【재결요지】 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률시행규칙」 제16조에는 비주거용 건축물의 중개대상물 확인ㆍ설명서 서식은 별지 제20호의 2 서식을 사용해야 한다고 하고 있고, 같은 법 시행규칙 제25조에는 같은 법 제39조제2항 위반시 업무정지의 기준은 〔별표 2〕의 15호와 같이 업무정지 1개월로 하고 있다.
청구인은 2008. 09. 02. ○○시○○○동 1260-10 대지 및 상가건물의 매매계약을 중개(매도인 이○○, 매수인 김○○)하면서 매매가액이 고가이고 계약협약사항에 채무인수, 임대보증금, 공제되는 부분 등을 세밀하게 작성하여야 할 필요에 의해서 법정서식을 쓸 형편이 아니다고 주장하고 있지만, 공인중개사는 부동산 중개시에 법정서식에 의해 중개대상물 확인ㆍ설명서를 작성ㆍ교부할 책무가 있다고 볼 수 있으며 필요한 경우 중개대상물 확인ㆍ설명서에 붙임서류로 부족한 설명을 대신하는 것이 같은 법률의 취지에 부합하는 행위라 할 수 있을 것이다. 청구인 또한 법률상의 의무를 다하지 못한 소홀함이 있다고 인정하고 있고, 피청구인도 건축물의 중개대상물 확인ㆍ설명서 서식을 별지 제20호의 2 서식을 사용하지 아니하여 영업정지 1개월의 처분 사유에 해당한다고 하고 있으므로 청구인이 「공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률」 제39조제2항 및 같은 법 시행규칙 제25조 〔별표 2〕의 15호를 위반한 것은 명백하다고 할 수 있다.
【주문】 피청구인이 2011. 06. 30. 청구인에 대하여 한 업무정지 6개월의 처분은 이를 업무정지 1개월의 처분으로 감경한다.
【청구취지】 피청구인이 2011. 06. 30. 청구인에 대하여 한 업무정지(6개월) 처분은 이를 취소한다.
【이유】 1. 사건개요
청구인은 2006. 12. 13. 부동산중개사무소 등록을 하고 ○○○ 공인중개사 사무실(이하‘이 사건 업소’라 한다) 영업을 하고 있다. 2008. 09. 02. 청구 외 매도인 이상윤과 매수인 김○○ 간의 제주시 이도1동 1260-10 대지 및 상가건물의 매매계약을 중개하고 초과수수료를 받았으며,「공인중개사업무및부동산거래신고에관한법률시행규칙」 제16조 규정에 의한 중개대상물 확인ㆍ설명서 서식을 사용하지 않고 별도의 확인ㆍ설명서를 만들어 사용하였다 하여 피청구인은 같은 법 제39조 제1항 11호, 같은 법 시행규칙 제25조 제1항 〔별표 2호〕를 적용하여 청구인에게 업무정지 6개월의 행정처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다.)을 하였다.
2. 청구인 주장
청구인이 받을 수 있는 중개수수료는 23,940천원(이 사건 상가 건물 거래가액 1,330,000,000원 × 수수료 0.9% × 2인)이다. 상가 건물 매매계약시 매도인과 매수인간의 사전협의 대로 매도인으로부터 중개수수료로 15,000천원을 받았을 뿐 매수인에게는 중개수수료를 요구하지도 않았고, 받지도 않았다. 청구인이 매도인 일방으로 받을 수 있는 중개수수료 11,970천원과 부과세 1,197천원(10%)을 합하여 13,167천원 보다 1,833천원이 초과된 15,000천원을 중개수수료로 받은 것은 공인중개사업무및부동산거래신고에관한법률에서 금지하는 수수료 초과수수행위에 해당한다고 하더라도 이를 이유로 6개월 업무정지 처분은 부당하다.
3. 피청구인 주장
청구인은 이 사건의 부동산에 대하여 중개한 사실을 확인되고 있고 중개수수료 15,000천원은 법정 수수료를 초과하여 받았으며, 부동산중개시 법정양식이 아닌 확인ㆍ설명서를 작성한 사실이 인정된다. 「공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률」 제39조(업무의정지) 제1항, 제11호, 13호를 위반한 것이 명백하여 행정처분한 사항은 정당하다 할 것으로 청구인이 청구는 기각하여야 한다.
4. 관계법령
가. 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명), 제33조(금지행위), 제38조(등록의 취소), 제39조(업무의 정지)
나. 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙」 제16조(중개대상물의 확인ㆍ설명서의 서식), 제25조(업무정지의 기준)
5. 인정사실
이 사건 당사자가 우리 위원회에 제출한 자료들을 종합하여 보면, 다음과 같은 사실들을 인정할 수 있다.
가. 청구인은 2006. 12. 13. 피청구인에게 이 사건 업소 부동산중개사무소 개설 등록하였다.
나. 청구인은 2008. 09. 02. ○○시○○○동 1260-10 대지 및 상가건물의 매매계약을 중개(매도인 이○○, 매수인 김○○)하고 부동산매매계약서를 작성 계약 체결하였다. 계약협약사항에는 채무인수, 임대보증금, 공제되는 부분 등 내용을 확인할 수 있다.
다. 2008. 10. 20. 매도인(이○○)과 매수인(김○○)은 부동산거래계약해제 등 확인서에서 확인할 수 있듯이 매수인 잔금미지급으로 부동산 매매계약을 해제하였으며, 2011. 05. 27. 매수인 김○○은 피청구인에게 청구인이 행한 중개수수료 초과 금품행위 등 계약 부실에 대하여 진정서를 제출하였다.
라. 청구 외 매수인 김○○은 계약체결한 특약상에 정한 매도인이 귀책사유가 있다고 주장하며 매도인을 상대로 인천지방법원 2008가합17065호로 계약금 배액 반환 소송을 제기 하였다. (이 소송에서 매수인 김현선이가 청구인을 증인신청하자, 청구인은 증인으로 소환되어 사실대로 증언하였고, 위 소송에서 김현선이 계약금 50%를 반환받지 못한다는 내용으로 판결이 선고되었으며, 그 후 김○○은 이 사건을 항소, 상고하였지만 모두 기각되어 판결이 확정된 바 있다.)
마. 2011. 06. 01. 계약체결 당시 입회인(매도인, 매수인)은 중개물건 확인설명 및 계약서 특약사항과 수수료 쌍방 합의의 계약체결의 사실확인서를 청구인에게 제출한 사실이 있다.
바. 중개수수료 수수와 관련하여 청구인은 매도인으로부터 2008. 09. 02. 중개수수료 15,000천원 받은 사실이 있으며, 그 당일 청구인은 매수인측 중개인 이공헌에게 10,000천원을 준 사실이 있고, 매수인측 중개사 지명홍은 매수인으로부터 중개수수료 5,000천원을 받은 사실이 있다.
사. 피청구인은 2011. 06. 30. 청구인에게 초과 중개수수료 및 법정서식이 아닌 확인 설명서를 작성하였다는 이유로 청구인에게 2011. 07. 01부터 2011. 12. 31.까지 업무정지 6개월의 행정처분을 하였으며, 청구인은 2011. 07. 22. 우리위원회에 행정심판 청구 및 집행정지 신청(2011. 07. 27. 인용) 하였다.
아. 청구인은 2011. 10. 05. 인천지방검찰청부천지청 검사로부터 공인중개사의업무및부동산거래신고 피의사건(위증)에 대하여 제주지방검찰청으로 타관 이송됨에 따라 제주지방검찰청 현재 조사 종결 중에 있어 우리위원회에 당초 2011. 10. 07. 심리기일을 같은 해 11. 30.까지 심리기일을 연기 신청하였다.
6. 이 사건 처분의 위법ㆍ부당 여부
가. 청구인이 부동산중개시 받은 법정수수료 초과 여부에 대한 판단
「공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률」 제33조 제3항에는 ‘사례ㆍ증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조제3항(주택의 중개에 대한 수수료는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 매매ㆍ교환의 경우에는 거래금액의 1천분의 9이내)의 규정에 의한 수수료 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위’를 금지행위로 하고 있고, 같은 법 시행규칙 제25조에는 같은 법 제39조제2항 위반시 업무정지의 기준은 〔별표 2〕의 12호와 같이 업무정지 6개월로 정하고 있다.
아울러 국토해양부의 법령유권해석(2008. 10. 21.)을 보면 ‘중개수수료는 중개의뢰인 쌍방으로부터 법정 요율의 범위내에서 받는 것이 원칙이나 거래당사자 쌍방이 협의하여 쌍방 각자가 부담하여야 할 중개수수료를 일방이 부담하였다면 같은 법률 위반으로 볼 수 없을 것이나 그렇지 아니할 경우는 같은 법률 위반으로 보아야 할 것임.’ 이라고 회시하고 있다.
또한, 등록관청은 위반행위의 동기ㆍ결과 및 횟수 등을 참작하여 같은 법 시행규칙 제25조(업무정지의 기준) 제2항의 규정에 따른 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있다. 이 경우 가중하여 처분하는 경우에도 업무정지기간은 6월을 초과할 수 없다고 하고 있다.
살펴보면, 피청구인은 청구인이 매도인에게 일방적으로 중개수수료 13,167천원보다 1,833천원이 초과된 15,000천원을 받았다고 하여 「공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률」의 규정을 위반하여 6개월 업무정지 처분을 하였다고 하고 있으나, 중개인이 중개의뢰인 쌍방 합의하에 쌍방으로부터 받을 수 있는 중개수수료는 총26,334천원(이 사건 상가 건물 거래가액 1,330,000천원 × 수수료 0.9% × 부과세가산 110% ×2인)이고 중개의뢰인 일방으로 받을 수 있는 중개수수료는 13,167천원(26,334천원×1/2)이 된다고 하겠다.
매도인측 중개인과 매수인측 중개인이 받은 중개수수료 총액은 청구인이 매도인에게 받은 15,000천원과 매수인측 중개인이 매수인으로부터 받은 5,000천원으로서 총 20,000천원으로 볼 수 있다. 양측 중개인이 받은 중개수수료 총액으로 살펴볼 때 거래당사자가 쌍방이 협의하여 쌍방각자가 부담하여야 할 중개수수료를 일방이 부담하였다면 같은 법률 위반으로 볼 수 없다고 하는 국토해양부 유권해석(2008. 10. 21.) 취지에 비추어 양측 중개인이 중개수수료로 총 20,000천원을 받은 행위가 26,334천원을 초과하지 아니하여 같은 법률 위반으로 볼 수는 없다고 할 수 있으며,
또한, 일방 중개인이 받은 중개수수료를 살펴볼 때에도 청구인은 매도인측으로부터 중개수수료로 15,000천원을 수수하였으나 이중 10,000천원을 매수인측 중개인에게 주었으므로 실제로 청구인이 받은 중개수수료는 5,000천원에 불과 하다고 볼 수 있어 13,167천원에 초과하지 아니하므로 같은 법률 위반으로 볼 수는 없다고 할 수 있다.
따라서, 피청구인은 청구인에게 중개수수료의 법정한도를 초과하였다고 하여 이 사건 처분을 한 것은 적법ㆍ타당하다고 볼 수는 없다 할 것이다.
나. 법정양식이 아닌 확인ㆍ설명서를 작성한 사실의 위법ㆍ부당여부
「공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률시행규칙」 제16조에는 비주거용 건축물의 중개대상물 확인ㆍ설명서 서식은 별지 제20호의 2 서식을 사용해야 한다고 하고 있고, 같은 법 시행규칙 제25조에는 같은 법 제39조제2항 위반시 업무정지의 기준은 〔별표 2〕의 15호와 같이 업무정지 1개월로 하고 있다.
청구인은 2008. 09. 02. ○○시○○○동 1260-10 대지 및 상가건물의 매매계약을 중개(매도인 이○○, 매수인 김○○)하면서 매매가액이 고가이고 계약협약사항에 채무인수, 임대보증금, 공제되는 부분 등을 세밀하게 작성하여야 할 필요에 의해서 법정서식을 쓸 형편이 아니다고 주장하고 있지만, 공인중개사는 부동산 중개시에 법정서식에 의해 중개대상물 확인ㆍ설명서를 작성ㆍ교부할 책무가 있다고 볼 수 있으며 필요한 경우 중개대상물 확인ㆍ설명서에 붙임서류로 부족한 설명을 대신하는 것이 같은 법률의 취지에 부합하는 행위라 할 수 있을 것이다. 청구인 또한 법률상의 의무를 다하지 못한 소홀함이 있다고 인정하고 있고, 피청구인도 건축물의 중개대상물 확인ㆍ설명서 서식을 별지 제20호의 2 서식을 사용하지 아니하여 영업정지 1개월의 처분 사유에 해당한다고 하고 있으므로 청구인이 「공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률」 제39조제2항 및 같은 법 시행규칙 제25조 〔별표 2〕의 15호를 위반한 것은 명백하다고 할 수 있다.
7. 결론
그렇다면, 청구인의 청구는 일부 이유가 있다 할 것이므로 이를 일부인용하기로 하여 주문과 같이 재결한다.
