대법원 2011. 4. 14. 선고 2010다101486 판결

[손해배상청구권등][공2011상,918] 【판시사항】 [1] ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’ 제30조 제1항에서 정한 ‘중개행위’에 해당하는지 여부의 판단 기준 [2] 공인중개사 자격증과 중개사무소 등록증을 대여받아 중개사무소를 운영하는 갑이 직접 거래당사자로서 위 중개사무소를 방문한 을과 임대차계약을 체결한 경우, 갑의 이러한 행위는 ‘중개행위’에 해당하지 않는다고 한 사례 【판결요지】

[1] ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’ 제2조 제1호는 “중개라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.”고 규정하고, 제30조 제1항은 “중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.”고 규정하고 있다. 여기서 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 아닌지에 따라 판단하여야 한다. [2] 갑이 공인중개사 자격증과 중개사무소 등록증을 대여받아 중개사무소를 운영하던 중 오피스텔을 임차하기 위하여 위 중개사무소를 방문한 을에게 자신이 오피스텔을 소유하고 있는 것처럼 가장하여 직접 거래당사자로서 임대차계약을 체결한 사안에서, 비록 임대차계약서의 중개사란에 중개사무소의 명칭이 기재되고, 공인중개사 명의로 작성된 중개대상물 확인·설명서가 교부되었다고 하더라도, 갑의 위 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래당사자 사이의 임대차를 알선·중개하는 행위에 해당한다고 볼 수 없다고 한 사례. 【참조조문】 [1] 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제2조 제1호, 제30조 제1항 / [2] 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제2조 제1호, 제30조 제1항 【참조판례】 [1] 대법원 2005. 10. 7. 선고 2005다32197 판결(공2005하, 1772), 대법원 2008. 6. 12. 선고 2008다22276 판결 【전 문】【원고, 피상고인】 원고 【피고, 상고인】 한국공인중개사협회 (소송대리인 변호사 김종환) 【원심판결】 서울중앙지법 2010. 11. 4. 선고 2010나29453 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원 합의부에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제2조 제1호는 “중개라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.”고 규정하고, 제30조 제1항은 “중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.”고 규정하고 있다. 여기서 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 아닌지에 따라 판단하여야 한다 ( 대법원 2005. 10. 7. 선고 2005다32197 판결, 대법원 2008. 6. 12. 선고 2008다22276 판결 등 참조). 원심판결 이유 및 원심이 일부 인용한 제1심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채택 증거를 종합하여 제1심 공동피고 1은 공인중개사인 제1심 공동피고 2로부터 공인중개사 자격증과 중개사무소 등록증을 대여받아 중개사무소를 운영한 사실, 제1심 공동피고 1은 서울 종로구 숭인동 310 종로대우디오빌 1522호 오피스텔을 소유하다가 2006. 12. 12.경 이를 소외인에게 매도하고 소유권이전등기까지 마쳐주었음에도, 2008. 4. 11. 오피스텔을 임차하기 위하여 위 중개사무소를 방문한 원고에게 자신이 위 오피스텔 1522호를 소유하고 있는 것처럼 가장하여, 이를 임대보증금 3,000만 원, 월 차임 30만 원에 임대하면서 임대차계약서에는 공인중개사 제1심 공동피고 2를 중개인으로 기재한 사실, 원고는 위 오피스텔 1522호를 인도받아 점유·사용하던 중 소유자인 소외인으로부터 건물명도 소송을 제기당하여 패소판결을 받고 명도해준 사실, 피고는 중개업자의 손해배상책임을 보장하기 위하여 설립된 공제사업자로서 제1심 공동피고 2와의 사이에 공제계약을 체결한 사실을 각 인정한 다음, 위 임대차계약 체결 경위에 비추어 제1심 공동피고 1이 비록 임대인의 지위에 있었다고 하더라도 제1심 공동피고 1의 위와 같은 행위는 사회통념상 중개를 위한 행위의 범주에 포함된다고 판단하였다. 그러나 앞서 본 법리에 의하면, 제1심 공동피고 1은 그 자신이 직접 거래당사자로서 위 오피스텔 1522호를 원고에게 임대한 것이므로, 비록 임대차계약서의 중개사란에 중개사무소의 명칭이 기재되고, 공인중개사 명의로 작성된 중개대상물 확인·설명서가 교부되었다고 하더라도, 제1심 공동피고 1의 위 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래당사자 사이의 임대차를 알선·중개하는 행위에 해당한다고 볼 수는 없을 것이다. 그럼에도 원심은 제1심 공동피고 1의 위 행위가 중개행위에 해당함을 전제로 피고는 제1심 공동피고 1의 중개행위로 거래당사자인 원고가 입게 된 손해에 대하여 공제금을 지급할 책임이 있다고 판단하였으니, 이러한 원심판결에는 중개행위에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다. 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 양창수(재판장) 김지형(주심) 전수안 이상훈

[출처] 대한민국 법원 : 종합법률정보 - 2010다101486 (2063465)

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[ 참조조문 ]

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제2조 제3조 제30조

[ 참조판례 ]

대법원 2005. 10. 7. 선고 2005다32197 판결
대법원 2008. 6. 12. 선고 2008다22276 판결

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