【재결요지】 관계법규의 규정에 의하면 중개대상물의 거래상의 중요사항이란 거래계약의 내용을 결정하기 위한 표준이 되는 사항으로, 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하여야 함에도 청구인은 이 사건 물건을 공동중개하면서 이 사건 물건 2층은 실제로 유흥주점 허가를 득하여 운영하고 있어 중과세 대상임에도 중개대상물 확인ㆍ설명서 상 ⑧번 란인 취득시 부담할 조세의 종류 및 세율에 대하여 성실ㆍ정확하게 설명하지 아니하고 공란으로 처리한 것으로 이 사건 위반사실에는 다툼이 없다. 그러나, 이 사건 사무소를 2011. 2. 23. 개설ㆍ등록 이후 위반행위로 인한 행정처분 받은 전력이 없는 점, 이 사건 위반행위에 대하여 어떠한 고의성이 없다고 판단되는 점, 이 사건 처분이 집행된다면 청구인의 가정경제에 상당한 어려움이 예상되는 점 등을 종합하면 부동산중개업을 건전하고 공정하게 투명한 부동산거래질서 확립에 기여하고 국민경제에 이바지하는 공익목적을 감안하더라도 이 사건 처분으로 청구인이 입게 되는 사익침해가 다소 과중하다 할 것이다.
【주문】 피청구인이 2013. 9. 4. 청구인에게 한 업무정지 3개월의 처분은 이를 업무정지 1개월로 변경한다.
【청구취지】 피청구인이 2013. 9. 4. 청구인에게 한 업무정지 3개월(2013. 9. 9. ~ 2013. 12. 8.)의 처분은 이를 취소한다.
【이유】 1. 사건개요
청구인은 2011. 2. 23.부터 ○○광역시 ○○구 ○○동 1611-7에서 ○○공인중개사사무소(이하 “이 사건 중개사무소”라 한다)를 운영하는 자이고, 매수인은 청구인이 2013. 1. 28. ○○구 달동 1530-5번지 3층 상가주택(이하 “이 사건 물건”이라 한다) 물건을 공동중개하면서 중개대상물 확인ㆍ설명서상 ⑧번 항목에 “취득시 부담할 조세의 종류 및 세율”을 기재하고 정확하게 설명하여야 함에도 이를 누락하여 재산상의 손해를 입게 되었다며 피청구인에게 전화 민원을 제기하였고, 피청구인은 청구인이 확인ㆍ설명서상 기재사항을 누락한 사실을 확인하고 처분사전통지 등의 절차를 거쳐 이 사건 위반사실이 인정된다 하여 업무정지 3월(2013. 9. 9. ~ 2013. 12. 8.)의 처분(이하 “이 건 처분”이라 한다)을 하였다.
2. 청구인 주장
청구인은 다음과 같이 주장한다.
가. 이 사건 처분의 사유가 이 사건 물건의 매수인 김○○이 중개수수료를 지급하지 않기 위해 확인ㆍ설명서상 ⑧번 란을 기재하지 않은 것을 약점으로 잡아 유흥세가 부과되는지 알았다면 계약하지 않았다며 중개수수료에 욕심이 나서 고의로 알리지 않았다고 거짓으로 피청구인에게 민원을 제기한 것이다.
나. 이 사건 물건의 매도희망 가격이 8억 원인 것을 매수인은 세금이 많이 나온다며 깎고 또 깎아서 7억4천5백만 원에 계약을 했고, 매수인은 잔금을 치루지 않고 미루더니 2층 상가 단란주점(실제 유흥주점 허가를 득하여 영업중임)이 유흥이라 취득세가 중과세 되는데 확인설명서 ⑧번 란에 기재를 하지 않았다며 취득세를 세입자에게 전가시키기 위해 말도 안 되는 권리금 2,000만 원을 받아 오라고 하면서 아니면 손해배상을 청구하겠다며 한 달 동안 잔금도 치르지 않고 계속 협박을 하였다.
다. 매수인은 중개수수료 총 670만 원 중 계약 시 200만 원만 지급하고 나머지 470만 원 중 150만 원만 받으려면 받고 아니면 말라는 식으로 이야기 하면서 이 사건 물건의 매매에 있어 동생이 모든 것을 다 알아서 했다며 중개사도 아닌 동생에게 수고료로 200만 원을 지급했다며 모든 것을 매수인 마음대로 해서 청구인은 도저히 수긍할 수 없어 법원에 지급명령신청을 하였으며, 매수인은 이를 취소하라며 민원을 제기할 거라며 계속 독촉하였으나, 취소하지 않으니 피청구인에게 행정처분을 하라고 독촉하게 된 것이다.
라. 행정관청에서는 민원이 접수되었다고 무조건 행정처분을 한다는 것이 부당하고 3개월 업무정지를 하게 되면 파산의 지경에 이르게 되므로 업무정지 보다는 벌금형으로 선처를 바란다.
3. 피청구인 주장
피청구인은 다음과 같이 주장한다.
가. 이 사건은 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」(이하 ‘공인중개사법’이라 한다) 제25조 제1항 규정에 명시된 바와 같이 중개업자는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담해야 할 조세의 종류 및 세율을 정확하게 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하도록 규정되어 있다.
나. 중개대상물의 거래상의 중요사항이란 거래계약의 내용을 결정하기 위한 표준이 되는 사항으로, 이 사건 물건 중개과정에 있어서 세금의 종류 및 세율은 거래상의 중요사항에 해당되며 중개행위를 의뢰하는 사람은 이러한 중개업자의 지식과 경험을 신뢰하여 부동산중개를 의뢰하는 것이 일반적이므로 중개업자는 의뢰자에 대하여 선량한 관리자로서의 주의의무를 부담함은 물론 중개대상물의 기본적인 사항, 세율, 권리관계, 하자 등에 관해서 조사하고 이를 확인하는 등 매수인으로 하여금 예상 밖의 손해를 입지 않도록 충분히 유의해야 할 업무상의 일반적인 주의의무가 있으므로 세금부분을 잘 몰랐다고 하는 청구인의 중개행위는 전문직업인으로서 신의와 성실로써 공정하게 중개 업무를 수행하였다고 볼 수 없다 할 것이다.
다. 부동산중개업을 건전하게 지도ㆍ육성하고 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위해 제정된 입법취지에 맞도록 법이 정한 처분이 취소되거나 감경됨이 없이 엄격하게 적용되어야 하기에 피청구인의 이 사건 행정처분은 정당하므로 기각되어야 한다.
4. 이 건 처분의 위법ㆍ부당여부
가. 관계법령
○「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제25조제1항, 제39조제1항제5호
○「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙」제25조제1항 별표2 제6호
나. 판 단
(1) 청구인과 피청구인이 제출한 행정심판청구서, 답변서 등 각종 증거 서류와 청구인이 2013. 10. 31. 행정심판위원회 구술심리에 출석하여 한 진술 등을 종합하여 보면, 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.
(가) 청구인은 공인중개사로서 2011. 2. 23. 피청구인에게 ○○공인중개사사무소를 등록하여 현재까지 운영하고 있다.
(나) 피청구인은 청구인이 부동산 위법 중개행위를 하였다는 민원신고를 받고 2013. 7. 25. 이 사건 사무소를 점검한 결과 2013. 1. 28. ○○광역시 ○○구 무거동 1530-5번지 3층 상가주택 물건을 공동중개하면서 중개대상물 확인ㆍ설명서상 “취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율”을 기재하여야 함에도 누락한 사실을 확인하였다.
(다) 피청구인은 처분사전통지 절차를 거쳐 업무정지 3개월을 처분하였고, 청구인은 이에 불복하여 2013. 9. 11. 행정심판을 청구하였으며, 집행정지 신청이 인용되어 재결일 현재까지 실제 업무정지일은 14일간이다.
(2) 살펴보건대,
-「공인중개사법」제25조제1항 및 같은 법 시행령 제21조제1항제9호 에는 중개업자는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 당해 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항, 그 밖에 대통령령이 정하는 사항인 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제39조제1항제5호에는 제25조제1항의 규정을 위반하여 성실ㆍ정확하게 중개대상물의 확인ㆍ설명을 하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 경우에는 등록관청은 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다고 규정하고 있다.
-「같은 법 시행규칙」제25조 제1항ㆍ제2항 및 같은 조 관련「별표 2」제6호에는 법 25조제1항의 규정을 위반하여 성실ㆍ정확하게 중개대상물의 확인ㆍ설명을 하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 경우에는 업무정지 3월의 행정처분을 하도록 규정하고 있으며, 위반행위의 동기ㆍ결과 및 횟수 등을 참작하여 제1항의 규정에 따른 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있다고 규정하고 있다.
(3) 위 인정사실에 의하면,
- 관계법규의 규정에 의하면 중개대상물의 거래상의 중요사항이란 거래계약의 내용을 결정하기 위한 표준이 되는 사항으로, 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하여야 함에도 청구인은 이 사건 물건을 공동중개하면서 이 사건 물건 2층은 실제로 유흥주점 허가를 득하여 운영하고 있어 중과세 대상임에도 중개대상물 확인ㆍ설명서 상 ⑧번 란인 취득시 부담할 조세의 종류 및 세율에 대하여 성실ㆍ정확하게 설명하지 아니하고 공란으로 처리한 것으로 이 사건 위반사실에는 다툼이 없다.
- 그러나, 이 사건 사무소를 2011. 2. 23. 개설ㆍ등록 이후 위반행위로 인한 행정처분 받은 전력이 없는 점, 이 사건 위반행위에 대하여 어떠한 고의성이 없다고 판단되는 점, 이 사건 처분이 집행된다면 청구인의 가정경제에 상당한 어려움이 예상되는 점 등을 종합하면 부동산중개업을 건전하고 공정하게 투명한 부동산거래질서 확립에 기여하고 국민경제에 이바지하는 공익목적을 감안하더라도 이 사건 처분으로 청구인이 입게 되는 사익침해가 다소 과중하다 할 것이다.
5. 결 론
그렇다면, 청구인의 청구는 일부 이유 있다고 인정되므로 이를 감경하기로 하여 주문과 같이 재결한다.
