전원재판부 2020헌마923, 2021. 4. 29.

【판시사항】 전용면적 85제곱미터를 초과하는 공공건설임대주택(이하 ‘중ㆍ대형임대주택’이라 한다)은 전용면적 85제곱미터 이하의 공공건설임대주택(이하 ‘소형임대주택’이라 한다)과 달리 분양전환가격 산정기준 적용 대상에서 제외하는 공공주택 특별법 시행령 제56조 제7항 중 ‘전용면적 85제곱미터를 초과하는 경우는 제외한다’ 부분(이하 ‘심판대상조항’이라 한다)이 중ㆍ대형임대주택에 거주하는 임차인의 평등권을 침해하는지 여부(소극) 【결정요지】 소형임대주택은 정부 지원이 있으면 자가를 마련할 수 있는 소득 5ㆍ6분위의 임차인을 대상으로, 중ㆍ대형임대주택은 자력으로 자가를 마련할 수 있는 소득 7분위 이상의 임차인을 대상으로 각각 도입된 임대주택이다. 이에 중ㆍ대형임대주택은 임대보증금과 임대료가 자율화되어 있고, 분양전환시 임차인이 무주택자일 것을 요구하지 않으며, 분양전환가격도 자율적으로 정해지게 되어있다. 소형임대주택과 중ㆍ대형임대주택은 다른 소득계층의 주거수요를 만족시키기 위하여 도입되었다. 위 차이는 임대사업자의 수익성과 연결된다. 소형임대주택을 공급하는 임대사업자는 공공택지 공급, 국민주택기금 지원에 있어 중ㆍ대형임대주택을 공급하는 임대사업자에 비하여 많은 공적 지원을 받는다. 심판대상조항이 중ㆍ대형임대주택의 분양전환가격을 자율화한 것은 중ㆍ대형임대주택의 임대사업자에게 사적 영역을 통하여 일정한 수익성을 확보할 수 있도록 하기 위함이다. 분양전환제도의 목적은 임차인이 일정 기간 거주한 이후 우선 분양전환을 통하여 당해 임대주택을 소유할 권리를 부여하는 것이지 당해 임대주택의 소유를 보장하기 위한 것은 아니다. 이를 고려하면, 소형임대주택과 동일한 분양전환가격 산정기준을 적용받지 않는다고 하여 중ㆍ대형임대주택의 임차인이 합리적 이유 없이 차별 취급되고 있다고 보기 어렵다. 임차인은 입주자 모집공고 등을 통해 소형임대주택과 중ㆍ대형임대주택의 차이, 분양전환가격 산정기준의 유불리를 파악하여 자신의 상황에 맞는 공공건설임대주택을 선택할 수 있다. 심판대상조항이 중ㆍ대형임대주택을 분양전환가격 산정기준 적용 대상에서 제외한 데에는 합리적 이유가 있으므로, 심판대상조항으로 인하여 중ㆍ대형임대주택에 거주하는 임차인의 평등권은 침해되지 아니한다. 【심판대상조문】 공공주택 특별법 시행령(2021. 3. 23. 대통령령 제31549호로 개정된 것) 제56조 제7항 중 ‘전용면적 85제곱미터를 초과하는 경우는 제외한다’ 부분 【참조조문】 헌법 제11조 제1항 공공주택 특별법(2020. 12. 22. 법률 제17734호로 개정된 것) 제50조의3 제1항 제1호 마목 공공주택 특별법 시행규칙(2015. 12. 29. 국토교통부령 제269호로 전부개정된 것) 제40조, [별표 7] 【참조판례】 헌재 2001. 6. 28. 99헌마516, 판례집 13-1, 1393, 1406 헌재 2010. 5. 27. 2009헌마338, 판례집 22-1하, 347, 356-357 헌재 2011. 10. 25. 2009헌마588, 판례집 23-2하, 51, 62-63 헌재 2017. 12. 28. 2016헌마45, 판례집 29-2하, 506, 512 대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결 대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다36261 판결 【전문】 사 건 2020헌마923 입법부작위 위헌확인 청 구 인 [별지] 청구인 명단과 같음 대리인 변호사 이영근 [주 문] 이 사건 심판청구를 모두 기각한다. [이 유] 1. 사건개요 가. 대한주택공사는 성남시 분당구 (주소생략) ○○택지개발지구 중 A6-1 블록 지상에 임대의무기간 10년의 공공건설임대주택인 아파트를 신축하고, 2009. 1. 30. 위 아파트 중 전용면적 85제곱미터를 초과하는 809세대(이하 ‘○○아파트’라 한다)에 대한 입주자 모집공고를 하였다. 청구인 1 내지 75는 모두 대한주택공사와 사이에 ○○아파트 중 [별지] 청구인 명단 기재 각 해당 아파트에 관하여 표준임대차계약서에 따라 임대차계약을 체결하고, 임대의무기간이 만료되는 2020. 7. 31.경 위 아파트에 거주하고 있는 사람들이다. 위 표준임대차계약서 제12조 제2호는 "임대주택의 분양전환가격 산정기준은 분양전환당시의 감정평가금액으로 한다."고 규정하고 있었다. 한국토지주택공사법이 2009. 10. 1. 시행됨에 따라 대한주택공사는 한국토지공사와 신설 합병되어 한국토지주택공사로 출범하였다. 한국토지주택공사는 2020. 10. 19.경 청구인 1 내지 75에게 위 표준임대차계약서 제12조 제2호에 따라 확정된 분양전환가격과 분양전환계약 체결기간(2020. 11. 20.부터 2021. 11. 19.까지)을 기재한 안내문을 발송하였다. 나. 대한주택공사는 성남시 분당구 (주소생략) ○○택지개발지구 A21-2 블록 지상에 임대의무기간 10년의 공공건설임대주택인 아파트를 신축하고, 2009. 1. 30. 위 아파트 중 전용면적 85제곱미터를 초과하는 491세대(이하 ‘□□아파트’라 한다)에 대한 입주자 모집공고를 하였다. 청구인 76 내지 92는 모두 대한주택공사와 사이에 □□아파트 중 [별지] 청구인 명단 기재 각 해당 아파트에 관하여 표준임대차계약서에 따라 임대차계약을 체결하고, 임대의무기간이 만료되는 2020. 1. 31.경 위 아파트에 거주하고 있는 사람들이다. 위 표준임대차계약서 제12조 제2호는 "임대주택의 분양전환가격 산정기준은 분양전환당시의 감정평가금액으로 한다."고 규정하고 있었다. 한국토지주택공사는 2020. 8. 25.경 청구인 76 내지 92에게 위 표준임대차계약서 제12조 제2호에 따라 확정된 분양전환가격과 분양전환계약 체결기간(2020. 9. 16.부터 2021. 9. 15.까지)을 기재한 안내문을 발송하였다. 다. ○○아파트와 □□아파트(이하 이를 합하여 ‘이 사건 아파트’라 한다)는 현행 공공주택 특별법상 공공주택사업자인 한국토지주택공사가 건설한 공공건설임대주택에 해당한다(공공주택 특별법 제4조 제1항 제2호 참조). 공공주택 특별법 제50조의3 제1항은 공공주택사업자가 임대 후 분양전환을 할 목적으로 건설한 공공건설임대주택을 임대의무기간이 지난 후 분양전환하는 경우 분양전환의 방법‧절차 등 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록 규정하고 있다. 한편 같은 법 시행령 제56조는 분양전환가격 산정을 위한 감정평가 등에 관하여 정하면서 제7항에서 전용면적 85제곱미터를 초과하는 경우를 제외한 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정의 기준‧방법 및 절차에 관하여 국토교통부령으로 정하도록 위임하였고, 같은 법 시행규칙 제40조 [별표 7]은 전용면적 85제곱미터 이하의 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준을 규정한다. 라. 이에 분양전환계약 체결기간이 도래하기 전인 2020. 7. 3. 청구인들은 전용면적 85제곱미터 이하의 공공건설임대주택과는 달리 전용면적 85제곱미터를 초과하는 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준을 규정하지 않은 입법부작위가 자신들의 기본권을 침해한다고 주장하면서 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다. 2. 심판대상 가. 심판대상 확정 방법 헌법재판소는 심판청구서에 기재된 청구취지에 구애됨이 없이 청구인들의 주장을 종합적으로 판단하고, 침해의 원인이 되는 공권력을 직권으로 조사하여 심판대상을 확정하여야 한다(헌재 2017. 12. 28. 2016헌마45 참조). 나. 청구인들에게 적용되는 법률 대법원은 임대사업자가 입주자 모집공고에서 분양전환가격 기준을 공고한 후 아직 임대주택의 분양전환에 관한 법률관계가 종결되지 않은 상태에서 임대주택법 등 관련 법령이 개정된 경우, 개정 법령 시행 후 이루어지는 임대주택의 분양전환에 관한 법률관계에 대하여 개정된 법령이 적용되는 것이 원칙이고, 다만 개정 전 규정의 존속에 대한 임대사업자의 신뢰가 개정 규정이 이루고자 하는 공익상의 요구보다 더 보호가치가 있다고 인정되는 경우에 그러한 신뢰를 보호하기 위하여 적용이 제한될 여지가 있을 뿐이라고 판시한다(대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결 참조). 이 사건 아파트에 대한 분양전환절차가 개시된 2020.경 ‘민간임대주택에 관한 특별법’(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부개정된 것, 이하 ‘민간임대주택법’이라 한다) 및 공공주택 특별법이 각각 시행되고 있었다. 위 민간임대주택법과 공공주택 특별법이 2015. 12. 29. 시행되기 전의 구 임대주택법은 공공주택사업자와 공공주택사업자가 아닌 자에게 모두 적용되었는데, 위 민간임대주택법 전부개정으로 공공주택사업자에 관해서는 공공주택 특별법으로 이관하고 공공주택사업자가 아닌 자에 관해서만 민간임대주택법이 적용되게 되었다. 민간임대주택법 부칙(2015. 8. 28. 법률 제13499호) 제6조 제1항은 ‘이 법 시행 당시 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자에 해당하는 자가 건설한 주택은 공공주택 특별법의 규정을 적용한다.’고 규정한다. 이에 이 사건 아파트에는 공공주택 특별법이 적용된다. 이 사건 아파트에 대한 입주자 모집공고 당시인 2009. 1. 30. 시행되었던 구 임대주택법 제21조 제10항, 시행령 제23조 제7항도 분양전환가격 산정기준 적용 대상에서 대한주택공사가 건설한 전용면적 85제곱미터를 초과하는 주택을 제외하고 있으므로, 종전 규정의 존속에 관한 한국토지주택공사의 신뢰를 보호하기 위하여 공공주택 특별법의 적용을 제한할 여지도 없다. 다. 청구인들의 기본권 침해의 원인이 되는 공권력 공공주택 특별법 제50조의3 제1항은 공공건설임대주택의 분양전환의 방법‧절차 등 필요한 사항은 대통령령으로 위임하고, 같은 법 시행령 제56조 제7항은 전용면적 85제곱미터를 초과하는 경우를 제외한 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준에 대해서만 부령으로 위임한다. 전용면적 85제곱미터를 초과하는 공공건설임대주택(이하 ‘중‧대형임대주택’이라 한다)을 분양전환가격 산정기준 적용 대상에서 제외하는 내용의 입법은 2005. 9. 16. 대통령령 제19051호로 개정된 임대주택법 시행령을 통하여 이루어졌다. 위 시행령의 개정이유는 ‘공공기관이 공급하는 중‧대형임대주택의 분양전환가격 산정기준의 자율화’라고 기재되어 있다. 대법원은 위 공공주택 특별법 시행령 제56조 제7항과 마찬가지로 국가‧지방자치단체‧대한주택공사 또는 지방공사가 건설한 전용면적 85제곱미터를 초과하는 주택 등에 대해서는 분양전환가격 산정기준을 부령으로 위임하지 않은 구 임대주택법 시행령(2008. 6. 20. 대통령령 제20849호로 전부개정되기 전의 것) 제13조 제3항, 제9조 제5항에 대하여 위 조항들은 일정 유형의 임대주택을 분양전환가격 산정기준 적용 대상에서 제외함으로써 임대사업자가 자율적으로 분양전환가격을 결정할 수 있도록 하였다고 판시하였다(대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다36261 판결 참조). 이상에서 살펴본 공공주택 특별법 시행령 제56조 제7항의 문언, 개정이유, 대법원의 판결내용 등을 종합하여 보면, 중‧대형임대주택의 분양전환가격에 대해서는 입법이 이루어지지 않은 것이 아니라, 분양전환가격을 공공주택사업자가 자율적으로 정할 수 있도록 하는 적극적 입법이 이루어졌음을 알 수 있다. 청구인들은 중‧대형임대주택에 관한 입법부작위를 다투고 있지만, 앞서 살펴본 바와 같이 공공주택 특별법 시행령 제56조 제7항은 중‧대형임대주택에 관한 입법을 하고 있다. 청구인들의 주장은 중‧대형임대주택의 분양전환가격도 위 조항의 적용범위에 포함시켜 공공주택 특별법상 보호를 해야 한다는 취지이다. 이상을 종합하여 보면, 청구인들의 기본권 침해의 원인이 되는 공권력은 공공주택 특별법 시행령 제56조 제7항 중 ‘전용면적 85제곱미터를 초과하는 경우는 제외한다’ 부분이다. 공공주택 특별법 시행령 제56조 제7항은 2021. 3. 23. 대통령령 제31549호로 개정되어 같은 날 시행되었고, 위 조항의 시행 후 이루어지는 공공건설임대주택의 분양전환에 관한 법률관계에 대해서는 위 조항이 적용되는 것이 원칙이므로, 심판대상은 위 조항 중 ‘전용면적 85제곱미터를 초과하는 경우는 제외한다’ 부분으로 확정한다. 라. 소결 그렇다면 이 사건 심판대상은 공공주택 특별법 시행령(2021. 3. 23. 대통령령 제31549호로 개정된 것) 제56조 제7항 중 ‘전용면적 85제곱미터를 초과하는 경우는 제외한다’ 부분(이하 ‘심판대상조항’이라 한다)이 청구인들의 기본권을 침해하는지 여부이다. 심판대상조항 및 관련조항은 다음과 같다. [심판대상조항] 공공주택 특별법 시행령(2021. 3. 23. 대통령령 제31549호로 개정된 것) 제56조(분양전환가격 산정을 위한 감정평가 등) ⑦ 법 제50조의3 제1항부터 제6항까지의 규정에 따라 공공건설임대주택(전용면적 85제곱미터를 초과하는 경우는 제외한다)을 분양전환하는 경우 분양전환가격 산정의 기준ㆍ방법 및 절차 등에 관하여 제1항부터 제6항까지에서 규정한 사항 외에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다. [관련조항] 공공주택 특별법(2020. 12. 22. 법률 제17734호로 개정된 것) 제50조의3(공공임대주택의 우선 분양전환 등) ① 공공주택사업자는 임대 후 분양전환을 할 목적으로 건설한 공공건설임대주택을 임대의무기간이 지난 후 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 우선 분양전환(이하 "우선 분양전환"이라 한다)하여야 한다. 이 경우 우선 분양전환의 방법ㆍ절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 1. 분양전환 시점에 해당 임대주택에 거주하고 있는 임차인으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우 마. 분양전환 당시에 거주하고 있는 해당 임대주택이 전용면적 85제곱미터를 초과하는 경우 공공주택 특별법 시행규칙(2015. 12. 29. 국토교통부령 제269호로 전부개정된 것) 제40조(공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준) 영 제54조 제4항 및 제56조 제7항에 따른 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준은 별표 7과 같다. [별표 7] 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준(제26조 제1호, 제29조, 제40조 관련) 1. 분양전환가격의 산정 가. 임대의무기간이 10년인 경우 분양전환가격은 감정평가금액을 초과할 수 없다. 3. 청구인들의 주장 가. 심판대상조항은 중‧대형임대주택에 대해서는 공공주택사업자가 자율적으로 분양전환가격을 산정하도록 하는 반면, 공공주택 특별법 제50조의3 제1항, 시행령 제56조 제7항, 시행규칙 제40조는 전용면적이 85제곱미터 이하이고 임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택의 분양전환가격의 상한선을 규정하고 있다. 심판대상조항은 전용면적의 크기를 기준으로 두 종류의 공공건설임대주택에 거주하는 임차인의 분양전환조건을 달리 정하고 있는데, 이는 불합리한 차별 취급으로서 청구인들의 평등권을 침해한다. 나. 국가가 임차인의 인간다운 생활을 보장하기 위해서는 이들이 시가보다 저렴한 가격으로 분양전환을 받을 수 있도록 분양전환가격 산정기준을 정하여야 한다. 심판대상조항은 위와 같은 기준을 전혀 마련하지 않았으므로 청구인들의 인간다운 생활을 할 권리를 침해한다. 다. 임차인은 거주하고 있는 공공건설임대주택을 시세보다 저렴한 가격으로 분양전환받을 수 있는 권리를 가지고 있고, 이는 재산권의 보호범위에 포함된다. 심판대상조항은 청구인들이 시세보다 저렴한 가격으로 분양전환받을 수 있게 하는 산정기준을 전혀 마련하지 않았으므로 청구인들의 재산권을 침해한다. 라. 심판대상조항은 공공주택사업자가 우월적인 지위를 이용하여 임차인으로부터 최대한 이익을 수취할 수 있도록 한다. 이는 사적자치원칙에 위반되고 청구인들의 행복추구권을 침해한다. 4. 판단 가. 쟁점의 정리 (1) 심판대상조항은 중‧대형임대주택을 전용면적 85제곱미터 이하의 공공건설임대주택(이하 ‘소형임대주택’이라 한다)과 달리 분양전환가격 산정기준의 적용 대상에서 제외하고 있으므로, 분양전환계약의 당사자로서 전자에 입주한 임차인과 후자에 입주한 임차인을 달리 취급한다. 심판대상조항이 중‧대형임대주택의 임차인을 합리적 이유 없이 차별 취급하는지 살펴본다. (2) 청구인들은 심판대상조항이 중‧대형임대주택의 임차인으로 하여금 시세보다 저렴한 가격으로 분양전환을 받을 수 있도록 법령상 분양전환가격 산정기준을 전혀 마련하지 않았으므로, 자신들의 인간다운 생활을 할 권리 및 재산권이 침해되었다고 주장한다. 정부가 중‧대형임대주택을 도입한 취지는 수요자가 상당한 기간 안정적인 주거생활을 할 수 있는 기회를 제공하는 것이지 일정 기간 경과 후 주택 소유를 보장해주는 것은 아니다(대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다36261 판결 참조). 이를 고려하면, 우선 분양전환 자격을 갖춘 임차인의 인간다운 생활을 할 권리 및 재산권에 당해 중‧대형임대주택 소유를 보장할 수 있도록 ‘법령으로 정해진 분양전환가격 산정기준에 근거하여 분양전환을 받을 권리’ 또는 ‘시세보다 저렴하게 책정된 분양전환가격으로 분양전환을 받을 권리’가 포함된다고 할 수 없다. 따라서 중‧대형임대주택을 분양전환가격 산정기준 적용 대상에서 제외하는 것이 청구인들의 인간다운 생활을 할 권리, 재산권을 침해하는지 여부에 대하여 더 나아가 살펴보지 않는다. 심판대상조항이 중‧대형임대주택의 경우 법령으로 정해진 분양전환가격 산정기준에 근거하여 분양전환을 받도록 정하지 않은 점에 대해서는 평등권 침해 부분에서 살펴본다. (3) 청구인들은 심판대상조항이 사적자치원칙에 위반되고 행복추구권을 침해한다고 주장한다. 심판대상조항은 중‧대형임대주택을 분양전환가격 산정기준 적용 대상에서 제외하여 분양전환가격을 공공주택사업자와 임차인 사이에서 자율적으로 정하도록 하는 조항으로서, 이는 사적자치원칙에 충실하고 청구인들의 행복추구권에 어떠한 제한도 가하지 않는다. 따라서 심판대상조항이 사적자치원칙에 위반되는지 여부, 청구인들의 행복추구권을 침해하는지 여부에 대하여 더 나아가 살펴보지 않는다. 나. 심판대상조항의 평등권 침해 여부 (1) 심사기준 헌법 제11조는 "모든 국민은 법 앞에 평등하다. 누구든지 성별ㆍ종교ㆍ사회적 신분에 의하여 정치적ㆍ경제적ㆍ사회적ㆍ문화적 생활의 모든 영역에 있어서 차별을 받지 아니한다."라고 규정하여 모든 국민에게 평등권을 보장하고 있다. 이는 국가권력이 본질적으로 같은 것은 같게, 본질적으로 다른 것은 다르게 취급해야 한다는 것을 의미하지만, 이러한 평등은 일체의 차별적 대우를 부정하는 절대적 평등을 의미하는 것이 아니라 입법과 법의 적용에 있어서 합리적인 근거가 없는 차별을 배제하는 상대적 평등을 뜻하므로, 합리적 근거가 있는 차별까지 금지하는 것은 아니다(헌재 2001. 6. 28. 99헌마516 참조). 평등권 침해 여부를 심사할 때 엄격한 심사에 의할 것인지, 완화된 심사에 의할 것인지는 입법자 내지 입법의 위임을 받은 행정부에게 인정되는 형성의 자유 정도에 따라 달라진다. 심판대상조항으로 인한 중‧대형임대주택의 임차인과 소형임대주택의 임차인 사이의 차별 취급은 헌법에서 특별히 평등을 요구하는 경우이거나, 차별 대우로 인하여 자유권의 행사에 중대한 제한을 받는 경우에 해당한다고 볼 수 없고, 사회보장 영역에 관하여는 입법부 내지 입법에 의하여 위임을 받은 행정부에게 사회복지의 이념에 명백히 어긋나지 않는 한 광범위한 형성의 자유가 부여된다. 이 점을 고려하면, 심판대상조항으로 인한 중‧대형임대주택의 임차인과 소형임대주택의 임차인 사이의 차별 취급이 평등권을 침해하는지 여부를 심사할 때에는 완화된 심사기준인 자의금지원칙을 적용한다(헌재 2010. 5. 27. 2009헌마338; 헌재 2011. 10. 25. 2009헌마588 참조). (2) 판단 중‧대형임대주택은 소형임대주택과는 다른 소득계층의 주거수요를 만족시키기 위하여 도입된 임대주택이다. 2003. 5. 정부는 소득수준별 맞춤형 지원체계를 주요 내용으로 하는 ‘주거복지 로드맵’을 마련하여 소득 5‧6분위는 정부 지원이 있으면 자가를 마련할 수 있는 계층으로 파악하여 이들에 대한 주택 저가 공급 등 지원을 계획한 반면, 소득 7분위는 자력으로 자가를 마련할 수 있는 계층으로 파악하여 이들에 대해서는 시장 기능에 일임하도록 하였다. 2004. 3. 17. 대통령령 제18315호로 개정된 임대주택법 시행령을 통하여 도입된 임대의무기간이 10년인 소형임대주택은 위 소득 5‧6분위에 해당하는 임차인이 장기간 동안 주변 시세에 비하여 저렴한 임대보증금과 임대료를 지불하면서 거주하고 위 기간 동안 재산을 형성하여 당해 임대주택을 분양전환을 통하여 취득할 기회를 가질 수 있도록 도입되었다. 그런데 2004년 당시 주택시장의 변동성에 대응하기 위하여 시장수급을 조절할 필요가 발생하였고, 정부는 소득 7분위 이상을 대상으로 하는 공공건설임대주택을 공급하는 방안을 시장수급을 조절하기 위한 대책 중 하나로 마련하였다. 이에 2005. 9. 16. 대통령령 제19051호로 개정된 임대주택법 시행령을 통하여 도입된 중‧대형임대주택은 종래 시장 기능에 일임해두었던 소득 7분위 이상의 임차인의 수요를 만족시키기 위하여 도입되었다. 이상을 종합하여 보면, 소형임대주택은 소득 5‧6분위의 임차인을 대상으로, 중‧대형임대주택은 소득 7분위 이상의 임차인을 대상으로 도입된 임대주택으로서, 후자가 가지는 주거복지 정책으로서의 성격은 전자에 비하여 강하지 않음을 알 수 있다. 이러한 특성을 반영하여 중‧대형임대주택은 소형임대주택과 달리 ① 임대보증금과 임대료가 자율화되어 있고(공공주택 특별법 제49조 제1항, 같은 법 시행령 제44조 제1항, 구 임대주택법 제20조 제1항, 같은 법 시행령 제21조 제1항), ② 분양전환을 받기 위한 임차인의 조건에서 무주택자일 것을 요구하지 않음으로써 유주택자인 임차인도 분양전환을 받을 수 있게 하며(공공주택 특별법 제50조의3 제1항 제1호 마목), ③ 분양전환가격을 자율화하였다(심판대상조항). 소형임대주택과 중‧대형임대주택의 위와 같은 차이는 이를 공급하는 임대사업자의 수익성과도 연결된다. 주거복지에 기여한다는 이유로 소형임대주택은 중‧대형임대주택보다 많은 공적 지원을 받는다. 소형임대주택에 대해서는 공공택지가 조성원가 이하로 공급되는데 반하여 중‧대형임대주택에 대해서는 공공택지가 조성원가 이상, 즉 감정평가액으로 공급된다(택지개발촉진법 제18조 제2항, 같은 법 시행령 제13조의2 제7항, 택지개발업무처리지침 제22조 제1항 [별표 3] 참조). 소형임대주택은 국민주택기금 내지 주택도시기금을 낮은 금리로 지원받을 수 있는데 반하여, 중‧대형임대주택에 대해서는 국민주택기금 내지 주택도시기금 지원이 이루어지지 않는다(주택도시기금법 제12조, 국가재정법 제7조, 주택도시기금 운용계획 참조). 임대사업자의 입장에서는 공적 지원이 많지 않은 중‧대형임대주택을 공급할 유인이 많지 않다. 이에 심판대상조항은 중‧대형임대주택의 경우에는 임대사업자가 분양전환가격을 자율적으로 정하여 이를 통해 수익성을 확보할 수 있도록 하였다. 분양전환제도의 목적은 임차인이 임대주택에 일정 기간 거주한 이후 우선 분양전환을 통하여 당해 임대주택을 소유할 권리를 부여하는 것이지 당해 임대주택의 소유 자체를 보장하기 위한 것은 아니다(대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다36261 판결 참조). 중‧대형임대주택의 임차인에 대하여 일정 기간 거주한 이후 우선 분양전환을 받을 수 있는 기회를 부여한 이상, 중‧대형임대주택의 분양전환가격 산정기준을 소형임대주택에 적용되는 분양전환가격 산정기준과 동일하게 규정하지 않았다고 하여, 전자를 규정한 심판대상조항이 중‧대형임대주택의 임차인을 불합리하게 차별 취급하고 있다고 볼 수는 없다. 임차인의 입장에서는 입주자 모집공고 등을 통하여 중‧대형임대주택과 소형임대주택의 차이, 분양전환가격 산정기준의 유‧불리를 파악하여 자신의 상황에 따라 어떠한 공공건설임대주택에 거주할지를 선택할 수 있다. 이상에서 살펴본 바와 같이 중‧대형임대주택의 임차인은 소형임대주택의 임차인에 비하여 임대사업자와의 관계에서 힘의 균형을 상실할 염려가 크지 않고 정책적 보호의 필요성이 상대적으로 낮다. 이에 소형임대주택에 대해서는 주로 공공택지 공급, 국민주택기금 내지 주택도시기금 지원 등 공적 지원을 통하여 공급을 활성화하는 반면, 중‧대형임대주택에 대해서는 주로 분양전환가격 자율화 등 사적 자치를 허용함으로써 공급을 활성화하고 있다. 따라서 심판대상조항이 분양전환가격 산정기준 등에 관하여 국토교통부령으로 정하도록 위임함에 있어 중‧대형임대주택의 경우는 제외하도록 규정한 데에는 합리적인 이유가 있으므로, 심판대상조항으로 인하여 중‧대형임대주택의 임차인인 청구인들의 평등권이 침해된다고 할 수 없다. 5. 결론 그렇다면 이 사건 심판청구는 모두 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 관여 재판관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다. 재판관 유남석 이선애 이석태 이은애 이종석 이영진 김기영 문형배 이미선 [별지] 청구인 명단 1.∼75. 강○○ 외 76.∼92. 김□□ 외

[출처] 법제처 : 국가법령정보센터(헌재 결정례) - 2020헌마923

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[ 소송경과 ]

[ 참조조문 ]

대한민국헌법 제11조

한국토지주택공사법시행령 제56조

임대주택법시행령

임대주택법 제21조

한국토지주택공사법

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