대구지법 2001. 5. 16. 선고 2000나12202 판결：확정

[부당이득금반환][하집2001-1,5] 【판시사항】 임차인이 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 보호받을 목적으로 임대인과 사이에 형식상 임차보증금을 소액임차인의 임차보증금 한도액 이하로 하는 임차인 자신 및 그의 처 명의의 2개의 임대차계약서를 허위로 작성하고 그에 근거하여 각각 따로 배당요구를 한 경우, 그 배당요구가 적법한지 여부(소극) 및 그 배당요구가 임차인과 임대인 사이의 진정한 임대차계약에 기한 배당요구로서의 효력이 있는지 여부(소극) 【판결요지】 주택임대차보호법에 의하여 우선변제청구권이 인정되는 임대차보증금반환채권은 민사소송법 제605조 제1항에 의하여 경락기일까지 배당요구를 한 경우에 한하여 비로소 배당을 받을 수 있고, 적법한 배당요구를 하지 아니한 경우에는 비록 실체법상 우선변제청구권이 있다 하더라도 경락대금으로부터 배당을 받을 수는 없을 것이므로, 이러한 배당요구채권자가 적법한 배당요구를 하지 아니하여 그를 배당에서 제외하는 것으로 배당표가 작성·확정되고 그 확정된 배당표에 따라 배당이 실시되었다면 그가 적법한 배당요구를 한 경우에 배당받을 수 있었던 금액 상당의 금원이 후순위채권자에게 배당되었다고 하여 이를 법률상 원인이 없는 것이라고 할 수 없는바, 임차인이 실질적으로는 임대인으로부터 임차건물 전부를 보증금 35,000,000원에 일괄하여 임차하였으면서도, 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 보호받을 목적으로 임대인과의 사이에 형식상 임차보증금을 소액임차인의 임차보증금 한도액 이하로 하는 자신 및 처 명의의 2개의 임대차계약서를 허위로 작성한 다음 그와 같이 허위로 작성된 임대차계약서에 근거하여 자신 명의로 금 15,000,000원, 처 명의로 금 20,000,000원의 각 임차보증금에 관하여 각각 따로 배당요구를 하였다면 임차인 및 그의 처 명의의 임대차계약서에 의한 의사표시는 소액임차인 보호에 관한 주택임대차보호법상의 제한규정을 회피하기 위하여 통모하여 한 허위의 의사표시로서 통정허위표시 내지 탈법행위에 해당하여 무효이므로, 임차인 및 그의 처와 임대인 사이에 임대차계약서 기재와 같은 내용의 임대차계약이 유효하게 존재함을 주장하여 한 임차인 및 그의 처 명의의 각 배당요구는 신의칙상 어떠한 경우에도 그 적법성을 시인받을 수 없는 부적법한 배당요구라 아니할 수 없고, 따라서 임차인 및 그의 처가 뒤늦게 거기에 임차인과 임대인 사이에 실질적으로 체결된 진정한 임대차계약에 기한 배당요구로서의 효력이 있다고 주장하는 것은 신의칙상 허용되지 아니한다 할 것이다(탈법행위의 시도가 발각되어 실패로 돌아가더라도 아무런 불이익 없이 원래의 지위에 기한 보호를 받을 수 있다고 한다면 이는 탈법행위를 조장하는 것이 될 것이다). 【참조조문】 [1] 민법 제2조 제1항, 주택임대차보호법 제8조, 주택임대차보호법시행령 제3조 제4항, 민사소송법 제605조 제1항 【참조판례】 대법원 1998. 10. 13. 선고 98다12379 판결(공1998하, 2660) 【전 문】【원고,피항소인겸항소인】 심재명 (소송대리인 변호사 신태시) 【원고,항소인】 윤계순 (소송대리인 변호사 신태시) 【피고,피항소인겸항소인】 공병걸 【피고,피항소인】 대한민국 외 1인 (소송대리인 영남법무법인 담당변호사 김기덕 외 1인) 【원심판결】 대구지법 2000. 6. 5. 선고 99가단98582 판결 【주문】 1.원심판결 중 피고 공병걸 패소 부분을 취소하고, 위 취소 부분에 해당하는 원고 심재명의 청구를 기각한다. 2. 원고들의 피고들에 대한 항소를 모두 기각한다. 3. 소송 총비용은 원고들의 부담으로 한다. 【청구취지및항소취지】 1. 청구취지 원고들에게, 피고 공병걸은 금 29,620,213원, 피고 대한민국은 금 600,690원, 피고 삼성생명보험 주식회사는 금 4,779,097원 및 각 이에 대하여 1999. 11. 11.부터 이 사건 소장부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 완제일까지는 연 25%의 각 비율에 의한 금원을 각 지급하라. 2. 항소취지 원고들：원심판결을 다음과 같이 변경한다. 원고들에게, 피고 공병걸은 금 29,620,213원, 피고 대한민국은 금 600,690원, 피고 삼성생명보험 주식회사는 금 4,450,597원 및 각 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 완제일까지 연 25%의 비율에 의한 금원을 각 지급하라. 피고 공병걸：원심판결 중 피고 공병걸 패소 부분을 취소하고, 위 취소 부분에 해당하는 원고 심재명의 피고 공병걸에 대한 청구를 기각한다. 【이유】 1. 기초 사실 다음의 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1, 5호증, 갑 제2, 3, 4호증의 각 1, 2, 갑 제6호증의 2 내지 6, 9 내지 13, 18 내지 24, 갑 제8호증, 갑 제9호증의 1 내지 23, 11호증의 4의 각 기재 및 영상과 원심 증인 이종상의 증언에 변론의 전취지를 종합하여 이를 인정할 수 있고 반증이 없다. 가.원고 심재명은 1990. 8.경 소외 이종상으로부터 그 소유의 대구 남구 이천동 198의 9 대 141㎡ 지상의 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 소매점 및 주택, 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층창고 및 변소(이하 위 대지 및 건물을 모두 '이 사건 부동산'이라 한다) 중 점포 1칸과 방 2칸이 있는 1층 전부와 2층 중 방 1칸(이하 '이 사건 임차건물'이라 한다)을 임차보증금을 20,000,000원으로 정하여 임차하고, 1990. 8. 24. 이 사건 건물의 소재지에 주민등록을 마친 다음 이 사건 임차건물 중 점포 1칸은 원고 심재명의 처인 원고 윤계순이 경머리방이라는 상호로 미장원을 경영하면서 영업용으로, 나머지 부분은 원고들과 그 가족들이 거주하면서 주거용으로 점유·사용하여 왔다. 그 후 1992.경 위 임차보증금은 30,000,000원으로 증액되었다. 나.원고 심재명은 1994. 7. 29. 위 이종상으로부터 이 사건 임차건물을 임차보증금을 35,000,000원으로 하여 임차하기로 하는 계약을 다시 체결하면서, 주택임대차보호법상의 소액임차인으로서 보호받을 목적으로{당시 이 사건 부동산에 관하여는 소외 주식회사 신우상호신용금고 명의로 채권최고액을 금 21,000,000원으로 한 근저당권설정등기가 경료되어 있었고 이종상이 피고 삼성생명보험 주식회사(이하 '피고 삼성생명'이라고 한다)로부터 대출을 받기 위하여 이 사건 부동산에 근저당권을 설정해 주려고 하고 있었기 때문에 원고 심재명의 임차보증금반환채권의 확보가 우려되는 상태였다} 형식상 임차보증금을 당시 소액임차인의 임차보증금 한도액인 금 20,000,000원 이하로 하는 2개의 임대차계약서를 작성하기로 하고, 원고 심재명이 이 사건 임차건물 중 1, 2층의 방 1칸씩을 임차보증금 15,000,000원, 임료 월 100,000원, 임차기간 1996. 7. 29.까지로 정하여 임차하기로 하는 내용의 원고 심재명 명의의 임대차계약서와 원고 윤계순이 이 사건 임차건물 중 1층의 점포 1칸과 이에 딸린 방 1칸을 임차보증금 20,000,000원, 임차기간 1996. 7. 29.까지로 정하여 임차하기로 하는 내용의 원고 윤계순 명의의 임대차계약서를 각 따로 작성하여, 같은 날 위 각 임대차계약서에 확정일자를 부여받았다. 다.피고 삼성생명은 1994. 8. 10. 이종상으로부터 이 사건 부동산에 관하여 채권최고액을 금 78,000,000원으로 한 근저당권설정등기를 경료받고 같은 달 13. 이종상에게 금 60,000,000원을 대출하였다. 라.피고 삼성생명은 이종상이 위 대출채무를 이행하지 아니하자 1998. 8. 8. 위 근저당권에 기하여 이 사건 부동산에 관하여 대구지방법원 98타경86813호로 부동산임의경매신청을 하였고, 이에 원고들은 그 경매절차에서, 형식상 작성된 위 각 임대차계약서를 근거로 원고들이 이종상과 사이에 위 각 임대차계약서 기재와 같은 내용의 임대차계약을 실질적으로 각 체결하였다고 주장하면서 각 임차보증금 15,000,000원과 20,000,000원의 반환채권에 대하여 각 따로 배당요구를 하였다. 마.그러나 경매법원은 1999. 11. 10. 위 경매절차의 배당기일에서 경락대금과 그 이자의 합계 금 112,217,813원 중 집행비용 금 2,509,040원을 공제한 나머지 금 109,708,773원을 실제 배당할 금액으로 하여 배당하면서, 1순위로 체납지방세채권자인 서울특별시 은평구에 752,040원을, 2순위로 체납 국세채권자인 피고 대한민국(서대문세무서)에 407,330원을, 3순위로 신청채권자인 피고 삼성생명에 위 채권최고액인 78,000,000원을, 4순위로 체납지방세(당해세)채권자인 대구광역시 남구에 328,500원을, 5순위로 체납 국세채권자인 피고 대한민국(파주 세무서)에 600,690원을, 6순위로 1996. 11. 27. 이 사건 부동산에 관하여 채권최고액 금 60,000,000원의 근저당권설정등기를 마친 근저당권자로서 동액의 채권계산서를 제출한 피고 공병걸에게 29,620,213원을 각 배당하였을 뿐 허위 내용의 위 각 임대차계약서에 근거하여 배당요구를 한 원고들은 배당에서 제외하였다. 2. 청구원인에 관한 판단 원고들은 이 사건 청구원인으로, 부부인 원고들이 1994. 7. 29. 이 사건 임차건물 중 각 일부를 임차하기로 한 위 각 임대차계약은 형식상으로는 2개의 임대차계약이나 실제로는 가정 공동생활을 하는 원고들이 이 사건 임차건물 전부를 일괄하여 임차한 하나의 임대차계약으로서, 피고들에 앞서 주택인도와 전입신고를 마치고 각 임대차계약서상에 확정일자까지 갖춘 이상 원고들은 피고들에 우선하여 위 임차보증금을 배당받을 권리가 있음에도 경매법원은 원고들을 배당에서 제외한 채 원고들이 배당받아야 할 보증금 35,000,000원(20,000,000원＋15,000,000원)을 피고들에게 배당하였으니 피고들은 이를 부당이득으로 반환하여야 한다고 주장한다. 살피건대, 주택임대차보호법에 의하여 우선변제청구권이 인정되는 임대차보증금반환채권은 민사소송법 제605조 제1항에 의하여 경락기일까지 배당요구를 한 경우에 한하여 비로소 배당을 받을 수 있고, 적법한 배당요구를 하지 아니한 경우에는 비록 실체법상 우선변제청구권이 있다 하더라도 경락대금으로부터 배당을 받을 수는 없을 것이므로, 이러한 배당요구채권자가 적법한 배당요구를 하지 아니하여 그를 배당에서 제외하는 것으로 배당표가 작성·확정되고 그 확정된 배당표에 따라 배당이 실시되었다면 그가 적법한 배당요구를 한 경우에 배당받을 수 있었던 금액 상당의 금원이 후순위채권자에게 배당되었다고 하여 이를 법률상 원인이 없는 것이라고 할 수 없을 것이다( 대법원 1998. 10. 13. 선고 98다12379 판결 등 참조). 그런데 위 인정 사실에 의하면, 원고 심계명은 실질적으로는 소유자인 이종상으로부터 이 사건 임차건물 전부를 보증금 35,000,000원에 일괄하여 임차하였으면서도, 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 보호받을 목적으로 이종상과의 사이에 형식상 임차보증금을 소액임차인의 임차보증금 한도액 이하로 하는 자신 및 처 명의의 2개의 임대차계약서를 허위로 작성한 다음 그와 같이 허위로 작성된 임대차계약서에 근거하여 자신 명의로 금 15,000,000원, 처인 원고 윤계순 명의로 금 20,000,000원의 각 임차보증금에 관하여 각각 따로 배당요구를 하였음을 알 수 있는바, 사정이 이와 같다면 원고들 명의의 위 각 임대차계약서에 의한 의사표시는 소액임차인 보호에 관한 주택임대차보호법상의 제한규정을 회피하기 위하여 통모하여 한 허위의 의사표시로서 통정허위표시 내지 탈법행위에 해당하여 무효이므로, 원고들과 이종상 사이에 위 각 임대차계약서 기재와 같은 내용의 임대차계약이 유효하게 존재함을 주장하여 한 원고들 명의의 위 각 배당요구는 신의칙상 어떠한 경우에도 그 적법성을 시인받을 수 없는 부적법한 배당요구라고 아니할 수 없고, 따라서 원고 심계명이나 원고 윤계순이 이제 와서 뒤늦게 거기에 원고 심재명과 이종상 사이에 실질적으로 체결된 진정한 임대차계약에 기한 배당요구로서의 효력이 있다고 주장하는 것 또한 신의칙상 허용되지 아니한다 할 것이다(탈법행위의 시도가 발각되어 실패로 돌아가더라도 아무런 불이익 없이 원래의 지위에 기한 보호를 받을 수 있다고 한다면 이는 탈법행위를 조장하는 것이 될 것이다). 그렇다면 이 사건은 결국 임대차보증금반환채권에 관하여 적법한 배당요구가 없었던 경우에 해당한다고 할 것이므로, 그에 관하여 적법한 배당요구가 있었음을 전제로 하는 원고들의 위 주장은 더 나아가 살필 것 없이 이유 없다. 3. 결 론 그렇다면 원고들의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각할 것인바, 원심판결 중 피고 공병걸에 대한 부분은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로 피고 공병걸의 항소를 받아들여 원심판결 중 피고 공병걸 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고 심재명의 청구를 기각하며, 원고들의 피고들에 대한 항소를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사 조영철(재판장) 손현찬 서영애

[출처] 대한민국 법원 : 종합법률정보 - 2000나12202 (1984827)

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[ 소송경과 ]

[ 참조조문 ]

주택임대차보호법 제8조

민사소송법 제605조

민법 제2조

주택임대차보호법시행령 제3조

[ 참조판례 ]

대법원 1998. 10. 13. 선고 98다12379 판결
대법원 1998. 10. 13. 선고 98다12379 판결(공1998하, 2660)