대법원 1993. 11. 23. 선고 93다20689 판결

[소유권이전등기말소][공1994.1.15.(960),173] 【판시사항】 가. 토지매수인이 건축한 지상 건물의 분양대금으로 매매대금을 우선 변제하기로 약정한 경우 매도인이 그 건물을 분양하여 그 분양대금을 지급받았다면 그 금액만큼의 매매잔대금의 청구는 허용될 수 없다고 본 사례 나. 건축허가를 받은 토지소유자로부터 토지를 매수하여 자신의 비용으로 그 지상에 건물을 완공하려 할 때에는 그 토지에 대한 소유권이전등기와 함께 건축허가명의도 자신의 것으로 변경하는 것이 일반적이라고 한 사례 【판결요지】 가. 토지매수인이 건축한 지상 건물의 분양대금으로 매매대금을 우선 변제하기로 약정한 경우에 있어서 만일 매도인이 매수인의 의사에 터잡아 그 건물을 분양하여 그 분양대금을 지급받았다면 특별한 사정이 없는 한 그만큼은 매매대금에 충당하기 위한 것이었다고 보는 것이 당사자의 의사에 합치된다고 볼 것이고, 매수인의 의사에 반하여 임의로 이를 분양하여 그 대금을 지급받았다 하더라도 그 분양대금으로 잔대금에 충당한 것이 아니었다고 볼만한 특별한 사정이 없는 한 그 금액만큼의 매매잔대금의 청구는 허용될 수 없다고 보는 것이 상당하다. 나. 어떤 사람이 건축허가를 받은 토지소유자로부터 토지를 매수하여 자신의 비용으로 그 지상에 건물을 완공하여 분양하려 할 때에는 그 토지에 대한 소유권이전등기와 함께 건축허가명의도 자신의 것으로 변경하는 것이 일반적이고 또 그렇게 하는 것이 분양에 편리하다고 볼 것이고, 이와 달리 토지에 대한 소유권이전등기만 하고 건축주명의를 토지매도인에게 그대로 남겨둔다는 것은 이례적인 일이라고 할 것이므로, 법원이 위와 같은 사실을 인정하려면 토지에 대하여서만 소유권이전등기를 하고 건축허가명의는 매도인 앞으로 그대로 두기로 할 어떤 사정이나 이유가 있었음을 밝혀야 할 것이다. 【참조조문】 민법 제105조, 제568조 【전 문】【원고, 피상고인】 원고 1 외 1인 원고들 소송대리인 변호사 하태은 【피고, 상고인】 피고 소송대리인 변호사 임창원 【원심판결】 광주고등법원 1993.3.5. 선고 92나3105 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 광주고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 제1점에 대하여 1. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 원고들은 피고로부터 이 사건 토지의 매매대금 170,000,000원 중 계약금 및 중도금으로 합계 금 70,000,000원을 지급받거나 상계처리하였고, 잔대금은 피고의 책임으로 시공, 분양하게 되는 이 사건 연립주택 9세대의 분양대금에서 우선적으로 지급하기로 하였는데, 피고가 이를 지체하여 원고의 1991. 3. 28.자 조건부 매매계약해제의 의사표시에 의하여 이 사건 매매계약은 적법하게 해제되었다고 판단하였다. 2. 그런데 원심이 인정한 사실에 의하면, 이 사건 매매계약에 따른 연립주택은 1990. 8경 건축공사가 완료되어 원고들이 그중 3세대를 입주시켰다는 것인바, 이 사건과 같이 토지매수인이 건축한 지상 건물의 분양대금으로 매매대금을 우선 변제하기로 약정한 경우에 있어서 만일 매도인이 매수인의 의사에 터잡아 그 건물을 분양하여 그 분양대금을 지급받았다면 특별한 사정이 없는 한 그 만큼은 매매대금에 충당하기 위한 것이었다고 보는 것이 당사자의 의사에 합치된다고 볼 것이고, 매수인의 의사에 반하여 임의로 이를 분양하여 그 대금을 지급받았다 하더라도 그 분양대금으로 잔대금에 충당한 것이 아니었다고 볼만한 특별한 사정이 없는 한 그 금액만큼의 매매잔대금의 청구는 허용될 수 없다고 보는 것이 상당할 것이다. 3. 그렇다면, 원심이 위 연립주택이 완공되자 원고들이 그중 3세대를 입주시켰다는 사실을 인정하면서도 그 입주대금이 매매대금에 충당되었는지 여부에 관하여는 아무런 설시도 없이 매매잔대금채무 전액이 여전이 남아 있음을 전제로 한 원고들의 이행의 최고 및 계약의 해제가 적법하다고 판단한 것은, 심리미진 아니면 이유불비의 위법이 있다고 아니할 수 없다. 원심으로서는 원고들이 위 연립주택 3세대를 입주시켰다는 것이 분양을 의미하는 것인지 또는 분양이 아닌 다른 어떤 것인지를 먼저 밝혀야 할 것이고, 이것이 시공 및 분양책임자인 피고의 의사에 터잡은 것인지, 분양을 한 것이라면 그 대금은 얼마이고, 이로써 매매대금에 얼마가 충당되어 잔대금이 얼마나 남게 되었는지, 만일 매매대금에 충당되지 아니하였다면 그 이유는 무엇인지에 관하여 심리 판단을 하여야 할 것이고, 이에 터잡아서 원고들의 계약해제가 적법한 것인지 여부를 판단하여야 할 것이다. 따라서 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다. 제2점에 대하여 1. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 원고들이 피고에게 이 사건 매매계약 체결당시 이 사건 토지 외에 그 지상의 연립주택의 허가까지 포함하여 매도하였고, 위 연립주택의 분양에 앞서 그 건축허가명의를 피고로 변경하여 주기로 약정하였다는 피고의 주장은 인정되지 않고, 오히려 위 연립주택의 건축허가명의는 원고들 앞으로 그대로 두기로 하였는데 피고는 이 사건 토지의 소유권이전등기를 받은 후 원고들에게 건축허가의 명의를 변경하지 아니하면 분양이 빨리 되지 아니한다고 하면서 일방적으로 건축허가명의의 변경을 요구하여 원고들이 건축명의변경동의서를 작성하여 주고, 원고 1은 1990. 1. 3.경 그 인감증명서까지 발급하여 주었으나, 원고 2는 피고가 위 연립주택의 건축공사를 하도급 받은 소외인에게 공사비 및 자재대 등을 제대로 지급하지 아니하여 위 건축공사가 진척되지 아니하고 있었고 잔대금지급을 위한 약속어음도 부도가 날 우려가 있고 하여 그 인감증명서를 교부하지 아니한 사실을 인정할 수 있을 뿐이라고 판단하였다. 2. 그러나, 어떤 사람이 건축허가를 받은 토지소유자로부터 토지를 매수하여 자신의 비용으로 그 지상에 건물을 완공하여 분양하려할 때에는 그 토지에 대한 소유권이전등기와 함께 건축허가명의도 자신의 것으로 변경하는 것이 일반적이고 또 그렇게 하는 것이 분양에 편리하다고 볼 것이고, 이와 달리 토지에 대한 소유권이전등기만 하고 건축주명의를 토지매도인에게 그대로 남겨둔다는 것은 이례적인 일이라고 할 것이므로, 원심이 위와 같은 사실을 인정하려면 토지에 대하여서만 소유권이전등기를 하고 건축허가명의는 원고들 앞으로 그대로 두기로 할 어떤 사정이나 이유가 있었음을 밝혀야 할 것이다. 원심의 이 부분 판리미진이나 이유불비의 위법이 있다고 할 것이고, 논지는 이 범위 안에서 이유 있다. 그러므로 원심판결을 파기환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 김석수(재판장) 배만운(주심) 정귀호

[출처] 대한민국 법원 : 종합법률정보 - 93다20689 (2097321)

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