+ - 북마크 저장 [행정] 1심사건

수원지방법원 2016.01.13 선고 2014구합1018 판결

부동산 전매사실을 은폐하기 위하여 매도인이 원매도인에게 지급한 금원은 소득세법 소정의 필요경비에 해당하지 않음[국승] 부동산 전매사실을 은폐하기 위하여 매도인이 원매도인으로부터 매수인 명의로 직접 소유권이전등기를 경료케 하면서 그 대가로 원매도인에게 지급한 금원은 소득세법 소정의 필요경비에 해당한다고 볼 수 없음

사 건	2014구합1018 종합소득세등부과처분취소
원 고	이△△
피 고	◇◇세무서장
변 론 종 결	2015. 11. 25.
판 결 선 고	2016. 1. 13.

【주문】 1. 원고의 청구를 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다. 【청구취지】 피고가 2013. 4. 4. 원고에 대하여 한, 2007년 귀속 종합소득세 412,041,267원, 2008년 귀속 종합소득세 152,938,986원, 2009년 귀속 종합소득세 1,484,351,087원, 2011년 귀속 종합소득세 115,474,069원의 각 부과처분을 취소한다. 【이유】 1. 처분의 경위 가. 피고는, 원고가 2006. 2. 17. 김AA, 이BB, 이○○, 이CC, 이DD, 이EE, 이FF, 정JJ, 정KK(이하 위 사람들을 통틀어 ‘이 사건 토지 공유자’라 한다)로부터 ○○시 ○○동 산○○ 임야 72,793㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 1,500,000,000원에 매수하여 토목공사 등을 시행한 후 이 사건 토지를 분할하여 2007년부터 2011년에 걸쳐 총 3,110,000,000원에 매각하였다는 전제에서, 이는 소득세법 시행령 제122조에서 정한 부동산매매업에 해당한다고 판단하였다. 나. 이에 피고는 이 사건 토지의 미등기전매차익에 관하여 2013. 4. 4. 원고에게 2007년 귀속 종합소득세 412,041,260원, 2008년 귀속 종합소득세 152,938,980원, 2009년 귀속 종합소득세 1,484,693,080원, 2011년 귀속 종합소득세 115,474,060원을 각 부과(각 가산세 포함, 이하 위 각 부과처분을 통틀어 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다. 다. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2013. 6. 30. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2013. 11. 15. 원고의 심판청구를 기각하였다. [인정근거 : 다툼 없는 사실, 갑 제2호증의 1 내지 4, 갑 제4호증의 1, 갑 제5호증의 각 기재, 변론 전체의 취지] 2. 이 사건 처분의 적법 여부 가. 원고의 주장 1) 원고는 이 사건 토지 공유자들로부터 토지의 분할과 매매 기타 컨설팅 업무를 위임받아 그에 따른 용역을 수행한 것일 뿐, 이 사건 토지를 전매한 것은 아니다. 피고는 이와 달리 원고를 이 사건 토지를 미등기전매한 부동산매매업자로 보고 이 사건 처분을 하였으므로 위법하다. 2) 설령 원고가 부동산매매업을 영위하였다고 보더라도, 구 소득세법(2014. 6. 3. 법률 제12738호로 개정되기 전의 것) 제64조 제2항 및 같은 법 시행령 제122조 제2항에서는 매매차익에서 양도 자산의 필요경비 등을 차감하도록 정하고 있는데도 불구하고, 피고는 아래 각 경비(이하 각 경비를 가리킬 경우 ‘순번 1 경비’와 같은 방식으로 특정한다)를 필요경비로 공제하지 않았으므로 위법하다.

순번	지출 금액	비 고
1	1,050,000,000	토지 원소유자들에게 지급한 매매대금
2	109,000,000	이○○에게 지급한 지주 작업비
3	481,453,264	원소유자들 양도세 대납
4	291,517,000	LL 토목공사 (도로개설, 택지조성 등)
5	75,000,000	MM토건 토목공사(추가공사)
6	54,570,870	○○ 직영 토목공사(추가공사)
7	20,889,900	○○리 65지번 인허가설계비용(택지개발)
8	1,372,000	○○리 진입로 구입비용
9	25,741,540	○○ 측량비용
10	12,011,900	○○리 이행강제금 납부
11	4,100,000	○○건축 건축설계 비용
12	7,357,900	○○지적 공사 비용(지적공부 정리)
13	2,735,100	○○지적 공사 추가비용
14	89,729,100	법무사 김PP 비용(공부정리)
15	150,000,000	김RR 관련 소송 민사 공탁금
16	350,000,000	김RR 관련 소송 민사 합의금
17	52,400,000	이FF 민사 합의금
합계	2,777,878,574

3) 피고는 이 사건 종합소득 과세표준 계산 시 원고가 이 사건 토지 72,793㎡를 총 1,500,000,000원에 매수하였다고 보아 위 매입 토지 면적을 기준으로 필요경비를 안분 계산하였다. 그러나 이 사건 토지 중 「 ① 정KK, 정JJ, 이EE 3인의 공유로 분할된 ○○시 ○○동 ○○○-○○ 임야 11,492㎡ 및 같은 동 ○○○-○○ 임야 630㎡와 ② 분할 후 전매되지 아니하여 이 사건 토지 공유자들과의 합의에 따라 기존 매매계약을 무효로하기로 하고 반환한 ○○시 ○○동 ○○○-○○, 같은 동 ○○○-○○, 같은 동 ○○○-○○, 같은 동 ○○○-○○, 같은 동 ○○○-○○ 등 5필지 토지 면적 합계 8,949㎡」를 제외하면, 실제 원고가 매입하여 다시 매도한 토지의 면적은 51,722㎡(= 72,793㎡ - 11,492㎡ - 630㎡ -8,949㎡)에 불과하므로 위 안분계산방법은 잘못되었다. 나. 관계 법령 별지 기재와 같다. 다. 판단 1) 원고가 부동산매매업을 영위하였는지 여부 가) 인정사실 ⑴ 이○○을 제외한 나머지 이 사건 토지 공유자들은 2005. 12.경 이○○에게 이 사건 토지의 매매 및 그에 부대되는 일체의 행위를 위임하였다. 이○○은 2005. 12.경 이 사건 토지의 매매 일체를 원고에게 위임한다는 내용의 위임장을 작성하여 주었다. 당시 함께 작성된 ‘토지매매 특약사항 동의서’의 주요 내용은 아래와 같다.

3. 토지거래허가구역인 이 사건 토지는 정상적인 매매 이후에도 다시 토지거래 허가를 받아야 하므로 이전등기시점을 특정할 수 없음을 양해한다. 때문에 양도세와 관련하여 각 지주(이 사건 토지 공유자들을 의미한다. 이하 같다) 평당 매매가격을 68,122원으로 하는데 동의하고 이에 의거 예상되는 양도세를 각자 자율적으로 계산하여 이를 공제한 대금만을 원고로부터 지급받는다. 이에 대한 증빙서류로 각 지주는 2005. 12. 7.자 각자 이 양도세를 공제하고 매도대금을 지급받고 이에 동의하는 의미로 지분별 대금지급 동의서를 작성한다.

4. 이때 각 지주별로 계약시에 예정되는 양도세를 공제한 금액은 매도대리인 이△△에게 지급하고 매도대리인 이△△는 이 금액을 법이 허용하는 기한과 방법 내에서 자유재량으로 세금을 납부하는 데 쓰며, 완납되기 전까지는 위 금액을 추후 발생할 진입도로 건설비용과 인허가 비용 등으로 전용하는 데 동의한다.

5. 양도세와 관련하여 2006년이 지나 명의이전함으로써 추가로 발생하는 양도세는 원고가 각 지주들에게 추가로 부담을 주지 않기 위해 전액 원고 부담으로 한다.

⑵ 한편 원고가 2005. 11. 이○○과 작성한 ‘토지매매 위임 컨설팅계약서’에는 아래와 같은 내용이 포함되어 있다.

1. 이 사건 토지 매매계약에 있어 지주대표 이○○은 이 사건 토지 공유자들을 대표하여 총 매매대금을 15억 원으로 매매계약을 체결하고, 컨설터 대표 원고는 이를 책임지고 매도인 대표 이○○에게 원하는 방식으로 지불하며 이 사건 토지 공유자 전원은 매매대금 총액을 15억 원으로 하는데 차후 어떠한 이의도 제기치 아니한다.

4. 컨설터 원고는 위 토지 매매 컨설팅료 및 진입도로와 관련한 도로개설비용과 그에 따른 도로 보전비용을 부담하며 이에 관한 비용은 위 토지 매매대금 중 15억 원을 제외한 나머지 잔금으로 충당한다. 단, 양도세는 지주대표 이○○과 원고가 협의하여 부담한다.

⑶ 원고는 2006. 2. 17. 이○○과 원고가 이○○으로부터 이 사건 토지를 매매대금 1,500,000,000원에 매수하기로 하는 내용의 부동산매매계약서를 작성하였다. ⑷ 이 사건 토지 공유자 중 이FF이 2010. 11. 4. 이○○에게, 이 사건 토지의 매매와 관련하여 ‘경고장’이라는 제목의 내용증명을 발송하였다. 이에 대하여 이○○은 2010. 11. 24. 이FF에게 아래와 같은 내용을 포함한 ‘답변서’라는 제목의 내용증명을 발송하였다. ‘이○○이 원고를 이 사건 토지의 매수인으로 선정하여 토지 매매를 진행하였고, 원고가 모든 토지매매대금을 지불하기로 하였으나, 그 후 매매과정에서 인허가 비용, 토목공사비, 진입도로구입 및 개설비, 각종 세금을 비롯해 예상치 못한 많은 추가 비용이 발생하였다. 이를 해결하기 위해 중간에 이 사건 토지를 일부씩 매매해서 그 추가 비용을 지불하기로 하였는데, 각 토지를 단기간 내에 2차례 명의이전하면 막대한 양도세가 발생하고 인허가기간이 각종 비용 지불 시기와 맞지 않아 명의 이전을 1차례로 줄이기로 하였다. 이 사건 토지 공유자들은 원고에게 일단 이 사건 토지를 매도하되 명의 이전만 차후에 원고가 요구하는 시점에 원고가 지정하는 타인에게 해주기로 하고, 각종 세금이 추가로 나오는 것은 원고가 부담하기로 하였다’ ⑸ 이○○은 2012. 11. 5. □□서무서장에게 과세표준 및 세액 경정청구서를 제출하면서, ‘이 사건 토지를 이△△에게 양도하였으므로, 실제 거래가액으로 양도가액 및 취득가액을 경정하여 달라’는 청구이유를 기재하였다. ⑹ 이○○은 2012. 12. 10. 아래와 같은 내용의 거래사실확인서를 작성하였다. ‘이○○이 원고에게 이 사건 토지를 양도하였고, 원고가 이 사건 토지를 분할하여 양도하는 과정에서 당초 계약한 내용 이외에 매수자들로부터 추가로 양도대금을 받은 사실이 없다. ○○시 ○○동 ○○○-○○ 토지의 매수인 이SS, 같은 동 ○○○-○○ 토지의 매수인 박TT, 같은 동 ○○○-○○ 토지의 매수인 오UU과의 부동산 매매계약서 작성에 관하여는 위 매수자들과 일면식도 없고, 계약서 작성에 관여한 사실이 없다’ ⑺ 원고는 이 사건 토지를 미등기전매하였다는 공소사실로 기소되었는데 2015. 5. 15. 아래와 같은 이유로 무죄가 선고되었고 그 무렵 확정되었다(○○지방법원 ○○지원 2014고단○○5). 판결 이유 ‘원고가 이 사건 토지를 이 사건 토지 공유자들 명의로 둔 상태에서 개발하여 제3자에게 미등기 전매할 의사로 매매계약을 체결한 사실은 인정할 수 있으나, 원고와 이 사건 토지 공유자들 사이의 이 사건 토지에 관한 매매계약은 처음부터 토지거래허가를 배제하거나 잠탈 할 의도였음이 명백하여 확정적으로 무효에 해당하므로, 그에 따른 소유권이전등기를 신청하지 않은 것은 부동산등기특별조치법 제2조 제2항을 위반한 때에 해당하지 아니한다’ [인정근거 : 다툼 없는 사실, 갑 제4호증의 2, 4, 9, 갑 제6호증, 갑 제25호증, 을 제2, 3, 4, 5호증의 각 기재, 변론 전체의 취지] 나) 판단 (1) 위 인정사실 및 아래 각 사정 등을 종합하면, 원고는 이○○과 사이에 명목상 컨설팅계약을 체결하기는 하였으나, 실제로는 원고 자신의 계산과 책임 하에 이 사건 토지를 매수한 다음 이를 분할하여 전매하였다고 봄이 상당하고, 이에 어긋나는 증인 이○○의 일부 증언은 믿기 어렵다. ① 2005. 11.경부터 이 사건 토지의 총 매매대금은 1,500,000,000원으로 정해져 있었고, 위 매매대금 중 양도소득세를 제외한 금액은 원고가 이 사건 토지 공유자들에게 지급하는 것으로 정하여져 있었다. ② 이 사건 토지의 매매로 인해 당초 약정한 것 외에 추가로 양도소득세가 발생할 경우 원고가 부담하기로 정하여져 있었다. ③ 원고가 2006. 2. 17. 이○○으로부터 이 사건 토지를 1,500,000,000원에 매수하기로 하는 내용의 매매계약서를 작성하였고, 이○○ 역시 이FF에게 발송한 내용증명 및 □□세무서장에게 제출한 경정청구서와 사실확인서에서 이 사건 토지의 실제 매수인을 원고로 밝히고 있다. ④ 원고와 이○○이 토지 개발 및 분할에 관한 컨설팅계약을 체결하였다고는 하나, 그 컨설팅계약서에도 원고가 용역을 수행할 경우 받을 수 있는 별도의 수수료 약정 등이 없고, 이 사건 토지 매매대금으로 정한 1,500,000,000원 외에 추가 비용이 더 들면 원고가 부담하고, 차액이 남을 경우 원고가 보유하기로 하는 형태의 계약이다. (2) 위 인정사실을 통하여 알 수 있는 이 사건 토지의 면적, 양도의 횟수 및 규모, 태양, 양도의 상대방 등에 비추어 볼 때 원고가 위와 같은 부동산 양도행위로 인하여 얻은 소득은 사회통념상 계속성과 반복성이 있는 부동산매매업에 따른 사업소득에 해당한다 할 것이다(대법원 2010. 7. 22. 선고 2008두21768 판결 등 참조). 다) 소결 따라서 원고의 주장은 이유 없다. 2) 필요경비 공제 주장에 대한 판단 가) 종합소득세 과세처분 취소소송에서 과세근거로 되는 과세표준에 대한 입증책임은 과세관청이 있는 것이고, 과세표준은 수입으로부터 필요경비를 공제한 것이므로 수입 및 필요경비의 입증책임도 원칙적으로 과세관청에 있다 할 것이나, 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합한다(대법원 2007. 10. 26. 선고 2006두16137 판결 등 참조). 나) 아래에서는 원고가 주장하는 항목별로 공제대상인 필요경비에 해당하는지 본다. ⑴ 순번 1 경비 을 제11호증의 1 내지 28의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고는 이 사건 처분을 할 당시 이 사건 토지 매입대금 1,500,000,000원, 토목공사비 605,000,000원, 지급수수료 107,171,000원을 원고의 총 지출 경비로 보고, 이를 원고의 매입 토지 면적인 72,793㎡로 나누어 환산한 금액인 30,389원을 ㎡당 필요경비로 보아 세액을 산정한 사실을 인정할 수 있다. 따라서 원고가 주장하는 위 매매대금 1,050,000,000원은 이미 필요경비로 인정되었으므로(오히려 원고가 실제 지출한 것보다 450,000,000원을 초과하여 인정되었다), 이 부분 추가 공제를 주장하는 원고 주장은 이유 없다. ⑵ 순번 4 내지 9, 순번 12, 13, 14 경비 위 각 비용이 필요경비에 해당함은 원・피고 사이에 다툼이 없다. 다만, 위 각 비용의 합계액은 568,913,410원인데, 이는 피고가 이 사건 처분을 위한 세액 산출 과정에서 필요경비로 인정한 712,171,000원(= 토목공사비 605,000,000원 + 지급수수료 107,171,000원)을 초과하지 않아 이미 필요경비로 인정받은 것으로 보이고, 원고가 주장하는 이 부분 경비가 피고가 이미 필요경비로 인정한 항목과 별개의 것임을 인정할 증거가 없다. 따라서 위 금액을 추가적인 필요경비로 보아 공제할 수는 없다. ⑶ 순번 2, 3 경비 부동산 전매사실을 은폐하기 위하여 매도인이 원매도인으로부터 매수인 명의로 직접 소유권이전등기를 경료케 하면서 그 대가로 원매도인에게 지급한 금원은 소득세법 소정의 필요경비에 해당한다고 볼 수 없다(대법원 1991. 11. 26. 선고 91누1844 판결 등 참조). 원고가 주장하는 원고가 이○○에게 지급한 지주작업비(순번 2 경비)란, 이○○이 이 사건 토지 공유자들로부터 토지 개발 및 매매에 관한 동의를 받고, 매매대금 수령 및 등기에 필요한 서류를 준비해주어 원고가 이○○에게 그 대가로 지급한 돈이다. 그렇다면 위 돈 및 원고가 이 사건 토지 공유자들의 양도소득세를 대납한 돈(순번 3 경비)은 각 미등기전매사실을 은폐시키는 대가로 양도인 대신에 원고가 스스로 부담한 것으로 봄이 상당하므로, 필요경비에 해당한다고 볼 수 없다. ⑷ 순번 10, 11 경비 (가) 순번 10 경비 갑 제17호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고가 주장하는 ○○리 이행강제금 12,011,900원은 이 사건 토지상에 무단공작물을 축조하여 부과된 것으로서 원고의 소득에 대응되는 필요경비라 보기 어렵다. (나) 순번 11 경비 갑 제18호증의 1의 기재만으로는 원고가 주장하는 4,100,000원을 ○건축 측에게 설계비용 명목으로 지급한 것이라 보기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. ⑸ 순번 15, 16 경비 원고는, 김RR에 의하여 가압류된 이 사건 토지에 대한 소유권을 확보할 목적으로 김RR과 유VV에게 합의금 합계 500,000,000원을 지급하였는데, 이는 소득세법 시행령 제163조 제1항 제2호에서 정한 사업용 자산 확보를 위하여 직접 소요된 소송비용 및 화해비용의 일종으로서 필요경비로 인정되어야 한다고 주장한다. 그러나 갑 제4호증의 5 내지 8, 10 내지 13, 갑 제22호증의 1, 2, 갑 제23호증, 을 제12호증의 1, 2, 3의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고가 지출한 위 돈은 이○○이 2006. 2. 17. 유VV에게 이 사건 토지 중 일부인 29,747㎡를 매도하였다가 그 매매계약이 해제되자, 위약금 및 이중매매 등의 문제로 고소를 당하여 이를 해결하는 과정에서 지급된 돈인 사실을 인정할 수 있다. 그렇다면 이는 이○○과 유VV 사이의 위 매매계약에 따른 분쟁을 해결하기 위해 지출된 것으로 봄이 상당하므로, 원고와 이 사건 토지 공유자들 사이의 이 사건 토지 매매계약과 관련하여 지출된 필요경비로 볼 수 없다. ⑹ 순번 17 경비 원고는 이 사건 토지 공유자 중 이FF을 상대로 2012. 4. 16. ○○지방법원 ○○지원 2012가합○○83호로 소유권이전등기청구의 소를 제기하였는데, 해당 소송에서 원고가 이FF에게 합의금 명목으로 위 돈을 지급하고 원고 앞으로 소유권이전등기를 마칠 수 있었다는 이유로 위 합의금 역시 필요경비에 포함되어야 한다고 주장한다. 그러나 위 소송에서 원고가 이FF을 상대로 소유권이전등기를 청구한 대상 토지가 이 사건 종합소득세 부과 대상 토지가 아니라는 사실은 원・피고 사이에 다툼이 없다. 따라서 위 합의금은 해당 필지 토지에 대한 종합소득세 부과 시 필요경비로 신고하여 공제받아야 할 것이지, 이 사건 처분에 있어 필요경비로서 추가 공제받을 사항은 아니므로, 이 이 부분 원고 주장 역시 이유 없다. 다) 소결 따라서 원고의 주장은 모두 받아들일 수 없다. 3) 필요경비 안분계산 대상이 되는 토지 면적 앞서 본 인정사실 및 증거들에 의하면 원고가 이 사건 토지 전체 면적인 72,793㎡에 대한 매매대금을 1,500,000,000원으로 정하였고, 토목공사 대금, 분할 및 이전과 관련한 등기비용 등도 원고가 제외하여야 한다고 주장하는 7필지(정KK, 정JJ, 이EE 명의로 분할된 2필지 및 이 사건 공유자들과의 합의에 따라 반환한 5필지)까지 포함한 전체 면적을 기준으로 지출된 사실을 알 수 있는바, 위 7필지 면적을 제외하고 세액을 산출할 수는 없다. 따라서 이 부분 원고 주장도 이유 없다. 3. 결론 그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로, 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[출처] 국세청 : 국세법령정보시스템 - 2014구합1018

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[ 소송경과 ]

[ 참조조문 ]

부동산등기특별조치법 제2조

소득세법 제64조

소득세법 시행령 제122조 제163조

[ 참조판례 ]

대법원 1991. 11. 26. 선고 91누1844
대법원 2007. 10. 26. 선고 2006두16137
대법원 2010. 7. 22. 선고 2008두21768

[ 참조판례 체계도 ]