【재결요지】 건축허가권자는 건축허가신청이 건축법 등 관계 법규에서 정하는 어떠한 제한에 배치되지 않는 이상 당연히 같은 법조에서 정하는 건축허가를 하여야 하고, 중대한 공익상의 필요가 없는데도 관계 법령에서 정하는 제한사유 이외의 사유를 들어 요건을 갖춘 자에 대한 허가를 거부할 수는 없다.
그런데 피청구인은 이 사건 신청이 건축 관계법규가 규정하는 기준에 어긋나는 것으로는 보이지 않고, 사건부지가 현재 저층의 주택가에 위치하고 있다고는 하나 그 용도지역은 일반적인 상업 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 지정된 일반상업지역으로서 사건부지를 포함한 가로구역 내에 이미 10층에서 15층 내외의 주상복합 및 빌라가 형성되어 있는 점에 비추어 보면 특별히 이 사건 신청을 불허할 만한 중대한 공익상 필요 또한 찾아볼 수 없는데도 불구하고, 객관적, 합리적 근거 없이 사건부지가 저층의 주택가에 위치함에 따라 주변 스카이라인을 해칠 우려가 있고, 건축공사시 좁은 소방도로로 인해 교통혼잡 및 소통장애가 예상되며, 인근 주민들의 일조권 및 조망권 침해 등이 상당히 우려된다고 판단하고 이 사건 처분을 내렸던 것인바, 이는 청구인의 재산권을 과도하게 침해하는 것으로서 위법한 처분이다.
【주문】 피청구인이 2013. 4. 1. 청구인에 대하여 한 건축불허가처분은 이를 취소한다.
【청구취지】 주문과 같다.
【이유】 1. 사건개요
청구인이 2013. 3. 19. 부산광역시 ○구 ○○○○동3가 471-5외 1필지, 대지, 일반상업지역(이하 “사건부지”라 한다)에 공동주택(도시형 생활주택) 및 업무시설(오피스텔) 건축허가 신청[대지면적 309.0㎡ 연면적 2,930.9㎡, 건폐율 59.53% 용적률 866.77%, 이하 “이 사건 신청”이라 한다]을 하자, 피청구인은 2013. 4. 1. 사건부지는 저층의 주택가에 위치함에 따라 주변 스카이라인을 해칠 우려가 있고 건축공사시 좁은 소방도로로 인해 교통혼잡 및 소통장애가 예상되며, 인근 주민들의 일조권 및 조망권 침해 등이 상당히 우려된다는 이유로 건축불허가 처분(이하 “이 사건 처분”이라 한다)을 하였다.
2. 청구인 주장 요지
이에 대하여 청구인은 다음과 같이 주장한다.
가. 사건부지는 「부산광역시 공고 제○○○○-○○○호」가로구역별 건축물 최고높이 지정공고 규정에 따라 기준높이 65m, 최고높이 78m 구역으로 청구인 건물은 18층, 높이 60.8m로써 법적으로 문제가 없다. 현 주변현황 가로구역 내에는 10층에서 15층 내외의 주상복합 및 빌라로 형성되어 있고, 사건부지 도로 건너편에는 기존 삼익아파트 단지가 고밀도의 재개발구역 지정되어 있으며, 상업지역 및 2단계 가로시행구역으로써 점진적 개발 및 발전가능성 있는 지역이므로, 피청구인이 주변 스카이라인을 해칠 것을 우려하는 것은 가로구역별 건축물 최고높이 지정공고에 부합되지 않을 뿐만 아니라 부산광역시 가로구역 지정이 사업지역의 개발촉진 의미가 퇴색되며, 차후 도시전체 개발 맥락에서도 가로구역별 높이지정구역으로서의 의미가 없을 것으로 사료된다.
나. 피청구인은 건축공사시 좁은 소방도로로 인한 교통혼잡 및 소통장애를 예상하지만, 부산시 건축위원회 심의 결과에 따라 소방본부에서 피난소방 부분에 대해 충분히 검토하였으며, 소방기본법 제21조 및 도로교통법 제29조 긴급자동차의 우선통행에 따라 사건부지 앞 도로는 현재 8m이며 향후 12.5m로 인명구조를 위한 특수소방차량 진입, 대응활동에 교통혼잡 및 소통장애의 법적 문제가 없다. (소방방재청 질의답변서 2013.04.02. 참조)
다. 일조권 및 조망권 침해 사유는, 건축법 제61조제2항에 따라 일반상업지역에 건축하는 것은 일조권 제외이며 조망 이익은 법적으로 보호받을 수 없을 뿐만 아니라, 부산시 건축위원회 심의에서도 일조ㆍ조망권에 대해서는 아무 문제를 제기하지 않았으며, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제36조에 따라 지역ㆍ지구의 지정에 의한 각종 규제는 토지의 경제적ㆍ효율적 이용과 공공복리 증진을 도모하기 위하여 규정된 것으로 법 취지에 따라야 할 것이다.
라. 참고로, 건축허가 관련 대법원 판례는 중대한 공익상 필요가 없음에도 요건을 갖춘 자에 대한 허가를 관계 법령에서 정하는 제한사유 이외의 사유를 들어 거부할 수는 없다고 하고 있다.
마. 청구인은 은행과 지인들로부터 신용과 막대한 자금을 융통하여 이 사건 건축 추진에 투자하고, 사업자등록을 신고해 영업하며 생계를 꾸려나가고 있는데, 이 사건 처분으로 층수 절감시 사업성이 떨어져 경제적 어려움으로 무수입, 채무이행은 물론 당장 상당히 힘든 형편이다.
바. 이 사건 처분은 가로구역별 건축물 최고높이 지정공고를 피청구인 자신이 부정하는 것으로 이는 신의성실 원칙 및 신뢰보호 원칙에 어긋나며, 교통혼잡 및 소통장애 예상과 인근 주민들의 일조권ㆍ조망권 침해 우려는 형평의 원칙에 반하므로 이 사건 처분은 위법ㆍ부당하여 취소되어야 한다.
사. 부산광역시 건축위원회의 심의는 ‘분야별 전문위원회가 세부적인 사항을 심의’하는 것으로 사건부지는 층수 및 주변 교통에 대하여는 검토되었고, 건축물 완공시 32대에 불과한 부설주차장을 두고 심각한 교통혼잡 및 소통장애가 발생할 수밖에 없다는 것은 현실성 없는 과장된 표현이며, 피청구인이 건축허가 신청높이를 제한하고자 하였다면 2011년 4월 부산광역시의 가로구역별 최고높이 지정 당시 등 선행절차 진행시 이의제기를 하였어야 함에도 뒤늦게 법령에 근거 없는 사유를 들어 이 사건 처분하는 것은 행정의 일방적인 횡포이며, 청구인은 건축심의 결과 등 선행 행정행위를 신뢰하여 건축물 설계계약 등 후속계약을 체결하였는바 사유재산권 및 국민의 권익을 심각하게 침해하는 이 사건 처분은 마땅히 취소되어야 한다.
3. 피청구인 주장 요지
피청구인은 다음과 같이 주장한다.
가. 사건부지가 가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역이라고는 하나 이는 건축물 높이의 최고한도를 지정하는 내용이며, 항공사진을 살펴보면 사건부지가 저층의 주택가에 위치함에 따라 주변 스카이라인을 고려할 때 주변건물과 조화될 수 있는 건축물이 필요하므로 건축물의 계획적인 관리 및 최소한의 건축물 높이 등의 효율적인 관리를 위하여 층수 조정이 반드시 필요하다.
나. 청구인은 부산광역시 건축위원회 건축 심의과정에서 아무런 문제가 없었다고 주장하나, 1차례 보류와, 2차에서는 조건부승인이 난 상황으로 청구인의 주장과 사실관계가 다르며, 부산광역시 건축위원회 건축심의는 허가여부를 판단하기 전에 거쳐야 하는 법령상 의무사항으로써 단순히 건축계획에 관한 사항을 심의하는 것이며, 주변과의 교통 및 일조권ㆍ조망권 등에 대하여는 구체적으로 다루지 않는다. 또한 소방방재청의 질의답변은 법적인 문제가 없다는 유권해석에 불과한 것이다.
다. 현장사진 및 토지이용계획확인원을 살펴보면 사건부지는 좁은 도로를 접하고 있으며 청구인이 제출한 설계도 중 배치도상 주 출입도로가 12.5m로 표시되어 있으나 이는 계획선이고, 현황도로는 7m에 불과하며, 이마저도 일방통행으로 지정되어 있는 실정으로 추후 사건부지 건축물에 주민이 입주한다고 가정하면 심각한 교통혼잡 및 소통장애가 발생할 수밖에 없는 상황이며, 또한 제3종 일반주거지역의 경계지점인 사건부지에 18층 고층 건축물이 들어서면 자연히 일조권 및 조망권 피해가 발생하고 이는 법적 문제가 아니라 자연발생적 상황으로 해당지역 주민 모두가 누리는 권리에 피해가 발생된다 할 것이다.
라. 이 사건 처분으로 인해 청구인이 경제적 어려움을 호소하고 있으나, 이는 보다 체계적인 사업자금 조달 등의 조치 없이 건축허가, 공사착공 등의 사정을 고려하지 않은 채 사업을 무리하게 추진한 청구인의 과실이라 할 것이고, 이 사건 처분을 통해 피청구인이 지키고자 하는 공공의 이익이 청구인에게 미칠 사익에 비해 훨씬 크다 할 것이므로 청구인의 주장은 이유 없다.
마. 피청구인은 건축법 제1조 규정에 의거 건축물의 안전ㆍ기능ㆍ환경 및 미관을 향상시킴으로서 공공복리의 증진에 이바지함을 목적으로 하고 있으므로 사건부지 일원의 주변 여건 등을 고려하는 것이 공공복리 증진에 더 기여한다고 판단하여 이 사건 처분을 하게 된 것인바 청구인의 청구는 기각됨이 타당할 것이다.
4. 이 사건 처분의 위법ㆍ부당 여부
가. 관계법령
○ 「건축법」제1조, 제11조
나. 판 단
(1) 청구인의 청구서, 피청구인의 답변서, 건축허가 신청서, 건축불허가 처분 통보서 등 각종 증거자료를 종합해 보면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
(가) 청구인은 2013. 3. 19. 사건부지에 공동주택(도시형 생활주택) 및 업무시설(오피스텔) 건축을 위하여 피청구인에게 이 사건 신청을 하였다.
(나) 피청구인은 2013. 4. 1. 사건부지는 저층의 주택가에 위치함에 따라 주변 스카이라인을 해칠 우려가 있고, 건축공사시 좁은 소방도로로 인해 교통혼잡 및 소통장애가 예상되며, 인근 주민들의 일조권 및 조망권 침해 등이 상당히 우려된다는 이유로 이 사건 처분을 하였다.
(2) 살피건대, 「건축법」제11조제1항에서 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 하고, 같은 법 제1조에서는 동법의 목적으로 “이 법은 건축물의 대지ㆍ구조ㆍ설비 기준 및 용도 등을 정하여 건축물의 안전ㆍ기능ㆍ환경 및 미관을 향상시킴으로써 공공복리의 증진에 이바지하는 것을 목적으로 한다.”고 규정되어 있다.
(가) 건축허가권자는 건축허가신청이 건축법 등 관계 법규에서 정하는 어떠한 제한에 배치되지 않는 이상 당연히 같은 법조에서 정하는 건축허가를 하여야 하고, 중대한 공익상의 필요가 없는데도 관계 법령에서 정하는 제한사유 이외의 사유를 들어 요건을 갖춘 자에 대한 허가를 거부할 수는 없다.
(나) 피청구인은 사건부지가 저층의 주택가에 위치함에 따라 주변 스카이라인을 해칠 우려가 있고, 건축공사시 좁은 소방도로로 인해 교통혼잡 및 소통장애가 예상되며, 인근 주민들의 일조권 및 조망권 침해 등이 상당히 우려된다는 이유로 이 사건 처분 하였는데, ①사건부지는 부산광역시의 가로구역별 건축물 최고높이 지정 공고(2011. 4. 6.)상 최고높이 78m로 지정된 곳으로 건축물 높이 60.8m의 이 사건 신청 내용은 위 제한규정에 배치되지 않는 점, ②사건부지의 주 출입도로 폭은 현재 약 7m이고 32대의 부설주차장이 계획되어 있는바, 기본적인 교통 및 소방계획에 대하여는 일부 조건사항과 함께 부산광역시 건축위원회의 심의를 통과한 점에 비추어 보면 사건부지 공동주택 건축으로 인해 예상되는 차량증가가 주변 교통을 특히 혼잡하게 할 정도에까지 이른다고 보이지는 않는 점, ③사건부지는 일반상업지역에 속하여 일조 등의 확보를 위한 건축물 높이 제한이 적용되지 않을 뿐만 아니라 인근 주민들의 일조,조망권 침해 여부 및 침해 정도가 수인한도를 초과하여 법적 보호의 대상이 될 수 있는지에 대한 구체적ㆍ객관적 근거를 찾아볼 수 없는 점 등의 제반 사정을 종합하여 보면 이 사건 신청이 건축 관계법규가 규정하는 기준에 어긋나는 것으로는 보이지 않고, 사건부지가 현재 저층의 주택가에 위치하고 있다고는 하나 그 용도지역은 일반적인 상업 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 지정된 일반상업지역으로서 사건부지를 포함한 가로구역 내에 이미 10층에서 15층 내외의 주상복합 및 빌라가 형성되어 있는 점에 비추어 보면 특별히 이 사건 신청을 불허할 만한 중대한 공익상 필요 또한 찾아볼 수 없는바, 이 사건 처분은 객관적, 합리적 근거 없이 청구인의 재산권을 과도하게 침해하는 것으로서 위법함을 면할 수 없다.
5. 결론
그렇다면, 청구인의 청구는 이유 있다 할 것이므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 재결한다.
