+ - 북마크 저장 [행정] 1심재정단독사건

서울행정법원 2021.12.24 선고 2020구단79731 판결

양도소득세 중과세율 적용의 적정성 여부[국승] 【사 건】 2020구단79731 양도소득세부과처분취소 【원 고】 OOO 【피 고】 @@세무서장 【변 론 종 결】 2021. 11. 19. 【판 결 선 고】 2021. 12. 24. 【주 문】 1. 원고의 청구를 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 및 항소취지 피고가 2019. 11. 13. 원고에게 한 2019년도 귀속 양도소득세 xxx원의 부과처분을 취소한다. 【이 유】 1. 처분의 경위 가. 원고는 2019. 3. 20. 서울 00구 00동 00아파트 102동 505호(이하 ‘이사건 주택’이라 한다)를 11억 3천만 원에 양도(이하 ‘이 사건 양도’라 한다)한 후 1세대1주택 고가주택 특례에 따라 양도가액 9억 원 초과분에 대하여 장기보유특별공제를 적용하고 일반세율을 적용하여 2019년 귀속 양도소득세 3,746,000원을 신고·납부하였다. 나. 이 사건 양도 당시 아래 표 기재와 같이 원고는 서울 00구 00동 00오피스텔 1401호(이하 ‘이 사건 오피스텔’이라 한다)를, 원고의 배우자는 00시 00동 주택, 00시 00동 주택(이하 ‘이 사건 각 임대주택’이라 한다)을 보유하고 있었다. 다. 피고는 세무조사 결과 이 사건 오피스텔의 실질을 주택으로 판단하고 이 사건 양도 당시 원고 세대가 4개의 주택을 보유하고 있다고 보아 이 사건 양도에 대하여 구소득세법(2019. 12. 31. 법률 제16834호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제95조 제2항, 제104조 제7항 제3호에 따라 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도로 보아 양도가액 9억 원 초과분에 대하여 장기보유특별공제를 배제하고 일반세율에 20%를 더한세율을 적용하여 2019. 11. 13. 원고에게 2019년도 귀속 양도소득세 xxx원(가산세 포함)을 결정․고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다). 라. 이에 원고가 불복하여 2020. 2. 4. 조세심판원에 행정심판을 청구하였으나, 2020.9. 24. 그 청구가 기각되었다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증, 을 제1 내지 4호증의 각 기재, 변 론 전체의 취지 2. 이 사건 처분의 적법 여부 가. 원고의 주장 1) 원고는 노후 생활자금을 마련하기 위해 투기 목적 없이 이 사건 오피스텔을 업무시설 용도로 분양받았고, 신규사업자등록까지 마쳤다. 이 사건 오피스텔은 이 사건주택의 당초 잔금약정기일인 2019. 1. 8. 업무시설로 공실 상태였고, 이후 2019. 1. 30.부터 임대하여 업무시설로 사용되었다. 따라서 이 사건 오피스텔은 업무용 시설임이 분명함에도, 피고가 원고의 의사와 무관하게 임차인이 주거 용도를 겸하여 사용하였다는 이유로 이를 주택으로 보고 원고 세대의 주택 수에 산입한 것은 위법하다. 2) 설령 이 사건 오피스텔을 주택으로 본다 하더라도, 주택으로 사용된 시점은 임차인 전입일인 2019. 1. 30.이므로, 당초 계약에 따른 잔금약정기일(2019. 1. 8.)에 잔금이 지급되었다면, 이 사건 양도가 장기임대주택 사업자의 거주주택 특례 규정에 따라 비과세되었을 것인데, 양수인의 부득이한 사정으로 잔금지급이 지연됨으로써 대금 청산일이 2019. 3. 20.이 되어 일시적으로 3주택 이상에 해당하게 된 것인바, 투기 목적과 무관하게 양수인의 사정에 따른 대금 청산이 지연된 것은 사회통념상 일시적으로 인정되는 특별한 사정이 있는 경우에 해당되므로, 중과세율을 적용하고 장기보유특별공제를 배제한 것은 위법하다. 나. 관계 법령 별지 기재와 같다. 다. 이 사건 양도 당시 이 사건 오피스텔을 주택으로 볼 수 있는지 여부 1) 관련 법리 구 소득세법 제88조 제7호는 ‘주택이란 허가 여부나 공부상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.’고 규정하고 있다. 그리고 주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우, 그 다른 건물이 소득세법에 따른 양도소득세 산정과 관련한 ‘주택‘에 해당하는지 여부는 건물 공부상의 용도 구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조ㆍ기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지ㆍ관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 한다(대법원2005. 4. 28. 선고 2004두14960 판결 참조). 2) 인정사실 가) 원고는 2017. 11. 9. 이 사건 오피스텔에 관하여 분양계약을 체결하고, 2017.12. 21. 부동산임대업 사업자등록을 하였으며, 이 사건 오피스텔 준공 이후 2018. 11.30. 소유권이전등기를 마쳤는데, 이 사건 오피스텔의 등기부상 건물내역은 ‘오피스텔’로 되어 있다. 나) 원고는 2018. 12. 28. 이 사건 오피스텔에 관하여 ***와 사이에 임대차계약을 체결하면서 임차기간을 2019. 1. 30.부터 2020. 1. 29.까지로 정하였다. 당시 계약서상에 부동산의 용도표시는 ‘업무시설’로 기재되었고, 특약 사항에는 ‘기타사항은 주택임대차보호법 및 부동산 일반 관례에 따르기로 한다.’고 기재되어있다. 다) 한편, 임차인 ***는 2019. 1. 30. 배우자 ###와 함께 이 사건 오피스텔에 입주하여 거주하였고, 2019. 3. 27. 이 사건 오피스텔로 주민등록 전입신고를 마쳤으며, 2019. 4. 2. 서울 00구 00동장에게 주택임대차계약서상 확정일자를 부여 받았다. 라) ***는 사업지원서비스업을 영위하고 있는데, 2013. 1. 2. 당시 주민등록주소지이자 자신의 소유인 ‘00시 00구 00동 00아파트 111동 305호’를 사업장 소재지로 하여 사업자등록을 하였고, 2013. 3. 5. 주소지 변동에도 불구하고 사업장 이전신고를 하지 않다가 위 아파트를 매도한 이후 2019. 3. 27. 이 사건 오피스텔로 사업장 이전신고를 하였다. 한편, ***는 위 사업과 관련하여 2019년도 제1기 매출액으로 19,250,000원, 2019년 제2기 매출액으로 21,336,000원을 신고하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제5호증, 갑 제8 내지 11호증, 을 제4 내지 19호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 3) 구체적 판단 가) 앞서 인정한 사실에 의하면, 이 사건 오피스텔의 등기부상 건물내역이 업무시설로 되어 있는 점, 원고가 이 사건 오피스텔을 분양받아 신규 사업자등록을 하고 취득 당시 부담한 건물분 부가가치세를 환급받은 점, 이 사건 오피스텔의 용도를 ‘업무시설’로 기재하여 임대차계약서를 작성한 점, 임차인 ***가 이 사건 오피스텔로 사업장 이전신고를 하였고, 사업과 관련하여 2019년도 매출세액 신고를 한 점 등 이 사건 오피스텔을 업무용 시설로 볼 수 있는 사정들이 있기는 하다. 나) 그러나 한편 앞서 거시한 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 아래와 같은 사실 및 사정들을 종합하여 보면, 앞서 인정한 사정만으로는 이 사건 양도 당시 이 사건 오피스텔이 구 소득세법상 ‘주택’에 해당하지 않는다고 볼 수 없고, 오히려 사실상 주거용으로 사용되는 건물로 봄이 타당하다. 따라서 이 사건 오피스텔은 주택으로서 원고 세대가 소유한 주택수에 산입함이 상당하므로, 이와 다른 원고의 주장은 이유 없다. ① 이 사건 오피스텔 분양 당시 “직장인들의 배후 주거지로 제격”, “일반 오피스텔이 아닌 아파텔”, “친환경 주거환경 혜택”, “전 세대가 투룸형의 쓰리베이로 설계되어 있어 실거주용으로 공급이 가능”이라고 광고․홍보되었는바, 분양 당시부터 업무용 기능보다 주거용 기능이 강조되었다. ② 이 사건 오피스텔은 방 2개, 화장실로 구획되어 있고 세탁기, 냉장고, 싱크대 등 주방시설이 설치되어 있으며, 침대, 소파, 밥솥 등 주거용 집기와 가구들이 기본 사양으로 비치되어 있었는바, 공부상의 용도와 상관없이 그 구조ㆍ기능이나 시설 등이 주거용에 적합한 상태에 있었고, 용도나 구조 변경 없이도 언제든지 주거용으로 사용할 수 있는 상태였다. ③ 실제 이 사건 오피스텔이 속한 집합건물은 총 48개의 구분건물로 되어 있는데, 2018. 11. 19.부터 주민등록 물건지 거주이력이 총 56건인 것으로 보아 대부분이 주거용으로 사용되었던 것으로 보인다. 또한 인터넷 포털사이트인 ‘네이버’ 부동산 사이트에서 이 사건 오피스텔이 속한 집합건물이 ‘주거용’으로 표시되어 거래되고 있다. ④ 원고가 임차인과 함께 작성한 임대차계약서에 부동산의 용도표시가 ‘업무시설’로 기재되어 있기는 하나, 특약 사항에 ‘기타사항은 주택임대차보호법 및 부동산 일반관례에 따르기로 한다.’고 명시되어 있고, 원고가 제출한 경위서(을 제15호증)에도 ‘계약 과정에서 전입신고를 해야 한다고 하여 보유기간이 겹치지 않는다고 판단하여 업무용이든 주거용이든 상관없으니 진행되고 있는 아파트 매도과정이 곧 완료되니 전입신고를 잠시 기다려달라고 요청하였다’고 기재되어 있는바, 원고로서는 이 사건 오피스텔을 임대할 당시 임차인이 이 사건 오피스텔을 주거용으로 사용할 수 있음을 인지하였고 이를 용인하였던 것으로 보인다. ⑤ 임차인 ***는 2019. 1. 30. 배우자와 함께 이 사건 오피스텔에 입주하여 그 무렵부터 거주하고 있다. ***는 이 사건 양도 이후인 2019. 3. 27. 이 사건 오피스텔에 전입신고를 마쳤는데, 이는 앞서 본 바와 같이 원고가 이 사건 주택 양도시 다주택자 양도에 따른 중과세를 회피하고자 이 사건 오피스텔을 업무시설로 볼 수 있는 외형을 형성하기 위하여 임차인에게 전입신고를 이 사건 양도 이후로 미뤄줄 것을 부탁했기 때문인 것으로 보인다. ⑥ ***가 이 사건 오피스텔로 사업장 이전신고를 한 사실은 인정되나, ***가 2013. 3.경부터 주소지 변동에도 불구하고 본인 소유의 아파트 주소지를 사업장으로 하여 약 6년 이상 유지하고 있었던 점, ***의 배우자는 이 사건 오피스텔을 사업장으로 쓴 것은 아니고, 사업장이 별도로 필요하지 않았으며, 위 아파트를 매도함에 따라 현 주소지로 사업장 이전신고를 하게 되었다고 진술한 점, 여기에 ***가 영위한 사업이 사업지원서비스로서 사무실에서 정형화된 업무를 수행하는 업종으로 보이지 않는 점까지 보태어 보면, 이 사건 양도 당시 임차인이 이 사건 오피스텔을 사무실로 사용하였다고 보기 어렵다. ⑦ 원고가 이 사건 오피스텔에 대하여 2019. 9. 25. 부가가치세 수정신고를 마친 사실은 인정되나, 수정신고는 이 사건 양도에 관한 세무조사 사전통지를 수령한 이후에 발생한 사정이므로, 이 사건 오피스텔의 실제 용도를 파악하는 데 있어 참조할 만한 사정은 아니다. 오히려 이 사건 오피스텔에 대하여 일반과세자로 사업자등록까지 마친 원고가 매월 임차인에게 세금계산서를 발행하지 않았고, 무실적으로 부가가치세 신고를 하였다. 4) 소결론 이 사건 양도 당시 이 사건 오피스텔은 사실상 주거용으로 사용되는 건물로서 주택으로 봄이 상당하다. 따라서 이 사건 양도 당시 원고 세대가 보유한 주택은 이 사건 오피스텔과 이 사건 각 임대주택 및 이 사건 주택 등 모두 4개이고, 이 사건 주택은 구 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제10호의 일반주택에 해당하지 아니하므로, 특별한 사정이 없는 한 조정대상지역에 있는 이 사건 주택의 양도는 구 소득세법 제104조 제7항 제3호에서 정한 ‘1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도’에 해당하므로, 중과세율 적용 대상 및 장기보유특별공제 적용 제외 대상에 해당한다. 라. 이 사건 양도를 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도로 보아 양도소득세를 중과할 수 없는 특별한 사정이 있는지 여부 1) 관련 법리 구 소득세법(2009. 12. 31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것) 제104조 제1항 제2호의3, 구 소득세법 시행령(2008. 2. 29. 대통령령 제20720호로 개정되기 전의 것) 제167조의3 제1항 제2호 (가)목, 제10호 등의 입법 취지와 관련 규정의 체계 등에 비추어 보면, 일반주택(이하 ‘종전주택’이라 한다)과 장기임대주택을 소유한 거주자가 다른 주택(이하 ‘대체주택’이라 한다)을 취득함으로써 장기임대주택을 제외하고도 2주택을 소유하게 되었더라도, 주거를 이전하기 위하여 대체주택을 취득한 것으로서 거주자에게 투기목적이 없고 대체주택을 취득한 후 종전주택을 양도하기까지 소요된 기간이 주택거래의 현실 등에 비추어 사회통념상 일시적이라고 인정되는 특별한 사정이 있는 경우에는 종전주택의 양도를 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도로 보아 양도소득세를 중과할 수 없다(대법원 2014. 2. 27. 선고 2010두27806 판결 참조). 2) 인정사실 가) 원고는 이 사건 주택을 1995. 11. 1. 취득하여 2003. 11. 13.까지 거주하였고, 이후 2010. 12. 21.까지는 ‘서울 00구 00동 00아파트 7동 906호’에, 2017. 2.10.까지는 ‘서울 00구 00동 00아파트 1동 203호’에, 이후 현재까지는 ‘서울 00구 00동 00아파트 307동 1001호’에 각 거주하고 있다. 나) 원고는 2018. 9. 19. 양수인 &&과 사이에 이 사건 주택을 대금 11억 3천만원에 양도하는 계약을 체결하였는데, 당시 중도금 지급기일을 2018. 10. 18., 잔금기일을 2019. 1. 8.로 정하였다. 양수인은 이 사건 주택을 임차하여 그 보증금으로 잔금을 지급하려 하였으나, 인근 대단지 아파트가 준공됨에 따라 전세물건이 대량 발생하여 임차인을 제때 구하지 못하였고 잔금지급기일 변경 합의에 따라 2019. 3. 20. 원고에게 잔금을 지급하였다. 다) 한편, 원고는 2018. 11. 30. 이 사건 오피스텔을 취득하였는데, 원고는 이 사건 오피스텔을 노후 생활자금 마련을 위하여 분양받은 것으로, 2018. 12. 28. 이 사건 오피스텔에 관하여 ***와 사이에 임대차계약을 체결하면서 임차기간을 2019. 1. 30.부터 2020. 1. 29.까지로 정하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제4, 6, 7호증, 을 제15, 16호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 3) 구체적 판단 앞서 인정한 바에 의하면, 이 사건 주택과 장기임대주택에 해당하는 이 사건 각 임대주택1)을 보유한 원고 세대가 이 사건 오피스텔을 취득한 후 이 사건 주택을 매도하기까지 걸린 기간은 약 4개월에 불과한 점, 이 사건 오피스텔의 취득이 부동산 투기목적이었다고 단정하기는 어려운 점 등의 사정은 인정되나, 앞서 인정한 사실 및 앞서 거시한 증거에 변론 전체의 취지를 통하여 알 수 있는 다음의 각 사실 및 사정 즉, ①이 사건 오피스텔은 노후 생활자금 마련을 위하여 임대수익 등 영리적 목적으로 취득한 것으로서 거주를 위한 이주 목적으로 취득한 것은 아닌 점, ② 실제 원고는 이 사건 주택에서 2003. 11. 13. 전출한 이래 현재까지 16년간 다른 주택에서 거주하고 있고 이 사건 오피스텔에 입주하지 않았던 점, ③ 이 사건 주택에 관한 매매계약 당시 이미 이 사건 주택 주변에 대단지 아파트가 준공된 상태였는바, 그로 인해 전세물건이 대량 발생할 것이라는 점에 대해서는 충분히 예측 가능하였던 것으로 보이므로, 양수인의 잔금 조달 계획 차질이 예기치 못한 불가피한 사정에 해당한다고 보기 어려운 점, ④ 오히려 원고는 이 사건 오피스텔에 관한 임대차계약 과정 중 임차인에게 이 사건 주택의 매도과정이 완료될 때까지 전입신고를 기다려달라고 요청한 것으로 보아 임차인이 이 사건 오피스텔에 입주할 때까지도 이 사건 주택 매매잔대금이 지급되지 않을 수 있음을 인지하였던 것으로 보이는 점 등 제반사정을 종합하여 보면, 원고가 주장하는 사정과 제출하는 자료들만으로는 이 사건 양도를 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도로 보아 양도소득세를 중과할 수 없는 특별한 사정이 있었다고 보기 어렵다. 따라서 이 부분 원고의 주장 역시 이유 없다. 3. 결론 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. _________________________ 1) 피고는 이 사건 각 임대주택이 임대기간 5년을 충족하지 못하여 구 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 (가)목 소정의장기임대주택에 해당하지 않는다고 주장한다. 살피건대, 구 소득세법 시행령 제167조의3 제3항은, 제1항 제2호의 규정에 의한 장기임대주택의 임대기간의 계산은 조세특례제한법 시행령 제97조의 규정을 준용하되, 사업자등록등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다고 규정하여 임대기간 계산의 기산점 및 임대개시일의 의미를 명확히 하고 있기는 하나, 구 소득세법 시행령 제155조 제21항에 의하면 1세대가 장기임대주택의 임대기간요건을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보아 제20항을 적용한다고 규정하고 있으므로, 이 사건에서 사업자등록등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 “5년 이상 임대”할 것이라는 임대기간 요건을 충족하기 전이라 하더라도, 이 사건 각 임대주택은 구 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 (가)목 소정의 장기임대주택에 해당한다고 봄이 상당하다(의무임대기간 요건 충족 여부에 따른 사후관리대상 여부에 대해서는 별론으로 한다). 따라서 이와 다른 피고의 주장은 받아들이지 아니한다 별지 관련법령 ▣ 구 소득세법(2019. 12. 31. 법률 제16834호로 개정되기 전의 것) 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 6. "1세대"란 거주자 및 그 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다. 7. "주택"이란 허가 여부나 공부(공부)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 제104조(양도소득세의 세율) ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다. 1. 제94조제1항제1호·제2호 및 제4호에 따른 자산　제55조제1항에 따른 세율 ⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 1년 미만인 경우에는 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다. 3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 ▣ 구 소득세법 시행령(2020. 2. 11. 대통령령 제30395호로 개정되기 전의 것) 제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. (단서 및 각호 생략) ⑪ 법 제89조제1항제3호나목에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 제155조에 따른 1세대1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다. 제155조(1세대1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 그 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내[종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득 {조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다 }하는 경우에는 2년 이내]에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 제2호가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. ⑳ 제167조의3제1항제2호 가목부터 바목까지의 규정에 따른 주택(같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 아니한다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다) 또는 제167조의3제1항제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기가정어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받아 가정어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우에 한정한다. 이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 1. 거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날 또는 「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받은 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것 2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것 3. 장기가정어린이집: 양도일 현재 법 제168조에 따라 사업자등록을 하고, 장기가정어린이집을 운영하고 있을 것 ㉑ 1세대가 장기임대주택의 임대기간요건(이하 이 조에서 "임대기간요건"이라 한다) 또는 장기가정어린이집의 운영기간요건(이하 이 조에서 "운영기간요건"이라 한다)을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택 또는 가정어린이집을 장기임대주택 또는 장기가정어린이집으로 보아 제20항을 적용한다. 제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위) ① 법 제104조제7항제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. 1. 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권(이하 이 조에서 "수도권"이라 한다) 및 광역시ㆍ특별자치시(광역시에 소속된 군, 「지방자치법」 제3조제3항ㆍ제4항에 따른 읍ㆍ면 및 「세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법」 제6조제3항에 따른 읍ㆍ면에 해당하는 지역을 제외한다) 외의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다) 현재 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 같은 조에 따른 사업자등록을 한 때에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다. 가. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택을 1호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 않고 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택. 다만, 2018년 3월 31일까지 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다. (이하 목 생략) 3. 「조세특례제한법」 제97조ㆍ제97조의2 및 제98조에 따라 양도소득세가 감면되는 임대주택으로서 5년 이상 임대한 국민주택(이하 이 조에서 "감면대상장기임대주택"이라 한다) 4. 종업원(사용자의 「국세기본법 시행령」 제1조의2제1항에 따른 특수관계인을 제외한다)에게 무상으로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 당해 무상제공기간이 10년 이상(이하 이 조에서 "의무무상기간"이라 한다)인 주택(이하 이 조에서 "장기사원용주택"이라 한다) 5. 「조세특례제한법」 제98조의2, 제98조의3, 제98조의5부터 제98조의8까지 및 제99조, 제99조의2 및 제99조의3까지에 따라 양도소득세가 감면되는 주택 6. 제155조제6항제1호에 해당하는 문화재주택 7. 제155조제2항에 해당하는 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한정한다) 8. 저당권의 실행으로 인하여 취득하거나 채권변제를 대신하여 취득한 주택으로서 취득일부터 3년이 경과하지 아니한 주택 8의 2. 1세대의 구성원이 「영유아보육법」 제13조제1항에 따라 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장을 말한다)의 인가를 받고 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 후 5년 이상(이하 이 조에서 "의무사용기간"이라 한다) 가정어린이집으로 사용하고, 가정어린이집으로 사용하지 아니하게 된 날부터 6월이 경과하지 아니한 주택 9. 삭제 10. 1세대가 제1호부터 제8호까지 및 제8호의2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 해당 주택(이하 이 조에서 "일반주택"이라 한다) 11. 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택 ③ 제1항제2호의 규정에 의한 장기임대주택의 임대기간의 계산은 「조세특례제한법 시행령」 제97조의 규정을 준용한다. 이 경우 사업자등록등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다. 끝.

[출처] 국세청 : 국세법령정보시스템 - 2020구단79731

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[ 참조조문 ]

민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제5조

영유아보육법 제13조

지방자치법 제3조

국세기본법 시행령 제1조

조세특례제한법 제97조 제98조

구소득세법 제95조