대구지법 1987. 10. 30. 선고 86나1068 제3민사부판결 : 확정

[보증금청구사건][하집1987(4),201] 【판시사항】 가. 주택임대차보호법 제3심 제2항에 정한 양수인의 범위 나. 근저당권설정등기 이후에 주민등록을 마친 임차인이 경매절차에서 임차주택을 경락받은 경우 임차인의 보증금반환청구권이 혼동으로 소멸하는지 여부(소극) 【판결요지】 가. 주택임대차보호법 제3조 제2항에 정한 임차인의 지위를 승계하는 임차주택의 양수인은 임차권자에게 대응할 수 없는 소득자만을 가리킨다. 나. 근저당권설정등기 이후에 주민등록을 마친 임차인이 경매절차에서 임차주택을 경락받은 경우 경락인으로서의 임차인은 임차인의 자리를 승계하는 양수인이 아니므로 임차인의 보호금반환청구권은 혼동으로 소멸할 여지가 없다. 【참조조문】 주택임대차보호법 제3조 【전 문】【원고, 피항소인】 원고 【피고, 항소인】 피고 【원심판결】 제1심 대구지방법원(86가단3041 판결) 【주 문】 항소를 기각한다. 항소비용은 피고의 부담으로 한다. 【청구취지】 피고는 원고에게 돈 4,500,000원 및 이에 대한 이 사건 소장부본 송달 다음날(1986.8.30.)부터 다 갚을 때까지 연 2할 5푼의 비율에 의한 돈을 지급하라. 소송비용은 피고의 부담으로 한다는 판결과 가집행선고. 【항소취지】 원판결 취소, 원고청구기각, 소송 총비용 원고부담의 판결. 【이 유】 원고는 1984.11.12. 소외 주식회사 부응주택(이하 소외 회사라고 한다)으로부터 소외회사 소유인 대구 동구 (주소 생략) 지상시멘벽돌조 스라브지붕 2층 주택 1층 63.47평방미터, 2층 50.97평방미터 중 2층부분(이하 이 사건 주낵이라 한다)을 임차보증금 4,500,000원, 기간 1년으로 정하여 임차하여 1985.1.21.부터 거주하여 왔는데, 피고가 1986.3.31. 이 사건 주택을 매수하면서 원 피고 및 소외회사 3자 사이에 피고가 이 사건 주택에 대한 임대인의 지위를 소외 회사로부터 승계하기로 약정하였는 바, 임대차기간이 만료되었으므로 임차보증금의 반환을 구한다고 주장하므로 살피건대, 성립에 다툼이 없는 을제 1 내지 3호증의 각 기재와 당심증인 소외 1, 소외 2의 각 증언에 변론의 전취지를 모아 보면, 원고가 소외회사와 사이에 위 주장과 같은 임대차계약을 체결하고 위 임차보증금을 지급한 후 1985.1.21.경부터 거주하고 있는 사실 및 피고가 1986.3.31. 소외회사로부터 소외회사가 피고에게 부담한 돈 14,000,000원의 약속어음할인금지급채무의 대물변제조로 이 사건 주택에 관하여 소유권이전등기를 경료받은 사실은 인정할 수 있으나, 원·피고 및 소외회사 3자 사이에 이 사건 주택에 대한 임대인의 지위를 소외회사로부터 피고가 승계하기로 약정하였다는 점에 관하여는 당심증인 소외 1의 증언에 의하여도 그와 같은 약정을 한 바 없다는 사실이 인정될 뿐이고 달리 이를 인정할 아무런 증거가 없으므로 원고의 위 주장은 이유없다. 원고는, 가사 그와 같은 약정이 없다고 하더라도 피고는 주택임대차보호법(이하 법이라고 한다) 제3조 제2항에 의하여 임대인의 지위를 승계하였다고 할 것이므로 보증금반환의무를 면할 수 없다고 주장하므로 살피건대, 위 을 제2,3호증, 성립에 다툼이 없는 갑 제2호증의 각 기재에 의하면, 원고는 피고가 이 사건 주택의 소유권을 취득하기 이전인 1985.2.14. 이 사건 주택의 주소지에 주민등록을 마친 사실을 인정할 수 있으므로 원고는 법 제3조 제1항에 의하여 피고에게 대항할 수 있는 임차권자라 할 것이고 법 제3조 제2항에 의하면, 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는 바, 여기서의 양수인에는 임차주택을 대물변제조로 양수한 사람도 포함된다고 할 터이니 결국 피고는 이 사건 주택에 대한 임대인의 지위를 승계한 자로서 원고에게 임차보증금반환의무가 있다고 하겠다. 피고는 이 사건 주택의 소유권을 취득한 후에 이 사건 주택에 설정되어 있던 근저당권이 실행되어 그 경매절차에서 원고가 경락받았으므로 피고의 임대인으로서의 지위는 경락인인 원고에게 승계되어 원고의 임차보증금반환청구권은 혼동으로 소멸하였다는 취지의 주장을 하므로 살펴보건대, 법 제3조 제2항에서 임대인의 지위를 승계하는 임차주택의 양수인이라 함은 매매 등 법률행위에 의한 취득자 뿐만 아니라 경매와 같은 법률규정에 의한 취득자도 포함되는 한편 모든 취득자가 다 포함되는 것이 아니라 임차권에 대항할 수 없는 취득자만을 가리킨다고 보아야 할 것인 바, 위 을 제2, 3호증의 각 기재에 의하면, 이 사건 주택에 관하여는 원고가 주민등록을 마치기 이전인 1984.12.24. 근저당권자 소외 주식회사 대구은행, 채권최고액 돈 15,000,000원으로 된 그저당권설정등기가 경료되었다가 피고가 소유권을 취득한 후인 1986.4.24. 위 근저당권의 실행으로 인한 경매절차가 개시되었고 그 경매절차에서 원고가 1986.10.8. 이 사건 주택을 경락받아 소유권이전등기까지 마친 사실을 인정할 수 있고 달리 반증이 없으므로 원고의 임차권은 원고의 주민등록보다 앞서 설정된 위 근저당권에 기한 이 사건 주택의 경락인에게 대항할 수 없다(즉 경락인은 임차권자에게 대항할 수 있다)할 것이니, 결국 이 사건 주택의 경락인으로서의 원고는 임대인의 지위이고, 따라서 원고가 임대인의 지위를 승계하지 않게 된 이상 원고의 임차보증금반환청구권이 혼동으로 소멸될 여지는 없다고 할 것이므로 피고의 위 주장은 받아들일 수 없는 것이다. 그렇다면 피고는 원고에게 위 임차보증금 4,500,000원 및 이에 대하여 임대기간만료 이후로서 원고가 구하는 이 사건 소장부본송달 다음날임이 기록상 뚜렷한 1986.8.30.부터 다 갚을 때까지 소송촉진등에관한특례법에 정한 연 2할 5푼의 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 할 것이니 그 지급을 구하는 원고의 이사건 청구는 이유있어 이를 인용할 것인 바, 원판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 피고의 항소를 기각하고, 항소비용은 패소자인 피고의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사 손제희(재판장) 황현호 홍일표

[출처] 대한민국 법원 : 종합법률정보 - 86나1068 (1993290)

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