서울행정법원 2019.01.25 선고 2017구합73495 판결

사       건

2017구합73495 양도소득세경정청구거부처분취소

원       고

김○○

피       고

○○세무서장

변 론 종 결

2018. 11. 21.

판 결 선 고

2019. 1. 25.

○ 양도가액 3,390,430,296원(이 사건 토지 3,294,799,255원, 이 사건 건물 95,637,041원)

○ 양도차익 1,717,683,737원

○ 과세표준 1,200,380,427원

○ 산출세액 436,744,562원

○ 신고불성실가산세 155,347,338원, 납부불성실가산세 49,209,968원

○ 기납부세액 21,470,568원

○ 납부할 세액 619,831,300원

○ 이 사건 토지와 건물을 일괄하여 황○○에게 양도하기로 하는 계약서를 작성하고 계약금을 받은 후 이 사건 건물 소유권을 박○○에게 이전한 경위

: 최○○이 하자는 대로 한 것이다. 최○○이 호텔을 지어서 이 사건 토지를 처분하자며 본인에게 재개발사업을 권유하여 승낙하였다. 그 후 최○○의 권유에 따라 이를 매도하기로 하고, 2013. 12. 13. 최○○이 소개한 황○○에게 이 사건 토지와 건물을 일괄하여 34억 원에 양도한다는 계약서를 작성하였다. 이후 최○○이 그동안 재개발사업에 들어갔던 경비를 보전하고자 건물 소유권을 이전해줄 것을 요구하였고, 소유권을 이전해주면 양도소득세는 최○○이 알아서 납부하겠다고 하여 그렇게 하였다. 박○○는 잘 모르고, 최○○이 박○○의 위임장을 가지고 와서 명의이전을 요구하였다.

○ 이○○가 계약금 1억 원을, 최○○이 중도금 2억 6300만 원을 지급하였다면서, 이 사건계약서에는 매수인이 박○○로 되어 있는 이유

: 최○○ 등 3인과 작성한 건물 매매계약서 원본은 폐기하였다. 작성 시점은 기억나지 않지만, 재개발사업 명목으로 2010. 3. 5. 1억 원, 2011. 5. 12. 2억 6300만 원을 수령하였기에 구두로 본 계약 내용을 승낙한 후 나중에 최○○ 등 3인과 매매계약서를 작성하였다. 박○○와 작성한 이 사건 건물 계약서는 이 사건 건물 소유권 이전 당시 소급하여새로 작성한 것이다.

○ 원고가 황○○으로부터 34억 원을 받은 후 건물 양도인 박○○와 대금을 정산한 내용

: 황○○과 토지, 건물을 34억 원에 일괄 매도하기로 계약하고 난 이후에, 본인에게 본 거래 이전에 약 100억 원 가량 큰 손해를 입힌 최○○이 건물 소유권을 박○○ 명의로 이전하면 건물에 대한 양도소득세를 알아서 납부하고 본인은 토지에 대한 양도소득세만 납부하면 된다고 하여 그렇게 하였다. 박○○에게 지급한 돈은 없다.

○ 원고가 대금 정산의 근거로 과세관청에 3억 원의 수표사본과 3억 5000만 원의 수표사본을 제출한 경위

: 본인은 최○○이 알려주는 대로 수표를 발행하였을 뿐이고, 과세관청에 제출한 소명자료는 모두 최○○이 작성한 것이다.

○ 원고는 본인이 진행한 ○○ ○○ 아파트 사업의 투자자로 알게 되어 30년 이상 알고 지냈고, 10년 전부터는 세무사와 연결하여 원고의 소득세 등 세금 문제를 해결해주고 있다. 박○○도 지인의 소개로 알게 되어 30년 이상 알아왔고, 이○○는 오랜 고향 친구이다.

○ 원고는 본인의 조언을 따라 이 사건 토지와 그 지상 건물을 경매에서 취득하였다. 지상 건물이 멸실된 후 본인이 이 사건 건물의 신축을 진행하였고, 본인이 건설사 대표인 민□□(사망)에게 12억 원의 채권이 있어 신축공사를 민□□에게 맡기고 공사비용은 본인이 가진 채권과 상계하기로 하였다. 당초 리모델링만 하기로 했는데, 공사 중 건물이 멸실되어 신축한 것이다. 이 사건 건물의 착공신고서에 기재된 설계비 300만 원, 공사도급 금액 9000만 원은 임의로 기재한 것이고, 신축비용은 민□□이 밝히지 않아서 알 수 없으며, 실제로 원고나 본인이 공사비용을 지급한 것은 없다.

○ 원고가 위 부동산을 취득하고도 팔지 못하고 있어서 소규모 호텔을 지어 팔기로 합의했고, 이 사업과 관련하여 민□□이 500억 원 정도 은행대출을 받을 수 있다고 하여 본인이 대출 비용 등으로 12억 원을 전액 현금으로 민□□에게 빌려주었고, 원고가 이를 연대보증했다. 위 12억 원이 이 사건 건물 신축 당시 민□□이 본인에게 부담하고 있던 채무이다.

○ 2010. 2. 28.경 최○○ 등 3인이 이 사건 건물을 원고로부터 14억 원에 매수하는 매매계약서를 작성했다. 원고의 위 연대보증에 대한 담보로 매매대금을 14억 원으로 정했고, 나중에 위 부동산이 팔리면 본인이 14억 원을 회수하려고 했다. 본인이 ○○ ○○ 아파트 사업을 할 때 박○○에게 3억 원을 투자받았다가 IMF로 사업이 무산되어 3억 원의 채무를 지고 있었기 때문에 위 부동산을 팔아 수익을 배분하기로 하고 이를 보증하려고 위 매매계약서에 박○○의 이름을 넣었다. 박○○는 원고에게 매매대금을 지급한 사실이 없고, 매매와 관련한 모든 사항은 본인이 처리하였다.

○ 2010. 2. 28.경 매매계약서를 작성한 후 계약금, 중도금을 지급했는데, 잔금기일이 남아 있었어도 지급 여력이 없었고, 매수인이 나타났을 때 처분해야 원고에게도 좋고 해서, 일단 박○○에게 환매조건부 특약을 걸고 소유권을 이전했다. 최○○ 등 3인의 명의로 작성한 계약서를 박○○ 명의로 다시 작성하여 소유권이전등기를 한 특별한 이유는 없다. 박○○가 자신의 채권 확보를 위해 부동산 명의자로 남기를 원했고, 이○○는 투자한 1억 원을 추후 지급하기로 하고 포기하게 하였으며, 본인은 제3자에게 매도하기 위하여 포기하였다.

○ 박○○가 ○○ 아파트 시행과 관련하여 본인에게 투자한 3억 원은 이□□에게 빌린 돈 이어서 본인이 미안한 마음에 2014. 3. 25. 이□□에게 3억 5000만 원을 지급함으로써박○○에 대한 3억 원 채무를 변제하였다. 이□□이 2014. 3. 25. 원고에게 지급한 3억 5000만 원은 ○○군 토지 매입 관련 미지급 잔금을 지급한 것이다.

○ 이 사건 건물을 양도한 후 그 부가가치세는 본인이 부담하기로 박○○에게 구두상 약속하였지만, 양도소득세에 대해서는 잘 모른다. 박○○의 자금사정을 알기 때문에 체납되리라 예상했다.

○ 최○○ 등 3인이 원고로부터 이 사건 건물만을 매수한 이유는, 이 사건 토지와 건물은 일괄하여 팔아야 하기 때문에 건물을 확보하여 나중에 제3자에게 매도할 때 시행에 들어간 비용을 보전받기 위함이다. 본인과 이○○는 2013. 8. 20. ○○동 재정비사업을 포기하고 원고와의 매매계약 및 박○○와의 동업관계에서 탈퇴하였고, 박○○는 단독 주체로 남아 사업을 추진하다가 2013. 12.경 사업을 포기하였다.

○ 원고는 2004년경 본인이 사기당한 매몰비용 12억 원을 연대보증하여 본인에게 12억 원을 보전해주어야 하는 입장이었다. 원고가 본인에게 12억 원의 채무를 부담하고 있었기 때문에 원고로부터 이를 받기 위해 이 사건 건물 매매대금을 14억 원으로 정했다. 즉 나중에 제3자에게 팔 때 위 매몰비용을 보전받기 위해서이다.

○ 중도금 2억 6300만 원을 반환받기 위해서 박○○의 취득세는 원고로부터 돈을 빌려 본인이 부담했다.

○ 원고로부터 받은 6억 6300만 원 수표 중 2억 6300만 원은 본인이 박○○로부터 받을 중도금에 충당했고, 이○○가 받아야 할 계약금 1억 원도 본인이 이○○에게 받을 돈이 있어서 본인이 받았으며, 나머지 3억 원은 박○○에 대한 채무를 변제하였다.

○ 1997~1998년 최○○이 ○○ ○○에 아파트를 건설할 때 이□□으로부터 3억 원을 빌려 투자를 하였는데, 회수하지 못했다. 위 3억 원의 채권, 채무와 관련된 계약서나 금융자료는 없다. 그 후 최○○이 원고 소유의 ○○동 부지에 호텔 사업을 하는데 투자금을 회수해주겠다고 하여 2010. 2. 28. 이 사건 건물의 매수인으로 참여하였다.

○ 최○○으로부터 받을 3억 원에 대한 담보로 최○○의 제안에 따라 본인의 명의로 이 사건 건물의 소유권을 이전한 것이고, 이 사건 건물을 매수할 능력은 없었다. 이 사건 건물 매수에 따른 부가가치세는 원고가 대납하였고, 취득세도 본인이 납부하지 않았다. 최○○에게 필요한 서류를 주고 위임하여 정확한 매매 경위는 알지 못한다.

○ 이 사건 건물을 황○○에게 매도한 후 본인이 최○○에게 받아야 할 투자회수금 3억 원을 돌려받기는 했는데, 실물은 구경도 못하였고 본인은 개입하지 않겠다고 빠지고 최○○이 바로 이□□에게 3억 원을 주었다.

(단위: 원)

○○동 토지

○○군 토지

합계

양도일

2010. 3. 10.

2010. 5. 12.

취득일

1985. 1. 1.

2010. 3. 22.

양도가액

3,553,527,300

450,000,000

4,003,527,300

취득가액

840,000,000

2,196,764,527

3,036,764,527

전체 양도차익(손)

2,713,527,300

(1,943,421,247)

770,106,053

과세대상양도차익(손)

2,713,527,300

(1,943,421,247)

770,106,053

장기보유특별공제

814,058,190

814,058,190

양도소득금액

1,899,469,110

(1,943,421,247)

(43,952,137)