【재결요지】 피청구인은 2012. 3. 21. 청구인에게 임대료 등을 장기 체납하였다는 이유로 점포임대차계약해지(이하 “이 사건 처분”이라 한다)를 하였다.「지하도상가 점포임대차 계약서」 제12조에 임대료, 관리비 등 모든 경비를 3개월 이상 체납한 때에는 임대차계약을 해지 할 수 있으며, 또한 갱신계약을 거절할 수 있다고 규정하고 있고, 피청구인이 관리비 등을 5개월 이상 연체한 청구인에게 연체에 따른 관리비 납부 요청 공문을 수차례 통지하였으나 청구인은 행정절차 진행시에도 관리비 등을 납부하지 않았으며, 행정처분 이후 일부 관리비를 분납하였고 피청구인이 부산지방법원에 건물 명도 신청을 한 이후에 미납된 관리비 등을 완납하였는바 청구인의 주장은 이유 없다 할 것이므로 피청구인이 관련법령의 규정에 따라 청구인에게 한 이 사건 처분에 달리 위법ㆍ부당함은 없다.
【주문】 청구인의 청구를 기각한다.
【청구취지】 피청구인이 2012. 3. 21. 청구인에 대하여 한 점포임대차계약해지처분은 이를 취소한다.
【이유】 1. 사건개요
청구인은 2011. 7. 9. 피청구인과 부산광역시 ○구 ○○동 ○가 78-18 ○○지하도상가 나- ○○호(이하 “사건점포”라 한다) 임대차계약을 체결하고 사건점포에서 영업을 하던 중, 청구인이 점포 관리비 등을 장기 체납하자 피청구인은 2012. 2. 14. 청구인에게 장기 체납에 따른 계약해지예고를 하였으며 2012. 3. 5. 청문 실시 통보를 하였고 2012. 3. 13. 청문을 하였으나 청구인은 청문에 참석하지 않았으며 피청구인은 2012. 3. 21. 청구인에게 임대료 등을 장기 체납하였다는 이유로 점포임대차계약해지(이하 “이 사건 처분”이라 한다) 통보를 하였다.
2. 청구인 주장요지
이에 대하여 청구인은 다음과 같이 주장한다.
가. 2012년 4월초에 ○-○○호의 임대료 등 미납으로 인한 계약해지 건에 대하여 해지통보를 받았고, 해지통보 이전인 2012년 3월, 4월에 청구인은 연체된 임대료 등을 분납하여 납부를 하였고, 2012. 5. 24. 나머지 연체료 전액 완납하여 위 처분의 위반사항인 임대료 등 체납사실이 없어졌다. 그러나 피청구인은 위 임대료 등을 전부 완납을 받았음에도 불구하고, 연체된 임대료 등을 완납한 이후인 2012년 5월 말에 강제집행 절차를 법원에 신청, 진행하였으며, 청구인은 과다한 법원의 강제집행비용을 부담하지 않기 위해 2012. 6. 14. 강제집행 당일 오전에 강제집행을 당하기 전에 할 수 없이 자진하여 명도 하였다.
나. 그 동안 부산시설공단이 4년간 지하상가를 관리하면서 5개월, 9개월 동안 임대료 등을 납부하지 않은 가게가 있었음에도 강제집행을 신청 안하다가 이제 와서 갑자기 상인들의 어려운 사정을 봐 주지 않고 냉정하게 법대로 한다고 한다.
다. 하지만, 첨부한 서울지하도상가 상인연합회의 공문과 서울시설관리공단의 답변내용을 보면 19년 동안 서울지하도상가를 관리하면서 청구인들과 같은 사례에도 강제집행 사실은 한번도 발생하지 않은 사실을 보면, 서울시설관리공단측은 재량을 발휘하여 기간을 연장해주거나 잘 납부 할 수 있도록 도움을 주면서 영세상인들을 보호해왔음을 알 수 있다.
라. 또한 첨부한 지하상가의 공실현황(50여개의 빈점포가 존재)을 보면 임대료를 몇 개월 미납한 사실이 있더라도, 연체된 임대료를 뒤에 완납한 이상 계속 청구인이 영업을 하게 하는 것이 부산시설공단에도 도움이 되는 현실이다.
마. 과거에 상가를 임대하면서 부산시설공단은 강자의 위치에서 약자인 상인들에게 임대차에 대한 제소 전 화해조서를 만들게 하여 불평등한 관계를 만들었다. 그 당시 상인들은 법에 아무런 지식도 없었으며, 자세한 내용도 잘 모른 체, 불이익을 당하지 않기 위해 당시 대표자가 하라는 대로 제소 전 화해조서의 작성에 동의하였던 것이다. 이러한 제소 전 화해조서를 이용해 상인들을 쫓아 보내는 것은 강자의 횡포요, 대표적인 불공정 사례라 하겠다. 과거에 민간관리업체가 지하상가를 관리했을 때도 일부 상인들이 임대료 등을 연체하여도 상가에 걸려있는 보증금, 어려운 상인들의 사정을 배려하여 이러한 강제 명도의 경우는 없었다. 부산시가 관리한 이후로 상인들에게 많은 혜택이 있으리라 생각을 하였는데 이러한 냉정한 강제집행을 강행할 줄은 조금도 짐작하지 못했다.
바. 부산시설공단이 강제집행을 신청하기 이전에 행정처분의 위반사항이 해결된 점, 행정심판 청구기간이 남았음에도 강제집행을 강행한 사실, 빈 가게들도 많은데 임대료를 완납한 상인을 쫓아 보내는 현황, 서울시설관리공단의 재량권 발휘 사실, 제소 전 화해조서의 불공정성, 청구인의 다양한 사회봉사 활동 등을 생각해 부디 청구인에게 생활의 터전인 가게를 돌려주시면 앞으로는 임대료를 절대 연체하지 않겠다.
3. 피청구인 주장요지
피청구인은 다음과 같이 주장한다.
가. 청구인은 ○○지하도상가○- ○○호를 임대하여 사용하던 중 2011. 10월 ~ 2012. 1월까지 임대료 등을 체납한 사실이 있고 청구인의 주장과 같이 4, 5월에 연체료 전액을 납부한 것은 사실이나, 해당점포 계약해지 행정처분 시점일인 2012. 3. 31.까지 각각 3달 및 4달 임대료 등이 체납되어 있어 계약해지 처분은 전체 상가 질서유지 차원에서 관련법령에 의한 적법한 처분이다.
나. 연체된 관리비 등의 납부는 5월에 전액 납부하였다 하더라도 완납으로 계약해지 조치가 치유되는 것이 아니므로, 공단에서는 자진철거를 유도하였고 청구인이 이행하지 않아 원활한 점포명도를 위하여 법원에 강제집행 신청하였다.
다. 2012. 6. 14. 13:00에 강제집행 계획으로 청구인은 6. 14. 12:50경에 해당점포를 자진 명도 하였으나, 법원에서 6. 13. 해당점포 강제철거를 위한 비용산출 등을 위한 출장으로 인한 경비가 발생하여 97,000원을 청구한 것이다.
라. 행정심판을 청구했음에도 강제집행을 진행하였다고 주장하나 청구인이 행정심판을 제기하면서 동시에 법원에 강제집행정지신청이 없었고 임대차계약 시 체납 등 지하상가 운영에 막대한 지장 초래 시 『제소전화해조서』에 의해 법 절차를 진행한 사항으로 행정심판 청구와는 별도의 절차이다.
마. 2009년 7월 ~ 2012년 3월 시점에 상가 점포 중 일부의 3개월 이상 체납에 대하여 독촉공문 발송 및 청문회 실시 등으로 체납금의 납부가 이루어져 행정처분이 없었고, 2012. 4. 1.부 계약해지 처분은 6개소 점포에 대하여 이루어졌고 청구인이 주장하는 2개 점포 외 4개 점포는 이미 자진 명도가 이루어졌으므로 청구인의 주장처럼 형평성이 맞지 않는다는 주장은 사실과 맞지 않다.
바. 서울시설관리공단의 강제집행 사실이 없다고 주장하나 서울시설공단의 경우 관리비 등 3개월 이상 체납자가 계약해지 처분 이전에 납부를 하였거나, 계약해지 처분 후 자진명도가 이루어져 강제집행 절차가 필요 없었다고 판단된다.
사. 임대료를 몇 개월 미납하고 연체된 임대료를 뒤에 완납을 하여 공실 점포를 해소하면 부산시설공단에도 도움이 된다고 주장하나 연체된 임대료를 뒤에 완납을 하여 공실 점포를 해소하면 공단에 도움이 된다는 것은 청구인의 억지 주장이며, 관리비ㆍ임대료 등이 3개월 이상 미납 시 체납금액이 450만원 정도로 임대보증금에 육박하여 체납금 징수 등 업무추진에 막대한 지장을 초래하여 3개월 이상 체납자 계약해지 처분은 전체 상가 관리차원에서 꼭 필요한 조치이다.
아. 계약해지 처분 이후에 연체된 관리비 등을 납부하였다고 계약해지 조치가 치유되는 것은 아니므로, 전체 상가 질서유지 차원에서 해당점포를 명도하는 것은 당연한 행정절차이다.
자. 부산시설공단이 행정처분의 위반사항이 해결된 점, 강제집행을 강행한 사실, 쫓아 보내는 현황, 서울시설관리공단의 재량권 발휘 사실, 제소 전 화해조서의 불공정성, 청구인의 다양한 사회봉사활동 등을 생각해 계약해지 점포를 돌려주시면 앞으로는 임대료를 절대 연체하지 않겠다고 주장하나
차. 부산시설공단은 공공업무를 수행하는 공기업(부산광역시에서 수탁)으로 정당한 행정처분(점포 임대차 계약해지)에 따른 점포 명도를 위한 조치였고, 부산시설공단은 전체 지하도상가의 질서유지를 위하여 적법한 행정절차에 따라 행정처분을 하였으므로 이 사건 처분은 관련법령에 의거 적법하게 이루어진 처분이므로, 청구인의 청구는 이유 없으므로 마땅히 ‘기각’ 되어야 할 것이다.
4. 이 사건 청구의 위법ㆍ부당 여부
가. 관계법령
○「공유재산 및 물품관리법」 제22조, 제25조
○「부산시설공단 지하도상가 관리운영규정」 제9조
나. 판 단
(1) 청구인의 청구서, 피청구인의 답변서, 처분사전통지서, 피청구인의 지하도상가 점포 명도 요청 공문 등 각종 증거자료를 종합해 보면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
(가) 청구인은 2011. 7. 9. 피청구인과 사건점포를 임대차계약체결 하였다.
(나) 피청구인은 2012. 2. 14. 청구인에게 장기체납에 따른 계약해지 예고를 하고 2012. 3. 5. 청문실시 통보를 하여 2012. 3. 13. 청문을 하였으나 청구인은 청문에 참석하지 않았다.
(다) 피청구인은 2012. 3. 21. 청구인에게 임대료 등을 장기 체납하였다는 이유로 이 사건 처분을 하였다.
(2) 살피건대, 「공유재산 및 물품관리법」 제22조 및 제25조에 지방자치단체의 장은 행정재산의 사용ㆍ수익을 허가하였을 때에는 대통령령으로 정하는 요율과 산출방법에 따라 매년 사용료를 징수하고, 행정재산의 사용ㆍ수익허가를 받은 자가 납부기한까지 사용료를 내지 아니한 경우 그 허가를 취소할 수 있다고 규정하고 있으며, 「지하도상가 관리운영규정」 제9조에 임대인이 정당한 사유 없이 임대료, 관리비 등 제 경비를 3개월 이상 체납할 경우 임대차계약을 해지하고 임차인은 임차 목적물을 명도하여야 한다고 규정되어 있다.
(가) 청구인은 부산시설공단이 지하상가를 관리하면서 5개월, 9개월간 임대료를 납부하지 않은 점포가 있었음에도 강제집행을 하지 않다가 갑자기 상인들의 어려운 사정을 감안하지 않고 계약해지 통보를 하였으며 해지통보이전인 3월, 4월에 청구인은 연체된 임대료 등을 분납하여 납부하였고 이후 연체된 임대료를 완납하였음에도 법원에 강제집행 절차를 진행하는 등 영세상인들의 어려운 사정을 감안하지 않고 피청구인이 청구인에게 한 이 사건 처분은 부당하다고 주장하나,
(나) 「지하도상가 점포임대차 계약서」 제12조에 임대료, 관리비 등 모든 경비를 3개월 이상 체납한 때에는 임대차계약을 해지 할 수 있으며, 또한 갱신계약을 거절할 수 있다고 규정하고 있고, 피청구인이 관리비 등을 5개월 이상 연체한 청구인에게 연체에 따른 관리비 납부 요청 공문을 수차례 통지하였으나 청구인은 행정절차 진행시에도 관리비 등을 납부하지 않았으며, 행정처분 이후 일부 관리비를 분납하였고 피청구인이 부산지방법원에 건물 명도 신청을 한 이후에 미납된 관리비 등을 완납하였는바 청구인의 주장은 이유 없다 할 것이므로 피청구인이 관련법령의 규정에 따라 청구인에게 한 이 사건 처분에 달리 위법ㆍ부당함은 없다 할 것이다.
5. 결론
그렇다면, 청구인의 청구는 이유 없다 할 것이므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 재결한다.
