+ - 북마크 저장 [민사] 항소사건

서울고등법원 2016. 9. 28. 선고 2015나2066340 판결

[손해배상(기)][미간행] 【전 문】【원고, 항소인】 원고 (소송대리인 변호사 김국현 외 3인) 【피고, 피항소인】 피고 1 외 3인 (소송대리인 법무법인 (유한) 우송 외 1인) 【변론종결】 2016. 9. 7. 【제1심판결】 서울중앙지방법원 2015. 10. 30. 선고 2014가합515682 판결 【주 문】 1. 당심에서 변경 또는 추가된 청구를 포함하여, 제1심판결을 다음과 같이 변경한다. 가. 원고에게, 1) 피고 1은 2억 2,800만 원과 이에 대하여 2016. 3. 10.부터 2016. 9. 28.까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을, 2) 피고 3(대판: 피고 2), 피고 4(대판: 피고 3)는 피고 1과 공동하여 위 돈 중 7,600만 원과 이에 대하여 2015. 1. 15.부터 2016. 9. 28.까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을, 각 지급하라. 나. 원고의 피고 1, 피고 3, 피고 4에 대한 나머지 청구와 피고 2(대판: 소외 2)에 대한 청구를 모두 기각한다. 2. ① 원고와 피고 1 사이에 생긴 소송총비용 중 2/5는 원고가, 나머지는 피고 1이 부담하고, ② 원고와 피고 3, 피고 4 사이에 생긴 소송총비용 중 4/5는 원고가, 나머지는 피고 3, 피고 4가 부담하며, ③ 원고와 피고 2 사이에 생긴 소송총비용은 원고가 부담한다. 3. 제1의 가항은 가집행할 수 있다. 【청구취지 및 항소취지】 주1) [청구취지] 1. 주위적 청구취지 피고들은 공동하여 원고에게 4억 원과 그중 5,000만 원에 대하여 2013. 3. 11.부터, 1억 원에 대하여 2013. 4. 9.부터, 300만 원에 대하여 2013. 6. 25.부터, 250만 원에 대하여 2013. 8. 19.부터, 1억 원에 대하여 2013. 8. 30.부터, 1억 4,000만 원에 대하여 2013. 8. 31.부터, 450만 원에 대하여 2013. 9. 29.부터 각 이 사건 소장 부본 송달일까지 연 5%, 그 다음 날부터 2015. 9. 30.까지 연 20%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 예비적 청구취지 원고에게, 가. 피고 1은 3억 8,000만 원과 그중 4,000만 원에 대하여 2013. 3. 11.부터, 1억 원에 대하여 2013. 4. 9.부터, 1억 원에 대하여 2013. 8. 30.부터, 1억 4,000만 원에 대하여 2013. 8. 31.부터 각 이 사건 소장 부본 송달일까지 연 5%, 그 다음 날부터 2015. 9. 30.까지 연 20%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하고, 나. 피고 3, 피고 4는 공동하여 1,000만 원과 그중 300만 원에 대하여 2013. 6. 25.부터, 250만 원에 대하여 2013. 8. 19.부터, 450만 원에 대하여 2013. 9. 29.부터 각 이 사건 소장 부본 송달일까지 연 5%, 그 다음 날부터 2015. 9. 30.까지 연 20%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. [항소취지] 제1심판결을 취소한다. 피고들은 공동하여 원고에게 4억 원과 그중 5,000만 원에 대하여 2013. 3. 11.부터, 1억 원에 대하여 2013. 4. 9.부터, 300만 원에 대하여 2013. 6. 25.부터, 250만 원에 대하여 2013. 8. 19.부터, 1억 원에 대하여 2013. 8. 30.부터, 1억 4,000만 원에 대하여 2013. 8. 31.부터, 450만 원에 대하여 2013. 9. 29.부터 각 이 사건 소장 부본 송달일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 【이 유】 1. 기초 사실 가. 이 사건 계약의 체결 1) 피고 1은 2008. 2. 29. 서울 강남구 (주소 생략) 소재 ○○빌딩(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 소유자인 소외 1과 ‘피고 1이 2년간 이 사건 건물 1층 ◇◇◇호를 임대차보증금 6,200만 원, 월 차임 220만 원에 임차한다’는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결한 뒤, 여기에서 ‘△△△약국’이라는 상호의 약국(이하 ‘이 사건 약국’이라 한다)을 운영하였다. 임대차기간이 만료될 때마다 피고 1과 소외 1은 임대차기간을 2년으로 하여 이 사건 임대차계약을 갱신하였다. 2) 피고 1은 2012. 12.경 소외 1에게 부탁하여 이 사건 임대차계약의 임차인 명의를 아들인 ‘피고 2’로 변경하였다. 3) 원고는 2013. 3. 8.경 피고 4 운영의 공인중개사사무소 직원인 피고 3의 중개로 피고 1과 ‘원고가 피고 1한테서 이 사건 임대차계약에 따른 임차권을 양수하고 이 사건 약국 운영권을 권리금 3억 8,000만 원에 양수한다’는 내용의 ‘권리(시설) 양수·양도 계약’(이하 ‘이 사건 계약’이라 한다)을 체결하였다. 피고 4는 이 사건 계약서의 ‘중개업자’란에 서명하였다.


권리(시설) 양수·양도 계약서

1. 부동산의 표시(생략)
2. 계약 내용
제1조(목적) 위 부동산에 대하여 피고 1과 원고는 합의에 의하여 다음과 같이 권리양수도 계약을 체결한다.
총 권리금	3억 8,000만 원
계 약 금	4,000만 원	계약 시에 지불하고 영수함
중 도 금	1억 원	2013. 4. 9.에 지불
잔 금	2억 4,000만 원	2013. 8. 30.에 지불
양도범위	판매품을 제외한 모든 시설물
제2조(임차물의 양도) 피고 1은 위 부동산을 권리 행사를 할 수 있는 상태로 하여 임대차계약 개시 전일까지 원고에게 인도하며, 피고 1은 임차권의 행사를 방해하는 제반 사항을 제거하고, 잔금 수령과 동시에 원고가 즉시 영업할 수 있도록 모든 시설 및 영업권을 포함 인도하여 주어야 한다. 다만 약정을 달리한 경우에는 그러하지 아니하다.
제3조(수익 및 조세의 귀속) (생략)
제4조(계약의 해제) ① 원고가 중도금(중도금 약정이 없을 때는 잔금)을 지불하기 전까지 피고 1은 계약금의 배액을 배상하고, 원고는 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다.
② 피고 1 또는 원고가 본 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우, 그 상대방은 불이행한 자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다. 그리고 그 계약당사자는 계약해제에 따른 위약금을 각각 상대방에게 청구할 수 있으며, 계약금을 위약금의 기준으로 본다.
③ 피고 1은 잔금 지급일 전까지 소유자와 아래의 ‘임대차계약 내용’(소유자의 요구에 따라 변경될 수 있음)을 기준으로 소유자와 원고 간에 임대차계약이 체결되도록 최대한 노력하며, 임대차계약이 정상적으로 체결되지 못하거나 진행되지 못할 경우 본 권리양수도 계약은 해제되고, 피고 1이 수령한 계약금 및 중도금은 원고에게 즉시 반환한다.
제5조(용역수수료) 중개업자는 계약당사자 간 채무불이행에 대해서 책임을 지지 않는다. 또한, 용역수수료는 본 계약의 체결과 동시에 원고가 양수대금의 0.9%, 피고 1이 양도대금의 0.9%를 지불하며, 중개업자의 고의나 과실 없이 계약당사자 간의 사정으로 본 계약이 해제되어도 용역수수료를 지급한다. 단, 본 계약 제4조 제3항의 사안으로 인하여 계약이 해제되는 경우에는 용역수수료를 지급하지 아니한다.
3. 양도·양수할 대상 물건의 임대차계약 내용
○ 임차보증금 7,000만 원
○ 월 차임 300만 원

4) 이 사건 계약에 따라, 원고는 피고 1에게 2013. 3. 11. 계약금 4,000만 원, 2013. 4. 9. 중도금 1억 원, 2013. 8. 30. 잔금 중 1억 원, 2013. 8. 31. 합계 2억 200만 원(= 나머지 잔금 1억 4,000만 원 + 임차보증금 6,200만 원)을 지급한 뒤, 2013. 9. 1.경부터 이 사건 약국을 운영하였다. 5) 피고 3 요구에 따라, 원고는 피고 4 명의 계좌로 2013. 6. 25. 300만 원, 소외 3 명의 농협 계좌로 2013. 8. 19. 250만 원, 2013. 9. 29. 200만 원 등 합계 750만 원을 송금하였다. 나. 이후의 경과 1) 사실과 달리 피고 1은 2013. 8. 27.경 소외 1에게 ‘이번에도 이 사건 임대차계약의 임차인 명의만 친척인 원고로 변경해 달라’고 부탁하였다. 소외 1은 단지 임차인 명의만 형식상 변경하는 것으로 알고 ‘임차인이 원고’로 된 다음과 같은 내용의 ‘임대차계약서’(이하 ‘원고 명의 임대차계약서’라 한다)에 서명날인하였다.


○ 임차보증금 6,200만 원
○ 월정임차료 270만 원
○ 임대차기간 2013. 8. 27.~2014. 2. 27.
2014. 2. 27. 재계약하기로 함

2) 소외 1은 2014. 1.경 이 사건 약국에서 약을 사는 기회에 우연히 ‘단순히 임차인 명의만 변경된 것이 아니라 원고가 실제로 이 사건 약국을 운영한다’는 사실을 처음 알게 되었다. 이후 원고와 소외 1은 2014. 2. 25.경 다음과 같은 내용의 ‘임대차계약 만기에 따른 명도 확약서’를 작성하였다(이하 ‘이 사건 확약서’라 한다).


임대차계약 만기에 따른 명도 확약서

이 사건 건물 1층 ◇◇◇호(주2)의 임대차계약에 있어 임대인 소외 1, 임차인 원고는 아래와 같이 임대차만기에 따른 명도에 관하여 확약하도록 한다.

1. 대상물의 표시
	임대차 목적물	이 사건 건물 1층 ◇◇◇호
	임대차기간	2013. 8. 27.~2014. 2. 27.
	임대보증금	6,200만 원
	월 임대료	270만 원(부가가치세 별도)
	월 관리비	8만 원(부가가치세 별도)

2. 확인내용
1. ‘1. 대상물의 표시’ 기재 임대차계약은 소외 1이 전 임차인(피고 2)으로부터 전 임차인의 임대차기간 범위 내에서 형식상 계약 명의변경을 요청받고 이에 따라 형식상 명의변경만을 목적으로 작성한 계약(추후별첨: 사실확인서 사본)으로서, 2014. 2. 27. 임대차가 종료될 예정에 있고, 본 건물에 관하여 철거 및 신축이 예정되어 있으며, 이를 목적으로 현재 매수자와 매매계약이 진행되고 있음에 따라 소외 1은 원고와 임대차계약을 체결하지 않기로 하고, 원고는 2014. 2. 27. 본 임대차계약 만기 시 소외 1에게 즉시 임차목적물을 명도하기로 확약한다.
2. 원고는 본 임대차목적물에 대하여 임대차계약 만기에 따라 2014. 2. 27.까지 임대차목적물을 소외 1에게 인도하여야 하나 소외 1은 원고의 명도 시간을 감안하여 명도기일을 2014. 5. 31.까지 연장해 주기로 한다.
3. 원고는 위 2항 명도기일 2014. 5. 31.까지의 임대료 및 관리비, 제세공과금(전기, 수도, 가스, 기타 등) 미납액 등을 모두 정산하기로 하며, 소외 1은 정산 확인 후 원고에게 보증금을 반환하기로 한다.
4. 소외 1과 원고는 상기 내용을 확인 및 확약하였으며, 이와 관련하여 어떠한 민·형사상 이의를 제기하지 않기로 한다.

주2) ◇◇◇호 3) 소외 1은 이후 3차례 인도기한을 연장해 주었다. 이 사건 건물은 2015. 1.경 제3자에게 매각되었고, 이 사건 확약서에 따라 원고는 2015. 1. 15.경 소외 1에게 이 사건 약국을 인도하였다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 8, 18, 22호증, 을가 제7호증의 각 기재, 제1심증인 소외 1의 증언, 변론 전체의 취지 2. 제1심판결의 인용 ‘제1심판결 제4쪽 12번째 줄부터 제11쪽 18번째 줄까지 부분’은 이 법원이 이 사건에 기재할 이유와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 따라 그대로 인용한다[나아가 피고 1, 피고 3 등이 ‘팔릴 가능성이 굉장히 적다’라고 기망하였다는 등의 원고 주장 역시 원고 제출 증거만으로는 인정하기 어렵다. 또한, 뒤에서 인정하는 외에 달리 피고들의 책임을 인정할 만한 사유를 찾을 수 없다]. 3. 피고 1에 대한 추가주장(채무불이행 주장)에 관한 판단 가. 당사자의 주장 1) 원고 이 사건 계약에 따라 피고 1은 원고에게 ‘원고가 이 사건 약국에 관하여 소외 1과 정상적으로 임대차계약을 체결하게 할 의무’를 부담한다. 그러나 피고 1은 소외 1에게 이 사건 임대차계약의 임차인 명의만 형식적으로 변경해 달라고 부탁하였을 뿐, 위 의무를 이행하지 않았다. 따라서 피고 1은 원고에게 손해배상금으로 이 사건 계약에 따른 권리금 3억 8,000만 원과 이에 대한 지연손해금을 지급해야 한다. 2) 피고 1 피고 1은 소외 1과 원고 명의 임대차계약서를 새로이 작성하였고, 실제로 원고가 이 사건 약국에서 계속 영업을 하였으므로, 위 의무를 이행하였다. 나. 판단 1) 피고 1의 채무불이행 피고 1은 이 사건 계약 제4조 제3항에 따라 ‘원고가 이 사건 약국에 관하여 소외 1과 정상적으로 새로이 임대차계약을 체결하게 할 의무’를 부담한다. 이 사건 계약은 ‘임차권양도계약과 권리금계약이 불가분하게 결합된 것’이고, 권리금계약은 유효한 임차권 등 건물사용권한을 전제로 한다는 점에서, 피고 1의 위 의무는 이 사건 계약의 본질적인 내용에 속한다. 피고 1이 원고 명의 임대차계약서를 작성한 사실은 인정되지만, 앞서 채택한 증거나 앞서 인정한 사실에 나타난 다음 사정을 고려하면, 피고 1은 위 의무를 이행하지 않았다고 보는 것이 타당하다. 따라서 피고 1은 이 사건 계약의 불이행으로 인한 손해배상책임을 부담한다. 가) 피고 1은 2012. 12.경 임차인 명의를 ‘피고 2’로 변경한 적이 있지만, 당시 피고 1과 소외 1은 ‘단지 편의상 임차인 명의만을 바꾸는 것일 뿐 실제 임차인은 피고 1이다’는 의사로 임차인 명의를 바꿨다. 이후 피고 1은 원고 명의 임대차계약서를 작성할 때에도 소외 1에게 ‘전에 임차인 명의를 아들인 피고 2로 변경한 것처럼 이번에도 임차인 명의만 친척인 원고로 변경해 달라’라고 부탁하였을 뿐, 원고와 이 사건 계약을 체결하였다거나 임차권을 양도하였다는 사실은 얘기하지 않았다. 소외 1 역시 ‘종전과 같이 편의상 임차인 명의만을 바꿀 뿐 여전히 피고 1이 임차인이다’는 의사로 원고 명의 임대차계약서에 서명날인하였다. 결국, 원고 명의 임대차계약서 작성 당시 피고 1과 소외 1 사이에 ‘이 사건 임대차계약의 임차인을 원고로 변경한다’는 의사합치는 없었다. 나) 소외 1은 이 사건 계약 이후 한참 지난 2014. 1.경 우연히 이 사건 약국을 방문하는 기회에 ‘이 사건 임대차계약의 임차권이 양도되었다는 사실’을 알았을 뿐이다. 소외 1은 이 사건 건물을 양도할 계획이었기 때문에, 이 사건 임대차계약의 임차권 양도에 동의하지 않거나 이 사건 임대차계약과 같은 조건으로는 임대차계약을 체결할 의사가 없었다. 다) 소외 1이 임차권 양도 사실을 알고도 원고에게 일정 기간 약국 영업을 허락한 사실은 앞서 본 바와 같다. 그러나 ① 소외 1이 원고와 새로이 임대차계약을 체결하지는 않았던 점, ② 이 사건 확약서에서도 원고 명의 임대차계약서에 관하여 ‘형식상 계약 명의변경을 요청받고 이에 따라 형식상 명의변경만을 목적으로 작성한 계약’이라는 문구를 기재하거나 ‘소외 1은 원고와 임대차계약을 체결하지 않기로 하고’라는 문구를 기재하였던 점, ③ 소외 1이 원고와 대화를 나눌 때도 ‘원고가 피고 1한테서 사기를 당한 것이다’라는 취지의 얘기를 하였던 점 등을 종합하면, 이는 단지 거액의 권리금을 잃게 된 원고를 배려한 것에 불과하다. 2) 손해배상의 범위 권리금은 영업용 건물의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간의 이용대가이다. 임차인은 임차권의 양도 또는 전대차 기회에 부수하여 위와 같은 권리를 다른 사람에게 양도하거나 다른 사람으로 하여금 일정 기간 이용하게 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있다(대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다85164 판결 참조). 앞서 본 것처럼 권리금은 유효한 건물사용권한을 전제로 한다. 그러나 피고 1의 채무불이행으로 원고는 위와 같은 권한을 취득하지 못하였다. 또한, 원고가 소외 1에게 임차인의 지위를 주장하지 못한 채 이 사건 약국을 인도하는 바람에 권리금계약에 따른 권리를 종국적으로 취득하지 못하였거나, 상실하였다. 원고가 소외 1의 배려로 일정 기간 이 사건 약국을 운영하였다 하더라도, 이용기간 만큼 위와 같은 무형의 가치 등이 감소되는 것은 아니다. 따라서 피고 1의 채무불이행으로, 원고는 이 사건 약국에 관한 권리금 상당액인 3억 8,000만 원의 손해를 입었다고 보는 것이 타당하므로, 피고는 원고에게 손해배상금으로 위 돈과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 3) 손해배상책임의 제한 앞서 인정한 사실에 나타난 사정, 즉 ① 원고 역시 이 사건 계약 체결일(2013. 3. 8.)부터 이 사건 약국을 운영하기 시작한 때까지 ‘이 사건 계약 체결에 관하여 소외 1의 동의 또는 승낙이 있었는지’ 충분히 확인할 수 있었는데도 확인하지 않았던 점, ② 소외 1의 배려로 원고가 상당한 기간[2013. 9. 1.경부터 2015. 1. 15.경까지(약 16.5개월)] 이 사건 약국을 운영하였던 점 등을 종합하면, 피고 1의 책임 범위를 60%로 제한하는 것이 타당하다. 4) 소결론 따라서 피고 1은 원고에게 손해배상금으로 2억 2,800만 원(= 3억 8,000만 원 × 60%)과 이에 대하여 원고가 채무불이행을 원인으로 한 손해배상을 청구원인으로 추가한 ‘2016. 3. 9.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서’ 송달 다음 날인 2016. 3. 10.부터 피고 1이 이행의무의 존부와 범위에 관하여 항쟁함이 타당하다고 인정되는 이 사건 당심판결 선고일인 2016. 9. 28.까지 민법에서 정한 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 원고의 구하는 바에 따라 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 4. 피고 3, 피고 4에 대한 추가주장에 관한 판단 가. 상가건물 임대차보호법 적용 여부에 관한 고지의무 위반의 점 1) 원고의 주장 이 사건 임대차계약은 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다)에 따라 보호되지 않는데도, 공인중개사인 피고 4의 중개보조인인 피고 3은 이를 제대로 확인한 후 설명하지 않았다. 따라서 위와 같은 확인·설명의무 위반으로 원고가 이 사건 계약을 체결하였던 이상, 위 피고들은 원고에게 손해배상금(권리금, 중개수수료) 및 위자료 등 합계 4억 원과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 2) 판단 가) 손해배상책임의 발생 (1) 피고 3, 피고 4의 확인·설명의무 (가) 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2014. 1. 28. 법률 제12374호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 공인중개사법’이라고만 한다) 제25조 제1항, 제2항, 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령(2014. 7. 28. 대통령령 제25522호로 개정되기 전의 것) 제21조, 제22조, 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙 제16조에 따르면, 중개업자는 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 거래당사자에게 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 권리관계 등을 확인한 후 설명하여야 한다. 공인중개사가 거래당사자에게 교부하는 중개대상물 확인·설명서 서식에는 중개대상물의 권리관계란에 ‘등기부 기재사항’ 이외에 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’을 기재하여야 하고, 여기에는 상가임대차법에 따른 임대차가 포함된다. 국토교통부장관이 정한 상가건물 임대차 표준계약서에는 환산보증금을 기재하고 상가임대차법 적용 여부를 표시하게 되어 있다. 이와 같이 구 공인중개사법 등이 중개업자의 중개대상물에 대한 확인·설명의무의 내용과 방법을 상세히 정한 것은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하여 국민의 재산권을 보호하는 데 입법 취지가 있다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 취지 참조). (나) ① 비록 ‘권리금 수수를 중개하는 행위’가 구 공인중개사법에서 정한 중개행위에 해당하지 않는다 하더라도, 이 사건 계약은 권리금뿐만 아니라 임차권을 양도한다는 내용까지 포함되어 있어서 관련 법령에서 공인중개사에게 엄격한 권리 확인·설명의무를 부여하는 취지는 이 사건에서도 그대로 적용되는 점, ② 임차권 양수인은 임대차계약의 존속 기간, 임대차계약 종료 이후 임차건물의 양수인에게 임대차계약을 주장할 수 있는지, 상가임대차법에 따라 임대차보증금 반환채권을 강력하게 보호받는지 등에 큰 관심을 두는 것이 일반적인 점, ③ 이 사건 계약에서 정한 권리금 액수, 이 사건 계약 체결 당시와 그 이후 원고가 이 사건 임대차계약의 존속 기간에 보인 관심의 정도, ④ 이 사건 계약서에는 ‘이 사건 계약은 임대차계약에 준한다’라는 내용이 기재되었고, 피고 4가 여기에 서명날인하였던 것으로 보아, 피고 3, 피고 4 역시 상가임대차계약 체결을 중개하는 것과 같은 정도의 주의의무를 부담한다고 보는 것이 타당한 점 등을 종합하면, 피고 3, 피고 4는 이 사건 계약을 중개하면서 ‘이 사건 임대차계약이 상가임대차법에 따라 보호받는지’ 확인한 뒤 원고에게 설명할 의무를 부담한다고 보는 것이 타당하다. (2) 피고 3, 피고 4의 확인·설명의무 위반 (가) 이 사건 임대차계약의 임대차보증금이 6,200만 원, 월 차임이 270만 원이었다는 사실은 앞서 본 바와 같다. 상가임대차법 제2조 제2항, 구 상가건물 임대차보호법 시행령(2013. 12. 30. 대통령령 제25036호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법 시행령’이라 한다) 제2조 제2항, 제3항에 따라 이 사건 임대차계약의 환산보증금을 계산하면 3억 3,200만 원(= 임대차보증금 6,200만 원 + 월 차임 270만 원 × 100)인데, 이는 구 상가임대차법 시행령 제2조 제1항 제1호에서 보호대상으로 삼는 기준 보증금인 3억 원을 주3) 초과한다. 따라서 이 사건 임대차계약은 상가임대차법의 보호대상에 포함되지 주4) 않는다. 그런데 피고 3, 피고 4가 ‘이와 같은 내용을 확인한 후 원고에게 설명하지 않았던 사실’을 자인한다. (2) 앞서 인정한 사실에 나타난 제반 사정, 즉 ① 원고가 이 사건 계약 체결 당시 및 그 이후 이 사건 임대차계약에서 정한 임대차기간에 큰 관심을 보였던 점, ② 이 사건 계약에서 정한 권리금이 거액인 점, ③ 일반적인 거래 관행 등을 종합하면, 원고는 피고 3, 피고 4한테서 위와 같은 설명을 들었다면 이 사건 계약을 체결하지 않았거나 권리금을 이 사건 계약에서 정한 것보다 적은 금액으로 정하였을 것으로 보인다. 따라서 피고 3, 피고 4의 위와 같은 확인·설명의무 위반과 원고가 일정 기간 이 사건 약국을 운영하지 못해 입은 손해 발생 사이에 상당인과관계도 인정된다. 결국, 피고 3은 위와 같은 확인·설명의무위반, 피고 4는 확인·설명의무위반 또는 피고 3의 사용자로서 원고에게 앞서 본 손해 등을 배상할 책임을 부담한다(손해배상책임을 인정하는 이상, 별도로 위자료 지급책임은 인정하지 않는다). 나) 손해배상책임의 제한 (1) 관련 법리 중개업자가 부동산거래를 중개하면서 거래관계 등을 조사·확인할 의무를 다하지 못함으로써 중개의뢰인에게 발생한 손해에 대한 배상범위를 정하는 경우, 중개의뢰인에게 거래관계를 조사·확인할 책임을 게을리한 부주의가 인정되고 그것이 손해 발생 및 확대의 원인이 되었다면, 피해자인 중개의뢰인에게 과실이 있는 것으로 보아 과실상계를 할 수 있다고 보아야 하고, 이것이 손해의 공평부담이라는 손해배상제도의 기본원리에 비추어 볼 때에도 타당하다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 취지 등 참조). 위와 같은 법리는 권리금을 중개하는 과정에서 발생한 손해에 대해서도 적용된다고 보는 것이 타당하다. (2) 이 사건의 경우 앞서 인정한 사실에 나타난 사정, 즉 ① 원고 역시 이 사건 계약을 체결한 때부터 권리금을 모두 지급할 때까지 이 사건 약국의 임대차관계나 상가임대차법 적용 여부 등을 충분히 확인할 수 있었던 점, ② 원고가 이 사건 건물의 소유자와 전혀 연락하지 않고 피고 1만 믿고 이 사건 계약을 체결하였던 점, ③ 피고 3, 피고 4가 받은 중개수수료가 많지 않은 점, ④ 원고가 약 16.5개월 동안 이 사건 약국을 운영하였던 점 등을 종합하면, 피고 3, 피고 4의 손해배상책임을 20%로 제한하는 것이 타당하다. 3) 소결론 따라서 피고 3, 피고 4는 공동하여 원고에게 확인·설명의무위반 또는 사용자로서 손해배상금으로 7,600만 원(= 3억 8,000만 원 × 20%)과 이에 대하여 원고에게 현실적으로 손해가 발생한 2015. 1. 15.(원고가 소외 1에게 이 사건 약국을 인도한 날)부터 위 피고들이 이행의무의 존부와 범위에 관하여 항쟁함이 타당하다고 인정되는 이 사건 당심판결 선고일인 2016. 9. 28.까지 위 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 위 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다[동일한 사실관계에 기초하여 발생한 동일한 손해에 대한 배상책임이라는 점에서, 피고 3, 피고 4는 피고 1과 공동하여 손해배상책임을 부담한다고 보는 것이 타당하다(대법원 2006. 9. 8. 선고 2004다55230 판결의 취지 참조)]. 나. 구 공인중개사법 위반의 점 원고는 ‘피고 3이 구 공인중개사법 제33조 제6호에서 금지하는 쌍방대리를 하였거나, 구 공인중개사법 제19조에서 금지하는 중개사무소등록증을 대여받아 이 사건 계약을 중개하였다. 따라서 위 중개계약은 무효이므로, 피고 3, 피고 4는 원고한테서 받은 중개수수료를 반환할 의무가 있다’고 주장하거나, 이로 인한 손해배상을 구한다. 이 사건 계약은 계약당사자인 원고와 피고 1이 직접 체결한 것이고 피고 3은 단지 이 사건 계약을 중개한 것에 불과하므로, 이와 전제를 달리하는 원고의 위 주장은 이유 없다. 또한, 피고 3이 등록증을 대여받았다고 인정할 만한 아무런 증거가 없는 이상, 위 주장 역시 이유 없다. 5. 결론 그렇다면 원고의 피고 1, 피고 3, 피고 4에 대한 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 기각하며, 원고의 피고 2에 대한 청구는 이유 없어 기각해야 한다. 따라서 제1심판결은 이와 일부 결론을 달리하여 부당하므로, 당심에서 추가되거나 변경된 청구를 포함하여 제1심판결을 변경하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 판사 김상환(재판장) 이영창 조찬영 주1) 원고는 당심에서 ① ‘주위적 청구’(피고들에 대한 청구)로 불법행위로 인한 손해배상금과 위자료 등 합계 4억 원과 이에 대한 지연손해금을, ② ‘피고 1에 대한 예비적 청구’로 계약취소로 인한 부당이득반환, 채무불이행으로 인한 손해배상, 무효로 인한 부당이득반환 등으로 3억 8,000만 원과 이에 대한 지연손해금을, ③ ‘피고 3, 피고 4에 대한 예비적 청구’로 무효로 인한 부당이득반환 등으로 1,000만 원과 이에 대한 지연손해금을 각각 구하는 것으로 청구취지를 변경하였다. 위 청구는 성질상 양립할 수 있어서 민사소송법에서 예정한 예비적 병합은 아니지만, ‘순서를 붙인 선택적 병합’ 또는 ‘부진정 예비적 병합’에 해당하는 것으로 보고 판단한다. 주2) 101호로 기재되어 있으나 오기(오기)로 보인다. 주3) ○ 상가임대차법 제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조 제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. ② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. ○ 구 상가임대차법 시행령 제2조(적용범위) ① 「상가건물 임대차보호법」(이하 법이라 한다) 제2조 제1항 단서에서 대통령령으로 정하는 보증금액이라 함은 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다. 1. 서울특별시: 3억 원 ② 법 제2조 제2항의 규정에 의하여 보증금 외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다. ③ 법 제2조 제2항에서 대통령령으로 정하는 비율이라 함은 1분의 100을 말한다. 주4) 그 이후 구 상가임대차법 시행령 제2조 제1항이 2013. 12. 30. 대통령령 제25036호로 개정되면서 서울특별시의 보증금액이 4억 원으로 증액되었지만, 위 규정은 2014. 1. 1.부터 체결되거나 갱신되는 상가건물 임대차계약부터 적용되기 때문에 이 사건 계약에는 적용되지 않는다[부칙(2013. 12. 30.) 제1조, 제2조].

[출처] 대한민국 법원 : 종합법률정보 - 2015나2066340 (2246433)

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[ 소송경과 ]

[ 참조조문 ]

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제19조 제25조 제33조

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙 제16조

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령 제21조 제22조

상가건물임대차보호법 시행령 제2조

상가건물임대차보호법 제2조

민사소송법 제420조