+ - 북마크 저장 [민사] 1심단독사건

고양지원 2015.08.21 선고 2014가단22584 판결

배당이의 소액임차인 인정 여부[국패] 임대차계약에 따른 임대차보증금을 모두 지급한 이상 주택임대차보호법에 따른 보호를 받을 수 있는 진정한 임차인이라고 봄이 타당하고‚ 가장임차인이라는 사실을 인정할 증거가 부족함

사 건	2014가단22584 배당이의
원 고	김○○
피 고	대한민국
변 론 종 결	2015. 7. 17.
판 결 선 고	2015. 8. 21.

【주문】 1. 의정부지방법원 고양지원 2013타경40007 부동산 임의경매 신청 사건에 관하여2014. 6. 23. 위 법원이 작성한 배당표 중 피고(반소원고) 0000구차유동화전문 유한회사에 대한 배당액 000원을 000원으로, 피고 고양시 덕양구(3순위)에 대한 배당액 000원을 0원으로, 피고 대한민국(반소원고, 동00세무서)에 대한 배당액 000원을 0원으로, 피고 대한민국(반소원고, 00세무서)에대한 배당액 11,677,961원을 0원으로, 피고 종로구에 대한 배당액 000원을 0원으로, 원고(반소피고)에 대한 배당액 0원을 000원으로 각 경정한다. 2. 피고(반소원고) 0000구차유동화전문유한회사, 피고(반소원고) 대한민국의 반소청구를 기각한다. 3. 소송비용 중 본소에 관한 비용은 피고(반소원고)들 및 피고들이 부담하고, 반소에 관한 비용은 피고(반소원고)들이 부담한다 . 【청구취지】 본소 : 주문 제1항과 같다. 반소 : 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)와 소외 송00 사이에 00시 00구 00로 57번길 114, 108호(00동, 00아크리움빌아파트)에 관하여 2013. 6. 8. 체결한 임대차계약을 취소한다. 【이유】 1. 인정사실 가. 임대차계약의 체결 원고는 2013. 6. 8. 00시 00구 00로 57번길 114, 108호(00동, 00아크리움빌아파트, 이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관하여 위 부동산의 소유자였던 송00과의 사이에, 보증금은 000원, 임대기간은 2013. 6. 25.부터 2015. 6. 24.까지로 정하여 임대차계약을 체결하였다. 원고는 2013. 6. 25. 위 부동산에 주민등록 전입신고 및 확정일자를 받았다. 나. 송00의 00은행에 대한 대출금 채권 송00은 2011. 4. 25. 소외 00협동조합중항회(변경 후 00은행)으로부터 000원을 대출받으면서, 위 대출금 채권을 담보하기 위하여 같은 날 이 사건 부동산에 관하여 근저당권자 00은행, 채권최고액 000원으로 된 근저당권을 설정하여 주었다. 다. 경매절차의 진행 00은행은 의정부지방법원 고양지원 2013타경40007호로 이 사건 부동산에 관하여 당시까지의 원금 및 지연손해금 합계 000원을 청구금액으로 하여 임의경매개시 신청을 하였고, 2013. 10. 16. 그 결정에 따라 임의경매절차가 진행되었다. 위 절차에서 원고는 임차인으로서 권리신고 및 배당요구 신청을 하였고, 00시는 000원(당해세 제외), 00세무서는 000원, 00세무서는 000원, 00구는 00원을 각 교부청구 하였다. 라. 배당표의 작성 위 절차에서 법원은 2013. 6. 23. 원고를 배당에서 배제하고, 당해를 제외한 금액 중근저당권자인 00은행의 송00에 대한 채권을 양수한 피고 0000구차유동화전문유한회사(반소원고, 이하 ‘피고 회사’라 한다)에게 채권금액 전액인 000원을 배당하고, 나머지 돈을 교부권자인 피고 00시에 000원, 피고 대한민국(반소원고, 이하 ‘피고 대한민국’이라 한다) 동00세무서에 000원, 00세무서에 000원, 피고 00구에 000원을 각 균분 배당하였다. 이에 원고는 배당기일에 출석하여 피고들에 대한 채권액 중 청구취지 기재 각 금액에 대하여 이의를 제기하였다. [인정근거] 다툼이 없는 사실, 갑제 1, 2, 4, 6호 증, 을가 제2 내지 6호증, 을나 제1호증, 을다 제1, 2호증, 을라 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 당사자의 주장 원고는, 이 사건 부동산에 관하여 송00과의 사이에 임대차계약을 체결하고 보증금을 지급한 정당한 임차인으로서 주택 임대차보호법에 따라 우선변제권이 인정되어야 하므로 배당액 중 원고에게 소액 보증금에 해당하는 000원이 우선 배당되어야 함에도 원고를 배당에서 제외하고 작성된 이 사건 배당표는 부당하다고 주장하며 그 경정을 구한다. 이에 대하여 피고들은, 원고는 주택 임대차보호법의 보호대상인 소액임차인에 해당하지 않으므로 원고를 배당에서 제외하고 작성한 이 사건 배당표는 정당하다고 주장한다. 또한, 피고 회사 및 피고 대한민국은 원고와 송영준 사이에 체결된 임대차계약은채권자들을 해하는 사해행위라고 주장하며 반소로서 그 취소를 구한다. 3. 판단 가. 원고가 가장임차인에 해당하는지 여부 위 인정사실에 의하면 원고는 이 사건 임대차계약에 따른 임대차보증금을 모두 지급한 주택임대차보호법에 따른 보호를 받을 수 있는 이 사건 부동산에 관한 진정한 임차인이라고 봄이 타당하고, 피고들이 제출한 증거 및 이를 통하여 주장하는 사정만으로는원고가 주택임대차보호법에 따른 보호를 받을 수 없는 가장임차인이라는 사실을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. ① 원고는 길에서 전단지를 보고 이 사건 부동산을 알게 되어 임대차계약을 체결하였다고 주장하는 원고의 주장에 비추어 임대차 목적물 소재지 인근이 아닌 인천에 사무소를 둔 공인중개사가 이 사건 임대차계약을 중개한 것을 일응 수긍할 수 있다. ② 원고는 이 사건 임대차계약의 계약금 0,000,000원은 중개인에게 지급하고, 00,000,000원은 송00의 처인 임00의 계좌에 입금하였다고 주장한다. 살피건대, 계약일인 2013. 0. 0. 원고의 남편인 전00의 계좌에서 원고의 계좌로 0,000,000원 가량이 이체되었고, 2013. 0. 00. 전00 명의로 임00의 계좌에 00,000,000원이 입금되었고, 같은 날 위 전00의 계좌로부터 위 임00의 계좌로 0,000,000원이 이체되었다. 한편 위 보증금의 출처에 관하여 원고는 작은아버지인 전**로부터 수표 00,000,000원, 현금 0,000,000원을 차용하였고, 소지하고 있던 현금 0,000,000원으로 보증금 잔금을 지급하였다고 주장한다. 위와 같이 원고가 송00에게 이 사건 임대차계약에 따른 임대차보증금을 지급하였다고 볼만한 금융거래내역이 있고, 특별히 임대차보증금의 출처를 의심할만한 특별한 사정이 없으므로 이 사건 임대차계약의 보증금은 모두 현실적으로 지급되었다고 보인다. ③ 원고는 이 사건 임대차계약 체결 무렵부터 이 사건 부동산의 공과금을 납부하는 등 이 사건 부동산에서 실제로 거주한 것으로 보이고, 이 사건 부동산에 원고의 가족외에 임대인의 가족도 주소를 두고 있었던 것은 임대인 가족들이 이 사건 부동산에서 타 주소지로 이전하면서 전입신고를 하지 않았기 때문으로 보인다. ④ 주택 임대차보호법 제8조의 요건을 갖춘 임차인에 대하여 선행의 담보권자 등에 우선하여 소액보증금을 회수할 수 있도록 한 입법취지에 비추어 보면, 위 법조 소정의 임차권을 취득한 자는 자신의 보증금 회수에 대하여 상당한 신뢰를 하게 되므로 단지이 사건 부동산에 권리제한 등기 등이 마쳐져 있었다는 사정만으로는 이 사건 임대차계약을 체결하는데 장애가 있다고 보기 어렵다. 특히 이 사건의 경우, 이 사건 임대차계약 체결일인 2013. 6.을 기준으로 한 이 사건부동산의 시세는 000,000,000원에서 000,000,000원으로 형성이 되어 있었고, 이 사건부동산에는 근저당권자 농업00000, 채권최고액 000,000,000원으로 된 근저당권, 권리자 국, 청구금액 00,000,000원의 가압류 등기, 채권자 00대부 주식회사, 청구금액 00,000,000원이 경료되어 있었고, 위 각 권리제한등기의 채권최고액 또는 청구금액의 합계액은 000,000,000원으로 위 부동산의 시세에 미치지 못하고, 통상 금융기관이 근저당권자인 경우 채권최고액은 실제 대출금액보다 다액으로 설정되고, 이 사건의 경우에도 농협은행이 이 사건 부동산에 관하여 임의경매개시를 신청한 2013. 10.경 채무액은 원금 000,000,000원이고 당시까지 발생한 이자도 0,000,000원에 불과하여, 이를 고려하면 원고로서는 위 각 권리제한등기의 존재를 고려하더라도 부동산에 잔존가치가남아있어 자신의 임대차보증금은 충분히 회수할 수 있을 것이라는 신뢰를 하고 임대차계약을 체결하였을 것으로 보인다. ⑤ 한편, 권리제한관계가 있는 부동산은 시세보다 저렴하게 임대되는 거래의 실정, 앞서 본 바와 같이 이 사건 부동산에 설정된 근저당권, 가압류의 존재 등을 고려하면 이 사건 임대차보증금이 당시 전세 시세인 000,000,000원 내지 000,000,000원에 훨씬 미치지 못하는 00,000,000원으로 정하여졌다고 하여 그 액수가 적정하지 않다고만은 볼 수 없다. ⑥ 원고와 송00 사이에 친인척 등 특별한 개인적 관계가 있거나 이 사건 임대차계약 체결 이전에 채권채무관계가 있었던 것으로도 보이지 아니한다. 따라서 원고는 주택임대차보호법에 다른 보호를 받을 수 있는 이 사건 부동산에 관한 진정한 임차인임에도 가장임차인임을 전제로 원고를 배당에서 제외하는 것으로 하여 작성된 이 사건 배당표는 위법하다고 할 것이므로, 원고에게 주택임대차보호법에 따라 최우선변제권이 인정되는 00,000,000원을 배당하고, 피고 고0시, 대한민국, 종0구에 대한 배당액을 모두 삭제하고, 피고 회사에 대한 배당액은 152,040,821원에서142,147,601원으로 경정되어야 한다. 3. 반소 청구에 관한 판단 가. 제척기간 도과 주장에 관한 판단 먼저 원고는 피고 대한민국이 원고가 피고의 배당액에 대하여 배당이의를 한 2014. 6. 23.에는 이 사건 임대차계약이 사해행위인지 여부를 알았었다고 할 것인데, 이 사건 반소 청구는 그로부터 1년이 지난 후 제기되었으므로 위 피고의 사해행위 청구가 제척기간을 도과하여 부적법하다고 주장한다. 그러나 위 피고로서는 원고가 이 사건 배당이의의 소를 제기한 2014. 6. 30. 이후 소송경과를 통하여 이 사건 임대차계약의 체결경위 및 송00의 재산 상태를 확인하고 비로소 이 사건 임대차계약이 사해행위에 해당한다는 사실을 알게 되었다고 봄이 타당하고, 피고 대한민국의 사해행위 청구는 그로부터 1년이 경과하기 전인 2014. 6. 29. 제기되었음이 기록상 분명하다. 따라서 원고의 위 주장은 받아들일 수 없다. 나. 사해행위의 성립 위 인정사실 및 을가 제7 내지 17호 증, 을라 제4호증의 각 기재, 국토교통부, 주식회사 00은행, 주식회사 00카드, 00보증기금, 전국은행연합회, 00대부 주식회사에 대한 각 사실조회결과 내지 금융거래정보제출명령결과, 변론전체의 취지를 종합하면 이 사건 부동산은 송00의 유일한 부동산인데, 위 부동산의 매매가는 205,000,000원에서 230,000,000원으로 형성되어 있었던 사실, 당시 송00의 소극재산은 총 280,691,291원에 이르러 당시 송00은 채무초과 상태에 있었던 사실이 인정된다. 따라서 특별한 사정이 없는 한, 송00이 채무초과 상태에서 2013. 6. 5. 원고와의 사이에 임대차계약을 체결한 것은 송00의 일반채권자를 해하는 사해행위가 된다고 할 것이다. 다. 원고의 선의에 관하여 그러나 한편, 주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권은 임차목적 주택에 대하여 저당권에 의하여 담보된 채권, 조세 등에 우선하여 변제받을 수 있는 일종의 법정담보물권을 부여한 것이므로, 채무자가 채무초과상태에서 채무자 소유의 유일한 주택에 대하여 위 법조 소정의 임차권을 설정해 준 행위는 채무초과상태에서의 담보제공행위로서 채무자의 총재산의 감소를 초래하는 행위가 되는 것이고, 따라서 그 임차권설정행위는 사해행위취소의 대상이 된다. 한편, 위 법조 소정의 요건을 갖춘 임차인에 대하여는 선행의 담보권자 등에 우선하여 소액보증금을 회수할 수 있도록 한 입법 취지에 비추어 보면, 위 법조 소정의 임차권을 취득하는 자는 자신의 보증금회수에 관하여 상당한 신뢰를 갖게 되고, 따라서 임대인의 채무초과상태 여부를 비롯하여 자신의 임대차계약이 사해행위가 되는지에 관하여 통상적인 거래 때보다는 주의를 덜 기울이게 될 것으로 보이나, 그렇다고 하여 수익자인 임차인의 악의 추정을 쉽게 번복할 것은 아니고, 실제로 보증금이 지급되었는지, 그 보증금의 액수는 적정한지, 등기부상 다수의 권리제한관계가 있어서 임대인의 채무초과상태를 의심할 만한 사정이 있었는데도 굳이 임대차계약을 체결할 사정이 있었는지, 임대인과 친인척관계 등 특별한 관계는 없는지 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙을 통하여 합리적으로 판단하여야 한다(대법원 2005. 5. 13. 선고 2003다50771 판결, 2012. 8.23. 선고 2012다20222 판결 등 참조). 이 사건의 경우에 관하여 보면, 앞서 인정하는 바와 같이 이 사건 부동산에는 이미 근저당권 및 2건의 가압류가 설정되어 있었으나, 당시 시세에 비추어 원고의 임차권을 고려하더라도 00행의 송00에 대한 채권의 우선변제권은 충분히 확보되어 있었던 것으로 보이고, 등기부에 나타나는 다른 가압류 채권액을 고려하더라도 이 사건 부동산의 잔존 가치가 있었던 점, 원고는 실제로 보증금을 지급하고 이 사건 부동산에서 거주한 점, 원고와 송00이 이 사건 임대차계약 이전에 알지 못하던 사이었고, 권리 제한 관계가 있는 부동산의 시세에 비해 저렴하게 임대되는 거래의 실정 등을 감안하면, 원고로서는 이 사건 임대차계약 체결 당시 그것이 송00의 일반 채권자들을 해하는 사해행위가 된다는 사정을 알지 못하였다고 봄이 타당하다. 따라서 피고 회사 및 피고 대한민국의 사해행위 취소 청구는 받아들일 수 없다. 4. 결 론 그렇다면, 이 사건 본소 청구는 이유 있어 인용하고, 피고 회사 및 피고 대한민국의 반소 청구는 이유 없어 기각한다.

[출처] 국세청 : 국세법령정보시스템 - 2014가단22584

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