【재결요지】 청구인은 이 사건 처분의 부동산매매계약서 해제 이후 중개대상물 확인ㆍ설명서를 보존하지 아니 하였고, 또한, 거래계약서를 보존하지 아니한 이유로 관계법규를 위반하였다 하여 피청구인은 이 사건 처분을 하였다 할 것이나, 이 사건 처분은 부동산매매계약서가 해제되고 2년 5개월 이후에 사실상 정당하다고 볼 수 없는 요구(매수인 김현선의 아들로부터 부동산중개수수료, 매도인에게 받지 못한 금전, 교통비, 숙박비 등을 요구한 것)에 불응하여 비롯된 점, 청구인은 부동산 중개를 하면서 매도인이나 매수인에게 부동산중개수수료를 받거나 다른 대가를 받은 적이 없이 매매계약을 해제한 점, 관련규정 해석상 계약해지 후에는 관련서류를 보관하지 않아도 된다고 청구인 입장에서 주관적으로 생각할 만할 여지가 있다고 볼 수도 있는 점, 청구인의 관계법규 위반이 처음이라는 점을 감안하여 볼 때, 이 사건 업소에 대한 공인중개업 3개월의 업무정지는 그 위반 정도에 비하여 가혹하다 할 것이므로 이 사건 업무정지(3월) 처분은 감경이 가 하다고 할 것이다.
【주문】 청구인의 청구를 ‘일부인용(1/2감경)’ 하여 1개월 15일로 한다.
【청구취지】 피청구인이 2011. 04. 29. 청구인에 대하여 한 ‘업무정지(3개월) 처분’은 이를 취소한다.
【이유】 1. 사건개요
청구인은 2004. 02. 17. 피청구인에게 부동산중개사무소 개설등록을 하고 영업을 하는 자로서, 2008. 09. 26. 제주시 이도1동 13712, 1373, 1373-2 대지 3필지 786㎡(건물 1,677㎡, 지상권 일체)의 부동산에 대하여 매매대금 900,000,000원, 계약금 9,000,000원으로 하여 부동산 중개를 하였다. 청구인은「공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률」제26조 제1항에 의거 거래계약서를 교부한 때에는 그 사본을 5년간 보관해야 하고, 같은 법 제25조 제3항 거래계약서를 작성한 때에는 확인ㆍ설명서를 작성하여 교부하고 그 사본을 3년간 보관하여야 하나
부동산 중개시 부동산매매계약해제합의서를 작성하고 거래계약서 및 확인ㆍ설명서의 사본을 보관하지 않고 파기하여 피청구인은 2011. 04. 29. 청구인에게 부동산중개사무소 영업장내 거래계약서 및 확인ㆍ설명서 미 보관의 이유로 같은 법 제25조의 규정을 위반하여 ‘업무정지 3월’의 행정처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다.)을 하였다.
2. 청구인 주장
청구인은 2008. 11. 14. 이 사건의 부동산에 대하여 매도인과 매수인과 같이 부동산매매계약해제합의서를 작성하게 한 것은 부동산매매계약의 효력을 상실하였으므로 중개업무 자체가 없었다고 보아야 하기 때문에 거래계약서 및 중개대상물의 확인ㆍ설명서를 보관할 의무가 소멸되었으며, 「공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률」제2조에따라 중개업은 일정한 보수를 받는 것을 전제로 하고 있어서 이 사건 부동산 중개로 보수를 받지 않아 관련 법률의 적용을 받지 않을 것이므로 이 사건 처분의 법률을 적용될 수 없어 부당하다.
3. 피청구인 주장
청구인은 부동산매매계약해제합의서를 작성하여 부동산매매계약의 효력이 상실되었다고 하나 청구인의 매매계약서를 작성하고 이를 교부한 다음부터 거래계약서는 5년, 확인ㆍ설명서는 3년 보관하여야 한다. 또한, 보수를 받지 않았다고 하여 이 사건의 중개행위에 대하여 이 사건 처분이 부당하다고 하나 매매계약서상에 중개업자란에 공인중개사 임인옥사무소, 주소, 등록번호 등을 기입하고 등록관청에 등록된 인장을 날인하고 있어 중개업자가 이 사건의 부동산에 대하여 중개하였다는 사실을 입증하고 있다. 이 사건 처분은 「공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률」제39조(업무의 정지) 제8항, 제6항을 위반한 행정처분으로 청구인의 청구는 기각하여야 한다.
4. 관계법령
가. 「공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률」제25조, 제26조,
제39조
나. 「공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률시행령」제21조, 제22조
다. 「공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률시행규칙」제25조
5. 인정사실
이 사건 당사자가 우리 위원회에 제출한 자료들을 종합하여 보면, 다음과 같은 사실들을 인정할 수 있다.
가. 청구인은 2004. 02. 17. 피청구인으로부터 이 사건 업소 부동산중개사무소를 개설 등록하여 영업을 하고 있다.
나. 청구인은 2008. 09. 26. 제주시 이도1동 13712, 1373, 1373-2 대지 3필지 786㎡(건물 1,677㎡, 지상권 일체)의 부동산에 대하여 매도인 서용건(○○시 ○○○동 ○○○○○아파트 103-301)외 1인, 매수인 김○○(○○광역시 ○○구○○동 406-16), 전○○(○○특별시 ○○구 ○○동 448-132)에게 매매대금 900,000,000원, 계약금 9,000,000원으로 부동산 중개를 하였다.
다. 청구인은 2008. 11. 14. 상기 부동산에 대하여 매도인, 매수인간의 부동산 매매계약 해제 합의서를 작성하고 매도인은 위 계약에 의하여 받은 계약금 90,000,000원을 대출받아 2008. 11. 14. 매수인에게 반환하는데 있어 해당금액의 선이자 5개월 금액인 4,500,000원은 매수인이 부담하고, 매수인은 본 계약에 대하여 민사ㆍ형사상 어떠한 이의도 제기하지 않기로 하는 해제 계약서를 한 바 있다.
라. 피청구인은 2009. 08. 05.과 2009. 09. 30. 국민권익위원회 국민신문고에서 ‘중개업자는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성한 때에는 거래 당사자에게 교부하고 대통령령이 정한 기간 동안 사본을 보존하여야 한다.’는 청구외의 자에 의한 질의회신 내용을 확인하였다.
마. 피청구인은 2011. 04. 13. 부동산중개사무소 영업장내 거래계약서 및 확인ㆍ 설명서 미 보관의 사유로 업무정지 3월의 처분을 사전 통지하고 2011. 04. 29. 업무정지 3월의 행정처분을 하였다.
바. 청구인은 2011. 06. 01. 행정심판 청구 및 집행정지 신청(2011. 06. 02.)을 하였으며, 집행정지 신청에 대하여 우리 위원회는 ‘인용’을 하였다.
6. 판단
가. 살피건대,「공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률」제26조(거래계약서의 작성 등)에는 중개업자는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령이 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하고, 같은 법 제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명) 제3항에는 중개업자는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항의 규정에 의한 확인ㆍ설명사항을 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하도록 하고 있다. 또한, 같은 법 제39조 제1항 제6호 및 제8호는 제25조 제3항의 규정을 위반하여 중개대상물 확인ㆍ설명서를 교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우와 제26조 제1항의 규정을 위반하여 적정하게 거래계약서를 작성ㆍ교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우 6개월의 범위 안에서 업무의 정지를 명할 수 있도록 규정하고 있으며, 같은 법 시행규칙 제25조 제2항에는 ‘등록관청은 위반행위의 동기ㆍ결과 및 횟수 등을 참작하여 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있다.’고 규정하고 있다.
나. 판단하건대, 청구인은 이 사건 처분의 부동산매매계약서 해제 이후 중개대상물 확인ㆍ설명서를 보존하지 아니 하였고, 또한, 거래계약서를 보존하지 아니한 이유로 관계법규를 위반하였다 하여 피청구인은 이 사건 처분을 하였다 할 것이나, 이 사건 처분은 부동산매매계약서가 해제되고 2년 5개월 이후에 사실상 정당하다고 볼 수 없는 요구(매수인 김현선의 아들로부터 부동산중개수수료, 매도인에게 받지 못한 금전, 교통비, 숙박비 등을 요구한 것)에 불응하여 비롯된 점, 청구인은 부동산 중개를 하면서 매도인이나 매수인에게 부동산중개수수료를 받거나 다른 대가를 받은 적이 없이 매매계약을 해제한 점, 관련규정 해석상 계약해지 후에는 관련서류를 보관하지 않아도 된다고 청구인 입장에서 주관적으로 생각할 만할 여지가 있다고 볼 수도 있는 점, 청구인의 관계법규 위반이 처음이라는 점을 감안하여 볼 때, 이 사건 업소에 대한 공인중개업 3개월의 업무정지는 그 위반 정도에 비하여 가혹하다 할 것이므로 이 사건 업무정지(3월) 처분은 감경이 가 하다고 할 것이다.
7. 결론
그렇다면, 청구인의 청구는 일부 이유 있다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.
