+ - 북마크 저장 [민사] 1심합의사건

서울지법 동부지원 1997. 6. 27. 선고 97가합2953 판결：항소

[총회결의무효확인][하집1997-1, 287] 【판시사항】 재건축조합 결성 이후 비용 분담을 정한 관리처분안의 의결정족수 【판결요지】 재건축 결의에 있어서 구분소유자와 의결권의 5분의 4라는 특별다수의 결의를 요하는 것이 강행규정이고, 그 재건축 결의에서 정하도록 한 사항 중에 하나인 재건축 비용 분담에 관한 사항은 분담액 자체를 명시할 필요는 없으나 재건축 참가자가 확정될 경우에는 자동적으로 그 부담 비율이 정해지도록 하는 비용 분담 결정 방법을 뜻하는 것이라고 볼 것인데, 그와 같은 사항을 재건축 결의시 정하도록 한 취지는 비용 분담에 있어서 불이익한 취급을 받는 구분소유자에게 재건축 결의를 반대할 기회를 보장하고 참가를 희망하는 자에 대하여는 가능한 한 참가의 기회를 부여하기 위한 것이므로, 그와 같은 취지에 비추어 재건축조합의 재건축 결의 당시 장차 조합원이 될 구분소유자들의 재건축 비용 분담에 관하여 아무런 정한 바가 없었다면, 재건축 결의시의 그와 같은 하자를 치유하기 위하여는 재건축조합 결성 이후 비용 분담을 정한 관리처분안을 결의함에 있어서도 특별한 사정이 없는 한 그와 같은 특별다수의 정족수는 준용되어야 한다. 【참조조문】 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 【전 문】【원 고】 원고 1외 49인(소송대리인 법무법인 중앙국제법률특허사무소 담당변호사 함준표외 2인) 【피 고】 ○○재건축주택조합(소송대리인 변호사 조동섭외 1인) 【주 문】 1. 피고가 1997. 2. 15.자 임시총회에서 한 관리처분안(조합원비용분담안) 결의는 무효임을 확인한다. 2. 소송비용은 피고의 부담으로 한다. 【청구취지】 주문과 같다. 【이 유】 1. 기초 사실 다음과 같은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제2호증(을 제1호증과 같다), 갑 제4호증(을 제6호증과 같다), 갑 제5호증(을 제2호증과 같다), 갑 제6호증(을 제3호증과 같다), 갑 제56호증의 1, 2, 갑 제62호증, 갑 제63호증, 을 제4호증의 1, 2, 을 제12호증의 1, 2, 3, 을 제35호증, 을 제43호증, 을 제44호증, 을 제45호증의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면 이를 인정할 수 있고 반증 없다. 가. 피고 조합은 서울 광진구 자양동 (지번 생략) 일대에 소재하는 노후한 ○○연립주택 7개동 143세대를 철거하고 그 대지 8,828.07㎡지상에 12 내지 25층짜리 아파트 4개동 322세대 및 부대 건물을 신축하기 위하여 1994. 2. 24. 관할 구청인 광진구청으로부터 조합설립인가를 받은 재건축조합으로서 집행기관인 조합장(대표자) 1인을 비롯한 총무, 감사, 의결기관인 총회 및 이사회와 조합원 및 조합 기관의 권리 의무, 조합 사업의 내용, 해산 등을 규정한 조합규약을 두고 있다. 나. 피고 조합이 신축하는 위 322세대의 아파트는, 23.39평형(이하 '23평형'이라고만 한다)이 133세대, 28.04평형(이하 '28평형'이라고만 한다)이 19세대, 33.12평형(전용 면적 84.33㎡＋주거 공용 면적 24.68㎡＋기타 공용 면적 1.86㎡＝공급 총 면적 111.37㎡, 이하 '33평A형'이라고만 한다)이 70세대, 33.09평형이 50세대(이하 위 33.12평형과 33.09평형을 통합하여 '33평형'이라고 한다)이 120세대, 44.63평형(전용 면적 114.28㎡＋주거 공용 면적 33.26㎡＋기타 공용 면적 2.51㎡＝공급 총 면적 150.05㎡, 이하 '45평형'이라고만 한다) 50세대로 이루어질 계획인데, 그 중 23평형을 분양받은 피고 조합원은 1명, 28평형은 2명, 33평형은 90명이고, 45평형 50세대는 비조합원들에게 일반 분양하지 아니하고 모두 조합원들에게 분양되었는데 원고들이 이를 분양받은 자들이다. 다. 피고 조합원들이 위와 같이 신축할 아파트를 분양받은 경위는 다음과 같다. (1) 피고 조합원들 중 90명 가량이 45평형을 분양받기를 원하여 경합이 심하자 피고 조합은 1995. 9. 27. 경합이 없는 33평형과 나머지 작은 평형에 대한 동, 호수를 먼저 추첨하고, 45평형에 대하여는 추후 그 분양 순위를 정하는 방법을 논하기로 결의한 뒤 같은 해 10. 7. 45평형은 그 분양받기를 지원한 조합원들에 대한 다음과 같은 요소를 포함한 평점을 산출하여 그 평점에 따라 50명을 선출한 뒤 동, 호수를 추첨하기로 결의하였다. (2) 위 45평형 분양 순위를 결정하기 위한 평점제의 요소는 3가지로서 ① 투자 지분 다소(구연립주택 29평형을 출자한 경우 10점, 23평형을 출자한 경우 7.5점, 18평형을 출자한 경우 2.5점) ② 이 사건 재건축 결의 이래 피고 조합원들 대상으로 3번에 걸쳐 시행한 희망 평형 설문조사에서 45평형을 희망한 횟수(3회 희망의 경우 5점, 2회 희망한 경우 2.5점, 1회 희망한 경우 0점) ③ 구연립주택의 거주 연한(최장 5점에서 최단 0.5점)이었다. (3) 같은 해 10. 8 위와 같은 결의들에 따라 피고 조합은 33평형에 대한 동, 호수 추첨을 하게 되었는데 당초부터 33평형을 지원한 53명과 그 전날 45평형 분양 순위를 위와 같은 평점제에 의하기로 결정됨에 따라 이에 기해서는 분양받기가 어렵다고 판단한 조합원들 26명도 33평형으로 지원을 변경하여 동, 호수 추첨하기를 원하자 위 53명과 위 26명은 이른바 로얄 층(저층과 고층을 제외한 중간 층)을 우선적으로 분양받기 위하여 대립하였고, 결국에는 위 53명에게 약간의 우선권(원하는 범위 층에서 우선 추첨받을 수 있는 자 격)을 주는 방법으로 위 지원자들 사이에 타협이 이루어져 동, 호수 추첨을 하게 되었고, 그 뒤 45평형 분양에서 평점이 낮아 탈락한 조합원들은 33평형의 잔여 세대에 대하여 분양을 받게 되었다(다만, 경합이 전혀 없었던 23평형과 28평형 선택자들은 원하는 동, 호수를 분양해 주었다). (4) 한편, 같은 날 45평형을 지원한 조합원들은 위와 같은 평점으로 채점하여 순위를 정하여 50명(이 사건 원고들이다)을 선별하였는데 당시 피고 조합의 임원 23명 중 19명이 본인 또는 그 가족 명의로 45평형을 분양받았다. (5) 45평형을 분양받은 위 50명은 같은 달 11. 모여 이른바 비로얄 층 1 내지 4층 및 25층을 분양받은 조합원들에게 분양가를 감해 주기로 하되 이에 해당하는 10명은 평점제의 점수에 의하여 후순위부터 선정하고, 피고 조합 회장단 3명은 원하는 동, 호수를 우선 지명하며, 피고 조합의 임원 중 3명은 이른바 로얄 층인 5 내지 20층 범위에서 우선 추첨하기로 결의한 뒤 동, 호수 추첨을 위 방법에 의거하여 실시하였다. 라. 그러나, 피고 조합은 재건축 결의 당시는 물론이거니와 위와 같이 조합원들에게 분양될 아파트의 평형, 동, 호수를 결정할 때까지도 분양받은 평형에 따른 비용의 분담 방법에 대하여는 정한 바가 없었다. 마. 피고 조합은 위와 같이 조합원들에 대한 분양 평형 및 동, 호수가 결정된 뒤 1996. 1.경 다음과 같은 내용으로 관리처분안을 마련하여 1996. 2. 14. 임시총회를 개최하여 표결에 부쳤으나 조합원들 중 다수를 점하고 있는 33평형 조합원들의 반대에 부딪혀 부결되었다. (1) 표준건축비를 기준으로 산정한 재건축아파트 전체 분양금액(관할 구청에 신고된 일반 분양금액＋15% 선택사양 가격을 부가한 피고 조합원 분양금액)＝금 40,311,222,000원 (2) 평당 분양가(전체 분양대금÷총 분양 평수 13,074평)＝금 3,083,312원 (3) 재건축 총 비용(공사비＋기타 비용)＝금 26,437,000,000원 (4) 재건축 사업 이익 (전체 분양대금－총 비용)＝금 13,874,222,000원 (5) 평수로 환산한 사업 이익(재건축 사업 이익÷평당 분양가)＝4,499평 (6) 재건축 이익지수(평수로 환산한 사업 이익÷구연립주택의 총 평수 3,072평)＝1.4645 (7) 조합원별 현물 출자액＝구연립주택 평수×1.4645×평당 분양가 (8) 조합원별 분담금＝평형별 분양가－조합원별 현물 출자액 (9) 위와 같은 방법에 따라 기존 29평형에 거주하던 조합원이 45평형을 분양받을 경우 분담금은 약 금 61,084,000원이고, 기존 23평형에 거주하던 조합원이 33평형을 분양받을 경우 분담금은 약 금 33,533,000원이다(그러나 이러한 방법에 따른 계산에 의하더라도 그 후 상당한 시간이 경과하였고, 시공 회사의 공사대금 증가로 인하여 분담금의 약간의 증액은 불가피하다). 바. 그 뒤 피고 조합의 조합원들은 1996. 6. 7. 피고 조합의 기존의 임원들을 모두 해임하고, 33평형을 분양받은 조합원들로만 구성된 임원진을 선출함에 따라 피고 조합의 조합장 역시 소외 최웅에서 소외 배석상으로 변경되었다. 사. 임원진을 개편한 피고 조합은 이 사건 재건축아파트가 완공될 경우 33평형보다 45평형의 평당 가액이 훨씬 높고, 아파트의 경우 평당 교환 가치는 평수에 증가에 따라 누진적으로 증가한다고 보고 재건축 이익의 공평한 분배를 이유로 이 사건 아파트의 완공될 때의 시가를 2개의 사설 감정기관에 감정을 의뢰한 뒤 산술 평균한 가액에서 분양원가(부가가치세 별도)를 공제한 금액을 부가 가치 차액으로 정하되 그 중 40%를 45평형을 분양 받은 원고들에게 전가시키는 다음과 같은 내용의 관리처분안(이하 '이 사건 관리처분안'이라고만 한다)을 1997. 2. 15. 143명이의조합원들 중 113명이 참석한 임시총회에서 찬성 69명, 반대 31명으로 가결시켰다. (1) 분양 기준 가액(청산 기준액) ＝사업계획 승인일 현재 소유한 종전 소유 토지 가액×비례율 (가) 종전 토지의 가액은 한국감정원과 중앙감정원에서 평가한 금액의 산술 평균 가액으로 하며, 건축물의 가격은 노후인 건물로서 평가하지 아니한다. (나) 비례율＝(재건축사업 시행 구역 내 사업 완료 후 대지 및 건축 시설의 총 추산액－총 사업비)÷위 구역 내 종전 대지의 총 평가액 (다) 그런데 이 사건 재건축사업의 경우 비례율은 87.27%이다. (라) 따라서 종전 29평형 소유 조합원의 분양 기준 가액은 금 123,058,594원 (종전 토지 평가액 금 141,003,422원×0.8727)이고, 종전 23평형(종전 23평형도 이 사건 재건축아파트 33평형과 마찬가지로 분양 면적에 약간의 차이가 있는 3가지 종류가 있었던 것으로 보이나, 가장 그 수가 많은 출자 대지 면적 67.481㎡인 경우를 기준으로 계산한다.) 소유 조합원의 분양 기준 가액은 금 97,627,729원(금 111,864,140원×0.8727)이다. (2) 분양 가액 (분양 원가)＝택지비＋표준 건축비＋주차장 분양가＋15% 선택 사양에 대한 공사비 (가) 택지비는 한국감정원과 중앙감정원에서 평가한 금액의 평균 금액과 아남기술 공사에서 산정한 택지비 가산 항목(암석 지반 공사비, 차수벽 공사비, 지장물 철거비, 간선 시설 설치비)을 합한 것으로서 평당 택지비는 금 1,990,766원이다. 따라서 33평A형의 경우 택지비는 금 56,159,000(금 1,990,766원×대지 지분 28.21평, 금 1,000원 미만 버림, 이하 계산에서도 마찬가지임)원이고, 45평형의 경우 택지비는 금 75,649,000(금 1,990,766원×대지지분 38평)원이다. (나) 표준건축비는 주택 분양가 원가 연동제 시행 지침에 의한다. 이에 따른 ㎡당 단가는 33평A형은 금 535,425원이고, 45평형은 금 503,250원(부가가치세 별도)이므로 (건립 규모가 15층 이하의 경우는 그 금액에 차이가 있으나 1명의 조합원이 분양받은 23평형이 있는 동(동)만이 15층 이하의 규모이고, 나머지 전 조합원이 분양받은 아파트는 16층 이상 규모이므로 위 각 단가는 후자 규모 건물에 관한 금액이며, 이는 아래 지하 주차장 분양 금액에 대하여도 마찬가지이다.) 33평A형의 경우 건축비는 59,630,000원(금 535,425원×공급 총 면적 111.37㎡)이고, 45평형의 경우 건축비는 75,512,000원(금 503,250원×공급 총 면적 150.05㎡)이다. (다) 지하 주차장 분양 면적은 33평A형의 경우 31.67㎡이고, 45평형의 경우 42.66㎡이며 ㎡ 당 단가는 33평A형은 금 428,340원 45평형은 금 402,600원(부가가치세는 별도)이므로 이에 따른 지하 주차장 건축비는 33평A형의 경우 금 13,565,000원, 45평형의 경우 금 17,174,000원이다. (라) 조합원이 분양받는 모든 아파트에 대하여 15%의 선택 사양을 추가하여 시공하고 있으므로 이에 대한 공사비는 33평A형의 경우 위 금액은 금 7,984,000원이고, 45평형의 경우 위 금액은 금 10,027,000원이다. (마) 결과적으로 볼 때 33평A형의 경우 분양 가액은 금 137,338,000원(택지비 금 56,159,000원＋건축비 금 59,630,000원＋지하 주차장 건축비 금 13,565,000원＋선택 사양 공사비 금 7,984,000원)이고 45평형의 경우 분양 원가는 금 178,362,000원(택지비 금 75,649,000원＋건축비 금 75,512,000원＋지하 주차장 건축비 금 17,174,000원＋선택 사양 공사비 금 10,027,000원)이다. (3) 층별, 위치별, 평형별 부가 가치 차액에 대한 부담 및 배분 (가) 부가 가치의 평가：소외 나라감정평가법인과 제일감정평가법인에서 평가한 금액을 산술 평균한다. (나) 부가 가치액 ＝위 2개 기관의 부가 가치의 평가액의 산술 평균액－분양가(부가가치세 별도) (다) 분양되는 아파트 중 24, 25층(고층)과 1 내지 4층(저층)은 비로얄 층으로, 나머지 각 층은 로얄 층으로 본다. (라) 45평형 분양자의 부가 가치 차액의 산정 1) 45평형과 33평형의 로얄 층만을 대비하여 기준 차액으로 정하고 비로얄 층은 기준으로 정한 로얄 층에 효용 지수를 곱하여 대비한다. 2) 45평형 로얄 층 수분양자의 부담 기준 차액(금 130,288,300원) ＝45평형 로얄 층 부가 가치의 산술 평균액(금 189,020,500원) －33평형 로얄 층 부가 가치의 산술 평가액(금 58,732,200원) 3) 실제 45평형 로얄 층 수분양자의 부담액(금 52,115,320원) ＝부담 기준 차액×적용률(40%) 4) 적용률은 45평형을 분양받은 조합원들의 입주 시기에 따른 이자 부담을 고려 한 것이다. 5) 실제 45평형 비로얄 층 수분양자의 부담액＝로얄 층 부담액×효용 지수 따라서 25층의 경우 금 47,554,000월(금 52,115,320원×0.91), 24층의 경우 금 49,084,000원(금 52,115,320원×0.94), 4층의 경우 금 47,065,000원(금 52,115,320원×0.90), 3층의 경우 금 45,535,000원(금 52,115,320원×0.87), 2층의 경우 금 43,495,000원(금 52,115,320원×0.83), 1층의 경우 금 41,454,000원(금 52,115,320원×0.80)이다. (마) 45평형의 부가 가치 부담액의 분배 1) 위 (라)항 계산에 따른 45평형 수분양자들이 부담하는 부가 가치 총액은 금 2,528,744,000원이다. 2) 33평형의 수분양자들 중 로얄 층을 분양받은 87명에게는 위 부가 가치를 안분하여 세대당 금 27,080,855원을 분배하고, 비로얄 층을 분양받은 3명에게는 그 부가 가치증가액이 로얄 층에 미치지 못하는 점을 감안하여 위 금액 보다 약간 많은 금액을 분배하였다. 3) 조합원 중 23평형을 분양받은 1명, 28평형을 분양받은 2명에게는 33평형의 로얄 층을 분양받은 금액과 동일한 금액을 분배하였다. (4) 위와 같은 계산 방식에 따라 종전 29평형의 연립주택을 소유하였던 피고 조합원이 45평형 로얄 층을 분양받는 경우 분담금은 금 107,418,000원(분양 가액 금 178,362,000원＋부가 가치 차액 금 52,115,000원－분양 기준 가액 금 123,058,594원)이고, 종전 23평형(출자 대지 면적 67.481㎡인 경우를 기준)의 연립주택을 소유하고 있던 피고 조합원이 33평A형 로얄 층을 분양받는 경우 분담금은 금 12,629,000원(분양가액 금 137,338,000원－분배된 부가 가치 차액 금 27,080,855원－분양 기준 가액 금 97,627,729원)이다. 2. 주장 및 판단 원고들은 이 사건 관리처분안은 그 결의에 있어서 절차상 하자가 있을 뿐만 아니라 그 내용에 있어서도 조합원들 사이에 현저히 형평성을 상실하여 무효라고 주장하므로, 먼저 이 사건 관리처분안 결의에 있어서의 절차상 하자에 관하여 본다. 가. 이 사건 관리처분안 결의에는 다수결의 원칙이 적용되지 아니한다는 주장 원고들은 먼저, 집합건물의소유및관리에관한법률(이하, '집합건물법'이라고만 한다) 제47조 제4항, 제3항에 의하면 재건축 결의시에는 향후 조합원이 될 구분소유자의 비용 분담에 관한 사항을 정리하여야 하고, 이는 구분소유자 간의 형평이 유지되도록 정해져야 한다고 규정되어 있어 다수결에 의한 결의는 무의미하고, 더욱이 피고 조합 규약 제30조(1)의 라. 항은 조합원 분담금은 별도 약정에 의하여 정한다.라고 규정되어 있으므로 당초 재건축 결의시 정하여야 했을 비용 분담에 관하여는 조합총회에서 조합원 과반수의 출석, 재적 인원의 과반수의 찬성이라는 다수결의 방식으로 정할 수 없고, 이해가 상반된 조합원들 사이에 합의에 의하여 결정되어야 한다고 주장한다. 앞서 인정된 사실에 의하면 피고 조합은 민법상 조합이 아니라 비법인 사단에 해당한다고 할 것이므로 특별한 사정이 없는 한 피고 조합의 의사 결정은 비록 그 요구되는 의결정족수에 관하여는 별론으로 하고 조합 내 의결기관(총회 또는 이사회 등)의 결의라는 단체 법적인 방법에 의하지 않을 수 없고, 한편 조합규약(갑 제2호증) 중 제30조 (1)의 라.항에 의하면 사업 시행 수임자가 조달한 공사비 등 사업 경비는 조합원 144세대에게 분양되는 세대를 제외한 아파트 및 상가 분양 수입금과 조합원 분담금을 공사비로 충당하고, 조합원 분담금은 별도 약정에 의한다.라고 규정되어 있고, 위 규약 제25조(비용 부담)에 의하면 사업 시행 비용은 등록된 주택건설사업자(사업 시행 수임자)와 별도 약정에 따르고 조합원은 토지만 출자하기로 한다.라고도 규정되어 있는바, 위 '별도 약정'은 이를 조합원들 사이에서의 내부적인 약정으로 보기는 어렵고 피고 조합과 사업 시행 수임자(시공회사)와 사이의 약정이라 봄이 합당하다고 할 것이므로 원고의 위 주장은 어느 모로 보나 이유 없다. 나. 이 사건 관리처분안 결의는 의결정족수가 미달되었다는 주장 (1) 원고는 다음으로, 조합원의 비용 분담에 관한 결의가 다수결에 의한다 할지라도 집합건물법 제47조 제2항에 의하면 재건축의 결의는 구분소유자 및 의결권의 5분의 4 이상의 다수에 의한 결의에 의하도록 규정되어 있고, 같은 조 제3항에 의하면 재건축 결의를 할 때에는 비용의 분담에 관한 사항도 결의하도록 규정되어 있는바 위 각 규정의 입법 취지에 비추어 이 사건 관리처분안과 같은 비용분담의 결의는 조합원 5분의 4의 의결정족수가 충족되어야 한다고 주장한다. 살피건대, 집합건물법은 건물이 건축 후 상당한 기간이 경과되어 건물이 훼손 또는 일부 멸실되거나 그 밖의 사정에 의하여 건물의 가격에 비하여 과다한 수선·복구비나 관리 비용이 소요되는 경우 또는 부근 토지의 이용 상황의 변화나 그 밖의 사정에 의하여 건물을 재건축하면 그에 소요되는 비용에 비하여 현저한 효용의 증가가 있게 되는 경우와 같이 건물을 유지하는 것 자체가 객관적으로 불합리하다고 판단되는 경우에 한하여, 소수의 구분 소유자들의 반대가 있더라도 소수자들의 의사와 상관없이 다만 시가에 따른 보상을 통하여 그들의 이익도 배려하면서(집합건물법 제47조 제4항) 소수자들의 재산권에 제한을 가하기 위하여 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 찬성에 의한 특별 다수에 따른 집회 결의라는 다수결의 원리를 도입함으로써 절대 다수의 희망에 의하여 재건축을 강제하게 하고 있으므로 위 5분의 4의 의결정족수의 요건은 강행규정이라 할 것이고, 위 재건축 결의에서 정하도록 한 사항 중에 하나인 재건축 비용 분담에 관한 사항은 분담액 자체를 명시할 필요는 없으나 재건축 참가자가 확정될 경우에는 자동적으로 그 부담 비율이 정해지도록 하는 비용 분담 결정 방법을 뜻하는 것이라고 볼 것인데 이와 같은 사항을 재건축 결의시 정하도록 한 취지는 비용 분담에 있어서 불이익한 취급을 받는 구분소유자에게 재건축 결의를 반대할 기회를 보장하고 참가를 희망하는 자에 대하여는 가능한 한 참가의 기회를 부여하기 위한 것이므로 이를 정하지 아니한 재건축 결의는 특별한 사정이 없는 한 무효라 할 것이다. 따라서 재건축 결의에 있어서 구분소유자와 의결권의 5분의 4라는 특별다수의 결의를 요하는 것이 강행규정이고, 그 결의시에 재건축 비용 분담에 관하여 정하여야 하는 위와 같은 취지에 비추어 피고 조합의 재건축 결의 당시 장차 조합원이 될 구분소유자들의 재건축 비용 분담에 관하여 아무런 정한 바가 없었던 이 사건에 있어서 재건축 결의시의 위와 같은 하자를 치유하기 위하여는 재건축조합 결성 이후 비용 분담을 정한 관리처분안을 결의함에 있어서도 특별한 사정이 없는 한 위와 같은 특별다수의 정족수는 준용되어야 한다고 할 것이다. (2) 이에 대하여 피고 조합은 다음과 같이 주장한다. (가) 이른바 5분의 4라는 특별다수의 의결정족수가 요구되는 시점은 개개의 구분 소유자들을 재건축조합이라는 단체에 가입시키는 단계, 즉 재건축조합 자체가 결성되기 전의 구분소유자들 사이에 이루어지는 재건축 결의시일 뿐이고, 재건축 결의 당시 비용 분담에 관하여 아무런 정함이 없음에도 불구하고, 재건축을 찬성하여 재건축조합에 가입한 구분소유자들은 비용 분담에 관하여 비법인 사단의 구성원으로서 단체법적 통제를 받은 조합원들 간의 내부적 의사 결정 절차에 위임하였다고 볼 것이므로 조합규약이나 법령에 특별히 정하는 바가 없는 한 조합원의 5분의 4라는 특별다수의 정족수가 요구되지 아니한다고 주장한다. 살피건대, 집합건물의 구분소유자들만이 재건축 결의를 할 수 있으므로(집합건물법 제47조) 재건축조합 설립 후 지형 여건·주변의 환경으로 보아 사업 시행상의 불가피한 경우에 단독주택·다세대주택 등을 일부 포함시켜 그 소유자들을 재건축조합의 조합원으로 받아들인 경우(주택건설촉진법시행령 제4조의2 제1항 단서)나 재건축에 반대하여 자신의 구분 소유권이 매도 청구되어 재건축조합원이 되지 못한 구분소유자들이 있어 가사 재건축 결의 당시의 구분소유자들과 관리처분 결의 당시의 조합원들의 구성이 다소 다를 수 있다 하더라도 앞서 본 바와 같은 비용 분담에 관한 특별다수의 의결정족수 규정의 취지에 비추어 볼 때 그 준용 여부를 달리 볼 것은 아니므로 피고 조합의 위 주장은 이유 없다. {만약 그렇게 보지 아니한다면 재건축 결의시 특별다수에 의하여 결의된 비용 분담 방법을 조합 설립 후 일반 정족수에 따라 변경한 수도 있을 것이고 이와 같은 문제는 집합건물법 제47조 제4항 소정의 비용 분담의 형평성의 담보로써 해결된다고 볼 수 없으며, 더욱이 이 사건의 경우 갑 제1호증, 갑 제2호증, 을 제37호증의 각 기재에 변론의 전취지를 보태어 보면, 143세대 중 최초 설립인가시인 1994. 2. 24. 132명의 조합원으로 인가받았으나, 1995. 1. 23. 9명의 조합원을 추가하고 18명의 조합원의 승계 변경(집합건물법 제49조는 조합원의 승계인은 재건축 결의의 내용에 따른 재건축에 합의한 것으로 의제하므로 승계인은 당초 재건축을 결의한 주체와 동일하게 보아야 한다.) 되었으며, 같은 해 4. 4.에는 2명의 조합원이 추가되었고, 인근의 단독주택이나 다세대주택 소유자들을 조합원으로 수용하지도 아니하여 사실상으로도 재건축 결의 당시의 구분소유자와 관리처분안 결의 당시의 조합원들의 구성도 동일한 사실이 엿보인다}. (나) 다음으로 원고들은 재건축 결의 당시 비용 분담에 관하여 정하지 아니한 점에 대하여 이의를 제기하거나 이를 이유로 재건축에 반대할 수 있었음에도 불구하고 재건축에 적극 찬성한 뒤 사업계획 승인 후 재건축아파트의 신축이 상당 부분 진행된 이 시점에 이르러 비용 분담에 관하여 위와 같은 특별다수의 정족수의 결의가 요구된다고 주장하는 것은 신의칙에 반한다고 주장한다. 살피건대, 재건축 결의시 비용 분담에 관하여 정하여 하는 위 집합건물법 규정이 강행법규임에도 불구하고 피고 조합이 이를 위반하여 재건축 결의시 비용 분담에 관한 방법을 정지하지 아니한 사실은 앞서 본 바와 같은바, 강행법규를 위반하여 효력이 없는 이 사건 재건축 결의에 있어서의 위와 같은 하자가 시간의 경과에 의하여 치유된다고도 볼 수 없을 뿐만 아니라 이 사건 재건축 결의가 강행법규를 위반하였다는 점을 들어 이 사건 관리처분안에 특별다수의 정족수를 요구하는 주장은 위 하자의 치유를 위한 것이라 할 수 있고, 그 주장하는 시기가 사업계획 승인 후 상당한 시간이 경과하였다고 하여 이를 바로 신의칙 위반이라고 단정할 수도 없으므로 피고 조합의 위 주장 역시 이유 없다. (다) 마지막으로 이 사건 재건축 결의 당시에 구분소유자들 사이의 비용 분담이 정하여지지 아니한 하자가 있다고 하더라도 그와 같은 하자는 적법한 절차에 따라 이 사건 관리처분안이 가결됨으로써 치유되었다고 주장한다. 살피건대, 원고들이 무효의 확인을 구하는 대상은 비용 분담을 정하지 아니한 재건축 결의가 아니고, 바로 이 사건 관리처분안에 대한 결의이므로 피고의 위 주장은 그 자체에서 이유 없다. 3. 그렇다면 피고 조합의 1997. 2. 15.자 이 사건 관리처분안에 관한 결의는 법령이 정한 의결정족수를 갖추지 못한 결의로서 더 나아가 그 형평성 여부(가사 이 사건 관리처분안이 적법한 의결정족수에 의하여 결의되었다 하더라도 이 사건 관리처분안이 전제하고 있는 '부가 가치'라는 개념은 완공도 하기 전에 미리 각종의 인자를 가중치까지 고려하여 산정한 것으로서 합당하다고 보기 어렵고, 위 1. 사. (3) (마)항 기재에서 보듯이 부가 가치 차액을 전가시키는 기준율을 40%로 정한 객관적이고 합리적인 근거로 없을 뿐만 아니라, 부가 가치 차액을 평형별로 분배함에 있어서도 33평형의 비로얄 층을 분양받은 3인의 조합원의 대하여는 효용 지수 개념을 도입하여 같은 평형의 로얄 층을 분양받은 87명보다 많은 부가 가치 차액을 분배하였으므로 피고 조합원 중 23평형을 분양받은 1명과 28평형을 분양받은 2명에 대하여는 피고 조합이 주장하는 대로라도 45평형을 분양받은 원고들과의 부가 가치 차액이 33평형의 비로얄 층을 분양받은 위 3명의 경우보다 많을 것이어서 그들에게 더 많은 부가 가치 차액을 분배하여야 할 것인데 33평형의 로얄 층에게 분배한 부가 가치 차액만을 분배하였음은 결국 이 사건 관리처분안은 오로지 33평형을 분양받은 조합원들만을 위한 것으로밖에 볼 수 없어 그 형평성을 갖추었다고 보기도 어렵다.)에 나아가 판단할 필요도 없이 그 무효를 면치 못한다 할 것인데 피고 조합이 이를 다투는 이상 원고들로서는 그 확인을 구할 이익도 있다고 인정되므로 이를 구하는 원고들의 이 사건 청구는 이유 있어 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사 이윤승(재판장) 이현 전우진

[출처] 대한민국 법원 : 종합법률정보 - 97가합2953 (1995710)

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