대법원 1999. 12. 7. 선고 99다44762,44779 판결

[건물명도·임대차보증금][공2000.1.15.(98),146] 【판시사항】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건으로서의 주민등록의 유효 여부에 관한 판단 기준 [2] 주택 임차인이 주민등록 전입신고를 할 당시 건축물관리대장 및 등기부가 작성되기 전이지만 그 전입신고 내용이 실제 건물의 소재지 지번과 정확히 일치하는 경우, 그 후 토지 분할 등의 사정으로 지번이 변경되었다고 하더라도 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 주민등록으로 유효하다고 한 사례 【판결요지】

[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다 할 것이고, 그 판단은 임차인이 전입신고를 한 당시의 지번을 기준으로 하여 일반 사회통념에 따라서 하여야 할 것이다. [2] 주택 임차인이 주민등록 전입신고를 할 당시 건축물관리대장 및 등기부가 작성되기 전이지만 그 전입신고 내용이 실제 건물의 소재지 지번과 정확히 일치하는 경우, 그 후 토지 분할 등의 사정으로 지번이 변경되었다고 하더라도 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 주민등록으로 유효하다고 한 사례. 【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항/ [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항 【참조판례】 [1][2] 대법원 1999. 9. 3. 선고 99다15597 판결(공1999하, 2037)/[1] 대법원 1996. 4. 12. 선고 95다55474 판결(공1996상, 1524), 대법원 1997. 7. 11. 선고 97다10024 판결(공1997하, 2489), 대법원 1998. 1. 23. 선고 97다47828 판결(공1998상, 614), 대법원 1999. 4. 13. 선고 99다4207 판결(공1999상, 881), 대법원 1999. 5. 25. 선고 99다8322 판결(공1999하, 1266) 【전 문】【원고(반소피고),피상고인】 원고(반소피고) 【피고(반소원고),상고인】 피고(반소원고) 1 외 1인 【원심판결】 수원지법 1999. 7. 2. 선고 98나9431, 9448 판결 【주문】 원심판결을 파기하고 이 사건을 수원지방법원 본원 합의부에 환송한다. 【이유】 상고이유를 본다. 원심판결 이유에 의하면, 소외 1은 소외 2 소유인 화성군 (주소 1 생략) 대 397㎡ 지상에 지하 1층, 지상 4층의 다세대주택(○○빌라 △동)과 지하 1층, 지상 3층의 근린생활시설 및 다가구주택(○○빌라 □동)을 건축하였는데 피고(반소원고) 2는 1995. 8. 20. ○○빌라 □동 (호수 생략)를 임차보증금 2,500만 원에 임차하고 1995. 8. 23. 전입 주소를 경기 화성군 (주소 1 생략) ○○빌라 □동 (호수 생략)로 하여 전입신고를 마친 사실, 소외 2는 1995. 9. 14. 위 (주소 1 생략) 대 397㎡ 중 ○○빌라 □동 부지 103㎡를 분할하여[분할된 토지의 지번 : (주소 2 생략)] 소외 1 명의의 소유권이전등기를 경료하여 주고, 소외 1은 1995. 10. 6. ○○빌라 □동 건물의 소재지를 화성군 (주소 2 생략)로 하여 건물에 대한 소유권보존등기를 경료하였으며, 1995. 10. 6. 제1번 근저당권, 1996. 2. 2. 제2번 근저당권이 각 설정된 사실, 근저당권의 실행으로 임의경매절차가 진행되어 1997. 11. 11. 원고가 위 ○○빌라 □동 건물을 낙찰 받고 대금을 지급하여 소유권을 취득한 사실을 인정할 수 있다. 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다고 할 것이고(대법원 1999. 5. 25. 선고 99다8322 판결), 그 판단은 임차인이 전입신고를 한 당시의 지번을 기준으로 일반 사회통념에 따라서 하여야 할 것인바, 위 인정 사실에 의하면 피고(반소원고) 2가 ○○빌라 □동 (호수 생략)를 임차하여 경기 화성군 (주소 1 생략) ○○빌라 □동 (호수 생략)로 전입신고를 할 당시를 기준으로 하여 보면 비록 건축물관리대장 및 등기부가 작성되기 이전이지만 그 전입신고 내용이 실제 건물의 소재지 지번과 정확히 일치하여 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다는 것을 충분히 인식할 수 있었으므로 그 무렵 피고(반소원고) 2는 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하여 대항력을 취득하였다고 할 것이고, 그 이후 토지 분할 등의 사정으로 지번이 변경되었다고 하여 이미 취득한 대항력을 상실한다고 할 수 없음이 분명하다. 이와 달리 근저당권설정 시점을 기준으로 대항력 요건의 구비 여부를 판단한 원심판결에는 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력의 요건에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 논지는 정당하다. 그러므로 원심판결을 파기하고 이 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 서성(재판장) 지창권(주심) 신성택 유지담

[출처] 대한민국 법원 : 종합법률정보 - 99다44762 (2118181)

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