서울고등법원 2007.07.24 선고 2007누1653 판결

유사 아파트의 매매사례가액으로 증여세 과세한 처분의 당부[국패] 비교아파트와는 기준시가의 차이가 있고, 동일 평형의 비교아파트에 대한 단 1회의 매매사례만을 조사한 후 유사매매사례로 보아 시가를 판단한 것은 합리적인 시가산정방법으로 보기 어려움.

【주문】 1. 피고의 항소를 기각한다. 2. 항소비용은 피고가 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지 피고가 2005. 11. 1. 원고에 대하여 한 증여세 13,885,300원의 부과처분을 취소한다. 2. 항소취지 제1심 판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다. 【이 유】 이 법원의 판결이유는, 제1심 판결문의 기재와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다. 그렇다면 이와 결론을 같이 한 제1심 판결은 정당하므로 피고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 【서울행정법원2006구합22965 (2006.11.29)】【주 문】 1. 피고가 2005. 11. 1. 원고에 대하여 한 증여세 13,885,300원의 부과처분을 취소한다. 2. 소송비용은 피고가 부담한다. 【청구취지】 주문과 같다. 【이 유】 1. 처분의 경위 가. 원고는 2004. 12. 2. 아버지 ○○○로부터 서울 ○○구 ○동 ○○번지 ○○ 아파트 ○○○동 ○○○호(면적 59.88㎡, 대지권 ○○ ○○○ ○동 ○○○ 대 13,527.8㎡ 중 13,527.8분의 19.636, 이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)과 현금 12,420,000원을 증여받았다. 나. 원고는 2005. 1. 24. 피고에게 이 사건 아파트의 증여재산가액을 국세청장이 2004. 4. 30. 고시한 149,000,000원으로 신고하고, 별지 증여세 과세내역 ⓐ신고란 기재와 같이 계산한 증여세 14,655,600원을 자진 납부하였다. 다. 이에 피고는 2005. 9. 1.부터 2005. 9. 30.까지 원고에 대한 증여세 세무조사를 실시하였고, 그 결과 이 사건 아파트와 같은 단지에 있는 ○○○동○○○○호(면적 59.88㎡, 대지권 ○○ ○○구 ○동 ○○○ 대 13,527.8㎡ 중 13,527.8분의 19.636, 이하 ‘비교 아파트’라 한다)가 2004. ○○. ○○. 214,000,000원에 매매된 사실을 밝혀내고, 이 사건 아파트의 증여재산가액을 상속세법 및 증여세법(2005. 7. 13. 법률 제7580호로 개정되기 전의 것 , 이하 법이라 한다) 제61조 제1항, 제2항, 법 시행령(2005. 8. 5. 대통령령 제18989호로 개정되기 전의 것, 이하 시행령이라 한다) 제49조 제1항, 제5항을 적용하여 비교 아파트의 매매거래가액인 214,000,000원으로 보아, 2005. 11. 4. 원고에게 별지 증여세 과세내역 ⓑ결정란 기재와 같이 계산한 증여세 13,885,300원을 추가로 부과 · 고지하였다(이하 ‘이 사건 부과처분’이라 한다). 라. 원고가 이 사건 부과처분에 불복하여 2006. ○. ○○. 국세심판원에 심판청구를 제하였으나, 2006. 4. 27. 기각결정을 받았다. 마. 한편, 이 사건 아파트가 속해 있는 ○○○동 건물과 비교 아파트가 속해 있는 ○○○동 건물은 서로 인접하여 있고, 같은 방향이고 교통 조건이 유사하여, 이 사건 아파트는 최고 24층 중 23층에 위치하고 있고, 비교 아파트는 최고 22층 중 20층에 위치하고 있는 한편, 국세청장이 2004. 4. 30. 고시한 기준시가는 이 사건 아파트가 149,000,000원, 비교 아파트가 156,500,000원이다. 〔인정근거] 갑 제1호증의 1 내지 갑 제3호증의 2, 을 제1호증 내지 을 제4호증의 각 기재 또는 영상, 변론 전체의 취지. 2. 이 사건 부과처분의 적법 여부 가. 원고의 주장 (1) 이 사건 부과처분의 근거가 된 시행령 제49조 제5항은 상위법의 위임이 없거나 위임의 범위를 벗어난 입법조항에 해당되어 무효이다. (2) 실재 거래가액이 확인되지 않는 대부분의 상속, 증여 부동산에 대하여는 국세청장이 고시하는 기준시가로 평가한 금액으로 상속세 및 증여세의 과세가 이루어 지고 있는 것이 현실임에도, 이 사건의 경우와 같이 최근 거래사례가 확인되는 극히 일부분의 아파트 등 부동산에 대하여만 시행령 제49조 제5항을 적용하여 매매사례가격을 기준으로 과세하는 것은 조세공평주의에 반한다. (3) 시행령 제49조 제5항은 과세관청이 거래시기, 위치, 용도, 종목이 동일하거나 유사하다고 보이는 표본을 임의로 추출하고, 이 가액을 가감없이 당해 재산의 가액으로 보는 것이므로 과세관청의 자의가 개입될 여지가 많고, 상속, 증여세를 자진 신고 · 납부하는 개인으로서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례 등이 있는 지 여부 등에 대하여 전혀 확인할 방법이 없으며 오직 국세청장이 고시하는 기준시가만을 알 수 있을 뿐이므로, 위 조항은 납세 의무자에 대하여 법적 안정성과 예측가능성을 심각하게 박탈하고, 과세요건 명확주의에도 반하는 조항으로 무효이다. (4) 가사 위 조항이 무효가 아니라 하더라도, 이 사건 아파트와 비교 아파트는 같은 아파트 단지 내에 있기는 하나, 동수와 층수가 다르고 엘리베이터 설치 대수 등 부속설비도 다르며, 국세청장이 2004. 4. 30. 고시한 기준시가에서도 7,500,000원의 차이가 있는 등 유사성에 대한 의문이 있음에도 피고가 비교 아파트의 매매사례가격을 이 사건 아파트의 시가로 그대로 인정하여 이 사건 부과처분을 한 것은 위법하다. 나. 관계 법령 별지 관계 법령 기재와 같다. 다. 판단 (1) 위임입법의 한계 일탈 주장에 관하여 법 제60조 제1항은 증여재산 평가기준인 재산의 가액을 상속개시일 현재의 ‘시가’에 의해단고 하면서, 같은 조 제2항에서 ‘시가’의 의미를 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액 이외에 수용 · 공매가격 및 감정가격 등 ‘대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것’을 포함한다고 규정하고 있는 바, 위 제60조 제2항은 증여재산의 시가로 인정되는 대상거래로서 수용, 공매 및 감정 등을 예시함으로써 시가로 인정되는 거래의 대략적인 기준을 제시하고 있고, 다만 형식적인 법률에서는 복잡한 거래현실과 거래형식의 지속적인 변화에 따른 모든 거래방식을 규정하기 어려워 구체적인 적용을 대통령령에 위임한 것이며, 위 ‘대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것’은 앞서 본 법령의 기재에 비추어 여러 거래 중 증여재산의 객관적인 시가를 가장 잘 반영하는 사례에서 나타난 가액을 말하는 것이라고 이해될 수 있는 점. 나아가 위와 같은 규정의 입법취지가 실질과세 · 응능과세의 원칙에 따라 증여재산가액을 가장 실질적인 재산의 화폐적 가액이라고 할 수 있는 시가로 평가함으로써 담세능력에 상응한 세금을 부과하고자 하는 데 있는 점등을 종합하면, 법 제60조 제2항이 포괄위임금지의 원칙에 반한다고 볼 수 없다. 또한, 시행령 제49조 제1항은 위와 같은 모법의 위임에 따라 증여재산의 시가를 평가기준일 전후 3개월 이내의 기간 중 매매, 감정, 수용, 경매 또는 공매가 있는 경우를 대상거래로 규정하면서 각호로서 구체적인 가액의 기준을 예시함으로써 시가산정의 시간적 한계와 그 대상거래를 특정하고 있고, 다만 같은 조 제5항은 시가산정 대상을 당해 재산 이외에 당해 재산과 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산으로 확대하고 있기는 하지만, 위 조항은 2003. 12. 30. 대통령령 제18177호로 신설된 것으로 그 입법취지가 증여재산의 시가를 산정함에 있어 당해 재산과 사실상 동일 또는 유사한 재산의 매매사례가격이 존재함에도 이를 시가로 인정하지 아니하는 불합리를 해소하는데 있고, 그 대상을 면적, 위치, 용도 및 종목이라는 세부적인 기준으로 한정하고 있는 점, 모법인 법 제60조 제2항이 증여재산의 시가를 당해 재산에 한정하고 있지 아니한 점 등을 종합하면, 그 내용일 불합리하다거나 모법의 위임을 벗어나 과세요건을 부당하게 확대한 것이라고 할 수 없다. (2) 과세요건명확주의 원칙 위반 여부 시행령 제49조 제5항은 당해 재산과 면적, 위치, 용도 및 종목이 ‘동일하거나 유사한 다른 재산’이라고 규정함으로써 과세관청의 판단 여지가 존재하는 개념을 사용하고 있기는 하지만, 앞서 본 바와 같이 위 조항의 입법취지는 당해 재산의 시가를 객관적으로 평가할 수 있는 매매사례가격이 존재하는 경우에는 이를 시가로 보아 실질과세의 원칙을 구현하기 위한 것인 점, 위 조항은 당해 재산과 동일하거나 유사한 다른 재산에 대하여 면적, 위치, 용도 및 종목이라는 구체적으로 제한된 판단기준을 제시하고 있으며, 그러한 개념들은 법 및 타 법령의 규정에 따라 그 의미를 파악할 수 있는 점, 나아가 과세관청의 위 조항에 따른 증여재산가액의 적용은 궁극적으로 개별적인 사안에 관한 사법심사를 통하여 규제할 수 있는 점 등을 종합하면, 위 제49조 제5항이 과세요건명확주의 원칙에 반한다고 볼 수 없다. 따라서, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다. (3) 조세공평주의에 반한다는 주장에 관하여 증여재산과 재산과 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매사례 등이 있고, 그 매매사례가 객관적 교환가치를 반영한 정상적인 거래라면 이를 시가로 보아 증여재산가액를 평가하는 것이 가장 합리적이라는 점에 있어서는 이론이 있을 수 없다. 다만, 아직까지는 과세관청의 조사능력이 부족하고, 매매사례 등에 대한 과세자료가 충분이 축적되어 있지 않기 때문에 이를 적용하여 과세하는 사례보다 국세청장이 고시하는 기준시가대로 증여세를 과세하는 사례가 많다는 현실적인 이유만으로 동일 또는 유사 거래사례가 발견된 경우에 국세청장이 고시한 기준시가가 아니라 실제로 확인된 거래가액을 시가로 보아 이 사건 부과처분을 한 것이 조세형평주의에 위배되었다고 보기는 어렵다. 따라서, 원고의 이 부분 주장도 이유 없다. (4) 비교 아파트와 이 사건 아파트의 유사하지 않다는 주장에 관하여 이사건 아파트가 속한 ○○○동 건물과 비교 아파트가 속한 ○○○동 건물이 인접하여 있고, 같은 방향이고 교통조건 등이 유사하며, 이 사건 아파트는 최고 24층 중 23층에 위치하고 있고, 비교 아파트는 최고 22층 중 20층에 있다는 위에서 살펴본 바와 같고, 피고는 위와 같은 사정과 인터넷 부동산시세 사이트들에서 검색한 두 아파트의 매매예상가가 동일하고, 인근 부동산중개업자들이 두 아파트 모두 증여일을 기준으로 하여 220,000,000원 정도에 시세가 형성되고 있다고 진술하였다는 근거를 들어 비교 아파트의 매매사례 가격을 이 사건 아파트의 시가로 볼 수 있다고 주장하고 있다. 그렇지만, 같은 아파트 단지 내에 같은 평형의 아파트라 할 지라도 각 아파트의 일조량, 조망권, 유해환경과의 접근 정도 등에 따라 동별이나, 층별, 세대별로 가격차가 생기는 것이 일반적이라는 점, 국세청장 기준시가를 보더라도 이 사건 아파트가 149,000,000원인데 비하여 비교 아파트는 156,500,000원로 7,500,000원의 차이가 있는 점 등에 비추여 보건대, 피고가 이 사건 아파트와 비교 아파트 사이의 가격결정 요인들에 대한 개별적인 비교과정을 거치지 아니하고 동일 평형의 비교 아파트에 대한 단 1회의 매매사례만을 조사한 후 이를 시행령 제49조 제5항의 유사매매사례로 보아 이 사건 아파트의 시가로 판단한 것은 법 제60조 제2항에서 정한 합리적인 시가산정방법으로 보기 어렵다. 그렇다면, 이 사건에 있어 법 제60조 제2항, 시행령 제49조 제1항에서 규정하고 있는 시가를 인정할 다른 자료가 없으므로, 결국 법 제60조 제3항, 제61조 제3항의 규정에 의하여 국세청 기준시가로 증여재산이 이 사건 아파트의 가액을 평가하여야 한다. 따라서, 원고가 이 사건 아파트를 증여받으면서 국세청 기준시가로 계산한 과세표준을 적용하여 증여세를 신고 · 납부한 것은 적법하고, 피고가 이 사건 아파트에 대한 유사매매사례가 존재한다고 보아 추가로 이 사건 부과처분을 한 것은 위법하다. 3. 결론 그렇다면, 이 사건 부과처분의 위법함이 이유로 그 취소를 구하는 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 증여세 과세내역

		ⓐ신고(단위, 원)	ⓑ결정(단위, 원)
①증여재산가액	건물	149,000,000	214,000,000
	기타 자산	12,420,000	12,420,000
	계	161,420,000	226,420,000
②증여재산공제(직계존비속)		30,000,000	30,000,000
③과세표준(①-②)		131,420,000	196,420,000
④세율		20.00	20.00
⑤산출세액		16,284,000	29,284,000
⑥세액공제(신고세액공제)		1,628,400	1,628,400
⑦결정세액(⑤-⑥)		14,655,600	27,655,600
⑧가산세	신고불성실
	납부불성실		885,300
	계		885,300
⑨총결정세액(⑦+⑧)			28,540,900
⑩기납부세액	자진납부세액		14,655,600
	당초고지세액
	계		14,655,600
⑪차감고지세액(⑨-⑩)			13,885,300

1. ⓐ신고시 산출세액 계산 내역 (131,420,000원-100,000,000원)X20%+10,000,000원 = 16,284,000원 2. ⓑ결정시 납부불성실 가산세 계산 내역 미납부세액 13,000,000원(=⑦-자진납부세액 14,655,600원)X미납일수 227일X0.03%=885,300원. 끝 관계 법령 상속세 및 증여세법(2005. 7. 13. 법률 제7580호로 개정되기 전의 것) 제60조 (평가의 원칙등) ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다. ② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. ③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. ④ 제1항의 규정을 적용함에 있어 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다. 제61조 (부동산등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다. 1. 토지 지가공시 및 토지등의평가에 관한법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다, 2. 건물 건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축년도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액 ③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택·오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류·규모·거래상황·위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·고시한 가액으로 평가한다. 상속세 및 증여세법 시행령(2005. 8. 5. 대통령령 제18989호로 개정되기 전의 것) 제49조 (평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라한다)이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이항에서 같다) 또는 공매(이하 이항에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. 1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다. ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일 ⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. 끝.

[출처] 국세청 : 국세법령정보시스템 - 2007누1653

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[ 참조조문 ]

증여세법 제61조

민사소송법 제420조

행정소송법 제8조

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상속증여세

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행정소송법 제8조 민사소송법 제420조 증여세법 제61조

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