서울고법 1991. 6. 28. 선고 91나9673 제1민사부판결 : 확정

[매수인지위확인][하집1991(2),71] 【판시사항】 가.입주자 모집공고와 분양신청 및 당첨자발표 등을 통한 아파트분양계약의 성질 나.아파트건설회사가 당초의 분양당첨자발표일을 앞당김에 있어 강구하여야 할 조처를 다한 것으로 본 사례 【판결요지】 가.아파트건설회사의 입주자모집공고에 당첨자 발표가 있은 후 분양당첨자는 소정기간 내에 회사와 주택공급계약을 따로 체결하여야 하며 위 기간 내에 계약을 체결하지 아니하면 모든 권리를 상실하도록 되어 있는 경우, 위 입주자 모집공고는 청약의 유인하고, 분양신청은 매매계약의 청약이며, 회사의 당첨자발표는 매매예약의 승낙이므로, 분양신청자의 분양신청과 회사의 당첨자발표에 의하여 일단 매매예약이 성립되며,이 예약을 기초로하여 비로서 주택공급계약이라는 본 계약이 체결되는 것이고 분양당첨자가 위 본계약체결기간 내에 본 계약을 체결하지 아니하면 위 매매예약은 그 효력이 상실된다. 나7.위 1항의 입주자 모집공고시 일간신문에 공고하기로 한 당첨자발표를 당초 발표예정일보다 앞당기거나 혹는 늦추는 등의 경우에는 이를 충분히 알려 당첨자들이 그로 인하여 계약체결의 기회를 상실하는 등의 불이익을 입지않도록 하여야 할 것인바, 아파트건설회사들이 건설부장관의 증권시장 부양정책에 따라 당첨자발표를 앞당김에 있어 이를 미리 다수의 일간신문에 공고하고 언론에 보도되게 하는 한편 당첨자발표를 이틀간에 걸쳐 신문에 공고하고 한국주택은행 각 점포에 게시하였으며 당초 발표예정일의 신문에도 안내공고를 하는 등의 일련의 조치를 취하였고 당초 입주자 모집공고를 할 때에 정하여 놓은 계약체결기간은 변동이 없었다면, 그 외에 별도로 수천명에 이르는 당첨자들에게 일일이 당첨사실을 통지하지 아니하였다 하더라도, 일응 당첨자발표일을 변경함에 있어 강구하여야 할 조처를 적절하게 취한 것으로 보여진다. 【참조조문】 민법 제564조 【전 문】【원고, 항소인】 원고 【피고, 피항소인】 주식회사 한양 【원심판결】 제1심 서울민사지방법원(90가합73397 판결) 【주 문】 1.원고의 항소를 기각한다. 2.항소비용은 원고의 부담으로 한다. 【청구취지 및 항소취지】 원판결을 취소한다. 원고는 피고가 1989.11.25.자 분양공고에 의하여 시공, 분양하는 성남시 소재 (주소 생략)에 대한 매매대금 52,216,000원으로 된 피고와의 매매계약상의 매수인의 지위에 있음을 확인한다. 소송비용은 제1, 2심 모두 피고의 부담으로 한다라는 판결. 【이 유】 1. 각 성립에 다툼이 없는 갑 제1호증 내지 3호증, 을 제1호증, 을 제2호증의 1, 을 제4호증의 1 내지 7, 을 제5호증 및 변론의 전 취지에 의하여 진정성립이 인정되는 을 제2호증의 2, 을 제3호증의 1, 2의 각 기재와 원심증인 소외 1의 증언에 변론의 전취지를 종합하면, 피고는 주택건설촉진상의 주택건설사업자로서 성남시 소재 분당 신도시 ○○ △단지 아파트 21개동 1,143세대를 분양함에 있어 주택공급에관한규칙에 따라 1989.11.25. 일간신문에 입주자 모집공고를 하였는데, 그 공고에 의하면 분양당첨자의 발표는 개별적인 통지없이 같은 해 12.23.자 한국일보 및 매일경제신문에 하고 당첨자는 같은 해 12.26.부터 12.28.까지 피고에게 계약금을 지급함과 아울러 소정의 구비서류를 갖추어 피고와 주택공급계약을 체결하여야 하며 만일 당첨자가 위 계약체결기간 내에 계약을 체결하지 아니하는 경우에는 당첨권을 포기한 것으로 간주하여 예비당첨자와 주택공급계약을 체결한다고 되어있는 사실, 이에 한국주택은행이 취급하는 민영주택 청약예금에 가입한 원고는 위 공고에서 정하는 바에 따라 33평 비(B)형 아파트에 대한 분양신청을 한 사실, 그런데 당국에서는 위 분당지역아파트의 대규모 분양으로 연말에 증권시장주변의 자금이 이탈함으로 인하여 증권시장이 위축될 것에 우려하여 분양당첨자발표를 원래의 예정일보다 앞당김으로써 아파트당첨대기자금을 증권시장으로 유도하기로 하고서, 건설부장관은 같은 해 12.13. 피고를 비롯한 위 분당지역 내 아파트건설회사들과 한국주택은행 등에게 분당지역아파트당첨을 같은 해 12.19.로 앞당겨 발표할 것과 아울러 이에 따른 분양신청자 등의 혼란을 방지하기 위하여 이러한 취지를 미리 신문에 공고하는 한편 언론에 보도하게 하고 원래의 당첨발표예정일에는 그 발표예정신문에도 안내공고를 내도록 지시한 사실, 위 지시에 따라 피고등은 같은 해 12.14. 당초 발표예정신문등 6개의 일간신문에 위와 같은 내용의 분양당첨자발표일 정정공고를 낸 다음 정정공고에 맞추어 같은해 12.19.에는 한국경제신문과 매일경제신문 등의 석간지에 이를 발표함과 아울러 한국주택은행 각 점포에 이를 게시하고 그 다음날에는 한국일보 등의 조간지에 이를 발표하는 등 위 지시에 따른 일련의 조처를 취한 사실, 한편 그 추첨결과 원고는 316동 1703호(이하 이를 이 사건 아파트라 부른다)에 당첨되었고 이러한 취지가 위의 신문공고 등에 발표되었으나, 원고가 위 계약체결기간인 같은해 12.28.까지 계약을 체결하지 아니하자 피고는 1990.1.5.에 이르러 예비당첨자인 소외 2와 이 사건 아파트에 대한 주택공급계약을 체결한 사실을 인정할 수 있고 달리 이를 좌우할 증거가 없다. 2. 이에 원고는, 피고의 입주자 모집공고는 청약의 유인이고 원고의 분양신청은 청약이며 당첨자발표는 그 당첨자가 소정의 기간내에 계약을 체결하지 아니할 것을 해제조건으로 하는 승낙의 의사표시라 할 것이므로 당첨자로 선정, 발표되면 아직 계약이 체결되지 아니하였더라도 위의 해제조건이 붙은 상태에서 주택공급계약의 매수인측 당사자가 되어 매수인으로서의 권리를 가진다 하겠고, 한편 계약체결에 있어서의 일반원칙에 따라 승낙의 의사표시는 청약자에게 개별적으로 통지하여야 하는 것인 만큼의 의사표시는 청약자에게 개별적으로 당첨사실을 통지하였음에도 불구하고 당첨자가 계약을 체결하지 아니한 경우에 비로서 성취되는 것이라 할것인데, 이 사건에 있어서 피고는 신문에만 원고가 당첨자로 선정되었음을 발표하였을 뿐 원고에게 이를 개별적으로 통지한 바 없으므로 위의 해제조건은 아직 성취되지 아니하여 원고는 여전히 이 사건 아파트의 분양당첨자로서 매수인의 지위에 있는 것이라 할것임에도 피고는 원고와 이 사건 아파트에 대한 공급계약의 체결을 거부하므로 원고는 피고를 공탁물수령자로 하여 이 사건 아파트의 분양계약금 10,440,000원을 공탁하였으니 피고에 대하여 원고가 이 사건 아파트에 대한 매매계약상의 매수인의 지위에 있음의 확인을 구하는 것이라고 주장한다. 살피건대 위에서 인정한 바와 같이 분양신청과 당첨자발표가 있은 후에 분양당첨자는 소정기간내에 피고와 주택공급을 따로 체결하여야 하며 위 계약체결기간 내에 주택공급계약을 체결하지 아니하면 모든 권리를 상실하도록 되어 있는 점에 비추어 보면, 피고의 입주자 모집공고는 청약의 유인이고 분양신청자의 분양신청과 피고의 당첨자발표에 의하여 일단 매매예약이 성립되며(분양신청은 매매예약의 청약이고 피고의 당첨자발표는 매매예약의 승낙이다)이 예약을 기초로 하여 비로소 주택공급계약이라는 본계약이 체결되는 것이고 분양당첨자가 위 본계약체결기간 내에 본계약을 체결하지아니하면 위 매매예약은 그 효력에 상실되는 것이라고 해석함이 상당하다 할 것이고 한편 계약의 체결에 있어서 당사자는 승낙의 방법을 따로 정한 때에는 그 방법에 따라야 할 것인바 앞에서 본 바와 같이 피고는 그 입주자 모집공고를 할 당시 당첨자발표를 신문으로 공고하는 방법으로 매매예약의 승낙을 하기로 하였고 이에 응하여 분양신청을 한 원고로서는 당연히 이에 구속받는다 할 것이니 피고의 당첨자 발표에 의하여 위 매매예약의 승낙의 효력은 발생한다 할 것이고 원고에게 당첨여부를 개별적으로 통지하여 주지 않았다하여 위 승낙의 효력이 상실되는 것은 아니라 할 것이므로 이 사건에 있어서 원고의 분양신청과 피고의 당첨자발표에 의하여 이사건 아파트에관한 매매예약은 체결되었으나 원고가 그 계약체결기간내에 계약을 체결하지 아니한 이상 당첨권은 포기된 것으로 간주되어 위 매매예약은 실효되어 원고는 더 이상 피고에 대하여 본 계약의 체결이나 주택공급을 요구할 아무런 권리를 갖지 못한다 할 것이고, 따라서 원·피고사이에 매매계약이 체결되었음을 전제로 하거나 매매예약이 유효하게 존속함을 전제로하여 원고가 이 사건 아파트에 대한 매수인의 지위에 있다고 하는 위 주장은 그 이유없음을 귀착된다(가사 원고의 위 주장과 같이 분양신청은 청약이고 당첨자발표를 해제조건부 승낙이라 본다 하더라도 위에서 살펴본바와 같이 당첨자발표를 개별적으로 원고에게 통보하여야 하지않으면 위 승낙의 효력이 상실되는 것으로 볼 수는 없으니 그 결론에 있어서는 위와 마찬가지라 하겠다). 이와 관련하여 원고는, 주택공급에 관한 규칙 제16조 제3항이 예비입주자에게 주택을 공급하고자 하는 경우에는 사업주체는 이를 등기우편에 의하여 통보하도록 되어 있으므로 이에 비추어 보면 입주자에게도 당첨사실을 등기우편 등에 의하여 통보하여야 하는 것으로 해석함이 마땅하다고 주장하고 있으나, 예비입주자는 입주자로 선정된 자가 계약을 체결하지 아니하는 경우에 한하여 비로소 주택을 공급받을 수 있는 것이므로 이러한 불확실한 지위에 있는 예비입주자에게 주택을 공급받을 수 있게 되었음을 알려 계약을 체결하도록 하는 터에 위 규정의 본 뜻이 있는 것이어서 입주자와는 그 경우를 달리할 뿐 아니라, 더욱이 위 규정은 이 사건 입주자 모집공고 이전인 1989.11.7.자로 개정되어 등기우편으로 통보하도록 한 부분은 삭제되고 그 대신 당첨자 발표시 예비입주자의 명단을 게시하도록 하는 방법으로 변경되었으니, 위 규정을 들어 당첨자에게 개별통지하여야 한다고 볼 수는 없다 하겠다. 나아가 원고는, 가사 당첨자 발표는 신문지상에 공고하는 것으로 족하고 달리 개별통지가 필요없는 것이라 할지라도 이는 당첨발표 예정일과 실제발표일이 일치하는 통상의 경우에 한하는 것이고 이 사건에서와 같이 당초의 발표예정일보다 앞당겨 당첨자를 발표한 경우에는 당첨사실을 신문공고 이외에 개별적으로 통지하여 당첨자로 하여금 불이익을 입지 않도록 하여야 할 것임에도 피고는 이러한 조치를 취하지 아니함으로 인하여 원고는 그 당첨사실을 모르고 계약체결기간을 넘기게 되었던 것이니 원고로서는 여전히 매매계약상의 매수인의 지위에 있는 것이라고 주장한다. 그러므로 이에 관하여 살펴보건대, 당첨자발표를 당초의 발표예정일보다 앞당기거나 혹은 늦추는 등의 경우에는 이를 충분히 알려 분양신청자 내지 당첨자들이 그로 인하여 계약체결의 기회를 상실하는 등의 불이익을 입지 않도록 하여야 할 것인바, 앞에서 본 바와 같이 피고 등 위 분당지역 내 아파트건설회사들은 당첨자 발표를 앞당김에 있어 이를 미리 다수의 일간신문에 공고하고 언론에 보도되게 하는 한편, 당첨자발표를 이틀간에 걸쳐 신문에 공고하고 한국주택은행 각 점포에 게시하였으며 당초발표예정일의 신문에도 안내공고를 하는 등의 일련의 조치를 취한이상 이는 일응 당첨자발표일을 변경함에 있어 강구하여야 할 조처를 적절하게 취한 것으로 보여진다 할 것이니 그 외에 별도로 수천명에 이르는 당첨자들에게 일일이 당첨사실을 통지하도록 요구함은 무리라고 하지 않을 수 없는 것이며, 또한 피고가 당초 입주자 모집공고를 할 때에 정하여 놓은 계약체결기간은 변동이 없었으므로 비록 피고가 당첨자발표를 예정일자보다 앞당겨서 하였다 하더라도 원고로서는 계약체결기간이 종료할 때까지는 자기의 당첨여부를 확인할 수 있는 충분한 기회가 있었으며 나아가 위 증인 소외 1의 증언에 의하면 원고는 위와 같이 당첨자발표를 앞당긴 1989.12.19.자 한국경제신문을 보고서 그 당첨자명단을 살펴 보았으나 거기에 실려있는 자신의 이름과 청약예금계좌번호를 실수로 발견하지 못하여 당첨되지 아니한 것으로 잘못 알고 계약체결에 나아가지 아니한 사실을 인정하기에 족하므로 개별 통지함이 없이 당첨자발표를 예정보다 앞당긴 까닭에 원고가 그 발표사실을 알지 못하였음을 전제로 하는 원고의 주장은 어느모로 보나 이유없음에 귀착되는 것이다. 3.그렇다면 원고로서는 달리 정당한 사유없이 계약체결기간 내에 계약을 체결하지 아니함으로 인하여 그 당첨권은 포기된 것으로 보아야 할 것이니 원고에게 여전히 당첨권 내지 이에 기초한 매수인으로서의 지위가 있음을 전제로 하는 이 사건 청구는 이유없어 이를 기각할 것인바, 원 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고의 항소는 이유없어 이를 기각하기로 하고 항소비용은 패소자인 원고의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사 진성규(재판장) 서현석 김선종

[출처] 대한민국 법원 : 종합법률정보 - 91나9673 (1997410)

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[ 소송경과 ]

[ 참조조문 ]

주택공급에관한규칙 제16조

민법 제564조

[ 따름판례 ]

국민권익위원회 2020-07179, 2020. 6. 16., 각하
국민권익위원회 2020-06328, 2020. 8. 28., 각하
국민권익위원회 2019-23727, 2021. 1. 5., 각하

[ 법관/대법관 태그]

진성규 서현석 김선종