대법원 1995. 12. 5. 선고 94다39451 판결

[부당이득금등][공1996.1.15.(2),177] 【판시사항】 하나의 계약서로 체결된 아파트 분양계약 중 비품 공급계약 부분은 불공정한 법률행위로서 무효라고 본 원심판결을 수긍한 사례 【판결요지】

하나의 계약서로 체결된 아파트 분양계약 속에 아파트 자체의 공급계약 및 별도의 비품 공급계약이 동시에 체결된 것으로 보고, 그 중 비품 공급계약은 쌍방의 급부 사이에 현저히 균형을 잃어 불공정한 법률행위로서 무효라고 본 원심판결을 수긍한 사례. 【참조조문】 민법 제104조 【전 문】【원고,피상고인】 원고 1 외 237인 (원고들 소송대리인 변호사 이영인) 【피고,상고인】 경남종합건설 주식회사 (소송대리인 변호사 박경구 외 1인) 【원심판결】 부산고등법원 1994. 7. 8. 선고 93나1152 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이유】 상고이유와 기간이 지난 후에 제출된 상고이유보충서의 기재 중 상고이유를 보충하는 부분을 함께 본다. 원심은, 피고 회사는 주택건설촉진법에 의하여 등록한 주택건설업자로서 판시 아파트 281세대를 건축하여 행정지도가격으로 분양하되, 입주자의 부담으로 공급할 비품대금은 별도로 관할 마산시장과 협의할 것을 조건으로 하여 사업계획승인을 받은 후, 마산시장으로부터 위 아파트를 분양가격은 원심 판시와 같이 평형별로 40,030,000원 내지 73,217,000원(이하 승인분양가격이라 한다)으로 하고 비품은 별도가격으로 하여 분양하기로 입주자모집공고 승인을 받은 사실, 피고 회사는 1989. 8. 30. 경남신문에 입주자모집공고를 함에 있어 분양가격 등을 누락한 채 평형별 청약금의 액수 등만을 게재하고 상세한 것은 모델하우스에 게시한다고 하였으며, 모델하우스에는 2개의 안내판을 설치하여 그 하나에는 평형별 승인분양가격을 기재하고, 다른 하나에는 승인분양가격에 피고 회사가 임의로 정한 비품가격을 포함시켜 판시와 같이 평형별로 50,196,000원 내지 95,565,000원을 분양가격(이하 비품포함가격이라 한다)으로 표시하고 그 아래에 '분양가격에는 입주자 부담 품목(거실장, 신발장, 조명, 싱크대, 레인지후드 등)이 포함된 가격임'이라고만 기재하였으며, 또한 피고 회사가 인쇄, 배포한 아파트공급안내서에도 비품포함가격만을 분양가격으로 표시하고 분양가격에는 입주자 부담 품목이 포함되었다는 취지를 기재하였을 뿐, 입주자의 선택에 따라 별도로 공급하는 비품에 대한 독자적인 공급가격과 그 구체적인 품목의 내용 등은 명백하게 알리지 않았던 사실, 피고 회사는 1989. 8. 31. 분양희망자들의 청약신청을 받아 1989. 9. 2. 추첨을 거쳐 같은 달 4. 및 5. 당첨자들(원고들의 일부 및 나머지 원고들에게 아파트를 매도한 자들임, 다만 입주자들이라 한다)과의 사이에 아파트와 비품을 함께 묶어 비품포함대금을 분양대금으로 한 분양계약을 체결하면서 '분양대금에는 입주자 부담 품목이 포함되어 있다'는 취지로 인쇄되어 있는 분양계약서 용지를 사용하였고, 입주자들로부터 비품대금이 포함된 분양대금에 동의한다는 내용의 각서를 작성받았으며, 그 후 1989. 11.경에 이르러 취득세액을 줄여준다고 하면서 원래의 분양계약서를 회수하고 그 대신 승인분양가격을 분양대금으로 표시한 아파트분양계약서와 비품가격을 대금으로 표시한 별도시설물계약서를 구분 작성하여 입주자들에게 교부한 사실, 비품포함가격에서 승인분양가격을 뺀 비품대금은 판시와 같이 평형별로 10,156,000원 내지 22,348,000원이 되는 반면에 피고 회사가 공급한 비품의 실공급가격은 판시와 같이 평형별로 1,369,262원 내지 2,062,612원에 불과하고, 그 무렵 분양된 인근 아파트의 사례들도 비품대금이 비슷한 평형별로 2,100,000원 내지 3,200,000원 정도에 불과하였던 사실, 피고 회사는 사업계획승인의 조건에 따라 마산시장과 협의를 함이 없이 일방적으로 비품대금을 정함으로써 1989. 9. 1. 시정 지시를 받았음에도 이에 불응하고 그대로 분양계약을 체결하였고, 이에 1991. 2. 18. 6월 간의 영업정지처분을 받은 사실, 입주자의 선택에 따라 비품을 별도 공급하는 제도는 1989. 11.경 주택분양가 원가연동제를 도입하면서 본격적으로 실시한 것으로서 위 분양 당시에는 아직 행정규제의 지침도 없는 생소한 제도였으며, 한편 입주자들은 대부분 아파트 분양에 경험이 없던 자들로서, 계약체결일까지 단시일 내에 피고 회사가 제시한 비품포함가격으로 계약체결 여부를 결정할 수밖에 없었고, 판시와 같이 피고 회사의 일괄공급 요청을 거절하기가 어려운 입장에 있었던 사실 등을 인정한 다음, 위 인정 사실에 의하면 위 분양계약은 형식적으로 하나의 계약서에 의하여 이루어졌으나 승인분양가격에 따른 아파트 자체의 공급계약과 별도로 결정된 가격에 따른 비품공급계약의 2개 계약이 동시에 체결된 것이라고 전제하고, 위 비품공급계약을 살펴볼 때 이는 쌍방의 급부 사이에 현저하게 균형을 잃어 입주자들에게 불공정한 계약이며, 또한 위에서 인정한 피고 회사의 분양안내 및 분양계약 체결에 이른 경위, 입주자들의 경력 및 주택건설업자가 제시하는 분양대금의 액수 등에 관하여 일반인은 상당한 신뢰를 갖는 것이 보통인 점 등을 종합하여 보면, 위 계약은 입주자들의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인하여 체결된 것이고, 피고 회사도 입주자들의 그와 같은 사정을 알면서 이를 이용하려는 의사가 있었다고 인정할 것이므로 위 비품공급계약은 불공정한 법률행위로서 무효라고 판단하였는바, 원심이 확정한 사실관계에 비추어 볼 때 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 소론과 같이 분양받은 아파트의 가격이 상승할 것이 확실하게 기대되는 사정 등을 참작하더라도 이를 달리 볼 수 없으며, 원심판결에 불공정한 법률행위에 관한 법리오해나 심리미진, 이유불비 등 소론의 위법이 있다고 할 수 없다. 또한 위 비품공급계약이 기망에 의한 법률행위로서 적법하게 취소되었다는 원심의 판단은 가정판단으로 부가된 것임이 명백하므로, 이 점을 다투는 상고논지는 결국 원심판결의 결과에 영향이 없는 위법사유를 주장함에 불과하다. 논지는 모두 이유가 없다. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 천경송(재판장) 지창권 신성택(주심)

[출처] 대한민국 법원 : 종합법률정보 - 94다39451 (2097991)

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