서울고법 1986. 3. 5. 선고 85나3083, 85나3948 제8민사부판결 : 상고

[건물명도(본소)전세보증금반환(반소)청구사건][하집1986(1),141] 【판시사항】 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 임차인과 매수인 사이에 새로운 임대차계약서를 작성하였더라도 매수인이 종전 임대차계약을 승계한 것으로 본 예 【판결요지】 주택의 매수인이 잔대금을 지급함에 있어 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 임차인과 매도인간의 임대차계약 관계를 그대로 인수하고 확인하는 의미에서 동일자로 임차인에게 자기명의로 된 임대차계약서 및 전세보증금의 영수증을 작성 교부해 준 것이라면 이는 종전 임대차계약을 소멸시키고 새로운 임대차계약을 체결한 것이 아니라 종전 임대차계약을 동일성을 해함이 없이 그대로 승계한 것으로 봄이 상당하다. 【참조조문】 주택임대차보호법 제3조, 주택임대차보호법부칙 【전 문】【원고(반소피고), 항소인】 원고(반소피고) 【피고(반소원고), 피항소인】 피고(반소원고) 【원심판결】 제1심 서울민사지방법원(84가합5893 판결) 【주 문】 1. 원판결을 다음과 같이 변경한다. 가. 피고(반소원고)는 원고(반소피고)로부터 금 15,000,000원을 수령함과 동시에 원고(반소피고)에게 별지목록기재 건물을 명도하라. 나. 원고(반소피고)의 나머지 청구를 기각한다. 2. 당심에서 제기된 반소청구에 기하여 원고(반소피고)는 피고(반소원고)로부터 별지목록기재 건물을 명도받음과 동시에 피고(반소원고)에게 금 15,000,000원을 지급하라. 3. 소송비용은 본소반소 및 제1,2심을 통하여 이를 2분하여 그 1은 피고(반소원고)의, 나머지는 원고(반소피고)의 각 부담으로 한다. 4. 위 제1. 가항 및 제2항은 이를 각 가집행할 수 있다. 【청구취지(본소청구취지) 및 항소취지】 원판결을 취소한다. 피고(반소원고, 이하 피고라고만 한다)는 원고(반소피고, 이하 원고라고만 한다)에게 별지목록기재 건물(이하 이 사건 건물이라고 줄여쓴다)을 명도하라. 소송비용은 제1,2심 모두 피고의 부담으로 한다라는 판결 및 가집행의 선고 【반소청구취지】 원고는 피고로부터 이 사건 건물을 명도 받음과 상환하여 피고에게 금 15,000,000원을 지급하라. 반소 소송비용은 원고의 부담으로 한다라는 판결 및 가집행의 선고(피고는 당심에 이르러 반소청구를 제기하였다). 【이 유】 본소 및 반소청구를 아울러 판단한다. 이 사건 건물이 원고의 소유이고, 피고가 이 사건 건물을 점유하고 있는 사실은 당사자간에 다툼이 없는 바, 위 인정사실에 의하면 피고는 이 사건 건물을 점유할 수 있는 권원이나 그 명도를 거부할 수 있는 법률적 주장을 내세우지 못하는 한 원고에게 이 사건 건물을 명도할 의무가 있다고 할 것이다. 이에 대하여 피고는, 이 사건 건물은 원래 소외 1(1심공동피고였음)과 그 자녀들의 공동소유였는데 1980.4.1. 위 소외 1 등으로부터 이 사건 건물을 전세금 15,000,000원, 전세기간 1년으로 정하여 임차하고 입주하면서 같은달 8. 주민등록부상의 전입신고를 마친 바 있는데 위 임대차는 1981.3.5. 시행된 주택임대차보호법(법률 제3379호) 제3조, 부칙 제2조의 규정에 의하여 제3자에 대하여도 그 효력이 있게 되었다 할 것이고, 또한 위 임대차관계는 이 사건 건물의 소유권이 위 소외 1 등으로부터 소외 2 등에게도 이전될 때에도 그대로 위 소외 2등에게 인수된 반면, 원고는 위 임대차가 제3자에게 대하여도 그 효력이 있게 된 이후인 1981.11.24.에 설정된 근저당권의 실행절차에서 이 사건 건물을 경락허가결정을 받아 그 소유권을 취득한 것에 불과하므로 피고는 이 사건 건물의 적법한 임차권자로서 원고로부터 위 임차보증금을 반환받지 않는 한 이 사건 건물의 명도의무가 없으며, 나아가 피고는 당심에 이르러 이 사건 반소장의 송달로서 위 임대차계약을 해지하였으므로 원고는 이 사건 건물의 명도와 상환으로 전세보증금 15,000,000원을 피고에게 반환할 의무가 있다고 주장함에 대하여, 원고는 소외 1과 피고는 장모사위 간으로서 그들간에 맺어진 1980.4.1.자 임대차계약은 주택임대차보호법을 악용하기 위하여 허위로 작성한 것에 지나지 아니할 뿐 아니라 가사 그 임대차계약이 사실이라고 하더라도 피고는 1982.7.22. 위 소외 1로부터 이 사건 건물을 매수 취득한 소외 2와 사이에 새로운 임대차계약을 체결하였으므로 피고주장의 위 임대차계약은 경매절차가 실행된 위 근저당권설정등기 이후의 것으로서 원고에게 대항할 수는 없다고 다투므로 살피건대, 성립에 다툼이 없는 갑 제1호증(등기부등본), 갑 제2호증의 4(배당요구신청서), 같은 호증의 5(전세계약서), 같은 호증의 6(영수증, 을 제7호증과 같다), 을 제2호증(주민등록등본), 을 제3호증(가압류결정), 원심증인 소외 3의 증언에 의하여 진정성립이 인정되는 을 제1호증(전세계약서), 원심증인 소외 2의 증언에 의하여 인정되는 을 제6호증(매매계약서)의 각 기재, 원심증인 소외 4, 소외 2, 당심증인 소외 2의 각 증언에 변론의 전취지를 종합하면 이 사건 건물은 본래 위 소외 1과 그의 자녀들인 소외 5, 소외 6, 소외 7, 소외 8 등 5인의 공동소유로 있었는데, 피고는 1980.4.1. 이 사건 건물의 공유자의 1인이며 동시에 나머지 공유자들을 대리한 위 소외 1로부터 이 사건 건물을 전세금 15,000,000원, 전세기간 1년으로 정하여 임차하여 그 시경 입주하고 같은달 8. 전입신고를 하여 주민등록을 필한 사실, 위 임대차계약은 위 기간만료후에도 묵시적으로 갱심되어 오다가 소외 2 등은 1982.6.1. 이 사건 건물을 위 소외 1 등으로부터 매수하고, 같은해 7.22. 그 잔대금을 지급함에 있어서 피고와 위 소외 1간의 임대차계약관계를 그대로 인수하고 이를 확인하는 의미에서 같은날짜로 피고에게 자기명의로 된 임대기간 1년의 임대차계약서 및 전세보증금 15,0000,000원의 영수증을 작성 교부하여 준 사실, 한편 소외 주식회사 제일은행은 1982.12.30. 설정된 근저당권에 기하여 1984.4.경 서울민사지방법원에 이 사건 건물에 대한 임의경매신청을 하였는 바, 원고는 위 임의경매절차에서 이 사건 건물에 대한 경락허가결정을 받은 다음 그 시경 그 대금을 완납함으로써 그 소유권을 취득하였고, 위 근저당권 및 그보다 선순위인 1981.11.24.자 근저당권은 위 경락으로 인하여 모두 소멸한 사실을 각 인정할 수 있고, 위 인정에 일부 반하는 듯한 갑 제2호증의 3(임대차조사보고서)의 일부 기재내용, 당심증인 소외 9의 일부증언 내용은 이를 믿지 아니하고, 달리 위 인정을 뒤집을 증거없다. 위 인정사실에 의하면, 피고와 소외 1과 사이에 체결된 1980.4.1.자 임대차계약은 1981.3.5.에 이르러 제정된 주택임대차보호법 제3조, 부칙 제2조에 의하여 제3자에 대하여도 그 효력이 발생하게 되었다고 할 것이고, 위 임대차관계는 이 사건 건물을 매수한 위 소외 2 등과의 관계에 있어서도 그 동일성을 상실함이 없이 그대로 승계되어, 위 임대기간경과후인 1983.7.22.부터는 기간의 정함이 없는 임대차로서 존속하고 있다고 할 것이므로 피고는 1981.11.24.자 근저당권의 순위를 이어받은 원고에 대하여도 위 임대차로서 대항할 수 있다 할 것이어서, 원고로부터 위 임차보증금을 반환받지 않는 한 이 사건 건물의 명도를 거부할 수가 있다고 할 것이고, 또한 당심에 이르러 피고는 이 사건 반소장의 송달(1985.12.9.)로서 기한의 정함이 없는 위 임대차계약을 해지하고 그후 1개월이 경과되었음이 역수상 명백한 이 사건에 있어서는 원·피고 사이의 위 임대차계약은 적법하게 해지되었다고 할 것이다. 그렇다면 피고는 원고로부터 임차보증금 15,000,000원을 수령함과 동시에 이 사건 건물을 명도하여 줄 의무가 있음은 물론 임대인의 지위를 승계받은 원고도 피고로부터 이 사건 건물을 명도받음과 상환하여 위 보증금 15,000,000원을 지급할 의무가 있다고 할 것이므로 원고의 이 사건 본소청구는 위 인정범위내에서만 그 이유있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 그 이유없어 이를 기각하며, 피고의 이 사건 반소청구는 그 이유있어 이를 인용할 것인 바, 원판결은 이 사건 본소청구에 관한 결론과 그 일부 결론을 달리하여 부당하므로 이를 주문 제1항과 같이 변경하고, 당심에서 제기된 피고의 반소청구에 기하여 주문 제2항과 같이 그 상환지급을 명하고, 소송비용의 부담에 관하여는 민사소송법 제96조, 제89조, 제92조를 가집행의 선고에 관하여는 소송촉진등에 관한 특례법 제6조를, 각 적용하여 주문과 같이 판결한다. 판사 이정락(재판장) 오세립 이석우

[출처] 대한민국 법원 : 종합법률정보 - 85나3083 (1992953)

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주택임대차보호법 제3조

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