대법원 1994. 10. 14. 선고 94다18539(본소), 94다18546 판결(반소)

[소유권이전등기말소·건물명도][공1994.11.15.(980),2980] 【판시사항】 민법 제104조 소정의 불공정한 법률행위로서 무효라고 본 사례 【판결요지】

갑은 국민학교밖에 나오지 아니한 자로서 어부로 종사하면서 섬 안에서만 생활하였기 때문에 그 밖의 사회경험이 거의 없었고 당시 빚을 지고 있는 등 경제적으로 매우 곤란을 겪고 있는 궁박한 상태에서 민박업을 영위하고 있었는데, 성수기 때 많은 손님을 받지 못하는 불편함이 있자 을과의 사이에 민박건물을 철거하고 새로이 3층 건물을 신축하되 을이 공사비 일체를 부담하면서 부수적으로 당시 경제적으로 곤란을 겪고 있던 갑에게 그 공사기간 동안 생활비와 자녀들의 학비 등을 보조하여 주는 대신 을이 그 대지와 신축건물의 소유권을 취득하고 갑은 위 건물완공 후 1층 부분을 사용하면서 민박업을 하기로 약정한 경우, 이와 같은 약정은 결국 갑은 선대로부터 물려받은 당시 자신의 주거이자 생계를 유지하는 재산이고 그 입지조건도 비교적 양호하였으며 약정 당시의 시가도 상당한 대지와 구건물의 소유권을 모두 잃고 신축건물에 관하여 을과 사이에 반환시기의 정함이 없는 사용대차계약을 체결한 셈이고 이러한 사용대차계약은 갑에게 배타적이거나 영구적인 사용권을 보장한 것이 아니고 을이 이를 제3자에게 처분하는 경우에는 갑은 이를 주장할 수도 없는 것이며, 일정한 경우에는 을이 계약을 해지할 수 있는 것이어서 갑의 지위가 지극히 불안정한 것이라 할 수 있고, 을이 공사기간 동안의 생활비 등을 지급하였다고 하여도 이는 민박영업을 하지 못한 데 대한 보상의 성격을 가지는 것이지 그 대지 등의 대가라고 할 수 없어 대지에 관한 위 양도양수계약은 갑에게 현저하게 불공정한 계약이고, 또한 갑의 학력, 경력, 경제상태, 계약에 이르게 된 경위 등을 종합하여 보면 위 계약은 갑의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인하여 체결된 것이라고 할 것이므로 위 약정은 민법 제104조 소정의 불공정한 법률행위로서 무효라고 한 사례. 【참조조문】 민법 제104조 【전 문】【원고(반소피고), 피상고인겸 상고인】 원고 소송대리인 변호사 강윤호 외 1인 【피고(반소원고), 상고인 겸 피상고인】 피고 소송대리인 변호사 최재호 【원심판결】 제주지방법원 1994.2.18.선고 92나770(본소),92나1183(반소) 판결 【환송판결】 대법원 1992.8.18. 선고 92다5416 판결 【주 문】 원고(반소피고) 및 피고(반소원고)의 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 각자의 부담으로 한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 1. 피고(반소원고, 이하 피고라고만 한다)의 상고이유에 대하여 원심판결 이유에 의하면, 원심은 거시증거에 의하여, 피고는 1987.1.부터 추자도에 가끔 바다낚시를 하러 내려와 원고(반소피고, 이하 원고라고만 한다) 소유의 건물에서 민박을 하면서 원고와 알게 되었고, 원고는 국민학교밖에 나오지 아니한자로서 어부로 종사하면서 추자도 안에서만 생활하였기 때문에 그 밖의 사회경험이 거의 없었고 당시 빚을 지고 있는 등 경제적으로 매우 곤란을 겪고 있는 궁박한 상태에 있었던 사실, 원고는 당시 이 사건 대지상에 주택을 소유하면서 민박업을 영위하고 있었는바, 그 주택은 이 사건 대지와 인접한 공유수면 매립지 양지상에 걸쳐 건립된 것이고, 건평 15평 정도의 낡고 비좁은 건물이어서 성수기 때 많은 손님을 받지 못하는 불편함이 있자 피고와의 사이에 같은 해 4.경 위 민박건물을 철거하고 새로이 3층 건물을 신축하되 피고가 공사비 일체를 부담하면서 부수적으로 당시 경제적으로 곤란을 겪고 있던 원고에게 그 공사기간 동안 생활비와 자녀들의 학비 등을 보조하여 주는 대신 피고가 위 대지와 신축건물의 소유권을 취득하고 한편 원고는 위 건물완공 후 1층 부분을 사용하면서 민박업을 하기로 약정하였는 바, 위 대지와 그 지상 민박건물은 원고가 선대로부터 물려받은 것으로서 당시 원고의 주거이자 원고가 민박업을 하여 생계를 유지하는 재산이고 그 입지조건도 비교적 양호하였으며, 위 약정 당시 그 시가가 금30,000,000원을 호가한 사실,위와 같은 약정에 따라 피고는 일단 원고의 명의로 건축허가를 받아 위 건물신축공사에 착공하고 공사비 합계 금 120,000,000원 정도를 들여 같은 해 7.경 위 건물 중 1층 부분을 완공하고 이어서 1988.10.10.경 이 사건 건물 전체를 완공한 다음 원고로부터 건축허가명의를 이전받아 위 건물에 대한 준공검사를 신청하는 한편, 같은 해 9. 24. 위 대지에 관하여 피고 명의의 소유권이전등기를 경료하였으며 위 기간 동안 피고는 원고에게 생활비 등으로 일정한 금원을 지급한 사실, 원고는 이 사건 건물 중 위 1층부분이 완공된 이래 1층에서 민박업을 경영하면서 이를 점유 사용하여 오고 있는 사실을 인정한 다음, 위 인정사실에 의하면 원고는 이 사건 대지를 피고에게 양도하고 그 지상의 구건물을 상실하는 데 상응한 반대급부로서 이 사건 건물의 1층부분을 사용하고 부수적으로 위 건물 신축공사기간 동안의 생활비 등을 보조받기로 약정하였다는 것이나, 이와 같은 약정은 결국 원고는 이 사건 대지와 구건물의 소유권을 모두 잃고 신축건물에 관하여 피고와 사이에 반환시기의 정함이 없는 사용대차계약을 체결한 셈이고 이러한 사용대차계약은 원고에게 배타적이거나 영구적인 사용권을 보장한 것이 아니고 피고가 이를 제3자에게 처분하는 경우에는 원고는 이를 주장할 수도 없는 것이며, 일정한 경우에는 피고가 계약을 해지할 수 있는 것이어서 원고의 지위가 지극히 불안정한 것이라 할 수 있고, 피고가 공사기간 동안의 생활비 등을 지급하였다고 하여도 이는 민박영업을 하지 못한 데 대한 보상의 성격을 가지는 것이지 이 사건 대지 등의 대가라고 할 수 없어 이 사건 대지에 관한 위 양도양수계약은 원고에게 현저하게 불공정한 계약이라 할 것이고, 또한 위에서 인정한 바 원고의 학력, 경력, 경제상태, 위 계약에 이르게 된 경위 등을 종합하여 보면 위 계약은 원고의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인하여 체결된 것이라고 할 것이므로 위 약정은 민법 제104조 소정의 불공정한 법률행위로서 무효라고 판단하였는 바, 관계증거를 기록과 대조하여 검토하여 보면 원심의 위와 같은 사실인정 및 판단은 정당하고, 거기에 소론과 같이 채증법칙을 위배하여 사실을 잘못 인정한 위법이나 불공정한 법률행위에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유 없다. 2. 원고의 상고이유에 대하여(상고이유보충서는 상고이유서 제출기간이 경과한 뒤에 제출된 것이므로 상고이유를 보충하는 범위 내에서만 판단한다). 원심이, 원고와 피고 사이에 위 건물 완공 후 그 1층부분의 소유권을 원고가 취득하는 것으로 약정한 것이 아니라, 위 구건물을 철거하고 새로이 3층 건물을 신축함에 있어서 피고가 공사비 일체를 부담하면서 부수적으로 당시 경제적으로 곤란을 겪고 있던 원고에게 그 공사기간 동안 생활비와 자녀들의학비 등을 보조하여 주는 대신 피고가 위 대지와 신축건물의 소유권을 취득하고 한편 원고는 위 건물완공 후 1층 부분의 사용권만을 부여받아 그 곳에서 민박업을 하기로 약정하였다고 인정한 조치가 정당함은 앞서 본 피고의 상고이유에 대한 판단에서 설시한 바와 같다. 그리고, 피고의 상고이유에 대한 판단에서 본 바와 같이 위 약정이 민법 제104조 소정의 불공정한 법률행위로서 무효인 이상, 피고의 이 사건 대지의 취득에 관한 약정뿐만 아니라 원고가 위 건물의 1층부분을 사용하기로 한 약정도 무효라고 할 것이므로, 원고와 피고 사이에 위와 같은 약정이 있었다는 사실은 원고가 위 1층부분을 점유할 정당한 권원이 된다고 할 수 없다. 또한 이 사건 대지에 대한 피고 명의로의 소유권이전등기가 피고의 사기에 의한 것이라는 주장은 원고의 이 사건 본소청구에 관한 공격방법일 뿐, 피고의 이 사건 반소청구에 대한 적법한 항변사유로 되는 것이 아니므로 이에 대하여 원심이 판단을 하지 아니하였다고 하여 판단유탈의 위법이 있다고 할 수 없으며, 원고는 피고의 이 사건 반소청구에 대하여 ‘피고의 이 사건 대지의 사용권과 원고의 1층부분 사용권이 상호대가관계에 있는 것이므로 위 건물이존속하는 한 피고의 이 사건 반소청구는 부당하다’는 취지의 주장을 한 바 없을 뿐만 아니라 원심은 이와 모순되는 사실을 이미 인정함으로써 이를 배척한 취지이므로, 원심에서 소론과 같은 석명권불행사의 위법이나 위 주장에 대한 판단을 유탈한 위법이 있다고 할 수도 없다. 논지는 모두 이유 없다. 3. 그러므로 원고 및 피고의 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자들의 각자 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 이용훈(재판장) 박만호 박준서(주심) 김형선

[출처] 대한민국 법원 : 종합법률정보 - 94다18539 (2100338)

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