▲ 맨 위로

참조판례

전 문

원고,상고인

피고,피상고인

원심판결

주문

이유

▼ 맨 아래

+ - 북마크 저장 [민사] 상고사건

대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결

[전부금][공2000.4.1.(103),688] 【판시사항】 [1] 경락으로 소멸되는 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 주택 임차권의 효력을 경락인에 대하여 주장할 수 있는지 여부(소극) [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되기 위한 요건 [3] 갑이 주택에 관하여 소유권이전등기를 경료하고 주민등록 전입신고까지 마친 다음 처와 함께 거주하다가 을에게 매도함과 동시에 그로부터 이를 다시 임차하여 계속 거주하기로 약정하고 처 명의의 임대차계약을 체결한 후에야 을 명의의 소유권이전등기가 경료된 경우, 갑의 처가 주택임대차보호법상 임차인으로서 대항력을 갖는 시기(시기)(=을 명의의 소유권이전등기 익일부터) 【판결요지】

00:00

Download

[1] 경매목적 부동산이 경락된 경우에는 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 따라서 그 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없을 것이므로 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다. [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다. [3] 갑이 주택에 관하여 소유권이전등기를 경료하고 주민등록 전입신고까지 마친 다음 처와 함께 거주하다가 을에게 매도함과 동시에 그로부터 이를 다시 임차하여 계속 거주하기로 약정하고 임차인을 갑의 처로 하는 임대차계약을 체결한 후에야 을 명의의 소유권이전등기가 경료된 경우, 제3자로서는 주택에 관하여 갑으로부터 을 앞으로 소유권이전등기가 경료되기 전에는 갑의 처의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려웠다 할 것이므로, 갑의 처의 주민등록은 주택에 관하여 을 명의의 소유권이전등기가 경료되기 전에는 주택임대차의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없고 을 명의의 소유권이전등기가 경료된 날에야 비로소 갑의 처와 을 사이의 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 된다고 할 것이며, 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하여 유효한 공시방법을 갖춘 다음날인 을 명의의 소유권이전등기일 익일부터 임차인으로서 대항력을 갖는다. 【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 민사소송법 제608조 제2항, 제728조/ [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항/ [3] 주택임대차보호법 제3조 제1항 【참조판례】 [1][2][3] 대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결(공1999상, 993) /[1] 대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1936 판결(공1987, 525), 대법원 1990. 1. 23.자 89다카33043 결정(공1990, 516) /[2] 대법원 1995. 4. 28. 선고 94다27427 판결(공1995상, 1963) 【전 문】【원고,상고인】 원고 (소송대리인 변호사 오윤덕) 【피고,피상고인】 피고 (소송대리인 변호사 제갈복성) 【원심판결】 서울고법 1999. 9. 22. 선고 99나17496 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용을 원고의 부담으로 한다. 【이유】 상고이유와 보충범위 내의 보충상고이유서를 함께 판단한다. 경매목적 부동산이 경락된 경우에는 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 따라서 그 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없을 것이므로 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결, 1990. 1. 23.자 89다카33043 결정 들 참조). 한편, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결, 1995. 4. 28. 선고 94다27427 판결 들 참조). 원심이 적법히 확정한 사실관계에 의하니, 소외 1은 1995. 4. 15. 이 사건 아파트에 관하여 소유권이전등기를 경료하고, 같은 달 12일 주민등록상의 전입신고를 마친 후 처인 소외 2 등과 함께 거주하여 왔는데, 소외 1은 1996년 5월 초순 어느 날 이 사건 아파트를 소외 3에게 매도하는 매매계약을 체결함에 있어, 그 대금지급방법에 관하여 소외 3이 이 사건 아파트를 담보로 대출받아 매매대금 중 일부를 지급하고, 나머지 매매대금은 소외 1이 매매계약 체결 후에도 소외 3으로부터 이 사건 아파트를 임차하여 계속 거주하되 그 나머지 매매대금을 임차보증금으로 대체하기로 약정하고, 1996. 5. 2. 임차인은 소외 1의 처인 소외 2로 하는 임대차계약을 체결하였으며, 소외 3은 이 사건 아파트에 관하여 1996. 5. 7. 소유권이전등기를 경료받은 다음, 같은 날 근저당권자 소외 주식회사 삼보상호신용금고로 하는 근저당권설정등기를 경료하였고, 그 후 근저당권자 소외 4로 하는 근저당권설정등기가 경료되었는데, 소외 4 및 소외 금고의 임의경매신청에 의하여 이 사건 아파트는 피고에게 낙찰되어 피고는 1997. 11. 19. 낙찰대금을 완납하였다는 것이다. 그러하니 제3자로서는 이 사건 아파트에 관하여 소외 1로부터 소외 3 앞으로 소유권이전등기가 경료되기 전에는 소외 1의 처 소외 2의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려웠다 할 것이므로, 소외 2의 주민등록은 이 사건 아파트에 관하여 소외 3 명의의 소유권이전등기가 경료된 1996. 5. 7. 이전에는 주택임대차의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없고, 1996. 5. 7.에야 비로소 소외 2와 소외 3 사이의 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 된다고 할 것이며, 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하여 유효한 공시방법을 갖춘 다음날인 1996. 5. 8.부터 소외 2는 임차인으로서 대항력을 갖는다고 할 것인데 그에 앞서 1996. 5. 7. 설정된 근저당권이 낙찰로 인하여 소멸함으로써 이 사건 임차권 역시 함께 소멸하게 되어 임차인은 임차주택의 낙찰자인 피고에 대해 그 임차권의 효력을 주장할 수는 없다고 할 것이다. 같은 취지에서, 피고에 대하여 임대차의 효력을 주장할 수 없다고 하여 유효한 임대차가 존속함을 전제로 한 원고의 전부금청구를 받아들이지 아니한 원심의 판단은 정당하고, 거기에 심리를 다하지 아니하였거나 증거 없이 원고 주장을 배척하는 등의 위법은 없다. 상고이유에서 들고 있는 대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결의 취지는 부동산 소유자가 이를 매도하고 동시에 임차인이 된 경우 소유권이전등기가 매수인에게 경료됨으로써 비로소 전 소유자이자 임차인의 주민등록이 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 된다는 점을 판시한 것으로서, 소유권이전등기를 경료한 날 대항력이 발생한다는 취지로 볼 것은 아니므로 앞서 밝힌 법리가 그 대법원판결과 배치되는 것은 아니라고 할 것이다. 그리고 입찰자가 임차인이 있다는 사실을 알고 입찰에 응하였다는 사정만으로 입찰자가 임차인을 대항력 있는 임차인으로 알고 임차인에게 임대차의 대항력이 없다는 주장을 하지 않겠다는 의사를 표시하였다고 보아야 한다거나 경험칙상 임차보증금 반환채무를 인수하겠다는 의사로 입찰에 응한 것으로 해석하여야 하는 것은 아니므로 낙찰자가 임대차계약의 대항력을 부인하고 임대보증금 지급을 거절한다고 하여 이를 신의성실의 원칙에 위배된다고 할 수는 없고, 선순위 저당권의 소멸에 따라 그보다 뒤에 대항력을 갖춘 이 사건 임차권이 함께 소멸하였으므로 낙찰자인 피고는 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없는 것이므로 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다는 주택임대차보호법 제3조 제2항을 이 사건에 적용할 수는 없다. 같은 취지의 원심의 인정·판단은 정당하고, 거기에 심리미진, 채증법칙 위배로 인한 사실오인의 위법이나 주택임대차보호법 제3조 제2항에 관한 법리오해 등의 위법은 없다. 상고이유의 주장들을 모두 받아들이지 아니한다. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용을 원고의 부담으로 하기로 관여 대법관들의 의견이 일치되어 주문에 쓴 바와 같이 판결한다. 대법관 김형선(재판장) 이용훈 조무제(주심) 이용우

[출처] 대한민국 법원 : 종합법률정보 - 99다59306 (3265541)

댓글 0개

로그인 하시면, 판례 댓글을 등록하실 수 있습니다.

네이버 검색 블로그 카페 뉴스 웹사이트

▒ 법무법인 명도 | 2024-01-15

선고 98다32939 판결,대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결)

두 판례가 있는데요, 대법원 1999. 4 .23. 선고 98다32939 판결과 대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결이 그것입니다. 두 판결이 전소유자의 대항력 취득일을 달리 판단하고 있다는 의견이 있으나, 이는...

▒ 윤경 변호사 | 여러분과 함께 합니다 | 2025-03-11 21일 전

【매각물건명세서의 기재사항】《부동산의 표시(1호)...

【매각물건명세서의 기재사항】《부동산의 표시(1호), 점유관계와 관계인 진술(2호), 매각으로 효력을 잃지 않는 부동산 위의 권리 또는 가처분(3호), 지상권의 개요(4호)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead)...

▒ 풍호공인중개사사무소/아토(ATO)경매연구소 | 2019-10-10

대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결(임대차보호법)

부담으로 하기로 관여 대법관들의 의견이 일치되어 주문에 쓴 바와 같이 판결한다. 대법관 김형선(재판장) 이용훈 조무제(주심) 이용우 (출처 : 대법원 2000.02.11. 선고 99다59306 판결[전부금] > 종합법률정보 판례)

▒ 113억 자산운용,리치 라이프 | 2023-09-27

5.6억짜리 투자지식(Feat.주임법 판례)

"전소유자가 임차인이 될 경우 대항력 발생시기는 소유권 이전된 날 다음날로 본다(대법원 판례 2000.2.22 선고 99다59306)" 주택임대차보호법의 위의 판례를 실전에 적용한다면 채무자 겸 전소유자인 임차인...

▒ 윤경 변호사 | 여러분과 함께 합니다 | 2025-03-24 8일 전

【임의경매신청서에 담보권의 표시방법】《담보권의 특정...

선고 99다59306 판결 등). ㈐ 등기는 물권의 효력발생요건이고 존속요건은 아니어서 등기가 원인 없이... ㈏ 판례의 태도 ① 대법원 1962. 5. 3. 선고 62다98 판결 : 한 물건에 대한 소유권과 제한물권이 한...

▒ 토지 & 경매 전문 프라임 | 2025-03-09 23일 전

전 소유자가 임차인일 때 대항력 발생 시점! 경매 투자 핵심...

이번 글에서는 대법원 99다59306 판례를 중심으로 전 소유자가 임차인으로 남을 경우의 대항력 발생... 대법원 판례(99다59306)에 따르면, 전 소유자가 소유권을 상실한 당일에는 대항력을 주장할 수 없으며...

▒ 부동산소송 및 경매전문변호사 | 2025-02-17 43일 전

주택임대차보호법상 대항력 취득의 요건

선고 99다59306 판결) 이반면에 경매절차에서 낙찰인이 주민등록은 되어 있으나 대항력은 없는 종전 임차인과의 사이에 새로이 임대차계약을 체결하고 낙찰대금을 납부한 사례에서, 판례는 종전 임차인의...

▒ 디딤돌 행정 사무소 | 2025-02-07 53일 전

요건을 충족시키는 공시방법이 되기 위한 요건에 관한 판례

선고 99다59306 판결의 취지는, 주택 소유자가 주민등록 전입신고를 마치고 거주하다가 주택을 매도함과 동시에 매수인으로부터 다시 임차하여 계속 거주해 오던 중 매수인 명의의 소유권이전등기가 경료된...

▒ 펭실장 경제적자유를 향한 도전 | 2024-10-27 156일 전

부동산 경매 낙찰 잔금 전 계약 대항력

이번에 확인해볼 판례는 '대법원 2000.2.11 선고 99다59306 판결'입니다. 앞선 판례와는 다르게 소유권이전 익일부터 대항력이 발생한다고 하였습니다. 이번 판례에세도 제3자가 인식할 수 있는 공시방법에...

▒ 솔로몬의 지혜,<행정사 솔로몬>010. 4600. 7572 | 2015-09-27

§§ 판례로 보는 주택임대보호법상 대항력 §§

▶▶ 판례풀이 주임법상 대항력중 주택의 인도 1. 주택의 인도 (1) 인도의 개념 주택의 인도는 주택에... ② <대판 99다59306> ~~~000자 임차인은 정진호의 처인 권휴선으로 하는 임대차계약을 체결하였으며...

[ 소송경과 ]

1998

1999

2000

서울고법 1999. 9. 22. 선고 99나17496 판결
2000.02 대법원 99다59306

[ 참조조문 ]

주택임대차보호법 제3조

민사소송법 제608조 제728조

[ 참조판례 ]

대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1936 판결
1990. 1. 23.자 89다카33043 결정
대법원 1990. 1. 23.자 89다카33043 결정
1995. 4. 28. 선고 94다27427 판결
대법원 1995. 4. 28. 선고 94다27427 판결
대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결

[ 참조판례 체계도 ]

[ 따름판례 ]

대법원 2020. 8. 20. 선고 2020다38952, 38969 판결
대법원 2001. 1. 5. 선고 2000다47682 판결
대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026,58033 판결
대법원 2002. 11. 8. 선고 2002다38361,38378 판결

[ 법관/대법관 태그]

김형선 이용훈 조무제 이용우

[ 변호사 태그]

오윤덕 제갈복성

[ 사건명 태그]

전부금

[ 참조조문 태그 ]

주택임대차보호법 제3조 민사소송법 제608조 민사소송법 제728조

[ 유사 판례 ]

대법원 2019. 3. 28. 선고 2018다44879, 44886 판결

[1] 주택의 소유자는 아니지만 적법한 임대권한을 가진 임대인과 임대차계약을 체결한 경우, 주택임대차보호법 제3조 제1항이 적용되는지 여부(적극) 및 주택에 관한 부동산담보신탁계약을 체결한 위탁자가 수탁자의 동의 없이 임대차계약을 체결하였으나 그 후 수탁자로부터 소유권을 회복한 경우, 임대차계약에 대하여 위 조항이 적용될 수 있는지 여부(적극)

대법원 2020. 8. 20. 선고 2020다38952, 38969 판결

[1] 배당이의 소송에서 배당이의사유에 관한 증명책임의 분배

대법원 2021. 11. 11. 선고 2021다251929 판결

주택임대차보호법 제3조 제4항에서 정한 대항요건을 갖춘 임대주택이 양도된 경우, 양수인이 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하는지 여부(적극) 및 이때 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면하게 되는지 여부(적극) / 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우, 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않게 되는지 여부(적극)

대법원 2017. 8. 29. 선고 2017다212194 판결

[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건인 ‘주택의 인도’의 의미

대법원 2009. 5. 28. 선고 2009다15794 판결

대항력을 갖춘 임차권의 목적인 주택이 양도되어 양수인이 임대인의 지위를 승계한 경우, 양도인의 임대보증금반환채무가 소멸하는지 여부(적극)

[ 공유하기 ]

개인정보처리방침 사용자 카페