+ - 북마크 저장 [민사] 항소사건

광주고등법원 2024. 1. 17. 선고 2023나23134 판결

[보험금][미간행] 【전 문】【원고, 피항소인】 한국전력공사 (소송대리인 법무법인 뿌리 담당변호사 백동근) 【피고, 항소인】 서울보증보험 주식회사 (소송대리인 법무법인(유한) 강남 담당변호사 김대식) 【피고보조참가인, 항소인】 피고보조참가인 (소송대리인 변호사 곽효영) 【변론종결】 2023. 11. 29. 【제1심판결】 광주지방법원 2023. 6. 1. 선고 2021가합61258 판결 【주 문】 1. 제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다. 2. 소송총비용은 보조참가로 인한 비용을 포함하여 모두 원고가 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지 피고는 원고에게 250,000,000원 및 이에 대하여 2021. 7. 2.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 항소취지 주문과 같다. 【이 유】 1. 기초사실 가. 임대차계약의 체결과 갱신 1) 원고는 2015. 7. 3. 소외 2로부터 그 소유의 전주시 (주소 생략)(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)을 차임 없이 임대차보증금 210,000,000원, 임대기간 2015. 7. 3.부터 2017. 8. 1.까지로 정하여 임차하고 이 사건 아파트를 원고 소속 직원들을 위한 사택으로 사용하였다. 2) 피고보조참가인은 2015. 6. 26. 소외 2로부터 이 사건 아파트를 대금 250,000,000원에 매수하여 2015. 7. 14. 그 명의의 소유권이전등기를 마쳤다. 3) 원고는 2017. 6.경 피고보조참가인과 이 사건 아파트에 관한 임대차계약을 차임 없이 임대차보증금 250,000,000원, 임대기간 2017. 7. 2.부터 2019. 7. 1.까지로 정하여 갱신하였고, 2019. 6.경 위 임대차계약은 그 임대기간을 2021. 7. 1.까지로 하여 다시 갱신되었다(이하 위와 같이 최종갱신된 임대차계약을 ‘이 사건 임대차계약’이라 하고, 그 임대차보증금을 ‘이 사건 임대차보증금’이라 한다). 나. 전세금신용보험계약의 체결과 갱신 1) 원고는 2015. 7.경 및 2019. 7.경 피고와 이 사건 아파트에 관한 위 임대차보증금에 대하여 아래와 같은 내용의 각 전세금보장신용보험계약을 체결하고, 그 신용보험증권을 수령하였다(이하 ‘이 사건 보증보험계약’이라 한다). TAGIMG00 2) 이 사건 보증보험계약의 보통약관(이하 ‘이 사건 약관’이라 한다) 중 이 사건과 관련한 주요내용은 아래와 같다.


■ 전세금보장신용보험 보통약관
제2조(보상하는 손해)
보험회사는 채무자인 임대인이 임대차계약에서 정한 채무를 이행하지 아니하여 다음과 같은 보험사고가 발생함으로써 채권자인 임차인이 입은 손해를 보험증권에 기재된 내용과 이 약관에 따라 보상하여 드립니다[이하 보험회사는 ‘회사’, 채무자인 임대인(임대차계약상 임차보증금 반환 채무자 포함)은 ‘임대인’, 채권자인 임차인은 보험계약자 겸 피보험자로서 ‘계약자’, 임대차계약의 목적물인 주택 또는 주택 이외의 건물은 ‘임차목적물’, 보험계약은 ‘계약’이라 한다].
1. 임대차계약이 해지 또는 종료된 후 30일(주택 이외의 건물인 경우 60일)이 경과하였음에도 계약자가 임차보증금을 반환받지 못한 때
2. 임차목적물에 대하여 경매 또는 공매에 의한 임대차기간 중의 배당실시 후 계약자가 임차보증금을 반환받지 못한 때
3. 제1호, 제2호의 사유 이외에 임대인이 임차보증금을 반환할 사유가 발생하였음에도 계약자가 임차보증금을 반환받지 못한 때
제3조(보상하지 않는 손해)
② 회사는 제20조(계약의 변경 및 갱신)에 규정한 사유가 발생하였음에도 이 계약을 갱신 또는 변경하지 않은 상태에서 발생한 손해는 보상하지 않습니다.
제6조(보험금의 청구)
② 회사는 제1항에 따른 보험금 청구를 받은 후 지체 없이 지급할 보험금을 결정하고 지급할 보험금이 결정되면 7일 이내에 이를 지급하여 드립니다.
③ 제2항의 보험금은 계약자가 임대차계약에서 정한 임차목적물을 명도하는 때에 지급하여 드립니다.
⑦ 회사가 제2항의 지급보험금 및 제4항의 가지급보험금이 결정된 후 7일(이하 ‘지급기일’이라 한다)이 지나도록 보험금을 지급하지 않았을 때에는 지급기일의 다음날부터 지급일까지의 기간에 대하여 〈붙임표〉 ‘보험금을 지급할 때의 적립이율’에 따라 연단위 복리로 계산한 금액을 보험금에 더하여 지급합니다. 그러나 계약자의 책임 있는 사유로 지체된 경우에는 그 해당 기간에 대한 이자를 더하여 지급하지 않습니다.
제7조(보험금 지급액)
① 회사가 지급할 보험금은 임대인이 임대차계약에서 정한 채무를 이행하지 아니함으로써 계약자가 임대인으로부터 회수하여야 할 임대차보증금(임대차계약에 임차보증금에 대한 지연손해금 조항이 있는 경우에는 동 지연손해금을 포함) 중 미회수금액으로 합니다. 다만, 임대인이 계약자에 대하여 임차보증금과 공제 또는 상계할 수 있는 채권은 차감하고 지급합니다.
③ 제1항, 제2항의 지급보험금은 보험가입금액을 한도로 합니다.
제11조(계약 후 알릴의무)
① 이 계약을 체결한 후 아래와 같은 사실이 생긴 경우 계약자는 지체 없이 서면으로 회사에 알리고 보험증권에 확인을 받아야 합니다.
1. 청약서의 기재사항을 변경하고자 할 때 또는 변경이 생겼음을 알았을 때
2. 임대인의 변경
3. 계약자의 변경
4. 임대차계약 또는 법령상 의무의 금액, 기간 등 회사의 보험금 지급의무 발생에 중대한 영향을 미치는사항
② 회사는 제1항에 따라 계약자가 변경사실을 통보한 경우에는 1개월 이내에 승인 여부를 결정하여 보험료를 더 받거나, 돌려드릴 수 있습니다.
③ 계약자가 제1항에 따라 변경사실을 알리지 아니하거나 회사의 승인을 받지 못한 경우에 회사는 임대차계약 또는 법령상의 의무를 변경시킴으로써 증가된 손해는 보상하지 않습니다.
제20조(계약의 변경 및 갱신)
이 계약에 관하여 다음과 같은 사유가 발생할 때에는 이 계약을 갱신하거나 변경하여야만 합니다.
1. 계약자와 임대인 간에 새로운 임대차계약이 체결되거나, 임대차계약 또는 법에 의하여 임대차기간이 자동연장될 때
2. 임차목적물이 매매, 증여, 상속 또는 기타사유 등으로 소유권이 제3자에게 이전되고, 계약자와 임대인 간에 새로운 임대차계약이 체결될 때

〈붙임표〉 보험금을 지급할 때의 적립이율(제6조 제7항 관련) TAGIMG01 다. 2020. 12.경의 사실관계 1) 피고보조참가인은 이 사건 아파트 매도를 앞두고 2020. 11. 30. 원고 사택 담당자 소외 3(이하 ‘원고 사택 담당자’라 한다)에게 “선생님 ○○아파트 피고보조참가인입니다. 담당자님 귀찮으실까 봐 여러 부동산에 꼭 매매 할 분들만 구경시켜 드리라고 했습니다. 매매 성사되기까지 번거롭더라도 부탁드릴게요.”라는 문자메시지를 보냈고, 원고 사택 담당자는 같은 날 15:01경 피고보조참가인에게 “좋은 가격에 매매 잘 이루어졌으면 하네요!”라는 문자메시지를 보냈다(을가 제4호증의 4, 을나 제3호증). 2) 공인중개사 소외 4(이하 ‘이 사건 중개인’이라 한다)는 피고보조참가인과 소외 1 사이에서 이 사건 아파트에 관한 매매를 중개하였고, 이에 소외 1은 2020. 12. 9. 피고보조참가인에게 가계약금 3,000,000원을 입금하였다. 3) 원고 사택 담당자는 2020. 12. 9. 및 2020. 12. 10. 이 사건 중개인과 통화하였다(을가 제4호증의 4, 을나 제4호증). 4) 원고 사택 담당자는 2020. 12. 10. 이 사건 중개인에게 이 사건 임대차계약서 사진을 문자메시지로 전송하여 주었다(을가 제4호증의 4, 을나 제6호증). 5) 원고 사택 담당자는 2020. 12. 11. 피고보조참가인과 통화하였다(을가 제4호증의 2). 6) 피고보조참가인은 2020. 12. 11. 이 사건 중개인의 중개를 통하여 소외 1에게 이 사건 아파트를 295,000,000원에 매도하는 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였고(을가 제2호증), 피고보조참가인은 같은 날 소외 1에게 위 아파트에 관한 소유권이전등기를 마쳐 주었다. 이 사건 매매계약 중 이 사건과 관련한 주요내용은 다음과 같다.


■ 부동산(아파트) 매매 계약서
1. 부동산의 표시 : 이 사건 아파트
2. 계약내용
제1조(목적)
위 부동산의 매매에 대하여 매도인과 매수인은 합의에 의하여 매매대금을 아래와 같이 지불하기로 한다.

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제2조(소유권 이전 등)
매도인은 매매대금의 잔금수령과 동시에 매수인에게 소유권이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하고 등기절차에 협력하여야 하며, 위 부동산의 인도일은 2020. 12. 11.로 한다.
[특약사항]
1. 현 시설 상태에서의 매매계약이며, 등기사항증명서를 확인하고 계약을 체결함
3. 본 특약사항에 기재되지 않은 사항은 민법상 계약에 관한 규정과 부동산매매 일반 관례에 따른다.
6. 임차인－원고와 현 임대차 계약을 승계하여 임대인의 지위와 의무를 인수인계하기로 한다.
7. 첨부서류 : 중개대상물 확인·설명서, 등기사항전부증명서, 건축물대장, 토지이용계획확인원, 부동산임대차계약서

7) 소외 1은 2020. 12. 15. 이 사건 아파트에 관하여 소외 5에게 채권최고액 286,000,000원의 근저당권을 설정하여 주었다가, 2021. 4. 13. 위 근저당권을 말소하고 같은 날 주식회사 오케이자산관리대부에게 채권최고액 338,000,000원의 근저당권을 다시 설정하여 주었다. 라. 2021. 2.경의 사실관계 1) 미래신용정보 주식회사는 2021. 2. 22. 소외 1을 수신자로 하여 이 사건 아파트 주소로 카드대금 체납 및 가압류 예정 등을 통지하는 내용의 우편물을 보냈다(을나 제18호증 7쪽). 2) 피고보조참가인은 2021. 2. 22. 원고 사택 담당자에게 이 사건 중개인의 전화번호가 기재된 명함 사진을 문자메시지에 첨부하여 보냈고, 원고 사택 담당자는 피고보조참가인에게 “감사합니다!”라는 문자메시지를 보냈으며, 피고보조참가인은 원고 사택 담당자에게 “일이 잘 풀렸음 하네요.”라는 문자메시지를 보냈다. 3) 원고 사택 담당자는 2021. 2. 22. 이 사건 중개인과 전화 통화를 하면서, “보증보험은 들었지만 중간에 임대인이 바뀐 거잖아요? 그래서 혹시 이게 문제가 되나 싶어가지고 이게 좀… 그래서 우려차 조금 전화를 드렸던 건데…”라고 말하였다(을나 제16호증의 1). 4) 원고 사택 담당자는 2021. 2. 23. 이 사건 중개인에게 “안녕하세요 선생님 한전 남전주지사입니다! 사무실 도착하시면 계약서 파일 회신 좀 부탁드립니다!”라는 내용의 문자메시지를 보냈다(을가 제4호증의 4, 을나 제6호증). 이에 이 사건 중개인은 같은 날 원고 사택 담당자에게 이 사건 매매계약서 사진을 문자메시지에 첨부하여 보냈다(을나 제8호증). 5) 원고 사택 담당자는 2021. 2. 23. 이 사건 중개인과 전화 통화를 하면서, “저희는 임대인이 바뀌고 새로운 계약서를 쓰지 않았기 때문에 그 통보를 하지는 않았었거든요. 그래서 혹시 이거에 대해서 문제가 있나 싶어가지고….”라고 말하였다(을나 제16호증의 2). 6) 원고는 2021. 2. 23. 피고에게 이 사건 아파트에 관하여 그 소유권이 2020. 12. 11.자로 피고보조참가인에서 소외 1로 변경되었고, 2020. 12. 15. 소외 5의 위와 같은 근저당권이 설정되었음을 통지하면서 이 사건 보증보험계약의 임대인을 소외 1로 변경하여 줄 것을 요청하였다. 그러나 피고는 이 사건 아파트에 소외 5의 근저당권이 존재함을 이유로 이를 거절하였다. 마. 2021. 4.경 이후의 사실관계 1) 원고는 2021. 4. 27. 피고보조참가인(갑 제4호증)과 소외 1(을나 제12호증)에게 이 사건 임대차계약을 연장할 의사가 없음을 통지하고, 그 임대기간만료일에 맞추어 임대차보증금 250,000,000원을 반환하여 줄 것을 통지하였다. 2) 원고 사택 담당자는 2021. 5. 3. 이 사건 중개인과 통화하면서, “근데 보증보험 회사에서는 저희가 ‘이렇게 이렇게 서류 절차를 진행해 주세요’라고 해가지고 저희가 전 임대인하고 현 임대인하고 같이 내용증명서를 보내드린 거거든요. 그래서 그 전, 그니까 피고보조참가인 그분께서, 그니까 저희가 피고보조참가인씨 그분께 보증금을 청구하겠다 그게 절대 아니고”라고 말하였다(을나 제16호증의 3). 3) 이 사건 임대차계약은 2021. 7. 1. 기간만료로 종료되었으나, 원고는 그 임대차보증금 250,000,000원을 반환받지 못하였다. 바. 보증보험금 지급청구와 거절 1) 원고는 2021. 7. 2. 피고에게 ‘임대인 전세금 미회수(연락두절)’을 사유로 이 사건 보증보험계약에 따라 보험금 250,000,000원의 지급을 청구하고, 2021. 8. 11. 다시 피고에게 그 보험금의 지급을 촉구하였다. 2) 피고는 2021. 9. 10. 원고에게 ‘이 사건 소유권변동에 따라 소외 1이 이 사건 임대차계약의 임대인지위 및 임대차보증금반환의무를 면책적으로 인수하는 것에 원고가 묵시적으로 승낙하여 그 임대인지위나 보증금반환의무가 소외 1에게 면책적으로 인수되었음에도 이 사건 보증보험계약을 그와 같이 변경 내지 갱신하지 아니하였으므로, 원고가 이 사건 임대차보증금을 반환받지 못하는 손해는 보통약관 제3조 제2항, 제20조 제2호에 따라 피고가 보상할 손해에 해당하지 않는다’는 이유로 그 보험금지급을 거절하였다(갑 제7호증). [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 7호증(가지번호 포함, 이하 같다), 을가 제1, 2, 4, 5호증, 을나 제1 내지 12, 15, 16, 18, 20, 21호증의 각 기재, 이 법원에 현저한 사실, 변론 전체의 취지 2. 당사자들의 주장 가. 원고 이 사건 임대차계약은 2021. 7. 1. 기간만료로 종료되었으나, 원고는 피고보조참가인으로부터 그 임대차보증금 250,000,000원을 반환받지 못하였으므로, 피고는 원고에게 이 사건 보증보험계약에 따라 위 250,000,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 나. 피고와 피고보조참가인 소외 1은 이 사건 임대차보증금 반환의무를 면책적으로 인수하였고, 원고는 이를 묵시적으로 승낙하였다. 따라서 피고보조참가인은 원고에게 이 사건 임대차보증금을 반환할 의무를 부담하지 아니하므로, 피고는 원고에게 이 사건 보증보험계약에 따른 보험금을 지급할 의무가 없다.주1) 3. 판단 가. 관련 법리 1) 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 면책적 채무인수로 보기 위해서는 이에 대한 채권자 즉 임차인의 승낙이 있어야 한다(대법원 2001. 4. 27. 선고 2000다69026 판결, 대법원 2008. 9. 11. 선고 2008다39663 판결 등 참조). 채무자인 매도인이나 제3자인 매수인은 임차인에게 임대차보증금 반환채무에 대한 매도인의 면책에 관한 승낙 여부를 최고할 수 있으며, 임차인이 상당한 기간 내에 확답을 발송하지 아니한 경우에는 이를 거절한 것으로 본다(민법 제455조). 한편 임차인의 승낙은 반드시 명시적 의사표시에 의하여야 하는 것은 아니고 묵시적 의사표시에 의하여서도 가능하다. 그러나 임차인이 채무자인 임대인을 면책시키는 것은 그의 채권을 처분하는 행위이므로, 만약 임대보증금 반환채권의 회수가능성 등이 의문시되는 상황이라면 임차인의 어떠한 행위를 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 묵시적 승낙의 의사표시에 해당한다고 쉽게 단정하여서는 아니 된다(대법원 2015. 5. 29. 선고 2012다84370 판결 등 참조). 2) 법인에게 주택을 임대한 경우에는 법인은 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건의 하나인 주민등록을 구비할 수 없으므로 임대인이 위 임대주택을 양도하더라도 그 양수인이 주택임대차보호법에 의하여 임대인의 지위를 당연히 승계하는 것이 아니고 따라서 임대인의 임차보증금반환채무를 면책시키기로 하는 당사자들 사이의 특약이 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인의 법인에 대한 임차보증금반환채무는 소멸하지 아니한다(대법원 2003. 7. 25. 선고 2003다2918 판결 등 참조). 나. 구체적 판단 피고보조참가인과 소외 1이 이 사건 매매계약을 체결하면서, 위 매매계약 제1조에서 소외 1이 이 사건 임대차보증금 250,000,000원을 승계하는 대신 그 금액을 매매대금에서 공제하기로 정하는 한편, 특약사항 제6항에서 ‘원고와의 이 사건 임대차계약을 승계하여 임대인의 지위와 의무를 인수인계하기로’ 정한 사실(이하 위 각 조항을 통틀어 ‘이 사건 인수조항’이라 한다)은 앞서 본 바와 같다. 위 법리에 비추어 살피건대, 앞서 본 기초사실과 위 인정사실, 앞서 든 증거들, 을가 제3 내지 5호증, 을나 제3 내지 5, 7, 8, 10, 11, 13, 14, 16, 17호증의 각 기재 내지 영상, 제1심증인 소외 4의 증언 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 아래와 같은 사정들에 비추어 보면, 원고는 소외 1이 이 사건 인수조항에 따라 이 사건 임대차계약상 임대인 지위를 승계하여 이 사건 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수주2) 하는 것에 관하여 묵시적으로나마 승낙하였다고 봄이 타당하다. ① 아래와 같은 사정들을 종합하면, 원고는 단순히 이 사건 임대차보증금 승계에 관한 통지를 받고 소극적으로 이의를 제기하지 않은 데 그친 것이 아니라, 상당한 기간에 걸쳐 일관된 언동을 통하여 이 사건 임대차보증금 승계에 관하여 적극적으로 인정하여 왔다고 보아야 한다. ㉮ 앞서 기초사실에서 본 바와 같이 원고 사택 담당자는 이 사건 매매계약 체결 전인 2020. 11. 30. 피고보조참가인과 문자메시지로 이 사건 아파트의 매매에 관한 이야기를 나누었고, 이 사건 매매계약 체결을 전후한 2020. 12. 9.부터 2020. 12. 11.까지 사이에는 피고보조참가인 및 이 사건 중개인과 여러 차례 전화 통화를 하고 문자메시지를 주고받았다. 이러한 상호간의 대화 과정에서 원고 사택 담당자는 이 사건 인수조항의 내용을 들었을 뿐만 아니라 피고보조참가인 측에 그에 대한 입장을 충분히 표명한 것으로 볼 수 있다. 특히 원고 사택 담당자는 2020. 12. 10. 이 사건 중개인에게 이 사건 임대차계약서 사진을 문자메시지로 전송하여 주었는데, 원고가 이 사건 매매계약에 기한 이 사건 임대차보증금 승계에 대하여 인정하는 것이 아니라면 원고로서는 피고보조참가인에 대하여 임대차보증금을 반환받기만 하면 될 뿐이어서, 굳이 원고 사택 담당자가 이 사건 매매계약 과정에 참조하도록 이 사건 임대차계약서를 전송하여 줄 이유가 없어 보인다. 이러한 점에서 위와 같은 이 사건 임대차계약서 전송은 원고가 이 사건 임대차보증금 승계를 인정하는 것을 전제로 한 행위로 보는 것이 합리적이다. 한편 원고는, 이 사건 중개인이 원고 사택 담당자에게 ‘피고보조참가인이 보증금 반환의무를 면한다’는 내용을 명시적으로 설명한 적이 없다는 취지로도 주장한다. 그러나 이 사건 중개인은 피고보조참가인과 소외 1 사이의 이 사건 매매계약의 체결을 중개한 사람으로서, 이 사건 아파트에 관한 가계약이 체결된 시점부터 이 사건 매매계약의 체결이 완료될 때까지 원고와 계속적으로 통화를 주고받았다. 원고는 이 사건 매매계약의 당사자도 아니고, 다만 이 사건 매매계약 중 이 사건 임대차보증금에 관한 이 사건 인수조항과 관련하여 임차인으로서의 이해관계가 존재하는 사람일 뿐인바, 이 사건 중개인이 위와 같은 지위에 있는 원고와 계속 연락을 주고받으면서 이 사건 인수조항의 내용, 특히 매매목적물에 관한 임대차보증금의 반환 주체를 보다 명확하게 표시하기 위하여 특별히 약정한 이 사건 인수조항의 내용을 임차인인 원고에게 설명하지 않았다고 보는 것은 쉽게 납득하기 어렵다.주3) 따라서 원고의 위 주장은 받아들이기 어렵다. ㉯ 앞서 기초사실에서 본 바와 같이 원고 사택 담당자는 2021. 2. 22. 이 사건 아파트 주소로 소외 1을 수신자로 한 카드대금 체납 및 가압류 예정 등의 통지가 오자 피고보조참가인으로부터 이 사건 중개인의 연락처를 받아 이 사건 중개인에게 연락하였는데, 그 과정에서 피고보조참가인에게 위와 같은 통지의 내용 및 원고의 입장 등을 설명하였을 것으로 보인다(피고보조참가인이 원고 사택 담당자에게 이 사건 중개인의 연락처를 알려주면서 “일이 잘 풀렸음 하네요.”라는 내용의 문자를 보낸 사실 또한 이를 뒷받침한다). 나아가 원고 사택 담당자는 같은 날 및 2021. 2. 23. 이 사건 중개인과 연락하면서 ‘이 사건 인수조항에 따라 임대인이 바뀌었다’는 점을 반복하여 인정하였다. 무엇보다 원고 사택 담당자는 2021. 2. 23. 이 사건 중개인으로부터 이 사건 매매계약을 사진으로 송부받아 이 사건 인수조항의 정확한 문언을 확인하였는데,주4) 그 이후에도 원고 사택 담당자는 이 사건 중개인과의 통화에서 이 사건 인수조항에 따라 임대인이 소외 1로 바뀌었음을 계속하여 확인하고 있다. 이 사건에서 피고보조참가인의 지위, 피고보조참가인과 이 사건 중개인 사이의 관계, 이 사건 중개인에 대한 연락이 피고보조참가인을 거쳐 이루어진 점 등을 고려할 때, 원고 사택 담당자의 이 사건 중개인에 대한 이러한 발언들은 원고의 피고보조참가인에 대한 언동의 연장선상에 있는 것으로 보아야 한다. 한편 원고는 위와 같은 피고보조참가인 및 이 사건 중개인에 대한 연락을 마친 후 2021. 2. 23. 피고에게 이 사건 보증보험계약의 임대인을 소외 1로 변경하여 줄 것을 요청하였다. 피고에 대한 이러한 요청 행위 자체가 피고보조참가인 측에 대한 행위인 것은 아니나, 원고의 위 임대인 변경 요청 행위가 피고보조참가인 및 이 사건 중개인에 대한 연락 직후에 이루어졌고 이러한 일련의 연락 및 요청 행위 과정에서 원고의 태도 및 입장이 명확하게 드러난 것으로 볼 수 있으므로, 원고가 위와 같이 피고에 대하여 이 사건 임대차계약의 임대인을 소외 1로 명확히 인정하였다는 사실을 통하여 그 직전의 피고보조참가인 측에 대한 원고의 언동에 내포되어 있는 원고의 의사를 추단할 수 있다. ㉰ 원고는 2020. 12.경부터 2021. 2.경까지 사이에 위와 같이 이 사건 임대차계약의 임대인이 소외 1이라는 입장을 직·간접적으로 표명한 반면, 그 임대인이 피고보조참가인이라는 입장을 표명하거나 피고보조참가인에 대하여 이 사건 임대차보증금을 반환할 것을 요구한 바는 전혀 없었던 것으로 보인다.주5) 특히 원고는 2021. 2.경 소외 1을 수신자로 한 카드대금 체납 및 가압류 예정 등의 통지를 받았음에도 피고보조참가인이 아닌 소외 1을 임대인으로 인정하였는바, 이는 원고가 이 사건 인수조항에 대하여 승낙의 의사를 일관되게 표시하여 왔음을 뒷받침하는 사정이다. ② 이 사건 인수약정 후 이 사건 임대차보증금 반환채권의 회수가능성과 관련하여, 소외 1이 2020. 12. 15. 및 2021. 4. 13. 각 근저당권을 설정하였고, 피고는 이를 이유로 원고에게 이 사건 보증보험계약상 임대인 변경 및 보험금 지급을 거절한 사실은 앞서 본 바와 같은바, 현재로서는 원고의 이 사건 임대차보증금 반환채권의 회수가능성이 확실하지 않은 상황이라고 볼 여지도 있다. 그러나 앞서 본 일련의 사정들에 더하여 이 사건 매매계약의 진행상황을 모두 알고 있었던 원고로서는 곧바로 피고에 대하여 임대인 변경 신고를 하거나 이 사건 아파트에 대한 전세권설정등기를 마침으로써 이 사건 임대차보증금의 우선변제권 등을 확보할 수 있었고, 이 사건 매매계약 및 그에 기한 소유권이전등기 당시인 2020. 12. 11.에는 이 사건 아파트에 근저당권 등의 아무런 제한이 없었는바, 적어도 이 사건 소유권변동 자체로 인하여서는 그 당시 원고의 이 사건 임대차보증금 반환채권의 회수가능성이 악화되었다고 볼 수 없다. 따라서 원고가 2020. 12. 11. 이 사건 매매계약을 전후하여 피고보조참가인에게 이 사건 인수약정을 인정하는 취지의 언동을 할 당시 원고로서는 소외 1에 대한 이 사건 임대차보증금 반환채권의 회수가능성도 충분하다고 평가하였을 것으로 보인다.주6) 한편 소외 1이 위와 같이 2020. 12. 15. 근저당권을 설정한 이후부터는 소외 1에 대한 이 사건 임대차보증금의 회수가능성이 악화되었다고 볼 여지는 있다. 그러나 그 이후인 2021. 2. 22.경 원고는 소외 1을 상대로 한 카드대금 체납 및 가압류 예정 우편물 등을 받아 소외 1의 자력을 신뢰할 수 없게 된 상황이 되었음에도 이 사건 인수조항에 대한 종전의 태도를 바꾸거나 피고보조참가인이 이 사건 임대차보증금 반환의무를 부담한다는 취지로 주장한 바가 없다. 오히려 앞서 본 바와 같이 원고는 그 다음 날인 2021. 2. 23. 피고에 대하여 이 사건 아파트의 소유자가 피고보조참가인에서 소외 1로 변경되었다는 내용으로 임대인 변경신고를 하는 등 이 사건 임대차계약상 임대인 내지 임대차보증금 반환채무의 부담주체가 소외 1임을 전제로 조치를 취하였다. 이는 원고가 2020. 12.경 이미 이 사건 인수약정에 대하여 종국적으로 승낙하였거나, 2021. 2.경 이 사건 임대차보증금의 회수가능성 문제를 스스로 인지하였음에도 이를 수인한 채 종전의 묵시적 승낙의 태도를 계속하여 견지하였던 것으로 보아야 한다. ③ 이 사건 인수약정의 내용 및 임대차보증금 반환청구의 상대방과 관련하여, 이 사건 인수약정은 그 문언상 소외 1이 ‘원고와의 이 사건 임대차계약을 승계하여 임대인의 지위와 의무를 인수인계하기로’ 되어 있고, 계약의 목적 및 계약당사자의 의도 등을 살펴보더라도 이 사건 인수약정은 이 사건 임대차보증금 반환채무를 면하고자 하는 피고보조참가인과 이 사건 아파트의 소유권 취득을 위하여 실제 투입되는 자금을 최소화하려는 소외 1의 상호 의사합치에 기인한 것이므로, 적어도 피고보조참가인과 소외 1 사이에서는 소외 1이 이 사건 임대차보증금 반환채무를 단독으로 부담함이 명확하고, 바로 그러한 내용의 약정에 관하여 원고에게 통지가 이루어진 것으로 볼 수 있다.주7) 그렇다면 이 사건 인수약정은 원고의 승낙 여부에 따라 면책적 채무인수 또는 이행인수의 어느 하나가 될 뿐, 피고보조참가인과 소외 1이 모두 채무를 부담하는 중첩적 채무인수가 될 수는 없다(이러한 점에서 원고의 주장 중 중첩적 채무인수를 전제로 하는 부분은 받아들이기 어렵다).주8) 그런데 앞서 본 바와 같이 원고는 2021. 4. 27.경 소외 1에게 이 사건 임대차계약 기간 만료에 따른 계약해지 및 보증금 반환을 청구하는 내용의 공문을 발송하는 등 소외 1에 대하여 직접 임대차보증금 반환채권을 보유하고 있음을 전제로 이를 행사하였는바, 이행인수의 경우 채권자의 인수인에 대한 채권이 직접 발생하지 않는다는 점을 고려할 때, 원고의 소외 1에 대한 위 통지는 원고가 면책적 채무인수로서의 이 사건 인수약정에 대하여 승낙의 의사표시를 하는 것을 전제로 한다고 보아야 한다. 한편 원고는 2021. 4. 27. 소외 1에 대하여 보증금 반환을 구하는 내용증명우편을 보냈을 뿐만 아니라 피고보조참가인에 대하여도 동일한 내용의 내용증명우편을 보내기는 하였다. 그러나 원고 사택 담당자는 2021. 5. 3. 이 사건 중개인과의 전화통화에서 ‘피고보조참가인에게 소외 1과 동일한 내용증명우편을 보내기는 하였으나, 피고보조참가인에게 보증금을 청구하겠다는 것은 절대 아니다’는 취지로 이야기하였다(을나 제16호증의 3 중 2쪽). 소외 1에 대한 내용증명우편과 피고보조참가인에 대한 내용증명우편의 내용이 실제로 완전히 동일하고, 원고가 위와 같이 소외 1에 대하여 이 사건 임대차보증금의 반환을 구한 것이고 피고보조참가인에 대하여는 그 임대차보증금의 반환을 구하는 것은 아니라고 스스로 인정한 이상, 원고가 피고보조참가인에 대하여도 위와 같은 내용증명우편을 함께 보냈다는 사정만을 들어 이를 이 사건 인수약정에 따른 면책적 채무인수에 대하여 원고가 동의하지 않았다는 징표로 삼기는 어렵다.주9) ④ 이 사건 매매계약 이전의 이 사건 아파트 매매 및 임대차보증금 승계에 대한 원고의 동의 여부와 관련하여, 앞서 본 기초사실에서 본 바와 같이 원고는 2015. 7. 3. 소외 2로부터 이 사건 아파트를 임대차보증금 210,000,000원에 임차하였는데, 소외 2는 2015. 6. 26. 피고보조참가인에게 이 사건 아파트를 대금 250,000,000원에 매도하면서(을나 제2호증), 그중 위 임대차보증금 210,000,000원은 피고보조참가인이 승계하여 인수하고 위 대금에서 공제하기로 하였고,주10) 소외 2는 2015. 7. 14. 피고보조참가인에게 그 소유권이전등기를 마쳐 주었다. 이에 따라 위 임대차계약 개시 직후인 2015. 7. 14.부터는 피고보조참가인이 이 사건 아파트의 소유자가 되었는데, 위 임대차계약이 피고보조참가인에게 당연승계되지는 않음에도 원고는 위 임대차계약이 피고보조참가인에게 승계되었음을 전제로, 2017. 6. 피고보조참가인과 종전 임대차계약의 기한을 연장하고 임대차보증금을 증액하는 내용의 갱신계약을 체결하였다. 위 경우에 원고는 피고보조참가인과 2015. 7. 새로운 임대차계약을 체결하는 방식 등으로 면책적 채무인수를 명시적으로 승낙하지는 않았으나, 이를 묵시적으로 승낙한 것으로 볼 수 있다. 그런데 위 경우와 동일한 구조를 가지는 피고보조참가인과 소외 1 사이의 이 사건 매매계약 및 이 사건 인수약정에 관하여 위와 달리 볼 만한 특별한 사정이 없음에도 원고의 묵시적 승낙을 부정하는 것은 불합리한 측면이 있다. 다. 소결론 결국 이 사건 임대차보증금 반환채무는 소외 1에게 면책적으로 인수되어 피고보조참가인은 더 이상 이 사건 임대차보증금 반환채무를 부담하지 않는바, 이 사건 보증보험계약은 피고보조참가인이 이 사건 임대차보증금 반환채무를 부담함을 전제로 한 것이므로, 피고에 대하여 이 사건 보증보험계약에 따른 보험금을 구하는 원고의 주장은 이유 없다. 4. 결론 그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 한다. 제1심판결 중 피고 패소 부분은 이와 결론을 달리하여 부당하므로, 피고와 피고보조참가인의 항소를 모두 받아들여 이를 취소하고 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 판사 이창한(재판장) 김준영 고준홍 주1) 피고는, 원고의 이 사건 소제기가 ① 소외 1이 이 사건 임대차보증금 반환채무를 소외 1이 면책적으로 인수함에 동의한 것과 같은 외관을 작출한 원고의 선행행위와 이로 인한 피고보조참가인의 정당한 신뢰에 반하는 것으로서 신의성실의 원칙 또는 선행행위 모순금지의 원칙에 반하고, ② 원고가 이 사건 임대차보증금 반환채권을 회수하기 위한 조치를 취할 수 있는 충분한 기회가 있었음에도 이를 하지 않음에 따른 책임을 피고보조참가인에게 전가하는 것으로서 형평의 원칙에 반한다고 주장하기도 한다. 그러나 아래에서 보는 바와 같이 원고의 이 사건 임대차계약상 임대인 지위 이전 내지 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 묵시적 승낙을 인정하여, 피고보조참가인이 더 이상 이 사건 임대차보증금 반환채무를 부담하지 않는다고 보는 이상, 이에 관하여는 별도로 판단하지 아니한다. 주2) 이 사건 인수조항은 원고의 승낙이 있는 경우 엄밀히는 이 사건 임대차계약에 관한 ‘계약인수’의 성격을 가진다고 할 것이나, 그러한 계약인수 속에는 이 사건 임대차보증금 반환채무에 관한 ‘면책적 채무인수’의 성격이 포함되어 있고, 이 사건의 쟁점 또한 이 사건 임대차보증금 반환채무에 관하여 원고의 승낙에 따른 면책적 채무인수를 인정할 수 있는지 여부라 할 수 있으므로, 이하에서는 이러한 면책적 채무인수에 관하여 살펴본다. 주3) 이에 대하여 이 사건 중개인 또한 제1심에서 ‘2020. 12. 10.경 원고 사택 담당자에게 이 사건 매매계약의 체결 사실과 그에 따라 이 사건 임대차계약상 임대인이 피고보조참가인에서 소외 1로 바뀌고, 임대차보증금 반환의무는 소외 1이 승계한다는 내용을 수 차례 설명하였다, 정확한 보증금액의 확인을 위하여 이 사건 임대차계약서의 송부를 요청하여 원고는 이를 승낙한 상태에서 이 사건 임대차계약서 사본을 문사메시지로 보내주었다’고 진술하거나 동일한 취지의 사실확인서를 제출하였다. 실제로 앞서 본 바와 같이 원고는 2020. 12. 10. 이 사건 중개인에게 이 사건 임대차계약서 사진을 문자메시지로 전송하기도 하였는바(을가 제4호증의 4, 을나 제6호증), 이는 이 사건 중개인의 진술과 부합한다. 주4) 다만, 앞서 본 바와 같이 그 전에도 이 사건 중개인으로부터 이 사건 인수조항의 내용에 관한 설명은 들었던 것으로 볼 수 있으므로, 원고 사택 담당자가 이 시점에서 비로소 이 사건 인수조항의 내용을 처음으로 인지하게 되었다고 볼 수는 없다. 주5) 앞서 관련 법리 부분에서 본 대법원 2012다84370 판결은 그 구체적 판단을 뒷받침하는 첫 번째 사정으로서 ‘임차인이 건물의 전 소유자로부터 임대차보증금 반환책임을 인정하는 각서를 받으려 하였다’는 점을 들고 있는바, 위 판례가 들고 있는 사정과 이 사건에서 드러난 사정은 서로 차이가 있다. 주6) 앞서 관련 법리 부분에서 본 대법원 2012다84370 판결은 그 구체적 판단을 뒷받침하는 두 번째 사정으로서 ‘건물 양수인이 건물에 관한 소유권이전등기를 넘겨받은 당일 신탁회사와 부동산담보신탁계약을 체결하고 그 소유권이전등기를 마쳐 주었으므로, 그 당시 건물 양수인으로부터 임대차보증금 반환채권을 회수할 가능성이 확실하였다고 보기 어렵다’는 점을 들고 있는바, 위 판례가 들고 있는 사정과 이 사건에서 드러난 사정은 서로 차이가 있다. 주7) 앞서 관련 법리 부분에서 본 대법원 2012다84370 판결은 그 구체적 판단을 뒷받침하는 세 번째, 여섯 번째 사정으로서 ‘임차인이 건물 양수인으로부터 받은 매매계약서 사본에는 건물의 전 소유자가 임대차보증금 반환채무를 부담하는 것으로 되어 있다’는 점과 ‘건물 양수인의 통지에서 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하였음을 명시하지 않았다’는 점을 들고 있는바, 위 판례가 들고 있는 사정과 이 사건에서 드러난 사정은 서로 차이가 있다. 주8) 앞서 본 관련 법리(대법원 2000다69026 판결, 2008다39663 판결 등)에서도, 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수가 ‘면책적 채무인수’인지 아니면 ‘이행인수’인지 여부만이 문제 되고 있다. 주9) 앞서 관련 법리 부분에서 본 대법원 2012다84370 판결은 그 구체적 판단을 뒷받침하는 다섯 번째 사정으로서 ‘임차인이 건물 양수인에게 임대차보증금 반환 통지를 하였더라도 구체적 사정에 비추어 볼 때 이는 임차인이 통상 취할 수 있는 조치 이상의 의미를 가진다고 보기 어렵다’는 점을 들고 있는바, 이 사건에서는 반대로 원고가 건물 양도인인 피고보조참가인에게 임대차보증금 반환 통지를 하였더라도 앞서 본 구체적 사정에 비추어 이는 원고가 그 법률관계의 불명확성을 회피하기 위하여 통상 취할 수 있는 조치 이상의 의미를 가지지 않는다고 평가할 수 있다. 주10) 피고보조참가인의 2022. 7. 1.자 준비서면 2쪽 등 참조. 피고보조참가인의 이러한 주장에 대하여 원고가 명시적으로 다투지 않고 있는바, 당시의 법률관계 등에 비추어 위와 같이 인정함이 타당하여 보인다.

[출처] 대한민국 법원 : 종합법률정보 - 2023나23134 (3329162)

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