대전고등법원 2008.09.04 선고 2008누1465 판결

소액임차인에 해당하여 공매대금을 분배 받을 수 있는지 여부[국승] 임대차계약에 따른 보증금 잔금이 미납된 상태에서 주택이 공매되었다 하더라도 임대인이 잔금을 포기한 사실이 없으므로 동 보증금은 당초 계약대로 유지되며, 보증금 가액이 소액임차인 요건에 해당안되므로 우선변제 대상에 해당하지 않음

【주 문】 1. 원고의 항소를 기각한다. 2. 항소비용은 원고가 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 제1심 판결을 취소한다. 피고가 2007.4.11. 원고에 대하여 한 공매대금배분거부처분을 취소한다. 【이유】 1. 제1심판결의 인용 이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는 ①제1심 판결문 제3면 제16행의“주택임대차보호법 제8조, 동법 시행령 제3조 제1항, 제4조”를 “구 주택임대차보호법(2007.8.3. 법률 제8583호로 개정되기 전의 것) 제8조, 제3조 제1항, 구 주택임대차보호법 시행령(2008.8.21. 대통령령 제20971호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항, 제4조”로, ② 제5면 이하 관계법령의“주택임대차보호법”을 “구 주택임대초보호법(2007.8.3. 법률 제8583호로 개정되기 전의 것)”으로, “주택임대차보호법 시행령”을 “구 주택임대차 보호법 시행령(2008.8.21. 대통령령 제20971호로 개정되기 전의 것)”으로 “국세징수법”을 “구 국세징수법(2007.12.31. 법률 제8832호로 개정되기 전의 것)”으로 각 고치는 이외에는 제1심 판결 이유 기재와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다. 2. 결론 그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론으로 같이하여 정당하고, 원고의 항소는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 【청주지방법원2007구합1816 (2008.06.05)】【주 문】 1. 원고의 청구를 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 1. 기초사실 가. 원고는 2005.10.27. 소외 주식회사 ○○건설(이하 ‘○○건설’이라 한다)과 사이에 ○○ ○○군 ○○읍 ○○리 ○○번지(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)에 관하여 ‘임차보증금 45,000,000원’, ‘임대차기간 2005. 10 .27.부터 24개월’, ‘계약금 5,000,000원은 계약시 지불하고, 중도금 20,000,000원은 2005. 11. 10. 지불하며, 잔금 20,000,000원은 2006. 3. 30. 지불한다’는 내용의 주택임대차계약을 체결하고, 2005. 11. 10.까지 계약금 및 중도금으로 총 25,000,000원을 지급하였다. 나. 그런데 원고는 중도금 지급 이후 이 사건 부동산에 대하여 근저당권 등이 설정되어 담보가치가 많이 줄어들었다는 이유를 들어 2006. 3. 30. 지급하기로 약속한 잔금 20,000,000원은 지급하지 않았고, 한편 이 사건 임대차와 관련하여 2005. 11. 25.경 전입신고를 마친 뒤 2006. 4. 16.경 확정일자를 받았다. 다. 그러던 중 피고는 ○○건설이 국세를 체납하자 이를 징수하기 위하여 2006. 5. 25. 이 사건 건물을 압류하여 한국자산관리공사 ○○지사에 공매의뢰 하였고, 이에 따라 건물을 매각한 후 2007. 4. 11. 매각대금 48,111,000원과 예치이자 67,118원의 합계액 48,178,118원을 배분하게 되었는데, 그 내역을 살펴보면 1순위 체납처분비 1,871,810원, 2순위 이○○(입급채권자) 23,680,000원, 3순위 ○○세무서 22,626,308원으로 각 배분하였다. 라. 원고는 위 공매대금 배분시 주택임대차계약상 지급된 임차보증금이 25,000,000원이므로 주택임대차보호법상 우선변제를 받을 수 있는 소액임차인에 해당한다고 주장하며 피고에게 권리신고 및 배분요구를 하였는데, 피고는 원고가 위 소액임차인에 해당하지 않는다는 이유로 배분을 거부하는 이 사건 처분을 하였다(원고는 배분 당시 이 사건 처분에 이의한 후, 2007. 4. 16.경 ○○세무서장에게 재차 이의신청하였다가 2007. 5. 9. 그 신청이 기각되었고, 2007. 6. 13. ○○청장에게 심판을 청구하였으나 2007. 8. 27. 그 청구가 기각되었다). [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑제1. 2. 4 내지 11호증(각 가지번호 포함)의 각 기재. 변론 전체의 취지 2. 처분의 적법 여부 가. 원고의 주장 ○○건설과 계약한 임차보증금 45,000,000원 중 원고가 실제로 지급한 금액은 25,000,000원이고 나머지 잔금에 대해서는 임대인이 포기하였으므로 사실상 위 주택임대차계약의 임차보증금은 25,000,000원으로 변경된 것이고, 그렇다면 원고는 주택임대차보호법상 우선변제를 받을 수 있는 소액임차인에 해당하는데도 불구하고 원고가 위 소액임차인에 해당하지 않는다는 이유로 배분을 거부한 이 사건 처분은 위법하다. 나. 관계법령 별지 기재와 같다. 다. 판단 주택임대차보호법 제8조, 동법 시행령 제3조 제1항, 제4조에 의하면 수도권 중 과밀억제권역 및 광역시 밖의 지역에서 주택을 임차한 임차인은 그 임차보증금이 30,000,000원 이하일 경우에는 민사집행법에 의한 경매나 국세징수법에 의한 공매시 12,000,000원까지를 임차한 주택의 환가대금에서 국세나 다른 담보물권자보다 최우선하여 변제받을 수 있다. 그런데 갑제1호증(임대차계약서), 갑제2호증의 1, 2(각 영수증)의 각 기재, 증인 김○○, 권○○의 각 증언에 변론 전체의 취지를 더하면 원고는 2005. 10. 27. ○○건설과 사이에 이 사건 건물에 관하여 임차보증금을 45,000,000원으로 하는 내용의 주택임대차계약을 체결한 사실, 다만 중도금 지급 이후 이 사건 부동산의 담보가치가 줄었다는 이유를 들어 잔금 20,000,000원은 지급하지 아니한 사실, 원고가 잔금을 지급하지 아니하자 ○○건설 대표 등은 잔금채권을 포기하지 아니한 채 계속적으로 잔금지급을 원고에게 독촉한 사실을 인정할 수 있는바, 그렇다면 위 주택임대차계약의 임차보증금은 45,000,000원으로 유지되고 있다 할 것이고, 위 주택임대차계약의 임차보증금이 25,000,000원으로 변경되었다는 취지의 원고 주장은 이유가 없다. 그러므로 이 사건에서 원고가 소액임차인에 해당하지 않는다는 이유로 공매대금의 배분을 거부한 피고의 이 사건 처분은 적법하다. 3. 결론 그렇다면 피고의 이 사건 처분이 위법함을 전제로 그 취소를 구하는 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 관계법령 주택임대차보호법 제2조 [적용 범위] 이 법은 주거용 건물(이하 "주택"이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택(임차주택)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다. 제3조 [대항력 등] ① 임대차는 그 등기(등기)가 없는 경우에도 임차인(임차인)이 주택의 인도(인도)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. 제3조 의2 [보증금의 회수] ① 임차인(제3조제2항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(집행권원)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(집행개시)요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(반대의무)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. 제8조 [보증금 중 일정액의 보호] ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(담보물권자)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다. ② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다. ③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1의 범위에서 대통령령으로 정한다. 주택임대차보호법시행령 제3조 [보증금중 일정액의 범위등] ① 법 제8조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위는 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. 1. 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역 : 1천600만원 2. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 1천400만원 3. 그밖의 지역 : 1천200만원 제4조 [우선변제를 받을 임차인의 범위] 법 제8조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. 1. 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역 : 4천만원 2. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 3천500만원 3. 그밖의 지역 : 3천만원 국세기본법 제35조 [국세의 우선] ① 국세·가산금 또는 체납처분비는 다른 공과금 기타의 채권에 우선하여 징수한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 공과금 기타의 채권에 대하여는 그러하지 아니하다. 3. 다음 각목의 1에 해당하는 기일(이하 "법정기일"이라 한다)전에 전셋권·질권 또는 저당권의 설정을 등기 또는 등록한 사실이 대통령령이 정하는 바에 의하여 증명되는 재산의 매각에 있어서 그 매각금액중에서 국세 또는 가산금(그 재산에 대하여 부과된 국세와 가산금을 제외한다)을 징수하는 경우의 그 전셋권·질권 또는 저당권에 의하여 담보된 채권 가. 과세표준과 세액의 신고에 의하여 납세의무가 확정되는 국세(중간예납하는 법인세와 예정신고납부하는 부가가치세를 포함한다)에 있어서 신고한 당해 세액에 대하여는 그 신고일 나. 과세표준과 세액을 정부가 결정·경정 또는 수시부과결정하는 경우에 고지한 당해 세액에 대하여는 그 납세고지서의 발송일 다. 원천징수의무자 또는 납세조합으로부터 징수하는 국세와 인지세에 있어서는 가목 및 나목의 규정에 불구하고 그 납세의무의 확정일 라. 제2차납세의무자(보증인을 포함한다)의 재산에서 국세를 징수하는 경우에는 「국세징수법」 제12조의 규정에 의한 납부통지서의 발송일 마. 양도담보재산에서 국세를 징수하는 경우에는 「국세징수법」 제13조의 규정에 의한 납부통지서의 발송일 바. 「국세징수법」 제24조제2항의 규정에 의하여 납세자의 재산을 압류한 경우에 그 압류와 관련하여 확정된 세액에 대하여는 가목부터 마목까지의 규정에 불구하고 그 압류등기일 또는 등록일 4. 「주택임대차보호법」 제8조 또는 「상가건물 임대차보호법」 제14조가 적용되는 임대차관계에 있는 주택 또는 건물을 매각함에 있어서 그 매각금액중에서 국세 또는 가산금을 징수하는 경우 임대차에 관한 보증금중 일정액으로서 동조의 규정에 의하여 임차인이 우선하여 변제받을 수 있는 금액에 관한 채권 국세징수법 제41조 [채권의 압류절차] ① 세무서장은 채권을 압류할 때에는 그 뜻을 해당 채권의 채무자에게 통지하여야 한다. ③ 세무서장은 제1항의 압류를 한 때에는 그 뜻을 체납자인 채권자에게 통지하여야 한다. 제45조 [부동산등의 압류절차] ① 세무서장은 부동산·공장재단·광업재단 또는 선박을 압류할 때에는 압류등기를 소관등기소에 촉탁하여야 한다. 그 변경의 등기에 관하여도 또한 같다. ④ 제41조제3항의 규정은 제1항 또는 제3항의 규정에 의하여 압류를 한 경우에 이를 준용한다. 제61조 [공매] ① 세무서장은 압류한 동산·유가증권·불동산·무체재산권과 제41조제2항의 규정에 의하여 체납자에게 대위하여 받은 물건(통화를 제외한다)을 대통령령이 정하는 바에 의하여 공매에 붙인다. 다만, 세무서장은 압류한 재산의 공매에 전문지식이 필요하거나 기타 특수한 사정이 있어 직접 공매하기에 적당하지 아니하다고 인정되는 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 「금융기관부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률」에 의하여 설립된 한국자산관리공사(이하 "한국자산관리공사"라 한다)로 하여금 이를 대행하게 할 수 있으며 이 경우의 공매는 세무서장이 한 것으로 본다. 제67조 [공매의 방법과 공고] ① 공매는 입찰 또는 경매의 방법에 의한다. ② 세무서장은 공매를 하고자 할 때에는 다음 각호의 사항을 공고하여야 한다. 이 경우 동일재산에 대한 공매·재공매 등 수회의 공매에 관한 사항을 일괄하여 공고할 수 있다. 1. 매수대금의 납부기한 2. 공매재산의 명칭·소재·수량·품질·매각예정가격 기타 중요한 사항 3. 입찰 또는 경매의 장소와 일시 4. 개찰의 장소와 일시 5. 보증금을 받을 때에는 그 금액 ③ 공매공고는 지방국세청·세무서·세관·시·군 기타 적절한 장소에 게시하여 행한다. 다만, 필요에 따라 관보 또는 일간신문에 게재할 수 있다. ④ 제3항의 공매공고를 하는 때에는 게시 또는 게재와 함께 국세기본법 제2조제18호의 규정에 의한 정보통신망을 통하여 그 공고내용을 알려야 한다. ⑤ 경매의 방법에 의하여 재산을 공매할 때에는 경매인을 선정하여 이를 취급하게 할 수 있다. ⑥ 제2항의 규정에 의한 공고에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제81조 [배분방법] ① 제80조제1항제2호 및 제3호의 금전은 다음 각호의 국세·가산금과 체납처분비 기타의 채권에 배분한다. 1. 압류에 관계되는 국세·가산금과 체납처분비 2. 교부청구를 받은 국세·가산금·체납처분비·지방세 또는 공과금 3. 압류재산에 관계되는 전셋권·질권 또는 저당권에 의하여 담보된 채권 ② 제80조제1항제1호 및 제4호의 금전은 각각 그 압류 또는 교부청구에 관계되는 국세·가산금과 체납처분비에 충당한다. ③ 제1항과 제2항의 규정에 의하여 배분한 금전에 잔액이 있는 때에는 이를 체납자에게 지급하여야 한다. ④ 세무서장은 매각대금이 제1항 각호의 국세·가산금과 체납처분비 기타의 채권의 총액에 부족한 때에는 민법 기타 법령에 의하여 배분할 순위와 금액을 정하여 배분하여야 한다. ⑤ 세무서장은 제1항의 규정에 의한 배분이나 제2항의 규정에 의한 충당에 있어서 국세에 우선하는 채권이 있음에도 불구하고 배분순위의 착오나 교부청구의 부당 기타 이에 준하는 사유로 인하여 체납액에 먼저 배분하거나 충당한 경우에는 그 배분하거나 충당한 금액을 국세에 우선하는 채권자에게 국세환급금의 환급의 례에 의하여 지급한다. 제83조 [배분계산서의 작성 <개정 2007.12.31>] ① 세무서장은 제80조의 규정에 의하여 금전의 배분을 할 때에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 배분계산서를 작성하고 이를 체납자에게 교부하여야 한다. 이 경우 배분대상자는 세무서장이 배분계산서를 작성하기 전까지 배분요구를 하여야 한다. ② 체납처분은 제1항의 배분계산서를 작성함으로써 종결된다. 끝

[출처] 국세청 : 국세법령정보시스템 - 2008누1465

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[ 소송경과 ]

[ 참조조문 ]

민사집행법 제41조

국세징수법 제12조 제13조 제24조

동법 시행령 제3조

상가건물 임대차보호법 제14조

주택임대차보호법 시행령 제3조

주택임대차보호법 제8조