【재결요지】 토지의 개별공시지가가 주변토지들보다 높게 책정되었다고 하더라도, 당해 토지가 인근에 있는 토지와 다른 특성을 가지고 있으며, 가격공시법령에 따라 감정평가업자의 검증 및 부동산평가위원회의 심의를 거쳐 당해 토지에 대한 개별공시지가를 감액조정ㆍ공시하였고, 그와 같은 조정처분을 하면서 법령상 요건과 절차를 위반하였다거나 재량권을 일탈ㆍ남용하였다는 사정이 보이지 않는 한, 개별공시지가 조정처분이 위법ㆍ부당하다고 할 수 없다.
【주문】 청구인의 청구를 기각한다.
【청구취지】 피청구인은 2012. 7. 31. 청구인에게 한 개별공시지가 조정처분을 취소하라.
【이유】 1. 사건개요
피청구인이 2012. 5. 31. 세종특별자치시 ○○면 ○○리 166 답 4,612㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)에 대한 2012년도 개별공시지가를 ㎡당 3만 8,000원으로 결정ㆍ공시하자 이에 대해 청구인은 같은 해 6. 13. 피청구인에게 이의신청하였고, 피청구인은 부동산평가위원회의 심의를 거쳐 같은 해 7. 31. 이 사건 토지에 대한 2012년도 개별공시지가를 ㎡당 3만 8,000원에서 3만 6,700원으로 조정하는 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다.
2. 청구인 주장
이 사건 토지는 인접한 ○○리 상대부 165번지 논보다 지대가 낮음에도 불구하고 공시지가가 그 보다 높게 책정되었으며, 공시지가가 3만원대 미만인 관정리 중대부 앞 논들과 비교하더라도 상대적으로 높게 책정되어 이 사건 처분은 위법ㆍ부당하다.
3. 피청구인 주장
피청구인의 이 사건 처분은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」(이하 ‘가격공시법’이라 한다) 제11조 내지 제15조, 같은 법 시행령 제14조 내지 제23조, 「개별공시지가 조사ㆍ산정지침」(이하 ‘개별공시지가지침’이라 한다) 등에 따라 재결정ㆍ공시한 것으로서 청구인이 주장하는 토지특성이 그대로 토지가격형성요인으로 작용하여 지가가 산정되는 것은 아니므로 이 사건 처분은 적법ㆍ타당하다.
4. 관계법령
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제11조, 제12조
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령 제21조, 제22조
5. 인정사실
청구인과 피청구인이 제출한 청구서 및 답변서, 2012년 개별공시지가 결정ㆍ공시, 개별공시지가 이의신청서, 개별공시지가 이의신청에 대한 처리결과 통지 등 각 사본의 기재내용에 따르면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.
가. 피청구인은 가격공시법 제11조 내지 제15조, 같은 법 시행령 제14조 내지 제23조, 국토해양부의 개별공시지가침 등의 규정 및 절차에 따라 2012. 2. 24.까지 이 사건 토지에 대한 토지특성을 조사하고, 국토해양부장관이 공시한 표준지공시지가(4만원, 세종특별자치시 전의면 관정리 218번지)를 기준으로 2012년 토지가격비준표를 사용하여 같은 해 3. 30.까지 지가를 산정한 후 산정지가에 대한 감정평가업자의 검증을 받아 20일간 지가열람 및 의견을 제출토록 하였다.
나. 이 사건 토지에 대한 의견제출이 없자, 피청구인은 연기군부동산평가위원회의 심의를 받는 등 절차를 거쳐 2012. 5. 31. 위 토지에 대한 2012년도 개별공시지가를 ㎡당 3만 8,000원으로 결정ㆍ공시하였다.
다. 청구인은 2012. 6. 13. 이 사건 토지가 선하지 부분임을 이유로 개별공시지가를 ㎡당 2만 5,000원으로 하향조정하여 달라는 취지의 이의신청서를 제출하였다.
라. 피청구인은 위 이의신청 내용과 결정지가의 적정여부 등을 감정평가업자에게 검증의뢰하였고, 감정평가업자는 2012. 7. 19. ‘검증지가 : 3만 6,700원, 조정사유 : 토지 특성 및 인근지와의 균형을 검토하여 선하지 부분을 감안함’이라고 기재된 검증결과서를 제출하였다.
마. 피청구인은 위 검증결과서를 받아 검토한 후 부동산평가위원회의 심의를 거쳐 이 사건 토지의 개별공시지가를 3만 8,000원에서 3만 6,700원으로 조정(2011년 개별공시지가 : 3만 6,000원, 전년대비 1.94% 상승)하였고, 2012. 7. 31. 청구인에게 이 사건 처분을 하였다.
바. 토지특성조사에 관한 회신(1996. 4. 9.건교부 지이58323-59호)에 따르면 ‘토지를 관통하는 고압 송전선에 대해서는 유해시설로 구분하지 않고 있으나, 토지특성상의 특이사항으로 인해 지가에 영향을 미치는 기타 사안에 대해서는 조사자의 의견란에 기재토록 하여 지가의 검증 및 지방토지평가위원회의 심의 시 참고토록 하고 있음’이라고 기재되어 있다.
사. 이 사건 토지는 세종특별자치시 ○○면 ○○리 165번지 논(2012년 개별공시지가가 : 3만 400원, 맹지)보다는 지대가 낮지만 ○○리 상대부 마을로 통하는 포장도로 옆에 위치한다.
아. 이 사건 토지는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 계획관리지역이고, 청구인이 비교대상으로 삼은 ○○리 중대부 논들(중대부 논인 59번지의 개별공시지가는 2만 6,300원이다)은 위 법률상 농림지역에 속한다.
6. 이 사건 처분의 위법ㆍ부당여부
가. 관계법령
가격공시법 제11조, 제12조 및 제13조에 따르면, 시장ㆍ군수 또는 구청장(이하 ‘시장 등’이라 한다)은 개발부담금의 부과 그 밖의 다른 법령이 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용하도록 하기 위하여 시ㆍ군ㆍ구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시준일 현재 관할구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 ‘개별공시지가’라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이에 대하여 이의가 있는 자는 위 결정ㆍ공시일로부터 30일 이내에 서면으로 시장 등에게 이의신청할 수 있으며 시장 등은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 같은 법 제11조의 규정에 따라 감정평가업자의 검증을 받고 시ㆍ군ㆍ구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 당해 개별공시지가를 조정하여 다시 결정ㆍ공시하여야 한다.
나. 판 단
청구인은 이 사건 토지의 개별공시지가가 주변토지들보다 높게 책정되었다고 주장하지만, 위 인정사실에 따르면 이 사건 토지는 관정리 165번지 논과 달리 도로에 인접하여 있으며 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 계획관리지역에 속해 있는바, 청구인이 원용하는 관정리 상대부 165번지 논이나 중대부 인근에 있는 논들과는 그 위치나 용도지역 등에 차이가 있어 다른 토지특성으로 개별공시지가가 산정될 수 밖에 없는 점, 청구인의 이의신청에 따라 검증의뢰한 감정평가업자의 검증결과보고서에는 토지 특성 및 인근지와의 균형을 검토하여 선하지 부분을 감안해서 감정가를 3만 6,700원으로 조정한다는 취지로 기재되어 있는 점, 피청구인은 가격공시법령에 따라 감정평가업자의 검증 및 부동산평가위원회의 심의를 거쳐 이 사건 토지에 대한 개별공시지가를 감액조정ㆍ공시하였고 달리 피청구인이 위와 같은 조정처분을 하면서 위 법령의 요건과 절차를 위반하였다거나 재량권을 일탈ㆍ남용하였다는 사정이 보이지 않는 점 등을 종합하여 보면 피청구인의 이 사건 처분이 위법ㆍ부당하다고 할 수 없다.
7. 결론
그렇다면 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.
