대법원 1998. 3. 27. 선고 96누16001 판결

[토지수용재결처분취소등][공1998.5.1.(57),1213] 【판시사항】 [1] 수용대상 토지에 관한 지방공업개발장려지구의 지정에 이어 행하여진 공업지역으로의 용도지역 지정은 당해 공공사업의 시행을 직접 목적으로 하여 행하여진 공법상 제한인지 여부(적극) [2] 수용대상 토지의 가격평가에 있어 기준이 되는 표준지의 공시지가의 상향조정이 허용되는 경우 및 그 반영방법 [3] 소외인 사이의 토지 거래사례가 인근 유사토지의 정상거래에 해당하고 그 거래사례의 매매가격이 당해 개발사업으로 인한 개발이익을 포함하지 아니한 가격으로 형성되었음을 전제로 하여 당해 수용대상 토지의 가격을 산정함에 있어 위 거래사례의 매매가격을 참작(보정률 2.3배)한 원심의 조치가 부당하다고 한 사례 【판결요지】

[1] 당해 수용대상 토지에 관한 지방공업개발장려지구의 지정은 사업시행을 위한 일련의 조치 중의 선행조치라 할 것이고, 또한 여기에 이어 행하여진 공업지역으로의 용도지역 지정은 당해 공업단지개발 사업시행을 직접 목적으로 하여 행하여진 것이라고 보아야 할 것이고, 따라서 특별한 사정이 없는 한 수용재결 당시의 당해 토지가격을 평가함에 있어서 위 각 지정을 고려함이 없이 그러한 제한이 없는 이전의 상태대로 평가하여야 한다. [2] 수용대상 토지의 가격을 평가함에 있어서 그 기준이 되는 표준지의 공시지가의 지가상승률이 인근 토지의 지가상승률 보다 저렴하다는 이유만으로는 이를 참작사유로 삼을 수는 없고, 공시지가 자체가 당해 사업으로 인하여 저렴하게 평가되었다고 인정되는 경우, 즉 수용대상 토지 일대가 수용사업지구로 지정됨으로 인하여 그 지가가 동결된 관계로 사업지구로 지정되지 아니하였더라면 상승될 수 있는 자연적인 지가상승률만큼도 지가가 상승되지 아니하였다고 볼 수 있는 충분한 입증이 있는 경우에 한하여, 참작요인이 된다고 할 것이고, 이를 참작한 보정률도 인근 토지의 지가변동률과 공시지가변동률과의 차이가 아니라 그 중 개발이익을 배제한 자연적인 지가상승률만을 가려내어 반영하여야 한다. [3] 소외인 사이의 토지 거래사례가 인근 유사토지의 정상거래에 해당하고 그 거래사례의 매매가격이 당해 개발사업으로 인한 개발이익을 포함하지 아니한 가격으로 형성되었음을 전제로 하여 당해 수용대상 토지의 가격을 산정함에 있어 위 거래사례의 매매가격을 참작(보정률 2.3배)한 원심의 조치는 정당한 평가 방법이라고 볼 수 없다고 하여 원심을 파기한 사례. 【참조조문】 [1] 구 토지수용법(1991. 12. 31. 법률 제4483호로 개정되기 전의 것) 제46조 제2항, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제6조 제4항/ [2] 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제6조 제4항/ [3] 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제6조 제4항 【참조판례】 [2] 대법원 1993. 8. 27. 선고 92누19910 판결 대법원 1993. 9. 10. 선고 92누16300 판결(공1993하, 2791),, 대법원 1993. 9. 10. 선고 92누16300 판결(공1993하, 2791), 대법원 1996. 9. 20. 선고 96다22594 판결(공1996하, 3130) 【전 문】【원고,피상고인】 원고 1 외 6인 (원고들 소송대리인 변호사 윤일영 외 1인) 【피고】 중앙토지수용위원회 【피고,상고인】 칠서지방공업단지관리공단 (소송대리인 변호사 배만운) 【환송판결】 대법원 1995. 4. 11. 선고 94누13886 판결 【원심판결】 서울고법 1996. 9. 20. 선고 95구11742 판결 【주문】 원심판결 중 피고들 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이유】 상고이유를 판단한다. 1. 제1점에 대하여 원심판결 이유에 의하면 원심은, 이 사건 수용대상 토지의 현황, 이 사건 공업단지개발사업의 시행경위 및 수용경위 등에 관하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 이 사건 수용대상 토지에 관한 지방공업개발장려지구의 지정은 사업시행을 위한 일련의 조치 중의 선행조치라 할 것이고, 또한 여기에 이어 행하여진 공업지역으로의 용도지역 지정은 이 사건 공업단지개발 사업시행을 직접 목적으로 하여 행하여진 것이라고 보아야 할 것이고, 따라서 특별한 사정이 없는 한 수용재결 당시의 이 사건 토지가격을 평가함에 있어서 위 각 지정을 고려함이 없이 그러한 제한이 없는 이전의 상태대로 평가하여야 한다고 판단하였는바, 원심의 이러한 판단은 당원의 환송판결의 판단에 따른 것으로서 적법하고, 피고들이 환송 후 원심에서 제출한 을 제2호증의 1, 2, 3의 각 기재만으로 달리 볼 수 없다. 이 점에 관한 상고이유의 주장은 모두 받아들일 수 없다. 2. 제2점에 대하여 원심판결 이유에 의하면 원심은, 그 채용증거들 특히 환송 전 원심법원에서의 감정인 소외 1의 감정결과와 위 감정인에 대한 1994. 7. 14.자 사실조회결과를 채용하여 이 사건 수용대상 토지 6필지의 지목과 현실이용상황, 각 해당표준지에 대한 1992. 1. 1.을 기준으로 한 공시지가, 위 기준일자로부터 수용재결일인 1992. 5. 14.까지의 지가변동률, 각 해당표준지와의 지역 및 개별 요인의 품등비율을 각 토지별로 확정하고, 다시 위와 같은 지방공업개발장려지구의 지정과 이에 이은 공업지역의 지정으로 이 사건 수용대상 토지의 가격에 미친 영향을 기타 요인으로 참작할 경우 소외 2가 1993. 4. 23. 그 소유의 경남 함안군 (주소 1 생략)과 (주소 2 생략)에 있는 답 합계 3,484㎡ 중 500평을 소외 3에게 평당 금 200,000원(㎡당 60,500원)에 매도한 사례가 있는데 이는 정상적인 거래로서 인근 유사토지의 정상적인 가격 수준의 범위 안에서 이루어진 것으로 보이며, 수용재결일로부터 위 매매거래일까지의 사이에 함안군 지역 답의 평균지가가 인근지역 답의 평균지가나 경남지역 답의 평균지가에 비하여 크게 하락하고 있는 점 등에 비추어 위 매매가격에는 칠서지방공업단지의 개발로 말미암은 개발이익이 포함되지 아니한 것으로 보이는바, 위 거래사례의 매매가격을 수용재결 당시로 시점수정을 하면 61,470원(㎡당 가격, 이하 같다)이 되는 반면, 이 사건 수용대상 토지에 대한 표준지의 하나인 함안군 (주소 3 생략) 답 579㎡의 공시지가를 기준으로 삼아 품등비교를 하여 수용재결 당시의 위 거래 사례 토지의 가격을 산출하면 금 26,590원이 되어, 이 두 가지 가격을 비교하면 2.3118배(61,470÷26,590)차이가 발생하는데, 이는 공업단지 지정과 공업지역 지정으로 말미암은 소유권행사의 제한, 개발행위제한, 형질변경제한 등으로 인하여 지가상승이 상대적으로 억제되었음을 나타내고 있으므로, 그 보정률을 2.3으로 보아 이 사건 토지의 가격산정을 하는데 기타 요인으로 참작함이 상당하다고 판단하였다. 그러나 수용대상 토지의 가격을 평가함에 있어서 그 기준이 되는 표준지의 공시지가의 지가상승률이 인근 토지의 지가상승률 보다 저렴하다는 이유만으로는 이를 참작사유로 삼을 수는 없고, 공시지가 자체가 당해 사업으로 인하여 저렴하게 평가되었다고 인정되는 경우, 즉 수용대상 토지 일대가 수용사업지구로 지정됨으로 인하여 그 지가가 동결된 관계로 사업지구로 지정되지 아니하였더라면 상승될 수 있는 자연적인 지가상승률만큼도 지가가 상승되지 아니하였다고 볼 수 있는 충분한 입증이 있는 경우에 한하여, 참작요인이 된다고 할 것이고, 이를 참작한 보정률도 인근 토지의 지가변동률과 공시지가변동률과의 차이가 아니라 그 중 개발이익을 배제한 자연적인 지가상승률만을 가려내어 반영하여야 할 것이다(당원 1993. 8. 27. 선고 92누19910 판결, 1993. 9. 10. 선고 92누16300 판결, 1996. 9. 20. 선고 96다22594 판결 등 참조). 원심판결 이유 및 기록에 의하면, 원심이 인정하고 있는 바와 같이 함안군 지역의 지가하락률이 인근 다른 지역에 비하여 가장 크다고 하여도 이러한 사유만으로 원고들이나 환송 후 원심판결이 들고 있는 위 거래사례에 있어서의 매매가격에 개발이익이 포함되어 있지 아니한 것으로 단정할 수 없고, 오히려 위 거래대상 토지는 위 공업지역의 바로 옆에 인접하여 있고 그 거래가 이 사건 수용재결일로부터 무려 11개월여가 경과한 이후에야 이루어진 것으로 이 사건 공업단지개발사업으로 인한 개발이익을 포함한 가격으로 형성되었을 가능성을 배제할 수 없으며, 또한 이 사건 수용대상 토지들과 비교하여 지목이나 현실적 이용상황, 용도지역 등 자연적·사회적 조건이 동일하거나 유사한 토지라고 보기 어렵다 할 것이므로, 이 사건의 경우 함안군 인근지역의 자연적인 지가상승률을 가려내어 참작할 수 있음은 별론으로 하고, 위 거래사례가 인근 유사토지의 정상거래에 해당하고 그 거래사례의 매매가격이 이 사건 개발사업으로 인한 개발이익을 포함하지 아니한 가격으로 형성되었음을 전제로 하여 이 사건 수용대상 토지의 가격을 산정함에 있어 위 거래사례의 매매가격을 참작한 원심의 조치는 정당한 평가 방법이라고 볼 수 없다. 따라서 위와 같은 원심의 조치에는 수용대상 토지의 손실보상평가에 관한 법리오해 등으로 인하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이므로, 이 점을 지적하는 논지는 이유가 있다. 3. 그러므로 원심판결 중 피고들 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 신성택(재판장) 천경송(주심) 지창권 송진훈

[출처] 대한민국 법원 : 종합법률정보 - 96누16001 (2101472)

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[ 소송경과 ]

[ 참조조문 ]

토지수용법 제46조

공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제6조

[ 참조판례 ]

대법원 1993. 9. 10. 선고 92누16300 판결(공1993하, 2791)
대법원 1996. 9. 20. 선고 96다22594 판결(공1996하, 3130)
대법원 1993. 8. 27. 선고 92누19910 판결 대법원 1993. 9. 10. 선고 92누16300 판결(공1993하, 2791),

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[ 따름판례 ]