제주부 2008.11.21 선고 2008누138 판결

장기간 보유한 토지를 분할하여 양도하는 행위를 부동산매매업으로 볼 수 있는지 여부[국승] 토지 취득 후 단기간 내에 매도한 것은 아니지만, 토지를 분할하고 개발한 다음 필지별로 매도한 거래의 태양이나 규모, 횟수 기간 및 부동산거래실태 등에 비추어 볼 경우 수익을 목적으로 한 계속성과 반복성이 있는 사업활동의 영위로 보기에 충분함

【주 문】 1. 제1심 판결을 취소한다. 2. 원고의 청구를 기각한다. 3. 소송총비용은 원고가 부담한다. 【청구취지】 피고가 원고에게 2006. 1. 5.에 한 2003년 귀속 종합소득세 56,920,740원, 2004년도 귀속 종합소득세 19,488,240원의 부과처분 및 2006. 8. 5.에 한 2003년 귀속 종합소득세 28,457,120원, 2004년도 귀속 종합소득세 15,609,230원의 증액경정처분을 모두 취소한다. 항소취지 주문과 같다. 【이 유】 1. 처분의 경위 가. 원고는, 1973. 1. 11. 제주시 ○○1동 ○○○○ 과수원 3,435㎡(이하 ‘이 사건 제1토지’라 한다)를, 1976, 8. 5. 같은 동 ○○○○ 과수원 2,023㎡(이하 ‘이 사건 제2토지’라 한다)를 각 매수하여 소유하다가, 2003. 6. 20. 이 사건 제1, 2토지(이하 ‘이 사건 토지’라고만 한다)를 8필지와 6필지로 각 분할한 다음 2003. 7월경부터 2004. 2월경까지 기간 동안 위 분할된 토지 중 9필지를 타인에게 양도(이하 ‘이 사건 양도행위’라 한다)하고, 피고에게 양도소득세를 신고하였다. 나. 그러나 피고는 이 사건 양도행위가 부동산매매업의 영위에 해당하고 그로 인한 소득은 양도소득이 아니라 사업소득에 해당한다는 이유로, 원고에 대하여, 2006. 1. 5. 2003년 귀속 종합소득세 56,920,740원, 2004년도 귀속 종합소득세 19,488,240원을 각 결정･고지하였고, 2006. 8. 5.에는 위 세액 계산시 기장의무 위반에 대한 배율이 적용되지 않았다는 이유로 위 세액에 추가하여 2003년 귀속 종합소득세 28,457,120원, 2004년도 귀속 종합소득세 15,609,230원을 각 증액경정･고지(이하 이를 통틀어 ‘이 사건 과세처분’이라 한다)하였다. 다. 이에 대하여 원고는 2006. 3. 27. 및 2006. 8. 8. 국세심판원에 각 심사청구를 하였으나, 국세심판원은 2006. 11. 17. 원고의 심사청구를 모두 기각하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증, 을 제1, 2호증(이상 각 가지번호 포함)의 각 기재 및 변론 전체의 취지 2. 당사자들 주장의 요지 가. 원고의 주장 원고는, 이 사건 토지를 취득한 이후 약 30년간 꾸준히 감귤과수원으로 자경하다가, 사업상의 채무 변제를 위하여 이를 처분하려 하였으나 1필지로는 면적이 너무 커 매수자를 구하기 어려워 처분의 편의를 위하여 이 사건 토지를 지목 변경 없이 여러 필지로 분할하여 매도한 것일 뿐 차익을 노리거나 사업목적으로 토지를 개발하여 판매한 것이 아니므로, 이 사건 양도행위는 소득세법상 부동산매매업에 해당되지 않는다면서, 사정이 이와 같음에도 이 사건 양도행위로 인한 소득을 사업소득으로 보아 양도소득세가 아닌 종합소득세를 부과한 이 사건 과세처분은 위법하다고 주장한다. 나. 피고의 주장 이에 대하여 피고는, 원고가 이 사건 토지를 약 100평 정도의 사각형 주택지 13필지와 도로로 분할하여 토지의 효용가치를 증진시킨 다음 분양하고 이 사건 토지 외에도 1981년 이후 약 30회에 걸쳐 부동산을 취득하거나 양도한 점에 비추어 보면, 이 사건 양도행위에는 계속성과 반복성이 있다고 볼 수 있어, 이는 소득세법 기본통칙 19-7 제1항 제3호 및 제4항(별지 1. 관계법령 참조)에서 정한 토지의 개발해우이로서 부동산매매업에 해당되므로 이 사건 과세처분은 적법하다고 주장한다. 3. 판단의 준거(準據) 가. 관계 법령 소득세법 제19조 (사업소득) 소득세법 시행령 제34조 (부동산매매업의 범위) 나. 이 사건 과세처분의 적법 여부에 관한 판단의 준거 (1) 먼저, 피고가 이 사건 과세처분의 주된 근거로 들고 있는 소득세법 기본통칙 19-7 제1항 제3호 및 제4항은 과세관청 내부에서 소득세법 제19조의 ‘부동산매매업’의 의미에 관한 해석 및 집행기준을 시달한 행정규칙에 불과하므로(대법원 2007.2.8. 선고 2005두5611 판결 등 참조), 이 사건 양도행위가 부동산매매업에 해당하는지 여부를 판단함에 있어 그 준거가 될 수 없다고 할 것이다. (2) 소득세법 제19조 및 소득세법 시행령 제34조의 의미 이 사건 과세처분의 적법 여부는 그것이 위 법률 및 시행령 규정에 부합하는 것인지 여부에 의하여 판단하여야 할 것인데, 소득세법 제19조 제1항 제12호는 소득세의 과세대상이 되는 사업소득의 하나로 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득을 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제34조는 부동산매매업을 한국표준산업분류상의 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다고 규정하고 있으나, 한국표준산업분류에는 부동산공급업을 “직접 개발한 농장･택지 등의 토지와 타인에게 도급을 주어 건설한 건물 등을 분양･판매하는 사업활동”을 말한다고 규정하고 있을 뿐 부동산의 거래행위가 구체적으로 어떠한 경우에 부동산매매업의 영위에 해당하는지에 대하여는 구체적으로 규정하고 있지 아니하여, 결국 부동산의 거래행위가 사업소득에 대한 과세요건인 부동산매매업의 영위에 해당하는지 아니면 양도소득세의 과세대상이 될 뿐인지 여부는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것이다(대법원 2004. 6. 24. 선고 2004두3700 판결, 2001. 4. 24. 선고 99두5412 판결 등 참조). 4. 판단 가. 인정사실 (1) 원고는, 약 30년간 감귤과수원으로 자경하여 오던 이 사건 토지를 2003. 6. 20. 지목 변경 없이 100평 내외 규모로 이 사건 제1토지는 8필지로, 이 사건 제2토지는 6필지로 각 분할한 다음, 2003. 7월경부터 2004. 2월경까지 기간 동안 별지 2. 표 기재와 같이 위 분할된 토지 중 9필지 합계 3,291㎡를 총 매매대금 704,500,000원에 매도하고(다만 2003. 6. 20. 분할된 토지 가운데 1필지인 제주시 ○○1동 ○○○○-4 과수원 648㎡는 2004. 1. 31. 같은 동 ○○○○-4 과수원 332㎡와 같은 동 ○○○○-8 과수원 316㎡로 분할되어 같은 동 ○○○○-4 332㎡가 타에 양도되었다), 위 분할된 토지 중 1필지인 제주시 ○○1동 ○○○○-4 과수원 648㎡ 2004. 1. 31. 분할된 같은 동 ○○○○-8 과수원 316㎡는 2005. 1. 14. 제주시에 도로로 기부채납하였다. (2) 이 사건 토지는 차량이 통행하는 대로의 인근에 위치한 토지로서 위 토지분할의 결과 그 중심부를 관통하는 폭 6m 포장도로가 개설되었고, 100평 내외의 면적으로 분할된 각 토지들은 정방형에 가까운 형태로서 위 포장도로의 양측에 각 위치하게 되었으며 현재 위 분할된 토지들 중 일부 지상에는 2채의 주택이 신축되어 있다. (3) 원고는 1977년경부터 제주시에서 ‘○○직물’이라는 상호로 직물도매업을 하고 있는 자인데, 위 사업체는 1992년부터 2005년까지 기간 동안 한번의 결손도 없이 매년 수익을 거두고 있는 업체이다. (4) 원고는, 1981년 이후 2004. 2월경까지 이 사건 토지 이외에도 제주 지역에 임야, 목장, 과수원, 대지 등 다수의 부동산을 30여회에 걸쳐 취득하였다가 그 중 일부를 타에 양도하였는데, 특히 위와 같은 거래행위의 절반 정도가 1998년경부터 2004년경까지 기간 동안 이루어졌다. (5) 원고는 이 사건 양도행위 무렵인 2004. 1. 9. 주택건설을 목적으로 하는 주식회사 ○○월드를 설립하였으나 매출이 발생하지 아니한 상태에서 2005. 6. 30. 폐업하였다. (6) 한편, 원고는 이 사건 양도행위 이전인 2002. 11. 27. 제주시 ○○1동 ○○○-7 대 676.8㎡를 489,600,000원에 매수하였고, 그 무렵인 2002. 11. 4. ○○은행으로부터 320,000,000원을 대출받았으나 이 사건 양도행위 이전인 2003. 6월경에는 이미 원금의 일부를 상환하여 169,410,000원의 대출채무만 남아있는 상태였다. [인정근거] 갑 제6 내지 12, 17 내지 23호증(이상 각 가지번호 포함), 을 제6호증, 제10호증의 2, 제13호증의 2, 3의 각 기재 및 영상, 제1심법원의 현장검증결과 및 변론 전체의 취지 나. 이 사건 양도행위가 부동산매매업의 영위에 해당하는지 여부에 관한 판단 살피건대, 원고가 이 사건 토지를 약 30년 가량 보유하여 왔고 이 사건 토지의 규모 및 가액에 비추어 보면 매수자를 찾기 어려워 매도를 위하여 불가피하게 이 사건 토지를 분할하였다는 원고의 주장을 전혀 이해하지 못할 바는 아니지만, 앞서 인정한 사실에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 이 사건 양도행위가 금박하거나 부득이한 사정에 의하여 이루어진 것이라고 보이지는 아니하고, 원고가 이 사건 토지를 일체로 처분하기 위하여 부동산 중개업자에게 매도를 의뢰한 적이 있다는 정황도 이 사건 변론과정에 전혀 드러나 있지 아니한 점(원고는 이 사건 토지를 분할 매도한 이유에 관하여, 소장에서는 위 ‘○○직물’에 근무하던 종업원들의 급여 등을 지급하기 위하여 320,000,000원을 대출받았는데 이를 상환하기 위하여 이 사건 토지를 매도하였던 것이라고 주장하였다가, 다시 신사옥 건립 부지로서 위 ○○동 대지를 구입하면서 대출을 받게 되었고 그 대출금 상환과 사옥신축에 사용하기 위하여 이 사건 토지를 신속하게 처분할 필요가 있었기 때문이라고 변경하여 주장하였으나, 원고가 운영하던 위 사업체는 매년 수익을 창출하는 사업체로서 직원들에게 급여 등을 지급하지 못하고 있었다는 주장은 믿을 수 없고, 원고가 제출한 갑 제18호증의 기재만으로는 원고가 대출금을 어떠한 용도로 사용하였는지 전혀 알 수 없으며 달리 특별히 대출금을 상환하여야 할 급박한 사정이 있었다고 보이지는 아니한다. 오히려 이 사건 양도행위 이전에 이미 대출원금 중 150,590,000원이 변제되었고, 현재까지도 신사옥의 착공이 있었는지 여부에 관하여 원고의 아무런 주장 입증이 없다), ② 이 사건 토지의 분할이 지목 변경없이 이루어지기는 하였으나 이 사건 토지는 자동차가 통행하는 대로의 인근에 위치한 토지인데다 원고가 그 중심부를 관통하는 폭 6m 포장도로를 개설하고 토지를 100평 내외의 정방형에 가까운 형태로 분할함으로써 각 분할된 토지들은 주택을 신축하기에 적합한 상태에가 되었고 실제로 이후 그 중 2필지 지상에 주택이 신축된 점, ③ 직물도매업에 종사하던 원고가 이 사건 양도행위 무렵 주택건설을 목적으로 하는 법인을 설립하였던바 비록 그 영업활동이 이루어지지는 아니하였으나, 이에 관하여 피고는 원고가 이 사건 토지를 분할하여 주택신축에 적합한 형태로 조성한 다음 각 필지 지상에 주택을 신축하여 판매할 목적을 가지고 있었다면서 위 법인 설립이 이 사건 토지에 대한 개발행위의 연장선상에서 이루어진 것이라는 취지로 주장하고 있고 이에 대하여 원고는 법인 설립의 경위나 목적에 관하여 아무런 설명도 하지 아니하고 있는 점, ④ 이 사건 토지의 규모와 매도가액 및 매매횟수가 적지 아니한 점 등과 아울러 그 동안 원고가 취득 및 양도한 부동산의 종류와 거래의 횟수 등을 종합적으로 고려하여 보면, 비록 원고가 이 사건 토지를 취득한 후 단기간 내에 매도한 것은 아니라 하더라도, 앞서 본 바와 같이 잇 ㅏ건 토지를 분할하여 주택 신축이 용이하게 개발한 다음 이를 필지별로 매도한 거래의 태양이나 규모, 횟수, 기간 및 원고의 부동산 거래실태 등에 비추어 볼 때 이 사건 양도행위는 수익을 목적으로 한 계속성과 반복성이 있는 사업 활동의 영위로 보기에 충분하고 그로 인한 소득은 사업소득에 해당한다 할 것이므로 결국 이 사건 과세처분은 적법하다(피고의 이 사건 과세처분이 재산권에 대한 지나친 규제로 여겨질 수도 있으나, 이는 원고로 하여금 분할매도 자체 또는 그로 인한 수익 취득을 금지하는 것이 아니고 단지 이 사건 양도행위가 부동산매매업에 해당할 경우 사업자로서 원고가 얻은 수익에 대하여 세금을 부과하는 것일 뿐이다). 5. 결론 그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 피고의 항소를 받아들여 이를 취소하고 원고의 청구를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 【제주지방법원2007구합126 (2008.2.15)】【주 문】 1. 피고가 원고에게 2006. 1. 5.에 한 2003년 귀속 종합소득세 56,920,740원, 2004년도 귀속 종합소득세 19,488,240원의 부과처분 및 2006. 8. 5.에 한 2003년 귀속 종합소득세 28,457,120원, 2004년도 귀속 종합소득세 15,609,230원의 증액경정처분을 모두 취소한다. 2. 소송비용은 피고가 부담한다. 【청구취지】 주문과 같다. 【이 유】 1. 처분의 경위 가. 원고는 1973. 1. 10경 ○○시 ○○1동 과수원 3,435㎡(이하 ‘이 사건 1토지’라 한다)를, 1976. 8. 4.경 같은 동 2294 과수원 2,203㎡(이하 ‘이사건 2토지’라 한다)를 각 매수하여 소유하던 중 2003. 3. 20.경 이 사건 1, 2토지(이하 위 토지들을 합하여 ‘이 사건 토지’라 한다)를 8필지, 6필지로 각 분할한 다음 2003. 7.경부터 2004. 2.경까지 위 분할된 토지 중 9필지를 양도(이하 ‘이 사건 양도행위’라 한다)하고, 피고에게 양도소득세를 신고하였다. 나. 그러나 피고는 이 사건 양도행위가 부동산매매업의 영위에 해당하고, 따라서 그로 인한 소득은 양도소득이 아니라 사업소득에 해당한다는 이유로, 원고에 대하여, 2006. 1. 5.에 2003년도 귀속 종합소득세 56,920,740원, 2004년 귀속 종합소득세 19,488,240원 각 결정·고지하였고, 2006. 8. 5.에는 위 세액 계산시 기장의무 위반에 대한 배율이 적용되지 않았다는 이유로 위 세액에 추가하여 2003년 귀속 종합소득세 28,457,120원, 2004년도 귀속 종합소득세 15,609,230원을 각 증액경정·고지(이하 이를 통틀어 ‘이 사건 과세처분’이라 한다)를 하였다. 다. 이에 대하여 원고는 2006. 3. 27. 및 2006. 8. 8.에 국세심판원에게 각 심사청구를 하였으나, 위 심판원은 2006. 11. 17. 원고의 심사청구를 모두 기각하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 내지 제4호증, 을 제1호증 내지 제2호증(각 가지번호 포함)의 각 기재 및 전체의 취지 2. 당사자의 주장 요지 가. 원고 원고가 이 사건 토지를 취득한 이후 약 30년간 꾸준히 감귤과수원으로 자경하다가 사업상의 채무를 변제하기 위하여 이를 처분하려 하였으나, 1필지로는 면적이 너무 커서 매수자를 구하기 어려워 처분의 편의를 위하여 이 사건 토지를 지목 변경 없이 여러 필지로 분할하여 매도한 것일 뿐 차익을 노리고 토지를 개발하거나 업(業)으로 부동산을 개발하여 판매한 것이 아니므로 원고가 이 사건 양도행위로 얻은 소득은 소득세법 제94조 제1항이 정한 양도소득으로 보아야 한다. 그러함에도 피고가 이를 사업소득으로 보아 양도소득세가 아닌 종합소득세를 부과하였으므로 이 사건 과세처분은 위법하다. 나. 피고 원고가 사건 토지를 약 100평 정도의 사각형 주택지 13필지와 도로로 분할하여 토지의 효용가치를 증진시킨 다음 분양한 이상, 이는 소득세법 기본통칙 19-7 제1항 제3호 및 제4항(내용은 별지 1. 관계법령 참조)에서 정한 토지의 개발행위로서 부동산매매업에 포합된다.{심판청구에 관한 답변서(을 제9호증) 참조}. 또한 원고는 이 사건 토지 외에도 1981. 이후 약 30회에 걸쳐 부동산을 취득하거나 양도하였으므로 이러한 점에 비추어 봐도 이 사건 양도행위에는 계속성과 반복성이 있다고 볼 수 있으므로, 이 사건 과세처분은 적법하다. 3. 판단의 준거 가. 관계 법령 별지 1.과 같다. 나. 소득세법 기본통칙 19-7 제1항 제3호 및 제4항에 대한 이해 (1) 앞서 본 바와 같이, 피고는 이 사건 과세처분의 주된 근거로 위 통칙 규정을 들고 있고, 국세심판원의 심사결정 역시 위 규정을 주도니 근거로 삼은 것으로 보인다(갑 제4호증의 2참조). 즉 이 사건 토지를 14필지로 분할하여 양도한 원고의 행위는 위 통칙 규정이 정한 ‘토지의 개발행위’에 해당하고, 이로써 곧 소득세법이 정한 ‘부동산매매업의 영위’라고 평가하여야 한다는 것이다. 피고의 이러한 평가는, 위 통칙 규정이 법규명령으로서 그 자체로 독자적인 규범력을 가지고 있음을 전제로 한 것으로 보인다. 다. 이 사건 판단 준거(準據) : 소득세법 제19조 및 소득세법 시행령 제34조의 의미 (1) 이 사건 과세처분의 적법여부는, 그것이 위 법률 및 시행령 규정에 부합하는 것인지 여부에 대한 판단에 달려 있다 할 것인데, 소득세법 제19조 제1항 제12호는 소득세의 과세대상이 되는 사업소득의 하나로 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득을 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제34조는 부동산매매업을 한국표준산업분류상의 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다고 규정하고 있으나, 한국표준산업분류에는 부동산공급업을 “직접 개발한 농장·택지 등의 토지와 타인에게 도급을 주어 건설한 건물 등을 분양·판매하는 산업활동”을 말한다고 규정하고 있을 뿐 부동산의 거래행위가 구체적으로 어떠한 경우에 부동산매매업의 영위에 해당하는지에 대하여는 구체적으로 규정하고 있지 않고 있다. (2) 결국 부동산의 거래행위가 사업소득의 과세요건인 부동산매매업의 영위에 해당하는지 아니면 양도소득세의 과세대상이 될 뿐인가의 여부는 부동산 취득 및 보유현황, 조서의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것이다(대법원 2004. 6. 24. 선고 2004두3700판결, 2001. 4. 24. 선고 99두5412 판결 등 참조). 요컨대, 원고의 행위가 토지의 개발행위에 해당한다는 사정만으로 곧 이 사건 과세처분이 정당화될 수 있는 것은 아니므로, 이 사건 과세처분의 적법 여부는, 원고의 양도행위가 위와 같은 법리에 비추어 ‘수익성’을 목적으로 하고, ‘계속성’과 ‘반복성’을 핵심적 징표로 하는 사업(부동산매매업) 활동의 일환이라고 볼 수 있는지 여부에 대한 판단에 달려 있게 된다. 라. 인정사실 (1) 원고는 1973. 1. 10.경 이 사건 1토지를, 1976. 8. 4.경 위 1토지에 인접한 이 사건 2토지를 각 매수하여 감귤과수원으로 자경하던 중, 2003. 6. 20.경 지목을 변경함이 없이 100평 내외의 규모로 이 사건 1토지를 8필지로, 이 사건 2토지를 6필지로 각 분할한 다음, 별지2. 표와 같이 2003. 7.경부터 2004. 2.경까지 위 분할된 토지 중 9필지 합계 3,291㎡를 총 매매대금 7억 450만원에 매도하였고, ○○시 ○○1동 2399-8 316㎡(2004. 1. 31.경 같은 동 2399-4 648㎡에서 분할되었다)는 2005. 1. 14.경 ○○시에 도로로 증여하였다. (2) 이 사건 1토지의 분할 전 공시지가(2003. 1. 1. 기준)는 ㎡당 51,300원, 분할 후 공시지가 (2003. 7. 1. 기준)는 50,300원이고, 이 사건 1토지에서 분할된 토지의 공시지가(2003. 7. 1. 기준)는 약 45,000원~50,000원 가량이다. 또한 이 사건 2토지의 분할 전 공시지가(2003. 1. 1. 기준)와 분할 후 공시지가(2003. 7. 1. 기준)는 ㎡당 53,000원으로 동일하고, 이 사건 2토지에서 분할된 토지의 공시지가(2004. 1. 1. 기준)는 약 50,000원~53,000원 가량이다. (3) 원고는 별지 3. 거래내역과 같이 이 사건 양도행위 전후인 1998. 3.경부터 2004. 2.경까지 6회에 걸쳐 전, 임야 등 합계 13,292㎡ 상당의 부동산을 취득하고, 7회에 걸쳐 합계 8,595㎡ 상당의 부동산을 양도하였고, 1981년 이후로는 약 41회(이 사건 양도행위 포함)에 걸쳐 부동산 거래행위가 있었는데, 그 거래행위 중 약 23회는 부동산을 취득한 후 현재까지 보유하고 있으며, 부동산을 취득한 후 매도한 경우에도 1년 이내의 단기간내에 취득한 부동산을 매도한 경우는 없다. (4) 한편, 원고는 2002. 11. 27.경 ○○시 ○○1동 571-7 대 676.8㎡를 4억 8,960만원에 매수하였는데. 위 과정에서 2002. 11. 4.경 ○○은행으로부터 3억 2천만원을 대출받았다. (5) 원고는 이 사건 양도행위 무렵인 2004. 1. 9.경 주식회사 ○○월드(업종 : 주택건설)를 설립하였다가 2005. 6. 30. 폐업하였는데, 영업실적은 전혀 없었다. [인정근거] 갑 제6호증 내지 제23호증(각 가지번호 포함), 을 제6호증, 제10호증의 2의 각 기재, 증인 신○○, 김○○의 각 증언, 이 법원의 현장검증결과 및 변론 전체의 취지 마. 이 사건 양도행위가 부동산매매업의 영위에 해당하는지 여부에 대한 판단 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 위 인정사실 및 위에서 설시한 각 증거와 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 이 사건 토지의 분할 전 공시지가(2003. 1. 1. 기준)와 분할 후의 공시지가(2003. 7. 1. 기준)가 거의 동일하거나 오히려 분할 후의 공시지가가 낮은 토지도 있는 점, ② 이 사건 토지는 경관이 좋고 자연취락지구이어서 지목이 과수원이더라도 일정한 요건을 갖추면 지목변경 없이 건축허가가 가능하여 2002년경 이 사건 토지의 시세는 평당 약 70만원 안팎에 이르렀고, 현재는 그 시세가 평당 약 80~90만원 가량에 이르는데, 이 사건 양도행위의 매매가액은 평당 약 70만원(㎡당 약 214,000원)으로 당시 실제 거래가격과 별 차이가 없는 점, ③ 실제로 이 사건 토지의 분할행위는 지목의 변경 없이 이루어진 점 등에 비추어 볼 때 이 사건 토지의 분할행위로 인해 이 사건 토지의 가격이 상승하였다고 보기 어렵고, 따라서 이 사건 토지를 약 100평 내외로 분할하였다는 사정만으로 이 사건 토지의 분할행위가 거액의 양도차액을 목적으로 한 개량·조성행위라고 단정하기 어려운 사정, ④ 또한 원고는 이 사건 토지를 약 30년가량 보유하고 왔고, 1981. 이후로 현재에 이르기까지 약 40회의 부동산 거래행위가 있으나, 거래된 부동산의 대부분은 10여년 이상 보유하였거나 현재 보유하고 있고, 일부 1년 내지 4년가량 보유하였다가 양도한 부동산 역시 그 거래경위에 비추어 볼 때, 그 거래목적이 단기간의 매매차익의 획득을 위한 것으로 보이지 않는 점(피고가 원고의 그동안의 거래를 부동산매매업의 영위에 따른 것으로 파악하여 과세한 바도 없음), ⑤ 앞서 본 바와 같이 원고가 2002. 11. 27.경 ○○시 ○○1동에 대지를 구입하였고, 그 무렵 대출이 이루어진 점 등에 비추어 원고에게는 위 대출받은 금원을 변제하기 위하여 이 사건 토지를 매도할 필요성이 있었던 것으로 보이는 반면, 이 사건 양도행위가 이루어질 무렵의 거래현황을 이 사건 토지를 1필지(약 1,700평)로 매수할 사람을 구하기가 어려웠던 것으로 보여, 매수자를 용이하게 확보하기 위해서 불가피하게 이 사건 토지를 분할하였다는 원고의 주장에 공감할 여지가 큰 점, ⑥ 원고가 이 사건 양도행위 무렵에 주택건설업을 영위하는 회사를 설립하였으나, 아무런 영업실적 없이 폐업하였으므로 위와 같은 회사설립이 이 사건 양도행위의 사업성을 판단하는데 중요한 요소가 된다고 볼 수 없는 점 등을 종합적으로 고려하면, 피고가 주목한 사정 즉, 원고가 이 사건 토지를 약 100평 내외로 분할하였다거나 이 사건 양도행위 이전에도 수십 회의 거래행위가 있었다는 점만으로는 이 사건 양도행위가 수익을 목적으로 하고 계속성과 반복성이 있는 사업활동의 영위, 즉 부동산매매업의 영위로 평가하기는 어렵다고 판단된다. 결국, 원고가 이 사건 양도행위로 얻은 소득이 소득세법상의 사업소득에 해당한다는 이유로 피고가 원고에게 부과한 이 사건 과세처분은 위법하다고 보지 않을 수 없다. 4. 결론 그렇다면, 이 사건 과세처분의 취소를 구하는 원고의 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 별지 1. 관 계 법 령 ○ [소득세법] 제19조 (사업소득) ① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. 12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 ○ [소득세법 시행령] 제34조 (부동산매매업의 범위) 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상 의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. ○ [한국표준산업분류] 부동산 공급 직접 개발한 농장 · 택지 · 공업용지 등의 토지와 타인에게 도급을 주어 건설한 건물 등을 분양 · 판매하는 산업활동을 말한다. 구입한 부동산을 임대 또는 운영하지 않고 재판매하는 경우도 여기에 포함된다. ○ [소득세법기본통칙] 19-7 [부동산매매업 등의 업종구분] ① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업의 범위는 다음과 같다. 1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매한 경우 3. 토지를 개발하여 주택지 · 공업단지 · 상가 · 묘지 등으로 분할 판매하는 경우 ④ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지 · 분합 · 조성 · 변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 하는 일체의 행위를 말한다. 별지 2. 표

소재지 (○○1동)	면적(㎡)	양도일	양도금액	비고
2399-1	311	2003. 11. 4.	7,300만원
2399-4	332	2004. 1. 31	7,700만원
2399-5	308	2003. 8. 11	7,100만원
2399-6	421	2003. 8. 11	9,150만원
2399-7	656	2003. 12. 3.	8,000만원
2294	425	2003. 9. 3.	8,600만원
2294-1	13	2003. 7. 4.		2293-3 토지와 교환
2294-2	347	2004. 2. 2.	6,825만원
2294-6	443	2004. 2. 2.	8,775만원
2294-5	348	2003. 9. 3.	7,000만원
합계			7억 450만원(㎡당 약 214,000원)

별지 3. 거 래 내 역

소재지	지목	면적(㎡)	취득일	양도일	사유
○○1동 2394-4	전	92	1988. 7. 1.	2003. 11. 28.	○○1동 2393-1 토지의 진입로로 양도
○○동 1664-1	전→과수원	2,254	1984. 12. 30.	2005. 2. 4.	위 토지의 진입로가 없어 ○○동 1659-1 토지주에게 매도
○○동 1664-2	임야→과수원	2,496	1984. 12. 30.	2005. 2. 4.	위 토지의 진입로가 없어 ○○동 1659-1 토지주에게 매도
○○리 940-1	임야	943	1998. 3. 13.	1999. 7. 28	공공용지협의취득으로 인해 매도(○○로 편입)
○○리 940-2	임야	1,472	1998. 3. 13.	2001. 2. 15	공공용지협의취득으로 인해 매도(○○로 편입)
○○리 2684	임야	1,333	1999. 6. 22.	2003. 9. 22.	인근미술관 주차장부지로 매도
○○1동 2293-6	임야	5	2003. 6. 20.	2005. 1. 14.	○○시에 도로로 기부채납된 2399-8의 일부로 편입
○○리 757	임야	4,744	2003. 2. 27.	현재보유	맹지인 위 토지 소유자의 매수요청
○○리 833	임야	4,795	2004. 2. 2.	현재보유	맹지인 위 토지 소유자의 매수요청