【재결요지】 「감정평가사 징계위원회 운영 및 징계양정에 관한 규정」의 별표 1 감정평가사의 자격등록취소ㆍ업무정지 등에 관한 기준에 따르면 같은 법 제37조의 성실의무 위반에 따른 양정기준 중 법 제29조제1항의 업무를 행함에 있어 중대한 과실로 잘못된 평가를 한 경우 업무정지 1년으로 되어 있음에도 불구하고 청구인이 받은 징계처분은 업무정지 10월인 점에 비추어 징계위원회가 청구인의 정상참작을 하여 양정기준을 낮추어 징계의결을 하였던 것으로 보이는 점, 피청구인이 처분서에 감정평가의 위법성을 구체적으로 기재하였을 뿐만 아니라 처분서의 처분내용에 ‘중대한 과실’로 본 사유를 언급하고 있는 점 등을 종합적으로 고려할 때 청구인이 이 사건 지장물에 대하여 부동산감정평가법 제37조제1항을 위반하여 중대한 과실로 잘못된 감정평가를 하였다는 이유로 같은 법 제42조의2에 의하여 청구인에게 10월의 감정평가사 업무정지 징계처분을 한 이 사건 처분이 지나친 징계에 해당한다거나 재량권을 과도하게 일탈ㆍ남용하였다는 취지의 청구인의 위 주장은 받아들일 수 없다. 따라서, 청구인이 이 사건 지장물에 대하여 부동산감정평가법 제37조제1항을 위반하여 중대한 과실로 잘못된 감정평가를 하였다는 이유로 같은 법 제42조의2에 의하여 청구인에게 10월의 감정평가사 업무정지 징계처분을 한 이 사건 처분을 위법ㆍ부당하다고 할 수 없다.
【주문】 청구인의 청구를 기각한다.
【청구취지】 피청구인이 2012. 8. 14. 청구인에게 한 10월(2012. 9. 1.∼2013. 6. 30.)의 감정평가사 업무정지처분을 취소한다.
【이유】 1. 사건개요
피청구인은 감정평가사인 청구인이 토지소유자 추천으로 한국토지주택공사로부터 의뢰받은 의왕도시계획시설사업 국지도 57호선 도로확장공사에 편입된 토지의 지장물인 비닐하우스, 재배시설, 연못ㆍ분수시설, 관정, 관리사(管理對)(이하 ‘이 사건 지장물’이라 한다)의 감정평가를 2011. 8. 25. 가격시점으로 수행하는 과정에서 청구인의 감정평가액이 사업시행자인 한국토지주택공사가 추천한 다른 감정평가사의 감정평가액과 비교하여 110퍼센트를 초과한 사안에 대하여「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」(이하 ‘부동산감정평가법’이라 한다) 제37조제1항을 위반하여 중대한 과실로 잘못된 감정평가를 하였다는 이유로 같은 법 제42조의2에 따라 2012. 8. 14. 청구인에게 10월(2012. 9. 1.∼ 2013. 6. 30.)의 감정평가사 업무정지처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다.
2. 청구인 주장
가. 이 사건 지장물에 대하여 다음과 같이 피청구인이 청구인의 감정평가가 잘못되었다고 판단한 것은 위법ㆍ부당하다.
1) 피청구인은 청구인이 이 사건 비닐하우스 관련 평가액 산출근거로 제시한 한국감정평가협회(이하 ‘협회’라 한다) 발간 지장물자료집의 3연동 자동화 비닐하우스와 물적 유사성이 낮다고 전제한 후 이를 근거로 감정평가가 잘못되었다고 판단하였으나, 이 사건 비닐하우스의 자동화 시설 등은 미비된 상태이지만 각 동당 면적, 높이, 철파이프구조, 내구성 및 용도 등이 3연동 자동화비닐하우스와 유사하여 이를 근거로 가격을 산출한 것이므로 피청구인이 이 사건 비닐하우스 감정평가가 잘못되었다고 판단한 것은 부당하다.
2) 피청구인은 청구인이 이 사건 재배시설 관련 평가액 산출근거로 제시한 협회 수목보상평가자료집의 묘목이식품셈표는 관상수ㆍ과수에 적용하는 것으로 이 사건 맥문동에 적용하기 어렵고, 해당 품셈표를 적용하더라도 굴취비, 식재비, 재료비 등을 제외하고 본수에 따라 감가한 사실이 없어 일반적인 단가를 현저하게 초과한 잘못된 감정평가라고 판단하였으나, 청구인은 협회 수목보상평가자료를 기초로 적법하게 재배시설을 평가하였으므로 여기에 어떠한 잘못도 찾아보기 어렵다.
3) 피청구인은 청구인이 이 사건 연못ㆍ분수시설 관련 평가액 산출근거로 제시한 2011. 8. 4.자 공사견적서에 대해 소유자가 제공한 것이고, 소유자가 이 사건 연못의 공사대금을 현금ㆍ현물로 수령하였다는 영수증은 세법상 적격 증빙이 아닌 점, 실제 공사는 2년 전에 실시된 것으로 보임에도 불구하고 공사견적서 일자가 이 사건 감정평가의뢰일과 같은 점 등을 고려할 때 신뢰하기 어려움에도 이를 근거로 가격을 산출한 것은 잘못되었고, 이전이 가능한 조형물, 화산석, 경관석 등을 이전비가 아닌 취득비로 평가하면서 별도 의뢰된 목제다리를 포함하여 재조달원가로 산정한 것은 잘못된 평가라 판단하였으나, 이 사건 연못 등은 시설 전체와 조화를 이루도록 제작ㆍ설치되어 이를 해체할 경우 각각의 활용도가 저하되므로 그 가치가 미미할 수 밖에 없어 조형물, 화산석, 경관석 등을 재조달원가에 포함하여 평가하였고, 다른 객관적인 자료가 없는 상황에서 공사비내역서를 근거로 판단한 것 등에 잘못이 있다고 보기 어렵다.
4) 피청구인은 청구인이 이 사건 관정시설과 관련하여 등록된 관정이 아니고 소유자도 깊이가 100M 이상이라는 주장의 근거를 제시하지 못하는 상황에서 객관적으로 검토하지 않고 대형관정으로 평가한 것은 잘못되었다고 하나, 협회의 관정 항목별 재조달원가 자료에 의하면 관정의 소형, 중형, 대형으로의 구분은 관정의 항목(굵기), 구조(깊이)를 기준으로 판단하도록 되어 있고, 이 사건 관정은 깊이가 100M이상으로 소유자가 주장하고 있고 한국토지주택공사의 감정평가 의뢰목록에도 대형이라고 기재되어 있어 실지조사를 통해 대형으로 판단하고 재조달원가를 참작하여 평가액을 결정한 이 사건 감정평가에 어떠한 잘못을 찾기는 어렵다.
5) 피청구인은 청구인이 이 사건 관리사(管理對)가 비닐하우스 내부에 별도 골조부재 없이 구조가 단순하고 마감재, 부대설비 상태가 양호하지 않는 등 이 사건 관리사의 평가액 산출근거로 제시한 협회발간 주택신축단가표의 조립식판넬조와 물적 유사성이 낮아 이를 근거로 가격을 산출한 것은 잘못된 감정평가라 판단하고 있으나, 청구인은 이 사건 관리사가 조립식 판넬조 판넬지붕 단층건물로서 주거 및 사무실로 이용중이고 바닥콘크리트 공사, 목재몰딩, 문틀설치 등의 목공사, 핸드레일 등의 금속공사가 이루어져 있으며, 난방시설이 되어 있는 등 협회발간 주택신축단가표의 조립식판넬조와 이 사건 관리사가 비교가능하다고 보아 조립식 판넬조 일반주택의 재조달원가를 참작하여 평가한 것으로서 잘못이 있다고 볼 수 없다.
6) 대법원 판례는 토지의 보상평가에 있어 인근 유사토지의 보상사례가 있고 그 가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠수 있는 것임이 입증된 경우에는 인근 유사토지의 정상거래가격을 참작할 수 있고, 보상선례가 인근 유사토지에 관한 것으로서 당해 수용대상토지의 적정가격을 평가하는 데에 있어 중요한 자료가 되는 경우에는 이를 참작하는 것이 상당하다고 판시하고 있어(대법원 2007. 7. 12. 선고2006두11507판결 참조), 청구인은 이 사건 지장물 인근의 국지도57호선 평가에 참여한 사실이 있어 대법원 판례에 따라 위 인근 유사토지의 평가선례를 참작하는 동시에 인근 보상평가와의 형평성 유지를 위하여 그와 유사한 수준의 보상평가를 하게 된 것이므로 이 사건 감정평가가 위법한 것이라고 할 수 없다.
나. 이 사건 피청구인의 징계처분은 다음과 같이 재량권을 일탈ㆍ남용하였다.
1) 부동산감정평가법 시행령 제77조 및 별표 2의 ‘감정평가업자의 설립인가의 취소와 업무의 정지에 관한 기준’에 따르면, 같은 법 제29조제1항의 업무를 하면서 고의로 잘못된 평가를 한 경우에 해당되어 같은 법 제37조를 위반한 경우 1차 위반의 경우 업무정지 3개월, 2차 위반의 경우 업무정지 6개월, 3차 위반의 경우에는 업무정지 1년으로 정하고 있고, 처분기준의 2분의 1 범위내에서 가중 또는 감경할 수 있도록 규정하고 있는 바, 청구인은 1회 징계처분을 받은 사실이 있을 뿐이므로 이 사건 감정평가에 있어서 같은 법 제37조를 위반하여 잘못이 있다하더라도 3개월의 업무정지처분만이 가능하고, 감정평가의 전후 사정을 고려할 경우 2분의 1 범위내에서 업무정지기간을 감경하는 것이 마땅하다.
2) 부동산감정평가법 제37조는 “감정평가업자(감정평가법인 또는 감정평가사사무소의 소속감정평가사를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)는 제29조제1항 각호의 업무를 행함에 있어서 품위를 유지하여야 하고, 신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 하여야 하며, 고의 또는 중대한 과실로 잘못된 평가를 하여서는 아니된다.”고 규정하고 있는 바, 피청구인은 같은 규정을 적용하여 청구인에게 업무정지처분을 하였으나 처분서에 감정평가의 잘못은 기재하면서 ‘고의 또는 중대한 과실’에 대하여는 언급하지 않고 있는 점에 비추어 볼 때 피청구인의 업무정지 처분은 법률적용을 오해하여 재량권을 과도하게 일탈ㆍ남용한 위법한 처분이다.
다. 따라서, 피청구인의 이 사건 처분은 위법ㆍ부당하기에 취소되어야 한다.
3. 피청구인 주장
가. 청구인 감정평가의 부당성 관련,
1) 청구인이 ‘의왕도시계획시설사업에 편입된 토지ㆍ지장물’에 대하여 주민추천에 따른 한국토지주택공사 의뢰로 감정평가한 결과 사업시행자 추천 감정평가사와 비교하여 지장물 최고평가액이 최저평가액의 110%를 초과한 사안에 대하여 사업시행자인 한국토지주택공사에서는 구 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 ‘토지보상법’이라 한다) 시행규칙 제17조제5항에 따라 피청구인에게 통보하였고, 이에 피청구인은 이 사건 감정평가에 대한 타당성조사를 한국감정원에 의뢰(2011. 11. 3.)한 결과 비닐하우스, 재배시설, 연못 및 분수시설, 관정, 관리사에 대한 감정평가의 타당성이 결여된 것으로 회신되었다.
2) 이에 따라 이 사건 청구인의 감정평가에 대하여 감정평가사징계위원회에 상정한 결과 동 징계위원회에서 청구인이 부동산감정평가법 제37조 제1항을 위반하여 중대한 과실로 잘못된 감정평가를 한 사실을 인정하고 징계의결한 것이다.
나. 피청구인 처분의 재량권 일탈ㆍ남용 관련,
1) 청구인이 주장하는 부동산감정평가법 시행령 제77조 및 별표 2는 감정평가업자에 대한 처분기준으로 여기서 감정평가업자란 같은 법 제2조제9호에서 “제27조에 따라 신고를 한 감정평가사와 제28조에 따라 인가를 받은 감정평가법인”을 말하는 것으로 규정하고 있는 바, 위 별표는 감정평가사가 아닌 감정평가법인이나 감정평가사사무소에 적용되는 것이다. 더구나 위 별표 2는 2012. 6. 29. 개정된 사항으로 부칙 제4조(감정평가업자의 인가취소 등에 관한 경과조치)에 의하면 개정 이전의 감정평가업자의 위반행위에 대한 인가취소 등의 기준에 관하여는 제77조 및 별표 2의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따르도록 하고 있어, 청구인의 위반행위시점은 위 별표 2의 개정이전이므로 청구인의 양정에 관한 주장은 받아들이기 어렵다.
2) 감정평가사의 징계처분은 부동산감정평가법 제42조의2에 따라 감정평가사징계위원회에서 자격등록취소, 2년이하의 업무정지, 견책의결을 하도록 하고 있는 바, 이 사건 처분서에 기재된 청구인의 잘못된 감정평가에 대하여 같은 법 제37조제1항을 위반한 중대한 과실에 관한 양정기준이 1년이나 기타 사실관계를 고려하여 10월로 감경한 것이다.
다. 따라서 피청구인이 청구인에게 한 이 사건 처분이 적법ㆍ타당하기에 청구인의 청구는 기각되어야 한다.
4. 관계법령
구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(2012. 6. 11. 법률 제11468호로 개정되어 2012. 12. 2. 시행되기 전의 것, 이하 같다) 제68조, 제75조
구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙(2012. 4. 13. 국토해양부령 제456호로 개정되어 2012. 4. 15. 시행되기 전의 것, 이하 같다) 제16조, 제17조, 제33조, 제36조
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조, 제27조제1항, 제29조제1항, 제37조제1항, 제38조, 제41조, 제42조의2
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령 제77조, 제81조, 제82조의2, 제82조의9, 부칙 제4조, 별표 2
구 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령(2012. 1. 6. 대통령령 제23488호로 개정되어 2012. 1. 6. 시행되기 전의 것, 이하 같다) 제77조, 별표 2
5. 인정사실
청구인과 피청구인이 제출한 행정심판청구서, 답변서, 보충서면과 한국감정원의 감정평가타당성조사 심의결과 보고서, 감정평가사징계위원회 징계의결서, 이 사건 업무정지 처분 통보서 사본 및 협회 발간 지장물보상평가자료집 등 자료에 따르면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.
가. 청구인은 (주)○○감정평가법인 남부지사 소속 감정평가사이다.
나. 청구인은 2011. 8. 4. 이 사건 지장물에 대하여 한국토지주택공사로부터 보상액 산정을 위한 감정평가를 의뢰받고 같은 해 8. 25. 가격시점으로 감정평가를 수행하였다.
다. 청구인이 이 사건 비닐하우스 관련 감정평가액 산출근거로 제시한 협회 발간 지장물보상평가자료집의 3연동 비닐하우스는 비닐하우스 3개가 수평으로 연결되어 있고 콘크리트 기초공사와 내재해(耐災害)조리개 등 자동화 설비가 있는 구조인 반면에 이 사건 비닐하우스는 내재해(耐災害)조리개 등의 자동화 설비가 없는 3동의 단동형구조로 되어 있다.
라. 청구인이 이 사건 재배시설 관련 감정평가액 산출근거로 제시한 협회 수목보상평가자료집의 묘목이식품셈표는 관상수ㆍ과수에 대한 보상평가자료이며, 해당자료에는 굴취비, 운반비, 상하차비, 식재비, 재료비, 부대비용 및 고손액(枯損額) 등과 그 합계액으로 이전비가 기재되어 있다. 한편 청구인의 이 사건 가격평가시 맥문동이 철재지지대 시설위의 스티로폼베드(Styrofoam Bed)에 식재되어 있었다.
마. 청구인이 이 사건 관정 관련 감정평가액 산출근거로 제시한 협회 지장물보상평가자료집상의 대형관정은 관의 직경이 200mm, 깊이가 100M부터 800M까지로 기재되어 있고, 깊이 100M인 대형관정의 경우 ‘수중모타펌프 3HP’ 규격을 적용하는 것으로 하여 재조달원가가 표시되어 있다. 한편 이 사건 관정에 설치된 펌프는 1마력이하의 성능을 가진 펌프로 조사되었다.
바. 청구인이 이 사건 관리사(管理對) 관련 평가액 산출근거로 제시한 협회 발간 주택신축단가표의 조립식판넬조는 단독주택(일반주택)의 용도로 되어 있고, 이 사건 관리사는 비닐하우스내에 설치된 것으로서 50mm 샌드위치판넬로 시공되어 있다
사. 한국토지주택공사는 2011. 10. 12. 청구인 등이 수행한 이 사건 지장물 등에 대한 감정평가 결과 대상물건의 최고평가액이 최저평가액의 110퍼센트를 초과하는 물건이 있다는 이유로 감정평가업자의 감정평가서를 첨부하여 피청구인에게 구 토지보상법 시행규칙 제17조제5항에 따라 다음과 같은 취지로 그 결과를 통보하였다.
- 다 음 -
ㅇ 감정평가업자
ㅇ 110퍼센트 초과 물건 법인별 감정평가금액(요약)
- 물건소재지 : 경기도 ○○시 ○○동 163-2, 252-3
(단위: 천원)
아. 이에 피청구인은 2011. 11. 3. 한국감정원에 이 사건 지장물에 대한 감정평가타당성조사를 의뢰하였고, 한국감정원은 2012. 3. 27. 피청구인에게 다음과 같은 취지로 청구인의 감정평가서에 대한 타당성조사 결과를 회신하였다.
- 다 음 -
ㅇ ○○감정평가법인의 감정평가는 관계법령에서 정한 지장물 평가방법을 준수하지 않았거나 평가금액이 적정범위를 벗어나 타당성이 결여되었음
※ 토지의 보상선례 참작 등은 정상적인 사례로 입증된 경우 정당한 보상금액의 산정을 위해 제한적으로 허용되는 것으로서 영업보상을 보전하기 위해 평가되었다는 지장물의 보상선례를 금번 평가에 참작하였다는 재심의 요청의견은 ‘적정가격’평가 원칙에 위배되어 재검토사유에 해당되지 않음.
자. 한편, 피청구인은 2011. 10. 19. 부동산감정평가법 제41조제1항 및 같은 법 시행령 제81조제1항의 규정에 의하여 같은 법 시행령 제81조제2항제3호에 따른 토지등의 감정평가에 대한 타당성 조사 업무를 한국감정평가협회 및 한국감정원에 위탁하고 이를 고시(국토해양부 고시 제2011-575호)하였다.
차. 감정평가사징계위원회는 2012. 7. 13. 청구인에 대하여 다음과 같이 업무정지 10월의 징계를 의결하였다.
- 다 음 -
ㅇ 감정평가사 신근섭은 본건 지장물 감정평가시 주의의무를 현저히 게을리하여 평가대상과 비교가능성이나 물적 유사성이 낮은 가격자료, 소유자의 근거 없는 주장과 신뢰하기 어려운 공사견적서 등을 근거로 과다 평가한 사실이 인정되고, 부동산감정평가법 제37조제1항을 위반하여 중대한 과실로 잘못된 감정평가를 한 것으로 판단되므로, 기타 사실관계 등을 감안하여 업무정지 10월에 처하기로 함
카. 피청구인은 2012. 8. 14. 청구인에게 감정평가사징계위원회의 징계의결에 따라 청구인의 위법성과 처분내용을 기재한 처분서를 첨부하여 업무정지 10월(2012. 9.1.∼ 2013. 6. 30.)의 이 사건 처분을 하였다.
6. 이 사건 처분의 위법ㆍ부당 여부
가. 관계법령 등
1) 구 토지보상법 제68조에 의하면 사업시행자가 토지등에 대한 보상액을 산정하려는 경우에는 국토해양부령으로 정하는 기준에 따라 직접 보상액을 산정할 수 있는 경우 이외에는 감정평가업자 2인 이상에게 토지등의 평가를 의뢰하여야 하고, 감정평가업자를 선정할 때 토지소유자가 요청하는 경우 토지소유자가 추천하는 감정평가업자 1인을 선정할 수 있도록 되어 있으며, 같은 법 시행규칙 제17조에 의하면 감정평가업자가 제출한 보상평가서를 검토하여 그 평가가 관계법령에 위반하여 평가되었거나 부당하게 평가되었다고 인정하는 경우에는 당해 감정평가업자에게 그 사유를 명시하여 다시 평가할 것을 요구하도록 되어 있고, 이와 같은 사유에 해당하는 경우로서 당해 감정평가업자에게 평가를 요구할 수 없는 특별한 사유가 있는 경우나 대상물건의 평가액 중 최고평가액이 최저평가액의 110퍼센트를 초과하는 경우에는 다른 2인 이상의 감정평가업자에게 대상물건의 평가를 다시 의뢰하도록 되어 있으며, 대상물건의 평가액 중 최고평가액이 최저평가액의 110퍼센트를 초과하는 경우에 해당하는 경우 평가내역 및 당해 감정평가업자를 국토해양부장관에게 통지하여야 하고, 국토해양부장관은 당해 감정평가가 관계법령이 정하는 바에 따라 적법하게 행하여졌는지 여부를 조사하도록 되어 있으며, 부동산감정평가법 제41조제1항 및 같은 법 시행령 제81조에 따르면, 국토해양부장관은 토지등의 감정평가에 대한 타당성 조사 등의 업무를 협회 또는 감정평가법인 등에 위탁할 수 있도록 되어 있고, 업무를 위탁하는 경우에는 위탁받을 기관의 명칭ㆍ주소ㆍ대표자와 위탁업무의 내용 등을 고시하도록 하고 있다.
2) 구 토지보상법 제75조제1항에 의하면 건축물ㆍ입목ㆍ공작물과 그 밖에 토지에 정착한 물건에 대하여는 이전에 필요한 비용으로 보상하여야 하고, 이를 이전하기 어렵거나 그 이전으로 인하여 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 경우 또는 이전비가 그 물건의 가격을 넘는 경우 등에는 해당 물건의 가격으로 보상하도록 되어 있으며, 같은 법 시행규칙 제33조제1항 및 제36조제1항에 의하면 건축물이나 공작물에 대하여는 그 구조ㆍ이용상태ㆍ면적ㆍ내구연한ㆍ유용성 및 이전가능성 그 밖에 가격형성에 관련되는 제요인을 종합적으로 고려하여 평가하여야 하고, 같은 법 시행규칙 제33조제2항에 따르면 건축물의 가격은 원가법으로 평가하되 주거용건축물에 있어서는 거래사례비교법에 의하여 평가한 금액이 원가법에 따라 평가한 금액보다 큰 경우와 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 의한 구분소유권의 대상이 되는 건물의 가격은 거래사례비교법으로 평가하도록 되어 있다.
3) 부동산감정평가법 제37조제1항에 의하면 감정평가업자(감정평가법인 또는 감정평가사사무소의 소속감정평가사를 포함한다. 이하 이조에서 같다)는 업무를 행함에 있어서 품위를 유지하여야 하고, 신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 하여야 하며, 고의 또는 중대한 과실로 잘못된 평가를 하여서는 아니된다고 규정되어 있고, 같은 법 제38조제1항 및 제2항에 의하면 국토해양부장관은 감정평가업자가 같은 법 제37조를 위반한 경우에 그 감정평가업자에 대하여 그 설립인가를 취소하거나 2년 이내의 범위에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있으며 이에 따른 설립인가의 취소와 업무의 정지에 관한 기준은 대통령령으로 정하도록 되어 있고, 같은 법 제42조의2제1항, 제2항 및 시행령 제82조의2 및 제82조의9에 의하면 국토해양부장관은 감정평가사가 위 제37조를 위반한 경우에는 국토해양부에 둔 감정평가사징계위원회의 의결에 따라 자격등록취소, 2년 이하의 업무정지, 견책의 징계를 할 수 있고, 징계위원회의 의결에 따라 징계를 한 때에는 지체 없이 징계사유를 명시한 서면으로 그 징계사실을 당사자에게 통보하도록 되어 있다.
4) 부동산감정평가법 시행령 제77조제1항에 의하면 “법 제38조제1항에 따른 감정평가업자의 설립인가의 취소와 업무의 정지에 관한 기준은 별표 2와 같다”고 규정되어 있으며, 같은 법 시행령 별표 2에 의하면 감정평가업자가 법 제29조제1항의 업무를 하면서 고의로 잘못된 평가를 한 경우 1차 위반시 업무정지 6개월, 2차 위반시 업무정지 1년, 3차 위반시 업무정지 2년, 중대한 과실로 잘못된 평가를 한 경우는 1차 위반시 업무정지 3개월, 2차 위반시 업무정지 6개월, 3차 위반시 업무정지 1년으로 하되 국토해양부장관이 위반행위의 동기ㆍ내용 및 위반의 정도 등을 고려하여 처분기준의 2분의 1의 범위에서 그 처분기간을 감경할 수 있도록 하고 있고, 같은 법 시행령(2012. 6. 29. 대통령령 제23919호) 부칙 제4조에 의하면 이 영 시행 전의 감정평가업자의 위반행위에 대한 인가취소 등의 기준에 관하여는 제77조 및 별표 2의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따르도록 되어 있다. 한편, 구 부동산감정평가법 시행령 제77조제1항, 제4항 및 별표 2에 의하면, 감정평가업자가 법 제29조제1항의 업무를 행함에 있어 신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 하지 아니한 경우는 업무정지 2개월, 고의 또는 중대한 과실로 잘못된 평가를 한 경우는 업무정지 2년으로 하되 국토해양부장관은 당해 위반행위에 대한 처분을 함에 있어서 정상을 참작할 만한 사유가 있는 때에는 그 업무정지기간의 2분의 1의 범위안에서 감경할 수 있도록 되어 있다.
5) 「감정평가사 징계위원회 운영 및 징계양정에 관한 규정」 제13조에 의하면 “법 제42조의2에 따른 감정평가사의 자격등록취소ㆍ업무정지 등에 관한 기준은 별표 1과 같다”고 되어 있고, 별표 1 감정평가사의 자격등록취소ㆍ업무정지 등에 관한 기준에 따르면, 부동산감정평가법 제37조의 성실의무 위반에 따른 양정기준 중 법 제29조제1항의 업무를 행함에 있어 중대한 과실로 잘못된 평가를 한 경우 업무정지 1년으로 되어 있으며, 같은 규정 제14조에 따르면 감정평가사징계위원회는 감정평가업무 등에 관하여 국토해양부장관 이상의 표창경력이 있는 경우, 사안이 경미하거나 고의성이 없음이 인정되는 경우, 기타 정상을 참작할 만한 사유가 있는 경우 양정기준을 낮추어 징계의결을 할 수 있다고 규정되어 있다.
나. 판 단
1) 이 사건 감정평가의 위법ㆍ부당 여부
가) 청구인은 이 사건 지장물에 대하여 피청구인이 청구인의 감정평가가 잘못되었다고 판단하는 것은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.
나) 위 인정사실 및 관계법령에 의하면, 청구인이 산출근거로 제시한 협회의 3연동 비닐하우스는 비닐하우스 3개가 수평으로 연결되어 있고 콘크리트 기초공사와 내재해(耐災害)조리개 등 자동화 설비가 있는 구조인 반면에 청구인이 실제로 평가한 이 사건 비닐하우스는 이러한 시설이 없는 단동형구조인 점, 맥문동은 관엽식물로서 관상수ㆍ과수와 같은 나무에 적용되는 협회 묘목이식품셈표의 적용대상이라고 볼 수 없고, 또한 철재지지대 위의 스티로폼베드(Styrofoam bed)에 식재되어 있어 토지정착물을 대상으로 하는 묘목이식품셈표의 적용대상이라고 보기 어려운데도 청구인이 이 사건 맥문동 가격평가시 동 묘목이식품셈표를 산출근거로 한 점, 구 토지보상법 제75조에 의하면 건축물ㆍ입목ㆍ공작물과 그 밖에 토지에 정착한 물건에 대하여는 이전에 필요한 비용으로 보상하여야 하며 이전할 수 없거나 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 경우에는 해당 물건의 가격으로 보상하도록 되어 있는 바, 이 사건 지장물의 연못ㆍ분수시설 중 이전이 가능한 부분에 대하여는 원칙적으로 이전에 필요한 비용으로 평가해야 함에도 불구하고 청구인이 쉽게 이전이 가능한 화산석, 경관석, 조형물 등에 대하여 해체시 활용가치 저하를 이유로 주관적으로 해당물건의 가격으로 평가한 것은 이전비 평가원칙을 준수하지 아니한 것으로 볼 수 있는 점, 협회의 지장물보상평가자료집에 의하면 대형관정은 관의 직경 200mm, 깊이 100M의 구조로서 3마력의 수중모타펌프를 적용하는 것으로 기재되어 있는데 반해 이 사건 관정시설은 지방자치단체에 신고되어 있지 않아 깊이 등의 규모를 따로 알 수 있는 상태는 아니지만 외부에 노출된 펌프를 보면 1마력이하의 성능을 가진 일반펌프를 사용하고 있어 대형관정으로 보기는 어려운데도 객관적인 가치산정이 목적인 감정평가에서 소유자의 주장만을 신뢰하여 대형관정으로 평가한 것은 잘못된 평가로 볼 수 있는 점, 협회 발간 주택신축단가표의 조립식판넬조는 방호, 방한, 방열 기능 등이 있는 단독주택(일반주택)과 같은 건물을 전제로 한 것이나 이 사건 관리사는 비닐하우스내에 설치된 것으로서 별도 골조부재 없이 주로 창고용 및 내부 칸막이용으로 사용되는 50mm 샌드위치판넬로 시공되어 있어 정상적인 주택과 차이가 있다고 볼 수 있는데도 청구인이 이 사건 관리사 가격평가시 주택신축단가표상의 조립식판넬조를 산출근거로 한 점 등을 감안하면 청구인이 비교대상이나 물적유사성이 낮은 가격자료와 소유자의 주관적인 주장 등 신뢰하기 어려운 사실 등을 근거로 이 사건 지장물에 대한 감정평가를 한 것으로 볼 수 있는 점, 국토해양부장관이 관련법령에 따라 업무를 위탁한 한국감정원에 청구인의 감정평가에 대한 타당성조사를 의뢰 한 결과 ‘관계법령에서 정한 지장물 평가방법을 준수하지 않았거나 평가금액이 적정범위를 벗어나 타당성이 결여되었음’이라고 회신된 점, 부동산감정평가법 제42조의2 및 같은 법 시행령 제82조의2에 따라 구성된 감정평가사징계위원회에서도 청구인의 이 사건 감정평가가 잘못되었다고 판단하고 청구인을 징계의결하였고 이에 따라 피청구인이 청구인을 징계처분한 점 등을 종합적으로 고려할 때, 위 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.
2) 이 사건 처분의 재량권 일탈ㆍ남용 여부
가) 청구인은 이 사건 감정평가에 있어서 부동산감정평가법 제37조를 위반하여 잘못이 있다하더라도 같은 법 시행령 제77조 및 별표 2 ‘감정평가업자의 설립인가의 취소와 업무의 정지에 관한 기준’에 따르면 3개월의 업무정지처분만이 가능하고, 이 사건 처분서에 같은 법 제37조에서 규정하고 있는 잘못은 기재하면서 ‘고의 또는 중대한 과실’에 대하여는 언급하지 않고 있는 점은 재량권을 과도하게 일탈ㆍ남용한 처분이라고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.
나) 피징계자에게 징계사유가 있어서 징계처분을 하는 경우 어떠한 처분을 할 것인가는 징계권자의 재량에 맡겨진 것이므로 그 징계처분이 위법하다고 하기 위해서는 징계권자가 재량권의 행사로서 한 징계처분이 사회통념상 현저하게 타당성을 잃어 징계권자에게 맡겨진 재량권을 남용한 것이라고 인정되는 경우에 한한다. 그리고 징계처분이 사회통념상 현저하게 타당성을 잃었는지 여부는 구체적인 사례에 따라 직무의 특성, 징계의 원인이 된 비위 사실의 내용과 성질, 징계에 의하여 달성하려고 하는 목적, 징계 양정의 기준 등 여러 요소를 종합하여 판단할 때에 그 징계 내용이 객관적으로 명백히 부당하다고 인정할 수 있는 경우라야 할 것(대법원 2002. 9. 24. 선고 2002두6620 판결 등 참조)인 바, 위 인정사실 및 관계법령에 의하면 부동산감정평가법 시행령 제77조 및 별표 2는 같은 법 제38조제1항에 근거하여 마련된 감정평가업자에 대한 설립인가의 취소와 업무의 정지에 관한 사항을 규정한 것으로서 이 사건 처분의 적용법조인 같은 법 제42조의2에 근거하여 마련된 감정평가사에 대한 징계 기준에 관한 사항을 규정한 내용이 아닌데도 청구인이 이 사실을 간과하고 있는 점, 「감정평가사 징계위원회 운영 및 징계양정에 관한 규정」의 별표 1 감정평가사의 자격등록취소ㆍ업무정지 등에 관한 기준에 따르면 같은 법 제37조의 성실의무 위반에 따른 양정기준 중 법 제29조제1항의 업무를 행함에 있어 중대한 과실로 잘못된 평가를 한 경우 업무정지 1년으로 되어 있음에도 불구하고 청구인이 받은 징계처분은 업무정지 10월인 점에 비추어 징계위원회가 청구인의 정상참작을 하여 양정기준을 낮추어 징계의결을 하였던 것으로 보이는 점, 피청구인이 이 사건 처분을 하면서 이 사건 처분서에 감정평가의 위법성을 구체적으로 기재하였을 뿐만 아니라 처분서의 처분내용에 ‘감정평가사징계위원회는 귀하가 본건 지장물 평가시 주의의무를 현저히 게을리하여 평가대상과 비교가능성이나 물적 유사성이 낮은 가격자료, 소유자의 근거 없는 주장과 신뢰하기 어려운 공사견적서 등을 근거로 지장물을 과다 평가함으로써 부동산감정평가법 제37조제1항을 위반하여 중대한 과실로 잘못된 감정평가를 한 사실을 인정하고’라고 기술한 문언에서 알 수 있듯이 ‘중대한 과실’로 본 사유를 앞에서 언급하고 있는 점 등을 종합적으로 고려할 때 이 사건 처분이 지나친 징계에 해당한다거나 재량권을 과도하게 일탈ㆍ남용하였다는 취지의 청구인의 위 주장은 받아들일 수 없다.
3) 따라서, 청구인이 이 사건 지장물에 대하여 부동산감정평가법 제37조제1항을 위반하여 중대한 과실로 잘못된 감정평가를 하였다는 이유로 같은 법 제42조의2에 의하여 청구인에게 10월의 감정평가사 업무정지 징계처분을 한 이 사건 처분이 위법ㆍ부당하다고 할 수 없다.
7. 결 론
그렇다면 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.
