 ‘이 사건 질의회신’이라 한다. 개별적인 회신은 ‘① 질의회신, ② 질의회신’ 등으로 특정한다)한 사실을 인정할 수 있다.


① ■ 농림축산식품부장관
○ 질의요지: 농지의 타용도 일시사용허가 양도양수 가능 여부
○ 회신내용: 농지법 제35조 제1항에 따른 농지의 타용도 일시사용허가 기간이 만료되었거나 해 당 목적사업이 완료되었을 때에는 타용도 일시사용허가조건에 따라 농지로 원상복구를 하여야 하는 것이 원칙이며, 허가 기간이 남았다고 해서 해당 허가권을 타인에게 양도·양수(매매)하는 것은 타당하지 않음.
■ 삼척시장
② [2015. 4. 16.자, 2015. 4. 20.자 회신]
○ 질의요지: 공사용 가설건축물과 농지의 타용도 일시사용 허가권을 매매(관계자 변경)할 수 있는 지 여부
○ 회신내용
→ 농지의 타용도 일시사용 관련: 타용도 일시사용허가(협의)는 타인에게 양도·양수할 수 있는 것이 아니므로 타용도 일시사용허가(협의) 기간이 종료하였거나, 목적사업이 완료되었을 경우 에는 당초 허가조건에 따라 농지로 원상 복구해야 함. 농지로의 복구는 당초 농지상태와 같거 나 더 양호한 상태로 만드는 것을 의미함. 다만, 주목적사업(○○○○○○ 1, 2호기 보일러 설 치) 공사 기간이 연장되는 경우에는 그 기간의 범위에서 기간연장을 위한 타용도 일시사용변경 협의가 가능함. 그러나 다른 업체가 ○○○○○○ 1,2호기 보일러 설치공사와는 별개의 목적으 로 해당 농지를 타용도로 사용하고자 한다면, 기존 업체 피고가 해당 필지를 농지로 원상복구 완료한 이후 신규로 타용도 일시사용허가(협의)를 신청하여야 함.
→ 가설건축물의 매매 등 양도·양수 관련: 건물에 대한 매매 등은 개인 간의 계약에 의한 사항으 로 법령으로 제한할 수 없으나 가설건축물의 명의변경에 대하여 건축법상 규정되어 있지 않음.
③ [2015. 4. 22.자 회신]
○ 질의요지: 공사용 가설건축물의 매매시 매수자가 ○○○○○○발전소 건설업체가 아닌 경우에는 매매(양도양수)할 수 있는지 여부
○ 회신내용: 공사용 가설건축물은 당해 공사에 필요한 규모의 임시사무실, 임시창고, 임시숙소 등을 말하는 것으로 당해 공사와 무관한 사람 또는 법인으로 매매 등 양도 되었다면, 양수자가 본 가설건축물이 당해 공사에 필요한 규모의 가설건축물임을 입증하지 못할 경우 공사용 가설건축물로 볼 수 없음. 또한, 2015. 4. 20.자로 질의 회신한 바와 같이 농지의 타용도 일시사용의 목적과도 부합하지 않으므로 농지의 원상복구는 물론 본 공사용 가설건축물도 철거하여야 함.
④ [2015. 7. 13.자 회신]
○ 질의요지: 피고가 ○○○○○○ 1, 2호기 보일러 설치공사와 노무자 숙소로 사용하기 위하여 타용도 일시사용허가를 받아 사용 중인 가설건축물을 ○○○○○○ 1, 2호기 설치공사업체가 아닌 일반인(법인)이 가설건축물을 ○○○○○○ 1, 2호기 보일러 설치공사의 노무자 숙소로 사용하여 숙박업을 하는 경우에는 회신내용 중에서 별개의 목적인지 동일한 목적인지 여부
○ 회신내용: 동일한 목적이 아니며, 농지의 타용도 일시사용 허가권은 양도·양수(매매)하는 것이 아님. 삼척시는 해당 농지에 대해 피고의 신청서와 사업계획서를 심사하여 일정 기간 사용한 후 농지로 복구하는 조건으로 타용도 일시사용 허가(협의)를 해준 만큼, 해당 농지는 피고(허가받은 자)가 ○○○○○○ 1, 2호기 보일러 설치공사에 따른 부대시설 설치(허가받은 목적)를 위해 사용한 후 농지로 원상복구해야 함. 허가받지 않은 자가 농지를 타 용도로 사용하는 경우에는 농지법 제58조에 따라 5년 이하의 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금에 처해지게 됨.

그러나 다음과 같은 사정을 종합하면 이 사건 질의회신만으로 앞서 본 바와 달리, 이 사건 건물의 명의 이전 등을 위한 행정관청의 인·허가 변경 절차 등이 불가능하다고 보기는 어렵다. 이 사건 질의회신을 근거로 이 사건 건물에 관한 인·허가 변경절차 등이 불가능하다는 취지의 원고 주장은 받아들이지 않는다. ‘① 질의회신’은 농지의 타용도 일시사용 허가기간이 만료되거나 목적사업이 완료되었을 때에는 원상복구하여야 하고, 허가권을 양도할 수 없다는 내용으로 농지법 제36조 제1항의 문언을 확인하는 내용일 뿐이고, 허가기간이 만료되지 않고 목적사업도 완료되지 않은 경우에 농지의 타용도 일시사용허가 명의를 변경하는 것이 불가능하다는 의미는 아니다. ‘② 질의회신’은 ㉠ ‘① 질의회신’과 같이 농지법 제36조 제1항의 문언을 확인하는 내용과, ㉡ 다른 업체가 주목적사업과 별개의 목적으로 사용할 경우에는 신규로 타용도 일시사용허가(협의)를 받아야 한다는 내용으로 동일한 주목적사업을 위한 용도일 경우에 관한 내용이 아니고, ㉢ 가설건축물 명의변경에 관하여 건축법상 명문의 규정이 없다는 원칙적 내용일 뿐 가설건축물을 양수한 경우에 별도의 신고가 불가능하다는 내용은 아니다. ‘③ 질의회신’은 반대해석하면 가설건축물이 양도된 경우 양수자가 당해 공사에 필요한 규모의 가설건축물임을 입증한 경우 공사용 가설건축물로 볼 수 있다는 의미로 해석된다. ‘④ 질의회신’은 피고로부터 이 사건 건물을 양수한 자가 피고와는 별개로 이 사건 건물을 숙박업 용도로 사용할 경우에는 당초의 허가와 동일 목적이라고 할 수 없다는 내용으로서 이 사건 건물을 당초와 같이 피고의 근로자들을 위한 숙소로 사용함을 주된 목적으로 하는 경우에 관한 내용이라고 볼 수는 없다. 2) 이 사건 매매계약이 무효인지 여부 원고와 피고는 이 사건 매매계약 체결 당시 ‘원고는 이 사건 건물에 관한 가설건축물 축조신고와 개발행위허가에 포함된 복구계획 관련한 일체의 권리나 의무를 포괄적으로 승계하며 명의를 원고의 책임하에 변경한다(제2조)주9) ’고 약정한 사실은 앞서 본 바와 같다. 앞서 본 법령의 해석 등과 함께, 이 사건 매매계약상 명의 변경 등은 원고의 책임으로 규정되어 있음에도, 원고는 이 사건 매매계약 이후 이 사건 질의회신 등의 절차를 거쳤을 뿐, 실제로는 삼척시장, △△읍장 등 관할 행정관청에 이 사건 건물에 관한 변경 허가, 명의 이전 등을 위한 아무런 절차도 밟지 않은 점 등의 사정을 종합하면 원고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 건물에 관한 관련 행정기관의 인·허가 변경이나 명의 이전 등이 불가능하다고 단정할 수 없다. 따라서 이 사건 매매계약이 무효임을 전제로 하는 원고의 주장은 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다. 3. 결론 그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 일부 달리 하여 부당하므로 제1심 판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. [별지 생략] 판사 양현주(재판장) 정석종 조진구 주1) 일부는 농지법 제28조 제1항에 따른 농업진흥구역이고, 일부는 농업진흥구역 외에 있다(을 제18호증). 주2) 농림축산식품부 장관의 법제처장에 대한 2017. 11. 2.자 질의회신(농지과-5047. 기록 첨부)도 같은 취지이다. 당심 법원의 삼척시장에 대한 각 사실조회결과에 의하면 삼척시장 역시 위와 같은 해석(“농지법 제36조 제1항에 따라 ‘주목적 사업을 직접 수행하는지 여부와 관계 없이 현장사무소나 부대시설을 설치하려고 하는 자’이면 농지를 일시사용할 수 있고 농지법 제36조 제2항에 ‘다른 법률에 따른 사업 또는 사업계획 등의 인가, 허가 또는 승인 등과 관련하여 농지의 타용도 일시사용 협의를 요청하면, 그 인가, 허가 또는 승인 등을 할 때에 해당 사업을 시행하려는 자에게 일정 기간 그 농지를 사용한 후 농지로 복구한다는 조건을 붙일 것을 전제로 협의할 수 있다”)을 전제로 이 사건 건물 부지에 관한 농지의 타용도 일시사용허가 수허가자 명의를 피고에서 주식회사 세림으로 변경하는 허가를 한 것으로 보인다. 주3) 소장 각주 4 주4) 보장인원 130명이 적용된 4.5월(이 사건 1차 매매계약이 체결된 2014. 5. 13.부터 최소 보장인원 130명 기간이 종료된 2014. 9.)까지의 기간 동안의 숙박료가 175,500,000원(월 39,000,000원)이고, 2014. 10.부터 2015. 3.말까지의 실제 이용인원에 대한 숙박료가 193,797,518원(약 월 32,299,586원)으로 최소보장인원 적용 여부에 따른 숙박료의 차이는 크지 않다. 주5) 그 이후 피고는 2015. 12. 31.까지로 존치기간을 연장받았다(을 제19호증). 주6) 원고가 불특정 다수인을 상대로 하여 숙박업 등을 영위하였다거나 숙박업 신고를 하고자 하였다고 볼 자료도 없다(각주 7 참조). 주7) 원고는 2017. 9. 22.자 참고서면에서 원고의 영업은 공중위생관리법상 숙박업 등의 신고대상에 해당하는데 위와 같은 다른 법령의 신고 등이 수반되는 경우에는 공사용 가설건축물에 해당하지 않는다는 취지로도 주장한다. 원고의 위와 같은 주장은 원고가 위 참고서면에 첨부한 행정해석(건교부 건축 58550-319, 2001. 2. 17.)[건축법 시행령 제15조 제5항 제5호의 규정에 의한 ‘가설점포’는 타법령에 의한 영업의 허가나 신고를 수반하지 않으면서 원시적으로 물건을 판매하는 경우로 한정되어야 하고, 영업허가나 신고를 수반하는 경우에는 이를 가설건축물로 볼 수 없다]에 근거한 것으로 보인다. 그러나 설령 위와 같은 행정해석에 의하더라도 다음과 같은 이유로 원고의 주장은 받아들이기 어렵다. ① 동일하게 가설건축물로 규정되어 있기는 하나, ‘도로변 등의 미관정비를 위하여 필요하다고 인정되고 안전, 방화 및 위생에 지장이 없는 것’에 한정하여 허용되므로 한시적으로 물건을 판매하는 경우(식품, 잡화, 의류, 완구 등)에 한정되는 ‘가설점포’와, 공사기간 동안에는 계속 존속되어야 하므로 상대적으로 장기간의 설치가 예정되고 있는 ‘공사용 가설건축물’을 동일한 기준으로 해석할 수는 없다. ② 공중위생관리법 제2조 제1항 제1호에서 ‘공중위생영업’이라 함은 ‘다수인을 대상으로 위생관리서비스를 제공하는 영업’으로 규정하고 있으며, 같은 항 제2호에서‘숙박업’이란 ‘손님이 잠을 자고 머물 수 있도록 시설 및 설비 등의 서비스를 제공하는 영업’으로 규정하고 있다. 숙박업에 해당하기 위해서는 숙박에 필요한 인적 또는 물적 시설을 구비한 것 외에도 행위의 반복·계속성, 영업성 등을 갖추어야 하고, 그 행위의 의도와 규모, 횟수, 기간, 태양 등의 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다. 불특정다수의 공중을 대상으로 하는 영업이 아니라 건설공사 현장에서 특정 기업과 장기간의 숙소이용계약을 체결하고 그 기업 근로자들에 한하여 숙박하도록 하는 경우 숙박업 신고 대상에 해당한다고 보기 어렵다[행정해석도 같은 취지이다(보건복지부 구강생활건강과-683호, 2014. 2. 21., 보건복지부 구강생활건강과-4084호, 2010. 12. 27. 각 기록첨부)]. 설령 원고가 피고 소속 근로자들 등 외의 다른 이 사건 공사 현장근로자들에게 숙소 등을 제공한다고 할지라도 이 사건 매매계약의 주된 목적인 피고 소속 근로자들에 대한 숙소의 제공, 위와 같은 공중위생관리법의 취지 등에 반하지 않아야 할 것이다. 주8) 갑 제12호증의 기재에 의하면 △△읍장은 공사용 가설건축물은 공사에 필요한 규모에 적합하여야 한다고도 밝히고 있는바, 이 사건 건물의 규모, 피고 소속 근로자 및 현장인원수 등에 비추어 보면 이 사건 건물이 이 사건 공사에 필요한 규모를 초과한다고 단정할 수도 없다(갑 제23호증의 기재에 의하더라도 가설건축물 축조신고서에 필요한 첨부서류는 ‘1. 사용인감계, 2. 본사인감증명서, 3. 사업자등록증, 4. 토지사용승락서, 5. 배치도, 6. 평면도, 7. 공사계약서’이다). 주9) 이 사건 1차 매매계약의 제2조가 이 사건 매매계약에도 그대로 유지되었다.

[출처] 대한민국 법원 : 종합법률정보 - 2016나2071936 (3226272)

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[ 소송경과 ]

[ 참조조문 ]

농지법 제28조 제32조 제36조

건축법 제20조

농지법 시행령 제29조 제37조

건축법 시행령 제15조

농지법 시행규칙 제32조

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조