+ - 북마크 저장 [행정] 항소사건

대구고등법원 2009.07.17 선고 2008누2423 판결

타인 명의로 토지를 취득하고 소유권이전등기 없이 양도한 행위는 미등기양도자산에 해당함[국승] 소유권이전등기를 경료할 수 있음에도 불구하고 등기를 하지 아니한 상태에서 양도한 경우, 계약금이나 중도금만을 지급한 상태에서 양도차익만을 노려 자산의 양도에 관한 계약 을 체결한 후 소유권이전등기를 하지 아니하고 양수인 앞으로 소유권이전 등기를 경료해 준 경우 미등기 양도자산에 해당함

【주문】 1. 원고의 항소를 기각한다. 2. 항소비용은 원고가 부담한다. 【청구취지】 제1심판결을취소한다. 피고가2007. 2. 16. 원고에대하여한2005년귀속양도소득세415，468，270원의부과처분을취소한다. 【이유】 1. 처분의경위 가. 박○목, 이○구, 박○선, 박○길 등 4명(이하 ‘박○목 등’이라고 한다)은 2005. 3. 3. (주)○방으로부터 ○○시 ○구 ○○읍 ○○리 1214-2 임야 16，717㎡{이하 ‘분할 전 토지 ’라 하고, 위 토지 는 2005. 4. 26. 같은 리 1214-2 8，264㎡(2，500평 ), 같은 리 1214-4 3，163㎡(957평), 같은 리 1214-5 2，645㎡(800평), 같은 리 1214-6 2，645㎡(800 평)로 분할되었는데, 이하 차례로 ‘이 사건 제1 내지 4토지’라고 한다} 및 같은 리 1212 답 674㎡(203평, 이하 ‘이 사건 제5토지’라고 하고, 위 토지들을 모두 합하여 ‘이 사건 공매토지’라고 한다)를 평당 734，000원 합계 3，861，400，000원에 매수하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하고, 같은 날 계약금 390，000，000원을, 2005. 5. 2. 잔금 3，471，400，000원을 각 지급하였다. 나. 경상북도지방경찰청장은2005년하반기부동산투기합동단속을통하여2005. 7. 30. 원고를 부동산등기특별조치법위반(미등기 전매행위)으로 형사입건하였고, 대구지방검찰청 ○○지청장은 2005. 8. 5. 원고에 대하여 대구지방법원 ○○지원에 아래 범죄 사실과 같은 내용의 공소사실로 공소제기를 하였으며, 원고는 2005. 9. 6. 위 지원 2005고단674 사건에서 아래 범죄사실로 징역 1년, 집행유예 2년의 유죄판결을 선고받아 2005. 9. 14. 위 판결이 확정되었다. (범죄사실) 최○용은 박○목 등과 함께 (주)○방 소유인 이 사건 공매토지의 공개입찰에 참여하되, 입찰보증금은 위 박○목이 원고를 대신하여 우선적으로 납부하고, 입찰참가 및 매수계약은 원고를 제외한 박○목 등 명의로 하며, 원고가 이 사건 공매토지 중 2，760평을, 나머지 는 박○목 등이 각각 분할하여 취득하기로 약정한 후, 2005. 3. 3. (주)○방으로부터 평당 734，000원씩 합계 3，861，400，000원(원고의 부담부분은 2，025，840，000원)어| 매수하여 2005. 5. 3. 원고가 취득한 우1 2，760평(이 사건 저12 내지 5토지 부분)을 소유권이전등기 없이 이찬 희 등 17명에게 2，531，458，000원에 양도하여 전매차익 505，645，000원을 남기고 미등기 전매 하였다. 다. 한편경상북도지방경찰청장과대구지방검찰청○○지청장은2005. 8.경피고에게위와같은원고의범죄사실을과세자료로통보하였다. 라. 이에피고는2007. 2. 16. 원고에대하여이사건제2 내지5토지(이하 ‘이사건전매토지’라고한다)를미등기전매함으로써505，645，000원의양도차익(양도가액2，531，485，000원 - 취득가액2，025，840，000원)을얻었다고보고,2005년귀속양도소득세415，468，270원을부과하는처분(이하 ‘이사건처분’이라고한다)을하였다. 마. 이에대하여원고는2007. 4. 25. 국세심판원에심판청구를하였으나,2007. 8. 23. 기각되었다. [인정근거] 다툼없는사실,갑제1호증,을제1,2호증의각기재,변론전체의취지2. 처분의적법여부 가. 원고의주장 원고는다음과같은사유를들어이사건처분이위법하다고주장한다. (1) 양도소득세는 자산의 양도로 인한 차익에 대하여 부과하는 과세로, 자산의 취득 과 양도를 전제로 하는 것인데, 원고는 박○목 등이 (주)○방으로부터 이 사건 공매토지를 낙찰받는 것과 이 사건 전매토지에 대한 매수인의 지위를 이○희 등 17명에게 승계하는 것을 중개하였을 뿐, 이 사건 전매토지를 취득한 사실이 없어 실질적인 매수인 이라고 할 수 없다. (2) 그렇지 않다고 하더라도 원고가 미등기전매에 대한 부동산등기특별조치법위반죄 로 유죄판결을 받아 확정된 후 선고된 대법원 판결(대법원 2007. 5. 11. 선고 2006도 5560 판결)에 의하면 계약상 반대급부의 이행이 완료되기 전에 제3자에게 계약당사자 의 지위가 이전되는 계약이 체결된 경우 양도인은 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청해야 할 의무가 없으므로 부동산등기특별조치법위반죄의 주체가 될 수 없다는 것이므로, 위 사안과 마찬가지로 원고가 반대급부의 이행이 완료되기 전에 계약당사자의 지위를 이○희 등에게 이전한 이 사건에서 원고는 부동산등기특별조치법위 반(미등기전매)의 주체가 될 수 없어 이 사건 전매토지를 취득하였다고 할 수 없다. (3) 또한소득세법제88조제1항과시행령제162조제1항은자산의취득시기및양도시기를 ‘당해자산의대금을청산한날’로규정하고있는바,원고는 (주)○방에게이사건전매토지에대한계약금만을지급한상태에서는그소유권을취득하였다고할수없어원고가위토지들에대하여이○희등과사이에매매계약을체결하였더라도이는소득세법제94조제1항제2호가목소정의부동산을취득할수있는권리를양도한것에불과하고미등기자산을양도하였다고할수없다. 나. 관계법령 소득세법 제94조 (양도소득의 범위) 소득세법 제96조 (양도가액) 다. 인정사실 (1) 원고는 2005. 2. 말경 (주)○방에서 이 사건 공매토지를 공매한다는 신문공고를 본 다음 박○목 등과 사이에, 이 사건 공매토지를 원고와 박○목 등이 공동으로 낙찰 받기로 하면서, 입찰보증금의 절반은 위 박○목이, 나머지는 원고가 부담하되 우선 박 수목이 빌려주기로 하고, 입찰참가 및 매수계약은 원고를 제외한 위 박○목 등의 명의 로 하기로 하며, 이 사건 공매토지 중 분할 전 토지 중 2，557평과 이 사건 제5토지 203평 합계 2，760평은 원고가 취득하고, 나머지는 위 박○목 등이 취득하기로 약정하였다. (2) 박○목등은2005. 3. 3. 이사건공매토지의공매에대하여3，861，400，000원에응찰하여낙찰받은다음, (주)○방과사이에평당734，000원합계3，861，400，000원에위토지를매수하기로하는내용의매매계약서를작성하였고,계약금은입찰보증금390，000，000원으로갈음하였다. (3) 그 후 원고는 이 사건 공매토지 중 원고가 취득하기로 한 2.760평을 여러 필지 로 분할하여 여러 사람에게 매도하기로 마음먹고, 2005. 3. 10.부터 2005. 5. 1.까지 사 이에 분할매수인들을 모집하여 이○희 등 17명(이하 ‘분할매수인들’이라 한다)과의 사 이에 1인당 50평 내지 400평씩을 평당 최저 734，000원 내지 최고 100만 원에 매도하기로 하는 내용의 매매계약(구두계약)을 체결한 다음, 그 무렵 분할매수인들로부터 현금，수표 또는 계좌이체를 통하여 계약금을 받았다. (4) 원고는 분할매수인을 모집하면서 (주)○방에게 분할매수인들과의 매매계약 내용 에 맞추어 이 사건 공매토지의 분할을 요구하였으나, (주)○방이 이를 거절하면서 분할 전 토지를 4필지로 분할하는 것만을 받아들이겠다고 하자, 박○길 명의로 된 분할요청 서를 (주)○방에게 제출하여 2005. 4. 26. (주)○방으로 하여금 분할 전 토지를 이 사건 제1 내지 4토지로 분할하게 하였고(원고가 분할매수인들의 매수평수를 고려하여 분할되는 토지의 면적을 결정한 것으로 보인다), 이로써 원고와 박○목 등이 공동으로 매수한 이 사건 공매토지 중 원고의 취득부분은 이 사건 전매토지(이 사건 제2 내지 5토 지) 2，760평으로, 박○목 등의 취득부분은 이 사건 제1토지 2，500평으로 특정되었다. (5) 원고는 이 사건 전매토지에 관하여 매수명의인인 박○목 등의 명의나 원고 명의 로 이전등기를 경료하지 않고 (주)○방으로부터 분할매수인들 앞으로 곧바로 이전등기를 경료하기로 마음먹고, (주)○방에 대하여 매도인이 (주)○방이고 매수인이 분할매수 인들로 된 매매계약서를 다시 작성하여 달라고 요청하였고, (주)○방이 이를 받아들이자, 원고는 분할매수인들로부터 매매계약서 작성에 필요한 주민등록등본 등을 교부받아 이를 이상범을 통하여 (주)○방에게 송부하였고, (주)○방은 원고가 요청하는 대로 매매계약일을 종전 매매계약서와 같이 2005. 3. 3.로 하여 이 사건 제2토지의 매수인을 이○희 외 6인으로 한, 이 사건 제3토지의 매수인을 라○숙 외 4인으로 한, 이 사건 제4토지의 매수인을 최○자 외 3인으로 한, 이 사건 제5토지의 매수인을 박○란으로 한 각 부동산매매계약서를 일괄하여 재작성하였다. (6) 원고는 분할매수인 17명으로부터 수령한 매매대금으로 2005. 5. 2. 박○목에게 입찰보증금으로 차용한 195，000，000원과 이 사건 전매토지에 대한 매매잔금을 지급하였고, 박○목과 원고는 같은 날 (주)○방에게 (주)○방의 은행계좌로 매매잔금을 입금 하였으며, 이에 따라 다음날 (주)○방은 분할매수인들에게 매수면적에 비례하는 해당 지분에 관하여 소유권이전등기를 경료하였으며, 그 후 위 토지는 분할매수인들의 매수 면적에 따라 분할되어 분할매수인들 단독명의로 분할등기가 이루어졌다. (7) 원고는 이 사건 전매토지의 매수명의인인 박○목 등의 관여 없이 독자적으로 위 와 같이 이 사건 전매토지를 분할매도하기 위하여 매수인을 모집하고, 매매계약을 체 결하고 나아가 매매계약의 이행을 위하여 분할 전 토지를 분할하는 업무를 처리하였다. [인정근거] 다툼없는사실,갑제2호증의1 내지5,을제3호증의1 내지3,을제4 호증의각기재,제1심법원의주식회사C&○방에대한사실조회결과,제1심증인장성훈의일부증언변론전체의취지 라. 판단 (1) 원고가실질적매수인인지여부 살피건대, 위 인정사실에 나타나는 다음과 같은 사정, 즉 ① 원고가 자기의 명의 로 이 사건 공매토지의 공매절차에 참여하지는 않았지만, 공매참여 이전에 이미 원고 와 박○목 등 사이에는 이 사건 공매토지를 공동으로 낙찰받아 그 중 2，760평은 원고 가 취득하고, 나머지는 위 박○목 등이 취득하기로 약정하였고, 입찰보증금 중 원고부담부분을 박○목으로부터 차용한 점，② 그 후 원고는 이 사건 공매토지 중 원고의 취득부분인 이 사건 전매토지 2，760평을 여러 필지로 분할하여 분할매수인들에게 매도하였고, 분할매수인을 모집하여 매매계약을 체결하고 나아가 매매계약의 이행을 위하여 분할 전 토지를 분할함에 있어서도 박○목 등의 관여 없이 원고가 독자적으로 처리한 점，③ 원고는 분할매수인들로부터 수령한 매매대금으로 박○목에게 입찰보증금으로 차용한 돈과 이 사건 전매토지에 대한 매매잔금을 지급한 점 등에 비추어 볼 때, 원고 는 박○목 등이 이 사건 공매토지를 매수하고 그 중 이 사건 전매토지에 관한 매수인 의 지위를 분할매수인들에게 이전하는 과정에서 부동산중개인으로서의 업무를 수행한 것에 불과한 것이 아니라, 이 사건 전매토지를 실질적으로 매수하여 분할매수인들에게 전매한 것이라고 할 것이므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다. (2) 원고가 계약당사자의 지위를 이전하였는지 여부 계약당사자의 지위를 이전하는 계약이란 계약관계의 동일성을 유지한 채 계약당사자 1인이 계약관계에서 발생한 권리・의무를 포괄한 당사자지위를 계약당사자 이외의 제3자에게 이전하면서 계약관계에서 탈퇴하고 제3자가 그 지위를 승계하면서 계약관계의 당사자로 들어가는 것을 목적으로 하는 계약을 의미한다고 할 것인데, 앞서 본 바와 같이 ① 원고가 분할매수인들에게 매도한 토지는 원고와 박○목 등이 공동으로 (주)○방으로부터 매수한 토지 전부가 아니라 그 중의 일부인 원고의 취득부분이고, 원 고의 취득부분 전체를 분할매수인들이 공동으로 매수한 것이 아니라 여러 필지로 분할하여 분할매수인들이 각자 특정부분을 개별적으로 매수한 점，② 당초 매매계약의 매도인인 (주)○방과 매수인인 박○목 등 또는 원고, 지위 이전 양수인인 분할매수인들 사이에, 원고나 박○목 등이 (주)○방에 대하여 가지고 있는 매수인으로서의 지위를 이전한다는 내용의 의사 합치가 있었음을 인정할 아무런 증거가 없을 뿐만 아니라, 원고 가 (주)○방에게 분할매수인들과의 매매계약 내용에 맞추어 이 사건 공매토지의 분할을 요구하였으나, (주)○방이 이를 거절한 점，③ 이 사건 전매토지에 관하여 원고 또는 박○목 등이 가지는 매수인으로서의 지위를 분할매수인들에게 이전하려면 분할매수인 들에 대하여 개별적으로 매수토지의 위치와 면적과 매매대금 및 미지급 잔금의 액수를 다시 결정하여야 하는 복잡한 과정을 거쳐야 하는데, (주)○방(매도인)과 원고 또는 박 수목 등(매수인) 및 분할매수인(지위양수인) 사이에 위와 같은 복잡한 과정을 거쳤음을 인정할 자료가 없을 뿐만 아니라{(주)○방이 분할매수인들 명의로 매매계약서를 다시 작성한 것은 조속히 매매 잔대금을 지급받을 목적으로 원고의 요청에 응한 것으로 보 일 뿐이다), (주)○방이 위와 같이 복잡한 과정을 거쳐야 하는 매수인의 지위 이전 요 청을 승낙할 합리적인 이유를 찾아볼 수 없는 점，④ 매수인의 지위가 분할매수인들에게 이전되었다면, 분할매수인들이 (주)○방에 대하여 미지급 잔대금을 직접 지급할 의무를 부담하게 되는 반면 원고나 박○목 등은 그 지급의무를 면함에도 불구하고, 분할 매수인들은 해당 매매잔금을 (주)○방에 직접 지급하지 아니하고 원고에게 지급한 점 등을 고려하면, 원고는 (주)○방으로부터 취득한 이 사건 전매토지의 실질적 매수인으로서 분할매수인들과의 사이에 원고의 매수토지를 분할하여 분할된 특정부분을 분할매수인들에게 매도하는 내용의 매매계약을 체결하였다고 할 것일 뿐, 원고나 박○목 등 이 (주)○방에 대하여 가지는 매수인의 지위를 분할매수인들에게 이전하였다고 볼 수는 없으므로, 원고의 주장을 받아들일 수 없다. (3) 원고가미등기자산을양도하였는지여부 살피건대，① 소득세법 제104조 제3항은 ‘미등기양도자산’이라 함은 제94조 제1 항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하 지 아니하고 양도하는 것을 말한다고 규정하고 있는바, 미등기 양도자산에 대하여 양도소득세를 중과하는 취지는 자산을 취득한 자가 양도 당시 그 취득에 관한 등기를 하 지 아니하고 이를 양도함으로써, 양도소득세 등 각종 조세를 포탈하거나 양도차익만을 노려 잔대금 등의 지급 없이 전전매도하는 따위의 부동산 투기행위 등을 억제, 방지하려는데 있으므로(대법원 2005. 10. 28. 선고 2004두9494 판결 참조), 자산을 취득하기 위한 계약을 체결한 후 잔대금을 지급함으로써 취득에 관한 소유권이전등기를 경료할 수 있음에도 불구하고 등기를 하지 아니한 상태에서 이를 양도한 경우뿐만 아니라, 계약금이나 중도금만을 지급한 상태에서 양도차익만을 노려 자산의 양도에 관한 계약 을 체결한 후 자기 앞으로 소유권이전등기를 하지 아니하고 양수인 앞으로 소유권이전 등기를 경료해 준 경우에도 당해 자산은 소득세법 제104조 제3항의 ‘미등기 양도자산’에 해당하는 것으로 보아야 하는 점，② 앞서 본 바와 같이 원고는 박○목 등과 공동으로 이 사건 공매토지를 낙찰받음에 있어 그 중 2，760평은 원고가 취득하고, 나머지 는 위 박○목 등이 취득하기로 약정한 다음, 입찰보증금 중 원고부담부분을 박○목으로부터 차용하여 납입하였고, 그 후 원고의 취득토지인 이 사건 전매토지를 여러 필지 로 분할하여 분할매수인들에게 매도하는 매매계약을 체결한 후 그 매매대금을 지급받아 박○목으로부터 차용한 입찰보증금을 변제하고 아울러 원고의 취득토지에 대한 매수대금을 지급한 점，③ 앞서 본 바와 같이 이 사건 전매토지에 관하여 (주)○방이 분할매수인들에게 각 그 해당 토지를 매도하는 내용의 매매계약서가 작성되어 있음에도 불구하고 위 각 토지에 관한 원고 또는 박○목 등의 매수인으로서의 지위가 분할매수 인들에게 이전되었다고 볼 수는 없는 점，④ 부동산등기특별조치법 제2조 제3항에 의 하면, 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 반대급부 의 이행을 완료하기 전에 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하 는 계약을 체결한 때에는 먼저 체결된 계약의 반대급부의 이행이 완료된 날로부터 60 일 이내에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다고 규정되어 있으므로, 설사 원고가 박○목 등의 명의로 이 사건 전매토지를 매수한 관계로 원고가 직접 (주)○방에 대하여 위 토지에 대한 소유권이전등기청구권을 가지지 않는다고 하더라도, 원고가 위 토지를 실질적으로 매수하여 이를 전매하는 계약을 체결한 이상, 이 사건 전매토지를 다시 매도함에 있어서는 (주)○방과의 사이에 체결된 매매계약의 잔대금을 납부한 날로부터 60일 이내에 매수명의인인 박○목 등의 명의나 실질적인 매수인 인 원고 명의로 소유권이전등기를 경료한 후 그 등기에 터잡아 분할매수인들 앞으로 소유권이전등기를 경료하는 것이 위 특별조치법의 규정취지에 부합함에도 불구하고, 위 토지에 관하여 원고의 명의는 물론 박○목 등의 명의로도 소유권이전등기를 하지 아니하고 (주)○방으로부터 분할매수인들 앞으로 소유권이전등기를 경료해 준 것은 부 동산등기특별조치법 제2조 제3항을 실질적으로 위반하였다고 보아야 하는 점(형식적 위반자는 법률상 등기신청의무가 있는 박○목 등임), ⑤ 소득세법 제88조 제1항과 그 시행령 제162조 제1항에서 자산의 취득시기 및 당도시기를 ‘당해 자산의 대금을 청산 한 날’로 규정하고 있으나, 이는 자산의 대금을 청산한 날에 양도 또는 취득의 법률상 효과가 발생한다는 의미가 아니라 그 자산의 양도 또는 취득이 된 경우에 세법상 그 양도 또는 취득의 시기를 자산의 대금을 청산한 날로 의제하는 것에 불과하므로, 부동산의 매수인이 당해 부동산의 매매대금을 청산하기 전이라고 하여 당해 부동산의 소유권을 다시 제3자에게 이전하는 내용의 계약을 체결할 수 없는 것은 아닌 점，⑥ 원고 가 들고 있는 대법원판결의 취지는, 계약상 반대급부의 이행이 완료되기 전에 제3자에 게 계약당사자의 지위가 이전되는 계약이 체결된 경우 양도인은 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청해야 할 의무가 없으므로 부동산등기특별조치법위반죄의 주체가 될 수 없고(이 사건의 경우에는 계약당사자의 지위가 이전된 경우가 아니므로 그 사안을 달리한다) 타인을 통하여 부동산을 매수함에 있어 매수인 명의를 그 타인 명의로 하기로 하였다면 그 본인은 ‘소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자’에 해당하지 않아 부동산등기특별조치법 제2조 제3항에 의한 부동산소유권이전등기의 신 청의무가 없어 부동산등기특별조치법위반의 범죄주체가 될 수 없다는 취지일 뿐, 그 본인을 소득세법상 미등기양도자산에서 말하는 ‘자산을 취득한 자’로 보아서는 아니된다는 취지는 아닌 점 등을 종합하면, 원고는 박○목 등의 명의로 이 사건 전매토지에 대한 사실상의 소유권을 취득하고서도 박○목 등의 명의나 원고 명의로 소유권이전등기를 경료하지 아니하고 분할매수인들에게 이를 양도한 경우로서 위 각 토지는 미등기 양도자산에 해당한다고 봄이 상당하므로, 원고가 이 사건 전매토지를 취득한 자가 아 니라거나 소유권을 취득할 수 있는 권리를 취득하여 양도한 것에 불과하다는 원고의 주장은 받아들일 수 없다. 3. 결론 그렇다면,원고의이사건청구는이유없어이를기각할것인바,제1심판결은이와결론을같이하여정당하므로원고의항소는이유없어이를기각하기로하여주문과같이판결한다.

[출처] 국세청 : 국세법령정보시스템 - 2008누2423

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[ 소송경과 ]

[ 참조조문 ]

부동산등기특별조치법 제2조

소득세법 제88조 제94조 제96조 제104조

동산등기특별조치법 제2조

[ 참조판례 ]

대법원 2005. 10. 28. 선고 2004두9494

[ 참조판례 체계도 ]