+ - 북마크 저장 [행정] 1심사건

수원지방법원 2007.05.16 선고 2006구합5909 판결

공시지가가 없는 분할토지에 대해 감정가액으로 양도가액을 결정할 수 있는지 여부[일부패소] 개별공시지가가 없는 토지에 대하여 감정가액을 기준으로 양도가액을 산정하는 것은 정당하나, 공시지가 기준일이 매년 1.1.임에도 감정기준일인 2.27.자를 기준으로 공시지가를 산정한 것은 부당하므로 이 부분에 대해서 원고의 주장은 이유 있음.

【주문】 1. 피고가 2005. 7. 4. 원고에 대하여 한 양도소득세 44,909,050원 부과처분 중 43,740,540원을 초과하는 부분을 취소한다. 2. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용 중 10분의 9는 원고의, 나머지는 피고의 각 부담으로 한다. 【청구취지】 피고가 2005. 7. 4. 원고에 대하여 한 양도소득세 44,909,050원 부과처분을 취소한다. 【이유】 1. 처분의 경위 가. 원고는 1996. 11. 1. 분할 전 ○○시 ○○동 ○○ 전 ○○㎡ 및 분할 전 같은 동 산○○ 임야 ○○㎡를 매수한 후 1997. 1. 16. 소유권이전등기를 마쳤다. 나. 분할 전 ○○동 ○○ 토지는 2004. 2. 3. 같은 동○○ 전 ○○㎡와 같은 동 ○○-1 전 ○○㎡로 분할되었고, 분할 전 ○○동 산○○ 토지는 2003. 8. 11. 같은 동 산○○ 임야 ○○㎡와 같은 동○○-1 임야 ○○㎡로 분할되었으며, 위 ○○-1 토지는 같은 동 ○○ 전 ○○㎡로 등록전환된 다음, 2004. 2. 3. 같은 동○○ 전 ○○㎡와 같은 동○○-1 전 ○○㎡(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다)로 분할되었다(분할등기는 같은 달 27. 경료 되었다). 다. ○○토지공사는 2004. 6. 25. 원고로부터 위 같은 동 ○○ 전 ○○㎡, 같은 동○○ 임야 ○○㎡ 및 이 사건 토지를 협의취득하여 2004. 6. 29. 소유권이전등기를 마쳤다. 원고는 2004. 8. 31. 위 3필지 토지의 양도에 따른 양도소득세로 10,318,290원을 예정신고 · 납부하였는데, 당시 이 사건 토지에 대하여는 공시지가가 존재하지 않은 것으로 보아 모지번인 분할 전 같은 동 산○○ 임야 ○○㎡의 1996. 1. 1.자 개별공시지가 12,300원 및 2003. 1. 1.자 개별공시지가 16,400원을 취득시 및 양도시의 기준시가로 적용 · 계산하였다. 라. 그 후 원고는 2004. 10. 12. 이 사건 토지에 대하여 같은 동○○ 전 ○○㎡의 1996. 1. 1.자 개별공시지가 24,000원 및 2003. 1. 1.자 개별공시지가 45,100원을 취득시 및 양도시 기준시가로 적용 · 계산하여 양도소득세 17,291,096원을 추가로 수정신고 · 납부하였다. 마. 피고는 2005. 7. 4. 이 사건 토지에 대하여 취득시의 기준시가로 같은 동 산○○ 임야 ○○㎡의 1997. 1. 1.자 개별공시지가 12,300원을, 양도시의 기준시가로 지적법상 지목이 변경되어 존재하지 않는다는 이유로 2개의 감정평가법인에 기준일을 분할등기일인 2004. 2. 27.로 하여 감정을 의뢰하여 산정한 67,900원을 각 적용하여 양도소득세 70,148,903원을 산정한 후 원고가 이미 납부한 세액을 제외한 나머지 44,909,050원(가산세 포함)을 경정 · 고지하는 이 사건 처분을 하였다. [인정근거] : 다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 1, 갑 제2호증, 갑 제4, 5, 8, 10, 11호증의 각 1, 2, 갑 제6호증의 1 내지 3, 갑 제7호증의 1 내지 6, 갑 제15호증의 4, 을 제1호증의 1 내지 4, 을 제2호증의 1, 2의 각 기재 2. 처분의 적법성 판단 가. 원고의 주장 (1) 이 사건 토지에 대한 취득가액을 산정함에 있어 모 지번인 ○○동 산○○ 임야의 공시지가를 적용하였다면 양도가액을 산정함에 있어서도 위 토지의 공시지가를 적용하여야 함에도 피고는 이와는 달리 감정평가액을 적용하였고, 나아가 ○○토지공사가 이 사건 토지를 협의취득한 2004. 6. 29. 당시에는 같은 해 1. 1.자 공시지가가 고시되기 전이므로 감정평가액을 적용하더라도 2003. 1. 1. 현재의 감정평가액을 적용하여야 함에도 이와는 달리 피고는 2004. 2. 27. 현재의 감정평가액을 적용하였다. (2) 이 사건 토지에 대하여 지목이 전임을 전제로 한 개별공시지가 감정평가액을 양도가액으로 적용하려면 취득가액을 산정함에 있어서도 소득세법 제100조 제1항을 적용 또는 유추적용하여 지목을 전으로 보고 감정한 평가액을 적용하여야 함에도 이와는 달리 피고는 지목이 임야인 ○○동 산 ○○ 토지의 공시지가를 적용하였다. (3) 이 사건 토지에 대한 감정평가액(법원 감정평가액 포함)은 그보다 입지조건이 훨씬 유리한 ○○동 산 ○○ 토지의 2003. 1. 1.자 개별공시지가보다 50% 이상 높아 도저히 수긍할 수 없다. (4) 이 사건 토지가 포함된 분할 전 ○○동 산 ○○ 임야 ○○㎡ 중 ○○㎡ 부분은 지목만 임야일 뿐 수십 년 전부터 과수원 내지 전으로 사용되어 왔고, 원고는 이를 실제 현황대로 전으로 보상받기 위하여 지목을 변경한 것인데, 인근의 유사한 다른 지주들에 대하여는 공부상 지목인 임야로서 공시지가를 적용하여 양도소득세를 부과하고, 다만 보상을 받을 목적으로 실질에 맞게 지목을 변경한 원고에게만 전을 기준으로 한 공시지가를 적용하는 것은 과세형평에 반한다. 나. 관계법령 ■ 소득세법 (2005. 12. 31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제94조 (양도소득의 범위) ①양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말 한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인 하여 발생하는 소득 제96조 (양도가액) ①제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 ‘실지거래가액’이라 한다)에 의한다. 제97조 (양도소득의 필요경비계산) ①거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자 산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1 에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 제99조 (기준시가의 산정) ①제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1조 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다. 1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물 가. 토지 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하 ‘개별공시지 가’라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서 장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정 하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 제100조 (양도차익의 산정) ①양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액 · 감정가액 · 환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액 · 감정가액 · 환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. ■ 소득세법 시행령 (2005. 2. 19. 대통령령 제18705호로 개정되기 전의 것) 제164조 (토지 · 건물의 기준시가 산정) ①법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 ‘대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액’이라함은 다음 각 호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목 · 이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다. 1. 지적법에 의한 신규등록토지 2. 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지 3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지 4. 개별공시지가의 결정 · 고시가 누락된 토지(국 · 공유지를 포함한다) ③법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다. 다. 판단 (1) 양도가액 산정 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목, 소득세법 시행령 제164조 제1항 제2, 3호의 규정에 의하면 토지의 경우 취득가액 및 양도가액 산정의 기초가 되는 기준시가는 개별공시지가에 의하되, 지적법에 의하여 분할된 토지나 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경되어 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 지목 · 이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제9조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 평가하되, 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있도록 되어 있다. 앞서 본 바와 같이 2003. 8. 11. 분할 전 ○○동 산 ○○ 전이 같은 동 산 ○○ 임야에서 분할됨과 동시에 등록전환되어 전으로 지목이 변경되었고, 그 후 2004. 2. 3. 위 분할 전 ○○동 ○○ 전에서 이 사건 토지가 분할된 관계로 이 사건 토지는 양도일인 2004. 6. 25. 현재 분할 및 지목변경으로 인하여 개별공시지가가 없는 토지에 해당하므로, 피고가 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 이 사건 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가한 가액을 기준시가로 삼아 양도가액을 산정한 것은 적법하고, 이 점에 관한 원고의 주장은 이유 없다. 나아가 살피건대, 소득세법 시행령 제164조 제3항의 규정에 의하면 새로운 기준시가가 고시되기 전에 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의하도록 되어 있고, 이 사건 양도일은 2004. 6. 25.로서 2004. 1. 1.자 개별공시지가가 고시된 2004. 6. 30. 직전인 사실은 역수상 명백하나, 위 규정은 기준시가에 의하여야 함에도 실제로는 기준시가가 기준일에 비하여 늦게 고시되는 점을 감안한 보충규정인 반면, 이 사건의 경우에는 이와는 달리 기준시가인 개별공시지가 자체가 없어 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액을 적용하는 경우이므로 소득세법 시행령 제164조 제3항의 규정이 적용될 여지가 없고, 피고가 2003. 1. 1.을 기준일로 하는 감정평가액을 적용하지 아니한 것은 적법하다. 다만, 개별공시지가는 통상 매년 1. 1.을 기준일로 삼고 있고, 이를 적용함에 있어 시점보정을 하지 않는 점을 감안하면, 이 사건 처분에서와 같이 분할 등으로 인하여 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 단서, 같은 법 시행령 제164조 제1항의 규정에 따라 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액을 적용하는 경우에도 분할등기일이 아닌 직전 기준일인 2004. 1. 1.을 기준으로 가액을 평가하여야 하는데, 을 제2호증의 1, 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 동국감정평가법인 및 한국감정원에서는 피고의 의뢰에 따라 감정을 함에 있어서 이 사건 토지의 2004. 1. 1. 현재의 개별토지가격을 인근 유사한 토지와 같은 67,000원/㎡으로 평가한 다음 여기에 감정기준일인 같은 해 2. 27.까지의 지가변동율 1.35%를 적용하여 최종적으로 67,900원/㎡으로 평가한 사실이 인정되고, 이 법원의 감정인 ○○○에 대한 감정촉탁결과에 의하더라도 이 사건 토지의 2004. 1. 1. 기준 개별토지가격은 67,000원/㎡인 사실이 인정되므로, 원고의 주장은 그 차액인 900원/㎡ 범위 내에서 이유 있다. (2) 취득가액 산정 소득세법 제100조 제1항은 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액 · 감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액 · 감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액 · 감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액 · 감정가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다고 규정하고 있는바, 이는 양도가액을 실지거래가액이나 이에 준하는 매매사례가액 또는 감정가액에 의하는 때에는 취득가액도 같은 가액에 의하도록 하여 양자의 산정방식이 불일치하는 데서 오는 불합리한 결과를 회피하기 위한 것인데, 이러한 취지에 비추어 볼 때, 위 조항에서 ‘감정가액’이라 함은 실지거래가액에 준하는 시가에 대한 감정가액을 의미하는 것으로 해석되고, 이 사건의 경우와 같이 토지의 분할이나 지목변경 등으로 개별공시지가가 없는 경우에 관할세무서장이 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제9조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 평가함에 있어서 참작하기 위하여 의뢰하는 감정가액은 시가의 감정가액이 아니라 개별공시지가와 같은 방식으로 산정되는 개별토지가격의 감정가액이라는 점에서 소득세법 제100조 제1항이 적용 내지 유추적용될 여지는 없다. 나아가 이 사건 토지가 원래 ○○동 산 ○○ 임야에서 분할되기 전부터 수십 년 동안 과수원 내지 전으로 경작되어 왔고, 원고가 이를 실제 현황대로 전으로 보상받기 위하여 이 사건 토지를 분할하여 지목을 전으로 변경하였다고 하더라도, 이러한 사정만으로 명문의 규정이 없는 상태에서 소득세법 제100조 제1항을 (유추)적용할 수는 없다. 원고 주장대로라면 위 ○○동 산 ○○ 임야가 분할되기 전에는 그 중 이 사건 토지를 제외한 나머지 실제 현황도 임야인 부분의 경우 실제 현황이 과수원 내지 전인 이 사건 토지와 함께 평가되어 전체적으로 하나의 개별공시지가가 결정 · 고시되었다는 점에서 그 부분을 타에 양도하여 양도소득세를 부과할 경우 그 취득가액은 분할 전 ○○동 산 ○○ 임야의 개별공시지가보다 낮게 평가하여야 하나, 실제로는 그렇게 평가할 수 없다는 점에서 보더라도 원고 주장은 받아들이기 어렵다. (3) 감정평가액의 과다 여부 갑 제3호증, 갑 제15호증의 2, 3의 각 기재에 의하면, 이 사건 토지와 ○○동 ○○ 토지의 협의매수가격과 2004. 7. 1.자 개별공시지가가 각기 149,333원/㎡, 67,500원/㎡으로 서로 동일한 사실을 인정할 수 있고, 여기에 이 사건 토지에 대한 2004. 2. 27.자 개별공시지가 감정가액이 67,900원/㎡, 2004. 1. 1.자 개별공시지가 산정방식에 의한 법원감정가액이 67,000원/㎡인 점까지 감안하면 이 사건 토지의 2004년도 감정가액이 ○○동 ○○ 토지의 2003. 1. 1.자 개별공시지가 45,100원/㎡보다 높다고 하여 거기에 어떠한 위법이 있다고 할 수 없다. 따라서 원고의 주장은 이유 없다. (4) 지목에 따른 양도소득세 부과 및 형평의 원칙 원고 주장과 같이 인근의 유사한 다른 지주들에 대하여는 그 양도토지가 공부상 지목이 임야로 되어 있다는 이유로 임야로 평가한 개별공시지가를 적용하여 양도소득세를 부과하였다고 하더라도, 이로써 이 사건 처분이 과세형평에 반한다고 볼 수는 없고, 달리 이를 인정할 만한 사정에 관한 주장 · 입중이 없다. 따라서 원고의 주장은 이유 없다. (5) 정당한 세액 이 사건 토지를 포함한 협의양도토지의 양도와 관련하여 정당한 세액을 계산하면 별지 기대와 같이 71,745,936원이 되고, 여기서 기납부세액 28,005,393원을 공제하면 원고가 추가로 납부하여야 하는 세액은 43,740,540원이 되므로 이 사건 처분 중 43,740,540원을 초과하는 부분은 취소되어야 한다. 3. 결론 그렇다면 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 별지 세액계산표

구분		이 사건 처분	정당한 세액
양도가액		453,827,500	450,364,300
취득가액		179,195,100	179,195,100
필요경비		5,375,853	5,375,853
양도차익		269,256,547	265,793,347
장기보유특별공제		40,388,482	39,869,002
양도소득금액		228,868,065	225,924,345
기타양도소득		990,000	990,000
양도소득기본공제		2,500,000	2,500,000
과세표준		227,358,065	224,414,345
산출세액		70,148,903	69,089,164
예정신고납부세액공제		1,146,476	1,146,476
결정세액		69,002,427	67,942,688
가산세	신고불성실	3,493,855	3,395,888
	납부불성실	418,169	407,360
총결정세액		72,914,451	71,745,936
기납부세액		28,005,393	28,005,393
차가감납부세액		44,909,058	43,740,543

[출처] 국세청 : 국세법령정보시스템 - 2006구합5909

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[ 참조조문 ]

소득세법 제99조 제100조

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