전원재판부 2018헌마349, 2019. 7. 25., 기각

【판시사항】 가. 100세대 이상의 공동주택을 임대하는 임대사업자가 임대차계약에 관한 사항을 변경하여 신고하는 경우에는 변경예정일 1개월 전까지 신고하여야 한다고 규정하는 ‘민간임대주택에 관한 특별법’(2018. 1. 16. 법률 제15356호로 개정된 것, 이하 연혁과 관계없이 ‘민간임대주택법’이라 한다) 제46조 제2항(이하 ‘사전변경신고조항’이라 한다)이 위와 같은 임대사업자의 직업수행의 자유를 침해하는지 여부(소극) 나. 사전변경신고조항이 100세대 이상의 공동주택을 임대하는 임대사업자의 평등권을 침해하는지 여부(소극) 다. 시장ㆍ군수ㆍ구청장(이하 ‘시장 등’이라 한다)은 사전변경신고조항에 따라 신고된 임대료가 민간임대주택법 제44조 제2항에 따른 증액 비율을 초과하여 증액되었거나 해당 지역의 경제적 사정 변동 등으로 조정될 필요가 있다고 인정하는 경우에는(이하 ‘조정권고사유’라 한다) 임대료를 조정하도록 권고(이하 ‘조정권고’라 한다)할 수 있다고 규정하는 민간임대주택법(2018. 8. 14. 법률 제15730호로 개정된 것) 제46조 제3항(이하 ‘조정권고조항’이라 한다), 조정권고를 받은 임대사업자는 권고사항을 통지받은 날부터 10일 이내에 재신고하여야 한다고 규정하는 민간임대주택법(2018. 1. 16. 법률 제15356호로 개정된 것) 제46조 제4항(이하 ‘재신고조항’이라 한다)에 대한 각 심판청구에 기본권 침해의 현재성이 인정되는지 여부(소극) 【결정요지】 가. 사전변경신고조항은 100세대 이상의 공동주택을 임대하는 임대사업자에게 임대차계약에 관한 사항을 변경하여 신고하는 경우에는 변경예정일 1개월 전까지 시장 등에게 신고하도록 함으로써, 시장 등이 임대차계약에 관한 사항을 파악하고 임대료가 과도하게 인상될 경우에는 조정권고 등을 통한 관리감독을 할 수 있도록 하여 결국 민간임대주택에 거주하는 국민의 주거생활을 안정시키고자 하는바, 이는 정당한 목적을 위한 적합한 수단이다. 시장 등이 임대료 증액의 적정성을 관리ㆍ감독하기 위해서는 위 임대사업자에게 사전에 신고의무를 부과할 필요가 있는데, 주택임대차계약에서 계약 갱신이 이루어지는 통상의 기간을 고려하면 변경예정일 1개월 전이라는 기간은 과도하지 않다. 100세대 이상의 공동주택을 임대하는 임대사업자는 민간임대주택법상 용적률ㆍ건폐율ㆍ층수 제한 완화, 판매시설ㆍ업무시설 허용, 토지수용권ㆍ사용권 부여 등 공적 지원을 받는 사람으로, 이에 상응하는 공공성을 확보하기 위하여 이들을 수범자로 설정한 것은 납득할 수 있다. 사전변경신고조항과 같은 효과를 가지면서 직업수행의 자유를 덜 침해하는 수단이 존재한다고 보기 어려우므로 침해의 최소성이 인정된다. 민간임대주택에 거주하는 국민의 주거생활을 안정시키려는 공익이 임대사업자가 임대차계약에 관한 변경 사항을 변경예정일 1개월 전에 신고하여야 하고 신고하지 않을 경우 과태료를 부과 받게 되는 불이익보다 중요하므로 법익의 균형성도 인정된다. 따라서 사전변경신고조항은 위 임대사업자의 직업수행의 자유를 침해하지 아니한다. 나. 사전변경신고조항은 100세대 이상의 공동주택을 임대하는 임대사업자에 대한 민간임대주택법상 공적 지원에도 불구하고 임대료가 과도하게 증액되어 국민의 주거생활을 안정시키는 데 부족함이 있다는 고려에서, 이들에게 사전변경신고의무를 부과하여 공공성을 확보하려는 규제이다. 이는 자의적인 차별 취급이라고 할 수 없으므로, 사전변경신고조항은 위 임대사업자의 평등권을 침해하지 아니한다. 다. 조정권고조항으로 인한 기본권 침해는 조정권고사유가 있는 청구인들의 임대료 신고를, 재신고조항으로 인한 기본권 침해는 위와 같은 임대료 신고, 시장 등의 조정권고 등을 각각 거쳐야 비로소 현실화된다. 이 사건 기록상 그러한 사정은 발견되지 아니하므로, 청구인들이 위 조항들로 말미암아 기본권 침해를 받을 우려가 있다고 하더라도 그런 우려는 단순히 장래 잠재적으로 나타날 수 있는 것에 불과하여 기본권 침해의 현재성을 인정할 수 없다. 【심판대상조문】 민간임대주택에 관한 특별법(2018. 1. 16. 법률 제15356호로 개정된 것) 제46조 제2항, 제4항 민간임대주택에 관한 특별법(2018. 8. 14. 법률 제15730호로 개정된 것) 제46조 제3항 【참조조문】 헌법 제11조, 제15조, 제37조 제2항 민간임대주택에 관한 특별법(2018. 1. 16. 법률 제15356호로 개정된 것) 제46조 제1항, 제67조 제1항 제5호 민간임대주택에 관한 특별법(2018. 8. 14. 법률 제15730호로 개정된 것) 제44조 제2항 【참조판례】 가. 헌재 2018. 8. 30. 2017헌바368, 판례집 30-2, 354, 357 다. 헌재 1989. 7. 21. 89헌마12, 판례집 1, 128, 130 헌재 2009. 11. 26. 2008헌마691, 판례집 21-2하, 668, 671-672 【전문】 [당 사 자] 청 구 인 ○○ 주식회사 외 8인 청구인들의 대리인 법무법인(유한) 율촌 담당변호사 박해성 외 3인 [주 문] 1. 민간임대주택에 관한 특별법(2018. 1. 16. 법률 제15356호로 개정된 것) 제46조 제2항에 대한 청구인들의 심판청구를 모두 기각한다. 2. 청구인들의 나머지 심판청구를 모두 각하한다. [이 유] 1. 사건개요 청구인들은 구 임대주택법[2015. 8. 28. 법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법(이하 연혁과 관계없이 ‘민간임대주택법’이라 한다)으로 전부개정되기 전의 것]에 따라 등록하여 100세대 이상의 공동주택을 임대하는 임대사업자로서, 이들이 임대하는 주택은 위 민간임대주택법이 시행된 2015. 12. 29. 당시 국가ㆍ지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금의 자금을 지원받아 공공건설임대주택으로 건설한 주택이거나 공공사업으로 조성된 택지에 주택법 제16조에 따라 공공건설임대주택으로 사업계획승인을 받아 건설한 주택 등에 해당한다. 2018. 1. 16. 법률 제15356호로 개정되고 2018. 7. 17. 시행된 민간임대주택법에 따르면, 임대사업자는 민간임대주택의 임대료 등 임대차계약에 관한 사항을 변경하여 신고하는 경우에는 변경한 날부터 3개월 이내에 시장ㆍ군수ㆍ구청장(이하 ‘시장 등’이라 한다)에게 신고하여야 하는데(민간임대주택법 제46조 제1항, 이하 민간임대주택법을 인용할 때에는 법률명을 생략한다), 다만 100세대 이상의 공동주택을 임대하는 임대사업자가 임대차계약에 관한 사항을 변경하여 신고하는 경우에는 변경예정일 1개월 전까지 신고하여야 한다(제46조 제2항). 위 법률에 따르면, 임대사업자는 임대의무기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 연 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률 등을 고려하여야 하는데(제44조 제2항), 시장 등은 임대사업자의 변경신고의 내용이 위와 같은 임대료 증액 청구 기준에 비하여 현저히 부당하다고 인정되는 경우에는 그 내용을 조정하도록 권고(이하 ‘조정권고’라 한다)할 수 있고(제46조 제3항), 조정권고를 받은 임대사업자는 권고사항을 통지받은 날부터 10일 이내에 재신고하여야 한다(제46조 제4항). 이에 청구인들은 민간임대주택법 제46조 제2항 내지 제4항이 자신들의 기본권을 침해한다고 주장하면서, 2018. 4. 3. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다. 2. 심판대상 청구인들은 주위적으로 민간임대주택법(2018. 1. 16. 법률 제15356호로 개정된 것) 제46조 제2항 내지 제4항에 대한 단순위헌청구를 하고, 예비적으로 위 법률 제46조 제3항, 제4항은 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 민간임대주택법으로 전부개정되기 전의 것)에 따라 등록한 임대주택에 대해서도 적용하는 것으로 해석하는 한 헌법에 위반된다는 한정위헌청구를 하고 있다. 예비적 심판청구와 관련하여 청구인들은 민간임대주택법 부칙(2015. 8. 28. 법률 제13499호) 제2조, 제3조 제2항, 민간임대주택법 부칙(2018. 1. 16. 법률 제15356호) 제1조를 종합하여 보면, 구 임대주택법에 따라 등록한 임대주택을 소유한 청구인들에게는 민간임대주택법(2018. 1. 16. 법률 제15356호로 개정된 것) 제46조 제2항 내지 제4항이 적용되지 않는데, 만약 위 조항들이 청구인들에게 적용하는 것으로 해석하면 자신들의 재산권, 영업의 자유, 계약의 자유, 평등권이 침해된다고 주장한다. 그런데 민간임대주택법 부칙(2015. 8. 28. 법률 제13499호) 제6조 제2항(2018. 1. 16. 법률 제15356호로 개정된 것)은 본문에서 ‘이 법 시행 당시 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자가 아닌 자가 건설한 주택으로서 국가ㆍ지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금의 자금을 지원받았거나 공공사업으로 조성된 택지에 공공건설임대주택으로 사업계획승인을 받아 건설한 주택 등에 대하여는 종전의 임대주택법 제2조 제2호의2에 따른 공공건설임대주택으로 보아 종전의 규정을 적용한다’고 하면서도, 단서에서는 ‘임대차계약 신고 및 조정권고에 관해서는 그러하지 아니하다’고 규정하고, 민간임대주택법 부칙(2015. 8. 28. 법률 제13499호) 제6조 제2항(2018. 8. 14. 법률 제15730호로 개정된 것)은 단서에서 ‘임대료 증액, 임대차계약 신고 및 조정권고에 관해서는 그러하지 아니하다’고 규정한다. 이상의 규정을 종합하여 보면, 공공주택사업자가 아닌 청구인들이 건설한 주택으로서 국가ㆍ지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금의 자금을 지원받았거나 공공사업으로 조성된 택지에 공공건설임대주택으로 사업계획승인을 받아 건설한 주택에 대하여는 임대차계약 신고 및 조정권고, 재신고에 관한 민간임대주택법 제46조 제2항 내지 제4항이 적용된다. 다만 예비적 심판청구에 관한 청구인들의 주장은 주위적 심판청구의 위헌 주장을 보충하는 취지로 선해되므로, 예비적 심판청구에 관하여 별도로 판단하지 아니하되 이에 관한 청구인들의 주장은 주위적 심판청구에 관하여 판단할 때 참작하기로 한다. 이 사건 심판청구 이후 민간임대주택법(2018. 1. 16. 법률 제15356호로 개정된 것) 제46조 제3항은 2018. 8. 14. 법률 제15730호로 개정되었는바, 청구인들은 현재 시행 중인 조정권고제도에 관하여 다투는 취지이므로, 심판대상은 위와 같이 개정되어 현재 시행 중인 위 법률 제46조 제3항으로 확정한다. 이 사건 심판대상은 ① 민간임대주택에 관한 특별법(2018. 1. 16. 법률 제15356호로 개정된 것) 제46조 제2항(이하 ‘사전변경신고조항’이라 한다), ② 민간임대주택에 관한 특별법(2018. 8. 14. 법률 제15730호로 개정된 것) 제46조 제3항(이하 ‘조정권고조항’이라 한다), ③ 민간임대주택에 관한 특별법(2018. 1. 16. 법률 제15356호로 개정된 것) 제46조 제4항(이하 ‘재신고조항’이라 하고, 사전변경신고조항, 조정권고조항, 재신고조항을 합하여 ‘심판대상조항’이라 한다)이 청구인들의 기본권을 침해하는지 여부이다. 심판대상조항과 관련조항의 내용은 다음과 같다. [심판대상조항] 민간임대주택에 관한 특별법(2018. 1. 16. 법률 제15356호로 개정된 것) 제46조(임대차계약 신고) ② 제1항에도 불구하고 100세대 이상의 공동주택을 임대하는 임대사업자가 임대차계약에 관한 사항을 변경하여 신고하는 경우에는 변경예정일 1개월 전까지 신고하여야 한다. ④ 제3항에 따른 조정권고를 받은 임대사업자는 권고사항을 통지받은 날부터 10일 이내에 재신고하여야 한다. 민간임대주택에 관한 특별법(2018. 8. 14. 법률 제15730호로 개정된 것) 제46조(임대차계약 신고) ③ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제2항에 따라 신고된 임대료가 제44조 제2항에 따른 증액 비율을 초과하여 증액되었거나 해당 지역의 경제적 사정 변동 등으로 조정될 필요가 있다고 인정하는 경우에는 임대료를 조정하도록 권고할 수 있다. [관련조항] 민간임대주택에 관한 특별법(2018. 1. 16. 법률 제15356호로 개정된 것) 제46조(임대차계약 신고) ① 임대사업자는 민간임대주택의 임대차기간, 임대료 및 임차인(준주택에 한정한다) 등 대통령령으로 정하는 임대차계약에 관한 사항을 임대차 계약 체결일(변경신고의 경우에는 변경한 날을 말한다)부터 3개월 이내에 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 신고한 내용을 변경한 경우에도 같다. 제67조(과태료) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 1천만 원 이하의 과태료를 부과한다. 5. 제46조에 따른 임대차계약 신고를 하지 아니하거나 거짓으로 신고한 자 민간임대주택에 관한 특별법(2018. 8. 14. 법률 제15730호로 개정된 것) 제44조(임대료) ② 임대사업자가 임대의무기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 아니 된다. 다만, 공공지원민간임대주택은 임대의무기간을 넘는 임대기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에도 이를 적용한다. 3. 청구인들의 주장 가. 사전변경신고조항은 100세대 이상의 공동주택을 임대하는 임대사업자가 임대차계약에 관한 사항을 변경하여 신고하는 경우에는 변경예정일 1개월 전까지 신고하도록 함으로써 위 임대사업자가 임차인과 기간의 제약 없이 자유로운 의사에 따른 합의를 할 수 없도록 한다. 조정권고조항은 임대료 증액에 관한 명확한 기준을 전제하지 아니하여 시장 등에게 과도한 재량을 부여하고, 위 임대사업자가 조정권고에 대하여 다툴 수 있는 절차도 마련하지 아니하였으며, 임대사업별 특수성을 반영할 수 있는 여지도 부여하지 않는다. 재신고조항은 위 임대사업자가 시장 등의 조정권고에 대하여 다툴 수 있는 가능성을 허용하지 아니한 채 권고사항을 통지받으면 그로부터 10일 이내에 재신고할 것을 강제한다. 이상을 종합하여 보면, 심판대상조항은 청구인들의 재산권, 직업의 자유, 계약의 자유를 침해하고, 사적자치원칙에 위반된다. 나. 심판대상조항은 100세대 이상의 공동주택을 임대하는 임대사업자에게만 적용되는데, 100세대 이상의 공동주택 임대 여부는 변경신고의무의 내용, 임대료 증액에 관한 조정권고 및 그에 따른 재신고의무의 내용을 달리 정할 수 있는 합리적 이유가 될 수 없으므로, 심판대상조항은 청구인들의 평등권을 침해한다. 4. 조정권고조항 및 재신고조항에 대한 심판청구 부분에 관한 판단 법률에 대하여 헌법소원을 제기하려면 당해 법률 규정에 의해 청구인의 기본권이 현재 침해받아야 한다. 청구인이 장차 특정 법률 규정으로 말미암아 기본권 침해를 받을 우려가 있다 하더라도 그런 우려는 단순히 장래 잠재적으로 나타날 수 있는 것에 불과하여 기본권 침해의 현재성을 인정할 수 없다(헌재 1989. 7. 21. 89헌마12; 헌재 2009. 11. 26. 2008헌마691 참조). 100세대 이상의 공동주택을 임대하는 임대사업자가 임대차계약에 관한 사항을 변경하여 신고하면(사전변경신고조항), 시장 등이 사전변경신고조항에 따라 신고된 임대료가 민간임대주택법 제44조 제2항에 따른 증액 비율을 초과하여 증액되었거나 해당 지역의 경제적 사정 변동 등으로 조정될 필요가 있다고 인정하는 경우에는(이하 ‘조정권고사유’라 한다) 조정권고를 할 수 있고(조정권고조항), 조정권고를 받은 임대사업자는 권고사항을 통지받은 날부터 10일 이내에 재신고하여야 한다(재신고조항). 이상의 규정을 종합하여 보면, 조정권고조항으로 인한 기본권 침해는 조정권고사유가 있는 청구인들의 임대료 신고를, 재신고조항으로 인한 기본권 침해는 위와 같은 임대료 신고, 시장 등의 조정권고 등을 각각 거쳐야 비로소 현실화되고, 기본권 침해가 현실화되는 과정은 개별 사례에 따라 달라질 수 있다. 이 사건 기록상 청구인들이 사전변경신고조항에 따라 신고한 임대료에 조정권고사유가 있다거나, 시장 등이 조정권고를 하였다는 사정은 발견되지 아니한다. 따라서 청구인들이 장차 조정권고조항과 재신고조항으로 말미암아 기본권 침해를 받을 우려가 있다고 하더라도 그런 우려는 단순히 장래 잠재적으로 나타날 수 있는 것에 불과하여 기본권 침해의 현재성을 인정할 수 없으므로, 조정권고조항 및 재신고조항에 대한 심판청구는 모두 부적법하다. 5. 사전변경신고조항에 대한 심판청구 부분에 관한 판단 가. 쟁점의 정리 (1) 사전변경신고조항은 100세대 이상의 공동주택을 임대하는 임대사업자에게 임대차계약에 관한 사항을 변경하는 경우 신고의무를 부과하여 임대사업자의 직업수행의 자유를 제한하는바(헌재 2018. 8. 30. 2017헌바368 참조), 사전변경신고조항이 과잉금지원칙을 위반하여 직업수행의 자유를 침해하는지 여부를 살펴본다. (2) 사전변경신고조항은 100세대 이상의 공동주택을 임대하는 임대사업자에게만 적용되므로, 100세대 이상의 공동주택 임대 여부를 기준으로 그에 해당하는 임대사업자를 차별 취급하는 데 합리적 이유가 있는지 여부를 살펴본다. (3) 청구인들은 사전변경신고조항이 계약의 자유, 재산권을 침해하고 사적자치원칙에 위반된다고 주장한다. 사전변경신고조항은 시장 등과의 관계에서 임대사업자의 의무를 정하고 있는 규정이지 임대사업자와 임차인 사이의 계약에 직접적으로 효력을 미치는 규정은 아니다(대법원 2000. 10. 10. 선고 2000다32055, 32062 판결 참조). 따라서 사전변경신고조항은 계약의 자유, 재산권을 제한하지 않고 사적자치원칙 위반 여부도 문제되지 아니한다. 나. 직업수행의 자유 침해 여부 (1) 입법목적의 정당성 및 수단의 적합성 사전변경신고조항은 100세대 이상의 공동주택을 임대하는 임대사업자에게 임대차계약에 관한 사항을 변경하여 신고하는 경우에는 변경예정일 1개월 전까지 시장 등에게 신고하도록 함으로써, 시장 등이 임대료 등 임대차계약에 관한 사항을 파악하고 이후 임대료가 과도하게 인상될 경우에는 조정권고 등을 통한 관리감독을 할 수 있도록 하여 결국 민간임대주택에 거주하는 국민의 주거생활을 안정시키고자 하는 것인바(제1조 참조), 이러한 입법목적은 정당하다. 100세대 이상의 공동주택을 임대하는 임대사업자로 하여금 시장 등에게 임대차계약 변경예정일 1개월 이전에 임대차계약에 관한 사항을 신고하도록 하는 것은 위와 같은 입법목적을 달성하기 위한 적합한 수단이 된다. (2) 침해의 최소성 가) 구 민간임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부개정되고, 2018. 1. 16. 법률 제15356호로 개정되기 전의 것) 제46조, 구 민간임대주택법 시행령(2015. 12. 28. 대통령령 제26763호로 전부개정되고, 2018. 7. 16. 대통령령 제29045호로 개정되기 전의 것) 제36조 제2항은 임대사업자로 하여금 민간임대주택의 임대차계약에 관한 사항을 변경하는 경우에 변경한 날부터 3개월 이내에 신고하도록 규정하고 있었다. 그런데 위 조항들의 시행 전후로 대규모의 민간임대주택을 임대하는 임대사업자들이 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률 등을 고려하지 않고 임대료를 당시 시행 중이던 구 민간임대주택법에서 허용하는 한도인 연 5퍼센트로 일률적으로 증액하였고, 사후적으로 변경신고를 받은 시장 등은 임대사업자의 임대료 증액이 적정한지에 관하여 적극적으로 관리ㆍ감독하는 데 어려움을 겪게 되었다. 이처럼 임대사업자에게 사후 신고의무를 부과하게 되면, 시장 등이 임대료 증액의 적정성을 관리ㆍ감독하는 데 어려움이 발생하고 이는 결국 민간임대주택에 거주하는 국민의 주거생활 안정을 저해한다. 임대료의 증액이 민간임대주택법 제44조에서 정하는 기준에 따라 이루어지도록 관리ㆍ감독하기 위해서는 시장 등이 임대차계약에 관한 변경 사항을 미리 파악할 수 있어야 하므로, 임대사업자에게 임대차계약에 관한 변경 사항을 사전에 신고하도록 하는 것이 불가피하다. 통상 임대차계약에서 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우, 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에는 임대차계약이 갱신된다고 보는 점에 비추어보면(제3조, 주택임대차보호법 제6조 제1항 참조), 임대사업자로 하여금 변경예정일 1개월 전까지 임대차계약에 관한 변경 사항을 신고하도록 하는 것이 과도하다고 볼 수도 없다. 나) 임대사업자는 주택을 임대하려는 자로서 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장에게 등록한 사람이다(제5조 제1항). 민간임대주택법은 100세대 이상의 공동주택을 임대하는지 여부를 기준으로 이를 상회하는 임대사업자에 한하여 용적률ㆍ건폐율ㆍ층수 제한 완화, 판매시설ㆍ업무시설 허용[구 민간임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부개정되고, 2018. 1. 16. 법률 제15356호로 개정되기 전의 것) 제21조, 제35조 참조], 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’이라 한다)상 토지 수용권 및 사용권 부여(제20조) 등 공적 지원을 하여 왔음에도, 이들은 국민의 주거생활을 안정시키는 데에 충분한 공적 역할은 수행하지 못하였다. 이에 위와 같은 공적 지원에 상응하는 공공성을 확보하기 위하여 심판대상조항이 100세대 이상의 공동주택을 임대하는 임대사업자를 사전변경신고조항의 수범자로 설정한 것은 납득할 만하다. 다) 임대사업자는 임대차기간, 임대료, 민간임대주택의 소유권을 취득하기 위하여 대출받은 금액(민간매입임대주택으로 한정한다), 임차인 현황(준주택으로 한정한다)을 신고하여야 한다(제46조 제6항, 시행령 제36조 제1항). 임대사업자는 임대차계약 변경신고서에 표준임대차계약서를 첨부하여 시장 등에게 제출하여야 하고, 묵시적 계약 갱신에 따른 변경신고의 경우에는 종전 신고 시 이미 제출한 표준임대차계약서 사본 제출을 생략할 수 있다(제46조 제6항, 시행령 제36조 제2항, 시행규칙 제19조 제1항, 시행규칙 별지 제21호 서식 참조). 임대사업자는 자신의 주소지를 관할하는 시장 등 또는 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장 등에게 위 서류들을 제출할 수 있다(시행령 제36조 제2항). 임대사업자의 주소지를 관할하는 시장 등이 위 서류들을 받은 경우에는 즉시 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장 등에게 이송하여야 하고(시행령 제36조 제3항), 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장 등은 신고 내용을 확인한 후 신고를 받은 날 혹은 임대사업자의 주소지를 관할하는 시장 등으로부터 임대차계약 변경신고서를 이송받은 날부터 각 10일 이내에 임대차계약 신고대장에 신고사실을 적고 임대차계약 변경신고증명서를 신고인에게 발급하여야 한다(시행령 제36조 제4항, 시행규칙 제19조 제5항). 나아가 관할 관청에 직접 방문하여 신고의무를 이행할 필요 없이 국토교통부가 운영하고 있는 등록임대주택 시스템인 ‘렌트홈’(www.renthome.go.kr)에 접속하여 신고의무를 이행할 수 있다. 이상에서 살펴본 신고의 내용과 절차는 사전변경신고조항의 입법목적에 비추어볼 때 필요최소한의 정도에 그친다고 판단된다. 라) 이상을 종합하여 보면, 사전변경신고조항의 입법목적을 달성하기 위하여 100세대 이상의 공동주택을 임대하는 임대사업자에게 임대차계약에 관한 변경 사항을 변경예정일 1개월 전에는 신고하도록 하는 수단 외에 그와 같은 효과를 가지면서 직업수행의 자유를 덜 침해하는 수단이 존재한다고 보기 어렵다. 따라서 사전변경신고조항은 침해의 최소성에 위반되지 아니한다. (3) 법익의 균형성 사전변경신고조항이 달성하고자 하는 공익은 민간임대주택에 거주하는 국민의 주거생활을 안정시키려고 하는 것으로서, 100세대 이상의 공동주택을 임대하는 임대사업자가 임대차계약에 관한 변경 사항을 변경예정일 1개월 전에 신고하여야 하고 신고를 하지 않을 경우 과태료를 부과 받게 되는 부담보다는 중요하므로(제67조 제1항 제5호 참조), 사전변경신고조항은 법익의 균형성도 인정된다. (4) 소결 사전변경신고조항은 청구인들의 직업수행의 자유를 침해하지 아니한다. 다. 평등권 침해 여부 앞서 본 바와 같이 100세대 이상의 공동주택을 임대하는지 여부는 용적률ㆍ건폐율ㆍ층수 제한 완화, 판매시설ㆍ업무시설 허용, 토지보상법상 토지 수용권 및 사용권 부여 등 공적 지원을 부과하는 기준이 되고 있다. 사전변경신고조항은 100세대 이상의 공동주택을 임대하는 임대사업자에 대한 위와 같은 공적 지원에도 불구하고 임대료가 과도하게 증액되어 국민의 주거생활을 안정시키는 데 부족함이 있다는 고려에서, 이들에게 사전변경신고의무를 부과하여 공공성을 확보하려는 규제로 이해할 수 있다. 이는 자의적인 차별 취급이라고 할 수 없으므로, 사전변경신고조항은 청구인들의 평등권을 침해하지 아니한다. 6. 결론 그렇다면 사전변경신고조항에 대한 청구인들의 심판청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하고, 청구인들의 나머지 심판청구는 부적법하므로 이를 모두 각하하기로 하여 관여 재판관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다. 재판관 유남석 이선애 이석태 이은애 이종석 이영진 김기영 문형배 이미선

[출처] 법제처 : 국가법령정보센터(헌재 결정례) - 2018헌마349

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[ 소송경과 ]

[ 참조조문 ]

민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제46조

주택법 제16조

대한민국헌법 제11조

임대주택법 제2조

[ 참조판례 ]

89헌마12
2008헌마691
2017헌바368