【재결요지】 청구인은 중개대상물 확인ㆍ설명서를 미교부 한 점은 확인이 되고 있다 할 수 있을 것이나, 청구인이 잔금 지급시 매수인에게 제공한 중개대상물 확인ㆍ설명서에 누수라고 표시가 되어 있는 점, 중개대상물이 10년 가까이 사람이 거주하지 않아 도배가 다 뜯어지고 험해서 2천만원에서 2천5백만원 정도의 리모델링 비용이 추가 될 거라는 것을 매수인에게 사전 설명을 한 점 등으로 보아 중개대상물의 성실 정확한 확인ㆍ설명 사항을 위반한 사실이 있다고 하여 관계법규를 위반하였다고 보기에는 그 확인ㆍ설명사항이 충분하다고는 볼 수 없지만, 그 위법성에는 미흡하여 부족하다고 판단되며, 청구인의 관계법규 위반행위의 동기나 그 과정이 상대방을 기만하였다거나 고의적이라고 볼 수는 없는 점, 청구인의 관계법규 위반이 처음이라는 점을 감안하여 볼 때, 이 사건 업소에 대한 공인중개업 3개월의 업무정지는 그 위반 정도에 비하여 가혹하여 감경한다.
【주문】 청구인의 청구를 일부인용(1월) 한다.
【청구취지】 피청구인이 2011. 03. 07. 청구인에 대하여 한 “부동산중개업 업무정지(3월) 처분”은 이를 취소한다.
【이유】 1. 사건개요
청구인은 2008. 02. 14 피청구인에게 중개사무소 등록을 하고 ○○○ 공인중개사 사무실 (소재지ː○○○시○○동 2439-8번지 이하‘이 사건업소’라 한다) 영업을 하는 자이다. 2009. 12. 09. ○○○시 ○○동 2424 외 4필지 화인프라자 다동 301호를 (주)○○로부터 매매 의뢰을 받고 청구 외 김○○에게 중개대상물에 대한 확인 설명서를 교부했다. 매수자 김○○는 건축물이 누수되고 균열된 사실을 알고 보수비용 일부를 매도자에게 부담을 요구했고, 매도자 (주)○○는 거부했으며, 이로 인해 매수자 김○○는 청구인을 고발하게 되었다. 이에 피청구인은 청구인에 대하여 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제25조 및 같은 법 제39조, 같은 법 시행규칙 제25조에 의거 업무정지 3개월의 행정처분을 하였다.
2. 청구인 주장
피청구인은 계약당시에 중개대상물 확인 설명서를 교부하지 않아서 미교부로 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제 25조 제3항을 그대로 적용 업무정지 3개월 처벌하였으나 그 당시 매도인측이 제주도에 없었고 매도인에게 위임을 받은 공인중개사인 청구인이 서명 날인 할 수는 없었다. 덧붙이면 중개대상물 확인 설명서는 매도인 란만 있고 대리인으로 서명 날인 하는 서식은 없었다. 만일 대리인 란이 있었다면 계약당시에 중개대상물 확인 설명서을 교부하였을 것이다. 10년 넘게 사람이 살지 않고 2천만원에서 2천5백만원 리모델링비용이 추가됨을 주택 브리핑 당시 실제 보이면서 구두로 설명한 것은 매수인 김○○씨도 인정하는 바, 단지 계약당시 중개대상물 확인 설명서를 교부하지 않은 것으로 업무정지 3월은 억울하고 가혹하다.
3. 피청구인 주장
가. 매수인은 그 리모델링 비용이 도배나 샤시, 욕실 등의 리모델링 비용으로만 생각하였다고 주장하고 있으며, 그 후 보일러 및 누수 문제가 발견하여 청구인에게 문제를 제기하였다는 것은 중개대상물의 상태에 대한 설명이 미흡하였기 때문이고 중개대상물 확인ㆍ설명서에 누수가 있다고 체크되었으나 어느 부분인지는 알 수 없고 중개대상물 확인ㆍ설명서 또한 미 교부 했기 때문에 매수인의 입장에서는 주택의 상태 파악이 어려웠을 것이다.
나. 오래된 주택이라 중개대상물의 상태를 정확히 파악할 수 없다고 하지만 매수인의 입장에서는 누수가 있다면 계약을 하지 않았을 정도로 중대한 하자이기 때문에 고의는 아니었더라도 오래된 주택이니만큼 누수나 벽면의 상태 등에 대해 정확히 파악하고 설명했어야 하는데 중개대상물의 상태파악 및 설명 미흡으로 매수인이 피해를 입어 공부법 제25조 제1항을 위반하였다.
다. 같은 법 제39조 제1항 제5호에서는 제25조 제1항의 규정을 위반하여 성실ㆍ정확하게 중개대상물의 확인ㆍ설명을 하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 경우 6월의 범위안에서 업무의 정지를 명할 수 있도록 규정하고 있으며 공부법 시행규칙 제25조 제1항에 따른 업무정지의 기준은 업무정지 3월로 규정되어 있다.
라. 이 사건 처분의 내용을 검토한 사항에 따라 공부법 제25조 제1항 및 제3항을 위반한 경우 공부법 시행규칙 제25조 제1항의 업무정지 규정에 따르면, 업무정지 6월이나 청구인이 10년 이상 사람이 살지 않아 중개대상물의 상태를 정확히 알기 어려웠던 점과 계약당시 매도인이 없어 중개대상물 확인ㆍ설명서를 교부하지 못한 점, 고의성이 없고 처음인 점을 참작하여 공부법 시행규칙 제25조 제2항을 적용하여 1/2의 범위안에서 감경처분 하는 것이 타당하다고 판단되어 업무정지 3월의 행정처분을 하였다.
4. 관계법령
가. 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제25조,
제30조, 제39조
나. 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙」제25조
5. 인정사실
이 사건 당사자가 우리 위원회에 제출한 자료들을 종합하여 보면, 다음과 같은 사실들을 인정할 수 있다.
가. 청구인은 2008. 02. 14 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제9조제1항의 규정에 따라 피청구인으로부터 부동산중개사무소 개설등록을 하였다.
나. 청구인은 2009. 12. 09 ○○○시 ○○동 2424, 2425, 2433, 2434 번지 다동 301호의 대지 부동산을 매매대금 48백만원으로 청구 외 매도인 (주)동오, 매수인 김금태 사이에 부동산 매매계약서를 작성하여 계약체결을 하였다. 청구인은 매도인의 대리인으로 부동산매매계약서에 확인이 되고 있고 중개대상물 확인ㆍ설명서를 작성한 바 있다.
다. 청구 외 매수인 김○○는 2011. 01. 27 청구인에게 이 사건 업소에서 중개한 부동산이 건물 누수와 수리비가 4백만원 정도가 소요되는 사실을 잘 설명하지 않았다는 이유로 부동산 매수관련 피해서를 피청구인에게 접수하였고, 이에, 피청구인은 2011. 02. 10. 출장복명을 통해서 청구인과 청구 외 매수인에게 중개대상물 확인ㆍ설명서 미교부 사실을 적발하였다.
라. 피청구인은 2011. 03. 07 중개대상물의 성실 정확한 확인ㆍ설명 사항 위반 및 중개대상물의 확인ㆍ설명서 미교부로 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제39조 제1항 제5호 및 제6호, 같은 법 시행규칙 제25조항에 의거 업무정지(3월) 행정처분 명령서를 통지하였다.
바. 청구인은 2011. 03. 11 피청구인이 한 업무정지 3월 처분은 부당하다며, 이를 취소하는 행정심판 청구 및 집행정지 신청을 하였다.
6. 판단
가. 살피건대, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제39조 제1항 제5호에서는 제25조 제1항의 규정을 위반하여 성실ㆍ정확하게 중개대상물의 확인ㆍ설명을 하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 경우 6개월의 범위 안에서 업무의 정지를 명할 수 있도록 규정하고 있으며, 같은 법 시행규칙 제25조제1항에 따른 업무정지의 기준은 업무정지 3개월로 규정되어 있다. 같은 법률 시행규칙 제25조 제2항에는 “등록관청은 위반행위의 동기ㆍ결과 및 횟수 등을 참작하여 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있다.”라고 규정하고 있다.
나. 돌이켜보건대, 이 사건 처분 내용을 검토하여 살펴보면, 피청구인은「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제25조제1항 및 제3항을 위반한 경우 같은 법 시행규칙 제25조 제1항의 업무정지 규정에 따라 업무정지 6개월을 처분해야 하나, 청구인이 10년 이상 사람이 살지 않아 중개대상물의 상태를 정확히 알기 어려웠던 점과 계약당시 매도인이 없어 중개대상물 확인ㆍ설명서를 교부하지 못한 점, 고의성이 없고 처음인 점을 참작하여 같은 법 시행규칙 제25조 제2항을 적용하여 1/2의 범위 안에서 감경처분 하는 것이 타당하다고 판단되어 업무정지 3개월의 행정처분을 하였다고 하고 있다.
다. 판단하건대, 청구인은 중개대상물 확인ㆍ설명서를 미교부 한 점은 확인이 되고 있다 할 수 있을 것이나, 청구인이 잔금 지급시 매수인에게 제공한 중개대상물 확인ㆍ설명서에 누수라고 표시가 되어 있는 점, 중개대상물이 10년 가까이 사람이 거주하지 않아 도배가 다 뜯어지고 험해서 2천만원에서 2천5백만원 정도의 리모델링 비용이 추가 될 거라는 것을 매수인에게 사전 설명을 한 점 등으로 보아 중개대상물의 성실 정확한 확인ㆍ설명 사항을 위반한 사실이 있다고 하여 관계법규를 위반하였다고 보기에는 그 확인ㆍ설명사항이 충분하다고는 볼 수 없지만, 그 위법성에는 미흡하여 부족하다고 판단되며, 청구인의 관계법규 위반행위의 동기나 그 과정이 상대방을 기만하였다거나 고의적이라고 볼 수는 없는 점, 청구인의 관계법규 위반이 처음이라는 점을 감안하여 볼 때, 이 사건 업소에 대한 공인중개업 3개월의 업무정지는 그 위반 정도에 비하여 가혹하다 할 것이므로 이 사건 원 처분을 1개월로 감경하여도 가 하다고 할 것이다.
7. 결론
그렇다면, 청구인의 청구는 일부 이유 있다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.
