+ - 북마크 저장 [민사] 1심합의사건

광주지법 2017. 9. 14. 선고 2017가합52707 판결

[채무부존재확인] 항소[각공2017하,774] 【판시사항】 임대주택의 임대사업자인 갑 주식회사가 임차인인 을 등에게 임대보증금과 임대료의 증액을 요구하자, 을 등이 갑 회사를 상대로 임대차계약에서 정한 임대보증금 등의 증액 사유가 존재하지 않는다고 주장하면서 채무부존재확인을 구한 사안에서, 전년도 전국 주거비물가지수 상승률이 2.86%인 사실 등만으로는 임대차계약에서 정한 임대보증금 등의 증액 사유가 있다고 보기 어렵다는 이유로 을 등의 청구를 인용한 사례 【판결요지】 임대주택의 임대사업자인 갑 주식회사가 임차인인 을 등에게 임대보증금과 임대료의 증액을 요구하자, 을 등이 갑 회사를 상대로 임대차계약에서 정한 임대보증금 등의 증액 사유가 존재하지 않는다고 주장하면서 채무부존재확인을 구한 사안에서, 전년도 전국 주거비물가지수 상승률이 2.86%인 사실과 임대주택이 위치한 자치구 지역의 아파트 전세가격이 일부 상승한 사실이 인정되나, 임대주택과 같은 동에 소재한 일부 아파트의 전세가격은 하락한 점, 임대주택이 위치한 광역자치단체 지역의 주택·수도·전기 및 연료 관련 소비자 물가지수가 100 이하를 유지한 점 등 여러 사정에 비추어 위에서 인정한 사실만으로는 임대차계약에서 정한 임대보증금 등의 증액 사유가 있다고 보기 어렵다는 이유로 을 등의 청구를 인용한 사례. 【참조조문】 민법 제618조, 구 임대주택법(2012. 12. 18. 법률 제11587호로 개정되기 전의 것) 제20조 제2항(현행 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제2항 참조), 주택임대차보호법 제7조 【전 문】【원 고】 별지 1 목록 기재 원고들 명단과 같다. (소송대리인 변호사 정채웅) 【피 고】 주식회사 해광건설 (소송대리인 변호사 박철환) 【변론종결】 2017. 8. 17. 【주 문】 1. 원고들과 피고 사이의 별지 1 목록 원고들 주소 기재 각 임대주택에 관한 각 임대차계약과 관련하여, 원고들의 피고에 대한 별지 2 표의 ‘전환임대보증금 증액’ 및 ‘대체보증금 증액’ 기재 각 해당 금액 지급채무는 모두 존재하지 아니함을 확인한다. 2. 소송비용은 피고가 부담한다. 【청구취지】 주문과 같다. 【이 유】 1. 기초 사실 가. (1) 원고들과 피고는 2012. 12.경부터 2013. 1.경 사이에 피고가 광주 광산구 (주소 1 생략) 지상에 시공할 ○○○○○○ 임대아파트(이하 ‘이 사건 임대주택’이라고 한다) 중 별지 1 목록 원고들 주소 기재 각 임대주택에 관하여 각 임대차계약(이하 ‘이 사건 각 임대차계약’이라고 한다)을 체결하였다. (2) 이 사건 각 임대차계약은 A형과 B형 두 가지로 구분되어 체결되었는데, A형 임대차계약과 B형 임대차계약의 주요 내용은 아래와 같다.


A형 표준 임대차계약서 (갑 제1호증의 1)
4. 계약조건
제1조 (임대보증금·임대료 및 임대차 계약기간)
① 임대인은 임대보증금, 임대료 및 임대차 계약기간을 아래와 같이 정하여 임차인에게 임대한다.
구분		임대보증금		월 임대료
금액	표준	50,000,000원		500,000원
	전환	100,000,000원		400,000원
임대차 계약기간		최초 입주지정기간 종료일 익일부터 2년 6개월 (30개월)

② 임차인은 제1항의 임대보증금을 아래와 같이 임대인에게 지불하기로 한다.
구분	계약금		중도금		잔금
	1회(계약시)	2회	1회	2회	(입주지정일)
		(2013. 1. 20.)	(2013. 10. 20.)	(2013. 11. 20.)
표준	5,000,000원	5,000,000원	10,400,000원	10,400,000원	20,800,000원
전환	10,000,000원	10,000,000원	20,000,000원	20,000,000원	40,000,000원

제2조 (임대주택의 입주일)
위 임대주택의 입주일은 2014년 12월경(공정에 따라 다소 변경될 수 있음. 입주지정일은 추후 개별통보하기로 함).
제5조 (임대조건 등의 변경)
임대인과 임차인은 다음 각호의 어느 하나에 해당할 경우에는 임대보증금, 임대료, 관리비, 사용료 또는 제 납입금을 조정할 수 있다. 다만 임대보증금과 임대료(이하 ‘차임 등’이라 한다)의 조정은「임대주택법」및「주택임대차보호법」에서 정하는 바를 위반하여서는 안 되며,「주택임대차보호법 시행령」제2조에 따른 차임 등의 증액청구는 약정한 차임 등의 100분의 5에 해당하는 금액을 넘지 못하며, 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 그 차임 등을 증액하지 못한다.
1. 물가, 그 밖의 경제적 여건의 변동이 있을 때
2. 임대인이 임대하는 주택 상호 간 또는 인근 유사지역의 임대주택 간에 임대조건의 균형상 조정할 필요가 있을 때
3. 임대주택과 부대시설 및 부지의 가격에 현저한 변동이 있을 때
제16조 (특약사항)
임대인과 임차인은 제1조부터 제15조까지의 규정에서 정한 사항 외에 필요한 사항에 대하여는 따로 특약으로 정할 수 있다. 다만 특약의 내용은「약관의 규제에 관한 법률」을 위반해서는 안 된다.
1. 임대인은 임대차기간 중 1년이 경과될 때마다 임대조건(임대보증금, 임대료 등)을 변경할 수 있으며, 이에 따라 증액(임대보증금 및 임대료의 5%)을 청구하는 경우에는 임차인은 기간 내 제5조에 따라 조건 변경 계약을 체결하여야 하고, 그 기준이 되는 1년은 최초의 입주 가능일로부터 매년 1년 단위로 기산하여 적용한다. 최초 입주 가능일로부터 1년이 되어 임대조건을 변경 시 임차인이 요청하고 임대인이 승인하는 경우 계약의 갱신으로 보고 임대보증금과 임대료는 상호 전환할 수 있다.



B형 표준 임대차계약서 (갑 제1호증의 2)
4. 계약조건
제1조 (임대보증금·임대료 및 임대차 계약기간)
① 임대인은 임대보증금, 임대료 및 임대차 계약기간을 아래와 같이 정하여 임차인에게 임대한다.
구분		임대보증금		월 임대료
금액	표준	49,000,000원		490,000원
	전환	98,000,000원		400,000원
임대차 계약기간		최초 입주지정기간 종료일 익일부터 2년 6개월 (30개월)

② 임차인은 제1항의 임대보증금을 아래와 같이 임대인에게 지불하기로 한다.
구분	계약금		중도금		잔금
	1회(계약시)	2회	1회	2회	(입주지정일)
		(2013. 1. 20.)	(2013. 10. 20.)	(2013. 11. 20.)
표준	4,900,000원	4,800,000원	9,800,000원	9,800,000원	19,800,000원
전환	9,800,000원	9,800,000원	19,600,000원	19,600,000원	39,200,000원

제2조 (임대주택의 입주일)
위 임대주택의 입주일은 2014년 12월경(공정에 따라 다소 변경될 수 있음. 입주지정일은 추후 개별통보하기로 함).
제5조 (임대조건 등의 변경)
임대인과 임차인은 다음 각호의 어느 하나에 해당할 경우에는 임대보증금, 임대료, 관리비, 사용료 또는 제 납입금을 조정할 수 있다. 다만 임대보증금과 임대료(이하 ‘차임 등’이라 한다)의 조정은「임대주택법」및「주택임대차보호법」에서 정하는 바를 위반하여서는 안 되며,「주택임대차보호법 시행령」제2조에 따른 차임 등의 증액청구는 약정한 차임 등의 100분의 5에 해당하는 금액을 넘지 못하며, 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 그 차임 등을 증액하지 못한다.
1. 물가, 그 밖의 경제적 여건의 변동이 있을 때
2. 임대인이 임대하는 주택 상호 간 또는 인근 유사지역의 임대주택 간에 임대조건의 균형상 조정할 필요가 있을 때
3. 임대주택과 부대시설 및 부지의 가격에 현저한 변동이 있을 때
제16조 (특약사항)
임대인과 임차인은 제1조부터 제15조까지의 규정에서 정한 사항 외에 필요한 사항에 대하여는 따로 특약으로 정할 수 있다. 다만 특약의 내용은 「약관의 규제에 관한 법률」을 위반해서는 안 된다.
1. 임대인은 임대차기간 중 1년이 경과될 때마다 임대조건(임대보증금, 임대료 등)을 변경할 수 있으며, 이에 따라 증액(임대보증금 및 임대료의 5%)을 청구하는 경우에는 임차인은 기간 내 제5조에 따라 조건 변경 계약을 체결하여야 하고, 그 기준이 되는 1년은 최초의 입주 가능일로부터 매년 1년 단위로 기산하여 적용한다. 최초 입주 가능일로부터 1년이 되어 임대조건을 변경 시 임차인이 요청하고 임대인이 승인하는 경우 계약의 갱신으로 보고 임대보증금과 임대료는 상호 전환할 수 있다.

나. 이 사건 임대주택이 완공되자, 원고들은 피고에게 2014. 12.경부터 2015. 1.경 사이에 A형의 경우 139,000,000원(전환임대보증금 100,000,000원 + 월 임대료 대체보증금 39,000,000원), B형의 경우 137,000,000원(전환임대보증금 98,000,000원 + 월 임대료 대체보증금 39,000,000원)을 각 지급하고 해당 임대주택에 입주하였다. 다. (1) 피고는 2015. 12.경 원고들에게 A형의 경우 7,000,000원(전환임대보증금 5,000,000원 + 월 임대료 대체보증금 2,000,000원), B형의 경우 6,900,000원(전환임대보증금 4,900,000원 + 월 임대료 대체보증금 2,000,000원)의 2016년도 보증금 증액을 요구하였다. (2) 이에 원고들과 피고는 2016년경 A형의 경우 6,950,000원(전환임대보증금 5,000,000원 + 월 임대료 대체보증금 1,950,000원), B형의 경우 6,850,000원(전환임대보증금 4,900,000원 + 월 임대료 대체보증금 1,950,000원)을 각 증액하기로 합의하였고, 원고들은 피고에게 위 각 증액분에 해당하는 보증금을 추가로 지급하였다. 라. 그 후 피고는 2016. 12.경 원고들에게 별지 2 표 기재와 같이 A형의 경우 6,000,000원(전환임대보증금 3,000,000원 + 월 임대료 대체보증금 3,000,000원), B형의 경우 5,940,000원(전환임대보증금 2,940,000원 + 월 임대료 대체보증금 3,000,000원)의 2017년도 보증금 증액을 다시 요구하였다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 4호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 당사자들의 주장 가. 원고들 이 사건 각 임대차계약과 관련하여 2017년에는 임대보증금과 임대료의 증액 사유가 존재하지 않으므로, 원고들은 피고에 대하여 별지 2 표의 ‘전환임대보증금 증액’ 및 ‘대체보증금 증액’ 기재 각 해당 금액 지급채무를 부담하지 않는다. 나. 피고 피고는 원고들에게 이 사건 각 임대차계약에 따라 2016년도 주거비물가지수 상승률 2.86%를 반영하여 별지 2 표 기재와 같이 2017년도 임대보증금과 임대료의 증액을 요구할 권리가 있다. 3. 판단 가. 피고가 임대보증금과 임대료의 증액청구권을 행사하기 위한 요건 (1) 이 사건 각 임대차계약 제5조는 ‘원고들과 피고는 ① 물가, 그 밖의 경제적 여건의 변동이 있을 때, ② 피고가 임대하는 주택 상호 간 또는 인근 유사지역의 임대주택 간에 임대조건의 균형상 조정할 필요가 있을 때, ③ 임대주택과 부대시설 및 부지의 가격에 현저한 변동이 있을 때 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대보증금과 임대료 등을 조정할 수 있다’고 규정하고 있다. (2) 나아가 구 임대주택법(2012. 12. 18. 법률 제11587호로 개정되기 전의 것) 제20조 제2항은 “임대주택의 임대사업자가 임대보증금 또는 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 주택임대차보호법으로 정한 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 전세가격 변동률 등을 고려하여야 한다.”라고 규정하고, 주택임대차보호법 제7조는 “당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.”라고 규정하고 있다. (3) 위와 같은 법률과 이 사건 각 임대차계약의 규정을 종합하여 보면, 피고는 이 사건 각 임대차계약 제5조에 규정된 사유 등이 있으면, 그 임대보증금과 임대료의 증액을 청구할 수 있으나, 당사자 사이에 증액 사유 및 그 범위에 대한 협의가 성립하지 않아 재판으로 정하여야 하는 경우에는 증액 사유 및 그 범위에 대한 증명책임은 증액을 주장하는 피고가 부담한다고 할 것이다. 나. 임대보증금과 임대료의 증액 사유가 있는지 여부 (1) 갑 제7호증, 을 제1, 3, 4호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 2015. 10. 1.부터 2016. 9. 30.까지의 2016년도 전국 주거비물가지수 상승률이 2.86%인 사실, 2016년경 이 사건 임대주택이 위치한 광주 광산구 지역의 아파트 전세가격이 일부 상승한 사실을 인정할 수 있다. (2) 그러나 한편 위 기초 사실, 갑 제1, 2, 7 내지 10호증, 을 제2, 4호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 아래와 같은 사정들을 종합하여 보면, 위에서 인정한 사실만으로는 2017년에 이 사건 각 임대차계약 제5조에서 정한 임대보증금과 임대료의 증액 사유가 있다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. ① 2016년경 광주 광산구의 전세가격 종합지수는 100.1에서 100.9로 상승하였으나, 이 사건 임대주택이 위치한 광주 광산구 △△동 소재 일부 아파트의 전세가격은 하락하기도 하였다. ② 2016년경 광주광역시 지역의 주택·수도·전기 및 연료 관련 소비자 물가지수(항목별 가중치를 반영하지 않은 물가지수이다)는 100 이하를 유지하였으므로, 2016년도 주거비물가지수 상승률이 2.86%라는 사정만으로 이 사건 임대주택의 임대보증금과 임대료를 증액하여야 할 ‘물가, 그 밖의 경제적 여건의 변동이 있는 때’에 해당한다고 보기 어렵다. ③ 이 사건 임대주택 인근인 광주 광산구 (주소 2 생략)에 있는 ‘□□□□’ 임대주택의 경우 2015. 1. 20.부터 2017. 2. 28.까지의 전환임대보증금은 85,500,000원, 월 임대료는 388,000원이므로, ‘인근 유사지역의 임대주택 간에 임대조건의 균형상 조정할 필요가 있는 때’에 해당한다고 보기도 어렵다. ④ 한편 원고들은 이 사건 각 임대차계약 체결 당시 표준임대보증금과 표준임대료를 선택하여 임대차계약을 체결할 수 있었음에도, 고액인 전환임대보증금과 전환임대료 대체보증금을 선택하여 피고와 이 사건 각 임대차계약을 체결한 후, 2014. 12.경부터 2015. 1.경 사이에 이 사건 임대주택에 입주하였다. 그리고 이 사건 임대차기간은 ‘최초 입주지정기간 종료일 다음 날부터 30개월’인데, 원고들은 이 사건 임대주택에 입주한 후 1년이 지난 2016년경 피고의 임대보증금과 임대료의 증액 요구를 받아들여, 피고에게 A형의 경우 6,950,000원, B형의 경우 6,850,000원의 보증금을 추가로 지급하였다. 그럼에도 피고는 그로부터 1년이 지난 후에 다시 원고들에게 A형의 경우 6,000,000원, B형의 경우 5,940,000원의 2017년도 보증금 증액 요구를 하고 있다. (3) 따라서 원고들의 피고에 대한 별지 2 표의 ‘전환임대보증금 증액’ 및 ‘대체보증금 증액’ 기재 각 해당 금액 지급채무는 존재하지 아니하고, 피고가 이를 다투고 있는 이상 원고들에게 그 확인을 구할 이익이 있다. 4. 결론 그렇다면 원고들의 청구는 이유 있으므로 모두 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. [[별 지 1] 원고들 명단: 생략] [[별 지 2] 생략] 판사 허상진(재판장) 정영민 조현권

[출처] 대한민국 법원 : 종합법률정보 - 2017가합52707 (2244417)

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[ 소송경과 ]

[ 참조조문 ]

민간임대주택에 관한 특별법 제44조

주택임대차보호법 제7조

임대주택법 제20조

민법 제618조

[ 법관/대법관 태그]

허상진 정영민 조현권