대법원 1987. 3. 24. 선고 86다카164 판결

[전세금][집35(1)민,193;공1987.5.15.(800),708] 【판시사항】 미등기무허가 건물을 양도받아 사실상 소유권을 행사하는 양수인이 주택임대차보호법 제3조 제2항 소정의 임대주택 양수인에 해당하는지 여부 【판결요지】 주택임대차보호법의 목적과 동법 제3조 제2항의 규정에 비추어 볼 때, 건물이 미등기인 관계로 그 건물에 대하여 아직 소유권이전등기를 경료하지는 못하였지만 그 건물에 대하여 사실상 소유자로서의 권리를 행사하고 있는 자는 전소유자로부터 위 건물의 일부를 임차한 자에 대한 관계에서는 위 사실상 소유자가 동법 제3조 제2항 소정의 주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계하였다고 볼 수 있다. 【참조조문】 주택임대차보호법 제3조 제2항 【전 문】【원고, 상 고 인】 원고 【피고, 피상고인】 피고 【원심판결】 부산지방법원 1985.12.6. 선고 85나589 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 부산지방법원 합의부로 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 거시증거에 의하여 피고는 소외 1에게 1981.9.21. 금 20,000,000원을, 이자는 월 4푼, 변제기는 같은 해 12.31.로 약정하여 대여하면서 이에 대한 담보의 목적으로 부산 남구 (주소 생략) 대 277.4평방미터중 위 소외 1 소유인 839분의 519지분에 관하여 같은 해 9.22.자로 피고명의의 소유권이전등기청구권보전을 위한 가등기를 경료한 사실, 같은 해 10월경 피고와 위 소외 1 사이에 위 소외 1이 1981.12.22.까지 위 대여금을 변제하지 아니하면 위 대지에 관하여 위 가등기에 기한 본등기절차를 이행함과 아울러 위 대지와 그 지상의 위 소외 1 소유 미등기 무허가건물인 부록조 스레트지붕 평가건 점포 및 주택 건평 약 50평을 피고에게 인도 및 명도하기로 하는 내용의 제소전화해가 이루어지고, 그후 피고는 위 소외 1이 위 대여금을 변제하지 아니하자 위 제소전화해조서정본에 의하여 위 대지에 관하여 1984.5.1.자로 위 가등기에 기한 본등기를 경료한 사실을 인정한 다음, 위 건물중 방 2칸, 부엌 1칸 약 10평을 소외 1로부터 임차보증금 금 3,000,000원에 임차사용하면서 위 건물소재지에 주민등록을 전입하였음을 내세워 위 원고 점유건물부분과 상환으로 임차보증금 금 3,000,000원의 반환을 구하는 원고의 청구에 대하여, 주택임대차보호법 제3조 제2항 소정의 임차주택양수인이라 함은 매매교환등 법률행위에 의하거나 상속, 공용징수, 경매등의 법률규정에 의하여 임차주택의 소유권을 취득한 자를 일컫는다고 전제한 후, 피고가 위 대지에 관한 소유권을 취득하였다 할지라도 위 건물에 관하여는 피고명의의 이전등기를 경료하지 아니한 이상 아직 그 소유권을 취득하였다고 볼 수 없을 것이고(나아가 원심은 피고에게 위 건물에 관한 소유권이전등기청구권이 있는지도 의심스럽다고 하였다), 다만 피고는 그 담보권을 실행하기 위하여 위 소외 1에게 위 건물의 명도를 구할 수 있을 뿐이며, 더구나 원고에 대하여는 원고와 위 소외 1 사이의 임대차관계가 종료된 후에도 위 소외 1을 대위하지 아니하면 독자적으로는 원고 점유사용부분의 명도를 구할 수 있는 지위에 있음에 불과하므로 이러한 지위에 있는 피고를 위 법 제3조 제2항 소정의 임차주택의 양수인이라거나 기타 임대할 권리를 승계한 자로 볼 수 없다고 판시하여 원고의 청구를 배척하고 있다. 그러나 원심이 인정한 사실에 의하더라도 소외 1과 피고사이에 위 제소전화해를 할 당시 그 목적물에 위 미등기 건물도 포함되어 있었고, 원심이 배척하지 아니한 성립에 다툼이 없는 갑 제6호증의 1,2(각 임대차계약서), 같은 을 제18호증(화해조서)의 각 기재에 의하면, 피고는 위 대지에 관하여 자기명의로 지분소유권이전등기를 경료한 다음, 위 건물중 주택 및 점포 약 15평에 관하여는 1984.10.30. 소외 2와 사이에 점포 및 방 2칸 약 20평에 관하여는 1984.12.27.(갑 제6호증의 2의 1985년이라는 기재는 그 내용으로 보아 오기로 보인다) 소외 3과 사이에 각 임대차계약을 체결한 일이 있으며, 1984.12.18.에는 부산지방법원 제8호 법정에서 피고와 소외 1을 상대로 임대보증금의 반환을 구하는 소외 4와 사이에 피고는 1984.12.31.까지 원고(그 사건에 있어 위 소외 4)로부터 점포 1칸을 명도받음과 동시에 금 2,000,000원을 지급하고, 소외 1은 1985.1.31.까지 금 500,000원을 지급한다는 소송상 화해를 한 일이 있는 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정사실에 의하면 피고가 비록 위 건물이 미등기 무허가건물이어서 소외 1로부터 그 소유권이전등기를 경료받지는 못하였다 하더라도 위 건물을 소외 1로부터 명도받아 이에 대하여 소유자로서의 권리를 배타적으로 행사하고 있음이 분명하다 할 것이다. 2. 그렇다면 주택임대차보호법이 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로서 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고, 그 제3조 제2항이 임차주택의 소유권을 취득한 자로 한정하지 아니하고, 널리 그 주택에 관하여 임대할 권리를 승계한 자를 포함한 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는 점에 비추어 볼 때 피고가 비록 이 사건 건물에 관하여 소유권이전등기를 경료하지 못하였다 하더라도 위 인정과 같이 위 건물에 대하여 사실상 소유자로서의 권리를 행사하고 있는 이상 전소유자로부터 그 일부를 임차한 원고에 대한 관계에서는 그 주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계하였다고 보는 것이 상당하다 할 것임에도 불구하고, 원심이 그 거시의 증거만으로 피고가 아직 위 건물에 대한 소유권을 취득하지 아니하였으므로 주택임대차보호법 제3조 제2항 소정의 임차주택양수인에 해당하지 아니한다고 단정하였음은 필경 채증법칙을 위배하여 사실을 오인하였을 뿐만 아니라 위 법 소정의 임차주택양수인에 관한 법리를 오해한 잘못을 저질렀다 할 것이므로 이 점을 지적하는 상고논지는 이유 있다. 3. 그러므로 원심판결을 피기하고, 사건을 다시 심리판단케 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 박우동(재판장) 오성환 이준승 대법원판사 오성환은 퇴직으로 인하여 서명날인 못함.

[출처] 대한민국 법원 : 종합법률정보 - 86다카164 (2087445)

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[ 소송경과 ]

[ 참조조문 ]

주택임대차보호법 제3조

[ 따름판례 ]

대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결
대법원 1999. 4. 23. 선고 98다49753 판결
대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결

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