【재결요지】 아파트의 “부대시설 및 입주자 공유인 복리시설”에 해당하는 유치원을 신축하고자 하기 위해서는 주택법 시행령” 제47조 별표3 제6목에 따라 아파트 전체 입주자 3분의 2 이상의 동의를 얻어야 할 것이며, 대지가 공동주택단지와 별개의 대지가 되기 위해서는 해당 토지를 공동주택단지의 부지와 경계를 명확히 나눌 수 있어야 할 것인바, 부지들 사이에 경계석이 설치되어 있다 하더라도 지적 분할이 되어있지 않다면 위 법제처 유권해석에서 말하는 별개의 토지로 볼 수 없다.
【주문】 청구인들의 청구를 기각한다.
【청구취지】 피청구인이 2012. 3. 8. 청구인들에 대하여 한 건축허가신청 불허가처분은 이를 취소한다.
【이유】 1. 사건의 개요
가. 청구인들은 서울시 ○○구 ○○동 503번지 ○○○○ 1차아파트에 유치원을 건축하고자 피청구인에게 건축하가신청을 한 자들로서 청구인들 중 ○○○은 이 사건 아파트의 대지인 51,768.3㎡에 관하여 991.74/155,305.8의 지분 소유자이며, 청구인들 중 ○○○은 227.31/51,768.6의 지분 소유자이다.
나. 청구인들은 2011. 11. 18. 피청구인에게 이 사건 아파트의 대지에 지상 3층, 연면적 735.12㎡ 규모의 유치원을 건축하기 위해 건축허가신청서를 제출하였으나 피청구인은 2012. 3. 8. ① 이 사건 아파트의 대지는 지적 분할이 되어있지 않고, ② 이 사건 아파트사업계획승인(1982. 10. 19) 시 아파트 대지 51,768.3㎡ 중 330.58㎡는 유치원 부지로 승인되었지만 285.68㎡는 2차 유보면적으로 분류되었으며, 입주자 모집공고 승인(1982. 10. 20) 시에는 유치원 부지(330.58㎡)와 부대시설 부지(285.68㎡)로 승인되었는바, 청구인들의 행위허가 신청면적 대지 557.89㎡ 중 유치원 부지를 제외한 227.31㎡는 입주자의 부대시설 부지로 승인된 사항으로써 입주민의 동의가 필요하므로 토지사용에 관한 권리를 증명할 수 있는 서류를 보완토록 요구하였다.
다. 이후 청구인들의 서류보완이 이루어지지 않자 피청구인은 청구인들의 행위허가신청을 반려하였다.
2. 청구인들 주장
청구인들이 유치원을 신축하고자 신청한 토지는 이 사건 아파트 건설 사업시행자인 (주)○○건설에서 아파트 준공 및 구획정리 등 일련의 법적절차를 통해 아파트 단지와 별개로 따로 구획, 양여한 구획, 양여한 토지이다. 피청구인은 청구인들의 건축허가신청 토지 중 유치원 부지로 승인된 330.58㎡를 제외한 227.31㎡에 관하여 이를 이 사건 아파트의 부대시설 부지로 승인된 면적(285.68㎡) 중 일부로 판단하여 입주민동의서를 제출토록 청구인들에게 요구하였으나 위 토지는 청구인들이 소유하고 있는 상태로서 적법한 절차를 거쳐 확정된 “복리시설 설치를 위하여 공동주택단지와 따로 구획ㆍ양여된 토지”이므로 주택법 등에 의거 유치원 건축이 가능하다 할 것이다. 그럼에도 피청구인은 이치에 맞지 않는 사유를 들어 이 사건 토지에 관한 구획ㆍ점유현황 및 청구인들의 소유권 등을 부정하면서 법적 근거가 없는 “입주민 동의서”를 요구하며 불허가처분을 하였는바, 이는 주택법 등을 위반한 위법한 처분이다.
3. 피청구인 주장
유치원은 공동주택단지의 복리시설로서 이 사건 아파트 사업계획 승인 시「주택건설기준에 관한 규정」제52조에 따라 공동주택의 규모가 500세대 이상인 경우 유치원을 설치할 수 있는 대지를 확보하여 설치 희망자에게 분양하도록 조건을 부여한 사항으로, 도시계획법상 유치원 부지로 도시계획시설결정을 받은 사항이 아니다. 따라서 이 사건 아파트의 대지에 관한 유치원부지의 지정결정에 대한 효력이 “구 도시계획법” 제41조 규정에 의해 상실되었다는 청구인의 주장은 이유가 없고, 또한, 청구인들이 자신들 주장의 근거로 들고 있는 법제처의 답변 내용을 보면, ‘복리시설의 설치를 위하여 따로 구획, 양여된 토지란 복리시설의 설치를 위하여 따로 주택단지의 경계를 나누어 그 일부 토지의 소유권을 그 설치자 등에게 이전하는 토지를 의미하므로 복리시설이 설치된 토지가 공동주택단지와 별개의 대지가 되기 위해서는 해당 토지를 공동주택단지와 경계를 명확히 나누어 그 소유권을 복리시설 설치자 등에게 이전한 경우를 의미한다.’고 회신하였는바, 비록 경계석이 설치되어 있다 하더라도 지적 분할 등 경계가 명확하지 않다면 위 답변에서 말하는 별개의 대지로 볼 수 없다 할 것이다.
4. 이 사건 처분의 위법ㆍ부당여부
가. 관계법령
주택법 제2조, 제42조
주택법 시행령 제47조, 별표 3
주택법 시행규칙 제20조
건축법 시행규칙 제6조
주택건설기준 등에 관한 규칙 제52조
나. 판 단
1) 청구인 및 피청구인이 제출한 관계서류에 의하면 다음과 같은 사실을 각각 인정할 수 있다.
가) 청구인들이 건축하려는 건축물의 규모는 지상 3층, 연면적 735.12㎡, 용도는 교육연구시설(유치원)이다.
나) 청구인들은 2011. 11. 18. 행위허가(신축) 신청을 하였다.
다) 피청구인은 청구인들이 건축하고자 하는 유치원의 부지는 지적 분할이 안 된 아파트단지 내 부지로서 아파트사업계획승인 시 330.58㎡가 유치원 부지로 승인되었고, 입주자 모집공고 승인 시는 유치원 부지(330.58㎡)와 부대시설 부지(227.31㎡)로 각 승인되었는바, 행위허가 신청 부지 557.89㎡ 중 227.31㎡는 입주자의 부대시설로 승인된 부지이므로 입주자의 동의서를 보완하도록 청구인들에게 요청하였다.
라) 위 요청에 대하여 청구인들이 이를 이행치 아니하자 피청구인은 2012. 3. 8. 이 사건 처분을 하였다.
2) 이 사건 처분의 위법ㆍ부당여부에 대하여 살펴본다.
가) 주택법 제2조 제8호에 의하면 “부대시설”이란 주택에 딸린 주차장, 관리사무소, 담장 및 주택 안의 도로와「건축법」제2조 제1항 제4호에 따른 건축설비 등을 말하고, “복리시설”이란 주택단지의 입주자 등의 생활복리를 위한 시설로서 어린이놀이터, 근린생활시설, 유치원, 주민운동시설 및 경로당 등을 말하며, 같은 법 제42조제2항 제2호에 의하면 공동주택의 입주자ㆍ사용자 또는 관리주체가 공동주택을 신축ㆍ증축ㆍ개축ㆍ대수선 또는 리모델링하는 행위를 하려는 경우에는 허가 또는 신고와 관련된 면적, 세대수 또는 입주자 등의 동의 비율에 관하여 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 하고, 주택법 시행령 제47조 제1항 별표 3에 의하면 허가 또는 신고의 기준으로 “부대시설 및 입주자 공유인 복리시설”의 경우 전체 입주자 3분의 2 이상의 동의를 받도록 규정하고 있다.
또한, 주택건설기준 등에 관한규칙 제52조 제1항에 의하면 “2천세대 이상의 주택을 건설하는 주택단지에는 유치원을 설치할 수 있는 대지를 확보하여 그 시설의 설치희망자에게 분양하여 건축하게 하거나 유치원을 건축하여 이를 운영하고자 하는 자에게 공급하여야 한다.”고 규정하고 있다.
나) 살피건대, 1982. 10. 19. 이 사건 “주택건설 사업계획승인서”에 의하면 이 사건 아파트 단지 내 유치원 부지는 330.58㎡임을 알 수 있으며, 이 사건 아파트의 사업 시행자인 (주)○○건설로부터 1982. 10. 19. 접수되어 1982. 10. 20. 서울시에서 승인한 “민영주택 입주자 모집공고 공문”의 승인내역에 의하면, 이 사건 아파트 부지에서 유치원 부지(330.58㎡)와 보일러실 등 부대시설(285.68㎡)은 제외하고 있으나 사업주체인 (주)○○건설이 부대시설을 아파트 주민에게 공동이양하는 것으로 주택공급계획서를 제출하고 분양승인을 득하여 준공을 받은 후, 1988. 12. 30. 하나의 필지인 ○○동 503번지로 환지되었는바, 이 사건 아파트 부지는 하나의 필지이므로 보일러실 등 부대시설 예정부지(285.68㎡) 역시 청구인들과 이 사건 아파트의 각 소유자들과 공유 관계에 있다고 보아야 할 것이다. 그렇다면 이 사건 아파트 부지와 청구인들이 유치원을 신축하고자 하는 부지는 별도의 지적 분할이 이루어지지 않은 상태에 있고 위 부지들은 모두 이 사건 아파트의 각 소유자들과 청구인들이 공동소유하고 있으므로 청구인들이 “주택법 시행령” 제47조 별표3 제6목에서 정하고 있는 “부대시설 및 입주자 공유인 복리시설”에 해당하는 유치원을 이 사건 아파트 부지에 신축하고자 하기 위해서는 이 사건 아파트 전체 입주자 3분의 2 이상의 동의를 얻어야 할 것이다. 한편, 청구인들은 법제처 유권해석을 예로 들면서 공동주택단지 내 복리시설의 설치를 위하여 따로 구획ㆍ양여된 토지는 공동주택단지의 부지와 별개의 대지로 보아야 한다고 주장하고 있으나, 복리시설의 설치를 위하여 따로 구획ㆍ양여된 토지란 복리시설의 설치를 위하여 주택단지의 경계를 나누는 것을 의미하므로 공동주택단지와 별개의 대지가 되기 위해서는 해당 토지를 공동주택단지의 부지와 경계를 명확히 나눌 수 있어야 할 것인바, 위 부지들 사이에 경계석이 설치되어 있다 하더라도 지적 분할이 되어있지 않다면 위 법제처 유권해석에서 말하는 별개의 토지로 볼 수는 없으므로 이에 관한 청구인들의 주장 또한 이유 없다.
따라서 청구인들의 행위허가신청을 반려한 이 사건 처분은 위법하거나 부당하다고 할 수 없다.
5. 결론
그렇다면, 청구인의 청구는 이유 없으므로 주문과 같이 재결한다.
