부산지방법원 2023.09.08 선고 2023구합21496 판결

이 사건 양도가 1세대 3주택 소유자의 양도에 해당함에도 원고에게 양도소득세를 중과할 수 없는 특별한 사정이 있다고 보기는 어려움[국승] 【사 건】 2023구합21496 양도소득세경정거부처분취소 【원 고】 박AA 【피 고】 ○○세무서장 【변 론 종 결】 2023. 8. 18. 【판 결 선 고】 2023. 9. 8. 【주 문】 1. 원고의 청구를 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다. 【청 구 취 지】 피고가 2022. 9. 5. 원고에게 한 2022년 귀속 양도소득세 57,272,555원의 경정거부처분을 취소한다. 【이 유】 1. 처분의 경위 가. 이 사건 쟁점주택의 취득과 양도 1) 원고는 1989. 5. 6. ○○ ○○구 ○○동 ○○○-○○ 지상 제○층 제○○○호(이하 ‘이 사건 쟁점주택’이라 한다)를 매매대금 66,000,000원에 취득하였다. 2) 원고는 2021. 10. 26. 주식회사 BBBB(이하 ‘BBBB’라 한다)와 이 사건 쟁점주택을 다음과 같이 매매대금 210,000,000원에 매도하는 내용의 매매계약을 체결한 후 2022. 4. 28. BBBB 명의로 이 사건 쟁점주택의 소유권이전등기를 마쳐주었다. 【이 사건 쟁점주택에 관한 매매계약서 발췌】 (계약내용) 제1조 이 사건 쟁점주택을 매도인(‘원고’를 지칭한다. 이하 이 표에서 같다)과 매수인(‘BBBB’를 지칭한다. 이하 이 표에서 같다) 쌍방 합의하에 아래와 같이 매매계약을 체결한다. 제2조 위 부동산의 매매에 있어 매수인은 매매대금을 아래와 같이 지불키로 한다. 매매대금 금 이억일천만원정(₩210,000,000원) 계약금 금 사천이백만원정(₩42,000,000원) ----- 2021년 10월 26일 지급 중도금 잔금 금일억육천팔백만원정(₩168,000,000원) --- 2022년 4월 30일 지급 제3조 위 부동산의 인도는 2022년 4월 30일로 한다. (특약사항) 1. 계약에 필요한 개인정보수집 및 이용에 동의하기로 한다. 2. 본 계약은 현 시설 상태의 매매계약으로 목측에 의하여 현황 확인하였고, 향후 공부상의 표시와 실제가 부합하지 아니하여도 계약당사자 쌍방은 이의를 제기하지 않기로 한다. 3. 잔금지급기일은 2022. 4. 30.까지로 정하되, 당사자 간의 합의에 따라 조정할 수 있다. 6. 본 계약은 공동주택 건립부지로 ○○연립 9세대 모두를 매수하는 계약으로, 계약을 해제할 경우에는 9세대의 계약금 총액의 배액을 변상하기로 한다. 나. 이 사건 대체주택의 취득 원고는 2021. 10. 30. 이CC과 ○○ ○○구 ○○동 ○○○-○ ○○빌라 ○층 ○○○호(이하 ‘이 사건 대체주택’이라 한다)를 다음과 같이 매매대금 180,000,000원에 매수하는 내용의 매매계약을 체결한 후 2021. 11. 30. 이 사건 대체주택의 소유권이전등기를 마쳤다. 【이 사건 대체주택에 관한 매매계약서 발췌】 (계약내용) 제1조 위 부동산의 매매에 있어 매수인은 매매대금을 아래와 같이 지불하기로 한다. 매매대금 금 일억팔천만원정(₩180,000,000원) 계약금 금 일천구백만원정(₩19,000,000원) 은 계약 시에 지불하고 영수함 중도금 금 사천일백만원정(₩41,000,000원) 은 2021년 11월 17일에 지불하며 잔금 금일억이천만원정(₩120,000,000원) 은 2021년 11월 30일에 지불하기로 함. 제2조 매도인은 매수인으로부터 매매대금의 잔금을 수령함과 동시에 매수인에게 소유권이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하고 이전등기에 협력하며, 위 부동산의 인도는 2021년 11월 30일자로 한다. (특약사항) 1. 현상태와 공부현황대로 매매하며, 노후된 빌라인 관계로 이후 어떠한 하자에 대해서도 이의를 제기하지 않기로 한다. 2. 매도인은 잔금일까지의 관리비 및 제공과금을 납부하고, 그 증빙을 매수자에게 전달하여야 한다. 3. 본 계약에 명시되지 않은 사항은 민법상 계약에 관한 규정과 일반관례에 따른다. 다. 양도소득세 신고·납부와 이 사건 처분 1) 원고가 위 나.항 기재와 같이 이 사건 대체주택을 취득하면서 원고 세대는 이 사건 쟁점주택의 양도(이하 ‘이 사건 양도’라 한다) 당시 아래 표 기재와 같이 조정대상지역 내에 3주택을 소유하고 있었다. 구분 소유자 취득일 양도일 비고 이 사건 쟁점주택 원고 1989. 5. 6. 2022. 4. 28. 양도가액 210,000,000원 이 사건 대체주택 원고 2021. 11. 30. 양수가액 180,000,000원 ○○동 상가겸용주택 원고 배우자 2011. 11. 30. 2) 원고는 2022. 6. 24. 피고에게 이 사건 양도에 관하여 장기보유특별공제를 배제하고 중과세율 30%를 적용한 양도소득세 76,597,618원을 신고·납부하였다. 3) 원고는 2022. 7. 11. 피고에게 원고는 이 사건 양도 당시 투기 목적 없이 일시적으로 3주택을 소유하게 된 것에 불과하므로, 이 사건 양도에 장기보유특별공제를 배제하고 중과세율을 적용하는 것은 잘못이라고 주장하면서 원고가 신고한 양도소득세 중 57,272,5555원의 환급을 구하는 경정청구를 하였으나, 피고는 2022. 9. 5. 원고의 경정청구를 거부하는 결정을 하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다). 라. 원고의 전심절차 경유 이에 불복하여 원고는 2022. 9. 26. 조세심판원에 이 사건 처분의 취소를 구하는 심판청구를 제기하였으나, 조세심판원은 2023. 3. 7. 원고의 심판청구를 기각하는 결정을 하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 제6, 제9 내지 11호증, 을 제1 내지 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 이 사건 처분의 적법 여부 가. 원고의 주장 1) 이 사건 처분사유의 위법 주장 원고의 이 사건 양도 당시 원고 세대가 형식적으로 3주택을 소유한 외관은 존재하였다. 그러나 원고 세대는 이 사건 쟁점주택에서 장기간 거주하다가 부동산 투기 목적 없이 거주 목적으로 이 사건 대체주택을 취득하였을 뿐이고, 그 취득시기 또한 매도인의 요청에 따라 매매대금을 신속하게 지급하는 과정에서 부득이 앞당겨진 것에 불과하다. 따라서 이 사건 양도에 대하여 양도소득세를 중과할 수 없는 특별한 사정이 존재하므로, 원고의 이 사건 양도가 1세대 3주택자의 양도에 해당함을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하다. 2) 재량권의 일탈·남용 주장 나아가 앞서 본 사정들에게다가 소득세법상 조정대상지역 내 주택 양도 시 장기 보유특별공제를 배제하고 중과세율을 적용하여 양도소득세를 부과하는 것은 부동산 투기를 억제·방지하는데 그 입법취지가 있는 점 등을 고려한다면, 이 사건 처분은 부동산 투기 목적 없이 이루어진 이 사건 대체주택의 취득 경위를 전혀 고려하지 않았을 뿐만 아니라 소득세법상 3주택 중과세의 입법취지에도 정면으로 반하는 것으로 재량권을 일탈·남용하여 위법하다. 나. 관계 법령 [별지] 관계 법령 기재와 같다. 다. 판단 1) 이 사건 처분사유의 위법 여부 가) 원고가 1989. 5. 6. 이 사건 쟁점주택의 소유권을 취득한 이후 2021. 10. 26. 이 사건 쟁점주택에 관한 매매계약을 체결하고, 2021. 10. 30. 이 사건 대체주택에 관한 매매계약을 체결한 사실, 이 사건 대체주택에 관한 매매계약에 ‘특약사항’으로 ‘노후된 빌라인 관계로 이후 어떠한 하자에 대해서도 (매수인이) 이의를 제기하지 않기로 한다’는 내용이 기재되어 있었던 사실, 원고가 2021. 11. 30. 이 사건 대체주택의 소유권을 취득한 이후 2022. 4. 28. 이 사건 쟁점주택을 BBBB에게 양도한 사실은 앞서 본 바와 같고, 위 인정사실에 비추어 보면, 원고가 이 사건 대체주택을 취득함으로써 원고 세대가 3주택을 보유한 기간이 약 5개월로 그리 길지 않고, 원고 세대가 이 사건 쟁점주택에서 장기간 거주하다가 부동산 투기 등의 목적 없이 거주 목적으로 이 사건 대체주택을 취득한 것으로 보이는 점 등의 사정은 인정된다. 나) 그러나 다른 한편, 위 제1항 기재 처분의 경위, 위 제1항의 [인정근거]에서든 증거들에다가 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사실 내지 사정을 종합하면, 이 사건 양도가 장기보유특별공제를 배제하고 중과세율이 적용되는 1세대 3주택의 양도에 해당함을 전제로 한 이 사건 처분은 적법한 것으로 판단된다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다. ① 이 사건 처분의 근거가 된 구 소득세법(2022. 8. 12. 법률 제18975호로 개정 되기 전의 것, 이하 ‘구 소득세법’이라 한다) 제104조 제7항 제3호의 위임에 따른 구 소득세법 시행령(2022. 5. 31. 대통령령 제32654호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 소득세법 시행령’이라 한다) 제167조의3 제1항은 ‘중과세율이 적용되는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택’에 해당하는지를 판단하기 위하여 1세대가 소유하는 주택의 수를 계산할 때 제1호에 해당하는 주택(수도권 및 광역시․특별자치시 외의 지역에 소재하는 기준시가 3억 원 이하의 주택)만을 산입하지 아니할 뿐 나머지 각 호에 해당하는 주택은 1세대 1주택의 특례에 해당하는 장기임대주택 등이라 할지라도 모두 산입하고, 다만 그 주택이 양도 대상이 되는 경우에는 중과세율 적용에서 제외되도록 규정하고 있을 뿐 1세대가 일시적인 3주택 소유자에 해당하는 이유로 위 법률규정의 적용을 배제한다는 등의 명문규정은 찾을 수 없다. ② 이 사건 양도 당시 원고 세대가 소유하고 있던 이 사건 쟁점주택, 이 사건 대체주택, ○○동 상가겸용주택(이하 ‘○○동 주택’이라 한다)은 구 소득세법 시행령 제 167조의3 제1항 제1호에서 정한 주택에 해당하지 않아 원고 세대가 소유하는 주택의 수를 계산하는데 모두 포함된다. 따라서 원고 세대는 이 사건 양도 당시 3개의 주택을 소유하고 있었던 것이 되고, 아래에서 보는 바와 같이 이 사건 쟁점주택과 이 사건 대체주택에 관한 각 매매계약(이하 ‘이 사건 각 매매계약’이라 한다)의 내용, 각 주택의 취득시기, ○○동 주택의 존재 등을 고려할 때, 이 사건 양도가 1세대 3주택 소유자의 양도에 해당함에도 원고에게 양도소득세를 중과할 수 없는 특별한 사정이 있다고 보기는 어렵다. ③ 원고가 이 사건 쟁점주택에 관한 매매계약을 2021. 10. 26. 체결하였지만 이 사건 쟁점주택의 인도일과 매수인의 잔금 지급일은 그로부터 약 6개월 후인 2022. 4. 30.로 정해져 있었기 때문에 원고로서는 이 사건 쟁점주택에서의 거주기간에 다소 여유가 있었던 것으로 보인다. 따라서 원고가 거주나 이주 목적으로 이 사건 대체주택을 2021. 11. 30.경 반드시 취득하여야 할 급박한 필요성 내지 당위성이 있었다고 단정하기 어렵고, 원고로서는 이 사건 쟁점주택의 양도 무렵 내지 그 후에 이 사건 대체주택을 취득함으로써 충분히 3주택 이상을 보유하지 않을 가능성이 있었던 것으로 보인다. ④ 나아가 원고는 이 사건 양도 당시 이 사건 쟁점주택과 이 사건 대체주택 외에도 4층 규모의 ○○동 주택을 보유하고 있었는데, 원고가 그 당시 ○○동 주택을 처분하는 데에 특별한 제약이 있었던 것으로 볼 만한 사정은 찾을 수 없다. 따라서 원고로서는 이 사건 쟁점주택을 양도하기 전에 ○○동 주택을 처분함으로써 3주택 이상을 보유하지 않을 가능성 또한 존재하였다. ⑤ 원고가 이 사건 쟁점주택을 이 사건 매매계약에서 정한 인도일인 2022. 4. 30.보다 2일 빠른 2022. 4. 28. BBBB에게 양도하기는 하였지만, 이 사건 각 매매계약의 내용 등에 비추어 보면, 원고가 당초 예정한 대로 이 사건 대체주택의 취득 후 이 사건 쟁점주택의 양도가 이루어진 것일 뿐, 이 사건 대체주택의 취득시기가 매도인 등의 요구에 따라 달라지면서 부득이 이 사건 대체주택의 취득과 이 사건 쟁점주택의 양도의 순서가 바뀌었다는 등의 특별한 사정도 찾을 수 없다. ⑥ 한편 원고가 들고 있는 대법원 2014. 2. 27. 선고 2010두27806 판결은, 장기임대주택의 성격과 장기임대주택을 양도소득세 중과세율의 적용대상에서 제외하는 취지 등을 고려하여, 종전주택과 장기임대주택을 소유한 거주자가 이주목적으로 대체주택을 취득함으로써 장기임대주택을 제외하고도 2주택을 소유하였다가 종전주택을 양도한 경우에 종전주택의 양도를 ‘1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도’로 보아 양도소득세를 중과할 수 없다고 판단한 사안으로서, 장기임대주택이 포함되지 않은 2주택을 소유하다가 이 사건 대체주택을 취득한 이 사건과는 사안이 달라 원용하기에 적절하지 않다. ⑦ 또한 대법원 2009. 12. 24. 선고 2009두13788 판결은, 종전주택을 양도하는 계약을 체결한 직후 이주목적으로 제1대체주택의 양수계약을 체결한 다음 다시 이를 대체하여 제2대체주택의 양수계약을 체결하면서, 제2대체주택의 잔금지급기일을 종전주택의 양도일 이후로 정함으로써 당초 예정한 대로 계약이 이행되었더라면 종전주택 양도 당시 제2대체주택을 취득하지 않았을 것인데, 제2대체주택 양도인의 급전 요청에 따라 선의로 약 14일을 앞당겨 잔금을 지급한 결과 종전주택의 양도 당시 제1, 2대체 주택을 함께 보유하게 되어 약 11일간 일시적으로 3주택을 보유하게 된 특별한 사정이 있는 사안으로서, 당초 예정한 대로 이 사건 대체주택을 먼저 취득하고 이 사건 쟁점주택을 양도한 이 사건과는 사안이 달라 역시 원용하기에 적절하지 않다. 2) 재량권의 일탈·남용 여부 살피건대 이 사건 양도에 따른 양도소득세는 그것이 비과세요건이나 감면요건에 해당하지 아니하는 이상 구 소득세법 제104조 제7항 제3호 등에 따라 필요적으로 일정한 세율에 따른 양도소득세를 산출하도록 규정하고 있어 과세관청에게는 그 과세 여부를 결정하거나 세액을 조정할 수 있는 재량의 여지가 없는 것으로 보인다. 따라서 피고에게 재량권이 있음을 전제로 한 원고의 이 부분 주장은 더 나아가 살펴볼 필요없이 받아들이지 않는다(설령 피고에게 재량권이 있는 것으로 보더라도 앞서 본 바와 같이 원고가 3주택 이상을 보유하지 않을 수 있었던 회피가능성, 그리고 원고가 당초 예정한 대로 이 사건 대체주택의 취득과 이 사건 쟁점주택의 양도가 이루어진 것으로 보이는 사정 등에 비추어 보면, 이 사건 처분에 평등의 원칙, 비례의 원칙 등을 위반하여 재량권을 일탈·남용한 위법이 있다고 보기도 어렵다). 3. 결론 그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로, 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[출처] 국세청 : 국세법령정보시스템 - 2023구합21496

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