광주고등법원 2008.07.17 선고 2008누784 판결

토지 건물가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가에 의거 양도가액을 안분계산한 처분[국승] 부동산 일괄양도의 경우 토지・건물 양도가액의 구분이 불분명한 경우로 보아 부동산의 각 기준시가로 안분하여 양도가액 및 취득가액을 계산한 것은 적법함

【주 문】 1. 원고의 항소를 기각한다. 2. 항소비용은 원고가 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 제1심 판결은 취소한다. 피고가 2006. 10. 2. 원고에 대하여 한 2001년도 귀속분 양도소득세 금 100,019,150원의 부과처분을 취소한다. 【이 유】 1. 이 사건의 쟁점 및 제1심의 판단 가. 이 사건의 쟁점은, ① 피고가 원고가 소외 이학수에게 매도한 전남 강진군 남성리 5-11 대 534.1㎡(이하, 이 사건 토지라 한다)와 그 지상 2층 점포 및 사무실 건물(이하, 이 사건 건물이라 한다)의 양도가액이 토지와 건물의 구분이 불분명한 경우로 보아 그 기준시가에 의하여 이 사건 토지의 양도가액을 안분 계산한 것이 적법한지, ② 이 사건 토지의 양도가액을 취득 당시로 환산하여 취득가액을 산정한 것이 적법한지, ③ 원고가 이 사건 부동산을 양도하면서 지출한 중개료 등의 비용이 양도차익을 산정함에 있어 필요경비로 공제되어야 하는지 여부이다. 나. 이에 대하여 제1심은, ① 이 사건 부동산의 매매경위, 대금지급방법 등을 고려할 때 이 사건 토지와 건물은 양도가액의 구분이 불분명한 경우에 해당되므로 양도 당시 이 사건 각 부동산의 기준시가로 안분하여 이 사건 토지의 양도가액을 산정한 것은 적법하고, ② 소득세법 제114조 제5항, 구 소득세법 시행령 제176조의2 규정에 따라 이 사건 토지의 양도가액을 취득 당시로 환산하여 취득가액을 산정한 것이 적법할 뿐 아니라 원고에게도 유리하며, ③ 환산취득가액을 적용하여 취득가액을 산정하는 경우 필요경비는 실제 소요된 비용이 아니라 취득 당시 기준시가의 3%만을 공제할 수 있는 데, 이 사건의 경우 환산취득가액을 적용하여 기준시가의 3%를 공제하였으므로 원고가 주장하는 경비는 공제할 수 없다고 판단하였는바, 변론의 결과에 의하면 이러한 제1심의 판단은 옳다고 인정된다. 2. 제1심 판결의 인용 및 결론 따라서, 이 법원이 이 사건에 관하여 쓸 이유는 제1심 판결문 이유와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다. 그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인데, 제1심 판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로, 원고의 항소를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 【광주지방법원2007구합3510 (2008.05.01)】【주 문】 1. 원고의 청구를 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 1. 처분의 경위 가. 원고는 1988. 8. 27. △△ △△군 △△리 5-11 대 534.1㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 취득한 후 1989. 9. 25. 위 지상에 철근콘크리트 라멘조 2층 점포 및 사무실 1층 점포 366㎡, 2층 사무실 345㎡, 지하실 231㎡(이하 ‘이 사건 토지와 합하여 통틀어 ’이 사건 부동산‘이라 한다)를 신축하였다. 나. (1) 원고는 2001. 8. 14. 소외 ○○○와 사이에 이 사건 부동산을 대금 5억 9,700만원에 매매하기로 하는 매매계약서(갑 제2호증, 이하 ‘이 사건 매매계약서’라 한다)를 작성하였는데(위 계약서에는 특약사항에 위 매매대금에 관하여 토지는 1억 7,000만원, 건물은 4억 2,700만원이라고 기재되어 있다), 계약금 2억 원은 당일, 잔금 1억 2,700만원은 2001. 11. 14. 지급하기로 하고, 중도금 2억 7,000만원은 원고의 임대차보증금반환채무를 ○○○가 인수하는 것으로 갈음하기로 하였다. (2) ○○○는 원고에게 2001. 8. 16. 금 2억 원을, 2001. 11. 28. 금 1억2,700만원을 각 지급하였다. 다. 원고는 2001. 10. 12. 이 사건 토지에 관하여 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액(취득가액 금 1억 6,000만원, 양도가액 금 1억 7,000만원)에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세 예정신고를 하였고, 2001. 11. 27. 이 사건 건물에 관하여 양도가액 및 취득가액을 2001. 11. 26. 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세 예정신고를 하였다. 라. 피고는 2006. 5.경 원고에 대하여 양도소득세 실지조사를 실시한 후, 이 사건 토지와 건물의 매매가액 구분이 불분명한 때에 해당한다고 보아, 이 사건 부동산의 양도가액 합계 금 5억 9,700만원(=금 1억 7,000만원+금 4억 2,700만원)을 이 사건 토지와 건물의 각 기준시가(이 사건 토지의 기준시가에 의한 양도가액은 금 496,713,000원이다)로 안분하여, 이 사건 토지의 실지거래가액에 의한 양도가액을 금 393,349,000원으로, 이를 취득 당시로 환산한 금 180,829,000원을 취득가액(이하 ‘환산취득가액’이라 한다)으로 하여 2006. 10. 2. 이 사건 토지에 대한 2001년도 귀속 양도소득세를 금 100,019,150원｛필요경비 금 6,850,441원(=취득 당시 기준시가 금 228,348,045원X3%)공제, 신고 및 납부 불성실로 인한 가산세 포함｝으로 경정하여 고지하는 이 사건 부과처분을 하였다. 마. 원고는 이 사건 부과처분에 불복하여 2006. 11. 27. 이의신청을 거쳐, 2007. 2. 23. 국세심판원에 심판청구를 제기하였으나, 국세심판원은 2007. 7. 13. 이를 기각하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2호증, 을 제1호증의 1, 2, 을제2 내지 10호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 이 사건 처분의 적법 여부 가. 원고의 주장 (1) 이 사건 토지와 건물은 그 가액을 명백히 구분하여 양도한 것임에도, 피고가 그 가액 구분이 불분명하다고 보고 각 기준시가에 의하여 이 사건 토지의 양도가액을 안분 계산하여 산정한 이 사건 처분은 위법하다. (2) 원고가 이 사건 토지를 소외 ◎◎◎으로부터 취득할 당시의 매매계약서가 존재하여 실지거래가액을 확인할 수 있음에도, 피고는 만연히 취득가액을 확인할 수 없다는 이유로 환산취득가액을 적용하여 취득가액을 산정한 것이어서 이 사건 처분은 위법하다. (3) 원고는 이 사건 부동산을 양도하면서, 중개업자 ◇◇◇에게 중개료 금 1,000만원을 지급하였고, 이 사건 건물 3층에 있는 무허가건물을 철거하는데 금 510만원을 지출하였으므로, 위 각 비용은 양도차익을 산정함에 있어서 필요경비로 공제되어야 함에도, 이를 공제하지 않고 양도차익을 산정한 이 사건 처분은 위법하다. 나. 관계 법령 별지 기재와 같다. 다. 판단 (1) 양도가액의 안분계산에 관한 판단 위 인정사실에 의하면, 이 사건 매매계약서상 이 사건 토지의 매매대금으로 기재된 금 1억 7,000만원은 취 토지의 기준시가에 의한 양도가액 금 496,713,000원의 34.2%에 불과하여 위 계약서의 기재만으로는 위 토지의 실지거래가액을 확인할 수 없고(대법원 1997. 6. 27. 선고 96누5810호 판결 참조), 여기에 이 사건 부동산의 매매경위, 대금지급방법 등을 고려하면, 이 사건 토지와 건물의 양도가액의 구분이 불분명한 경우로 보아, 구 소득세법(2001. 12. 31. 법률 제6557호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)제100조 제2항, 구 소득세법 시행령(2001. 12. 31. 대통령령 제17456호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)제 166조 제4항, 구 부가가치세법 시행령(2006. 2. 9. 대통령령 제19327호로 개정되기 전의 것) 제48조의2 제4항 제1호의 규정에 따라 양도 당시의 이 사건 부동산의 각 기준시가로 안분하여 이 사건 토지의 양도가액을 계산한 것은 적법하다 할 것이다(갑 제4호증 제5호증의 1, 2의 기재는 을 제8, 9호증의 기재에 비추어 이를 믿지 아니한다). (2) 취득가액 산정에 관한 판단 살피건대, 원고가 이 사건 토지를 소외 ◎◎◎으로부터 취득할 당시 그 대금지급에 관한 아무런 자료가 없는 이상, 갑 제1, 3호증의 각 기재만으로는 실지거래가액을 금 1억 6,000만원으로 인정할 수 없고, 달리 실지거래가액을 확인할 수도 없으므로, 피고가 구 소득세법 제114조 제5항, 구 소득세법 시행령 제176조의2의 규정에 따라 이 사건 토지의 양도가액을 취득 당시로 환산하여 취득가액을 산정한 것은 적법하다(나아가, 피고가 이 사건 토지의 취득가액을 금 180,829,000원으로 산정한 것은 원고가 주장하는 취득가액 금 1억 6,000만원을 상회하므로, 원고에게 불리한 것이 아니다). (3) 필요경비 공제 주장에 대한 판단 살피건대, 구 소득세법 제97조, 구 소득세법 시행령 제163조 제6항 제1호에 의하면, 환산취득가액을 적용하여 취득가액을 산정하는 경우 취득가액의 필요경비는 실제 소요된 비용이 아니라, 취득 당시 기준시가의 3%만을 공제할 수 있으므로, 위에서 본 바와 같이 환산취득가액으로 취득가액을 산정한 것이 적법한 이상, 이 부분 원고의 주장은 나아가 살필 필요 없이 이유 없다. 3. 결론 그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[출처] 국세청 : 국세법령정보시스템 - 2008누784

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[ 소송경과 ]

[ 참조조문 ]

부가가치세법 시행령 제48조

소득세법 제97조 제100조 제114조

소득세법 시행령 제163조 제176조

민사소송법 제420조

행정소송법 제8조

[ 참조판례 ]