【재결요지】 [1] 공공건설임대주택에 대한 임대차계약해지는 임대차계약이라는 사법상 관계의 양 당사자로서 서로 대등한 지위에서 피청구인이 청구인에 대하여 한 의사표시에 불과하고, 행정청이 국민에게 우월한 지위에서 법집행으로서의 공권력을 행사한 것이라 볼 수 없으므로 「행정심판법」 상의 행정처분에 해당하지 않는다.
[2] 임대차계약해지에 따른 ‘건물명도최고통보 및 명도소송예고’ 역시 임대차계약이라는 사법상 관계의 양 당사자로서 서로 대등한 지위에서 피청구인이 청구인에 대하여 건물의 명도를 최고하고 앞으로 명도소송을 제기할 예정에 있다는 의사표시에 불과하고, 행정청이 국민에게 우월한 지위에서 법집행으로서의 공권력을 행사한 것이라 볼 수 없다.
【주문】 청구인의 청구를 모두 각하한다.
【청구취지】 가. 피청구인이 2012. 12. 3. 청구인에 대하여 한 임대차계약 해지처분을 취소한다.
나. 피청구인이 2013. 3. 5. 청구인에 대하여 한 건물명도 최고통보 및 명도소송 예고처분을 취소한다.
【이유】 1. 사건개요
가. 청구인은 2011. 6. 3. 무주택 서민들의 주거생활 안정을 위하여 건설된 공공건설임대주택인 서울시 ○○구 ○○○로 153 소재 ○○12단지아파트 1201동 605호(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)에 입주하였으며, 피청구인은 2012. 10. 8. 청구인이 경상남도 ○○군 ○○읍 ○○리 388-7 1동 1호 소재 51.24㎡ 규모의 단독주택(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)을 소유하고 있는 사실을 확인하고 2012. 12. 3. 주택공급에 관한 규칙 제29조 제4항 및 임대차계약서 일반조건 제10조 제1항에 따라 임대차계약을 해지하였다.
나. 피청구인은 위 임대차계약 해지처분시 2013. 3. 2.까지 이 사건 주택을 멸실시키고 공부를 정리한 후 소명자료를 제출한 경우에는 무주택자로 판명된다는 안내를 함께 하였고, 청구인은 이 사건 주택을 멸실처리하고 피청구인에게 소명자료를 제출하였으나, 피청구인이 위 소명자료를 검토한 결과, 이 사건 주택 중 36.36㎡만 멸실처리하고 14.88㎡는 공부상 단독주택으로 남아있는 사실을 확인하였으며, 이에 따라 피청구인은 청구인을 최종 유주택자로 판단하고 2013. 3. 5. 청구인에 대하여 건물명도 최고통보 및 명도소송 예고를 하였다.
2. 청구인의 주장
피청구인이 2011. 5월 입주대상자가 입주요건을 갖추었는지 조사하는 과정에서 이미 이 사건 주택에 대한 소명절차를 거친 후 묵인 또는 흠결이 없는 것으로 확정하고 청구인과 계약기간 2년의 임대차계약을 하였다가, 계약기간이 종료하기 전인 2012. 12. 3. 피청구인이 확정한 앞선 사정을 다시 들어 계약을 해지한 것은, 입주자 요건인 주택소유여부에 대해 스스로 묵인 또는 흠결이 없다고 판단하여 임대차계약을 체결한 이상 그 앞서 본 사정을 다시 들어 임대차계약 해지를 주장할 수 없다고 한 대법원 판례(대법원 2012. 1. 11. 선고, 2001다41599판결)를 비추어 볼 때, 위법부당하고, 주택소유에 관한 피청구인의 주장을 수용한다 하더라도 입주하기 전에 발생된 사정으로 청구인이 임대차계약기간 중에 다른 주택을 소유하게 된 경우가 아님에 따라 임대차계약서 제10조 제1항 제8호에 해당하지 않아 이 사건 처분은 위법 부당하므로 취소되어야 한다.
3. 피청구인 주장
피청구인이 청구인에 대하여 최초 임대공급시 무주택자로 판단한 것은 청구인 주택 소유 지역이 토지이용계획확인서상 ‘도시지역’인데 ‘도시지역(○○읍)이 아닌 지역’으로 착오 판단한 것에 따른 것으로, 주택소유 사실을 알고도 묵인한 경우에 해당하지 않으며, 임대주택 입주자는 임대주택에 거주하기 위하여 무주택의 입주자격을 유지하여야 하고, 피청구인이 청구인의 주택소유 사실을 확인하고 3개월의 소명기간을 부여하였음에도 적정하게 소명하지 않음에 따라 관련 규정에서 정한 절차에 따라 청구인에 대하여 한 이 사건 처분은 적법하다.
4. 이 사건 청구의 행정심판 적격 여부
가. 관계 법령
행정심판법 제2조, 제3조
나. 판 단
1) 청구인과 피청구인이 제출한 행정심판 청구서, 답변서 등의 기재 내용을 종합하여 보면 다음과 같은 사실을 각각 인정할 수 있다.
가) 청구인은 피청구인과 이 사건 아파트에 대한 임대계약을 체결하고 2011. 6. 3. 이 사건 아파트에 입주하였다.
나) 피청구인은 2012. 9. 21. 「주택공급에 관한 규칙」 제21조의2 및 제29조의 규정에 따라 서울특별시 주택정책과에 임대주택 입주자를 대상으로 주택소유 여부에 대한 전산검색을 의뢰하였다.
다) 피청구인은 2012. 10. 8. 서울특별시 주택정책과로부터 임대주택 입주자 주택소유현황 회신을 받고, 청구인이 이 사건 주택을 소유한 사실을 확인하였다.
라) 피청구인은 2012. 12. 3. 청구인에 대하여 주택소유에 따른 임대차계약을 해지 하였고, 2013. 3. 2.까지 이 사건 주택을 멸실시키고 공부를 정리한 후에 소명자료를 다시 제출 할 경우에는 무주택자로 판명될 수 있다는 안내를 하였다.
마) 청구인은 피청구인에게 이 사건 주택 51.24㎡ 중 36.36㎡를 멸실처리하여 소명자료를 제출하였고, 피청구인은 2013. 3. 5. 청구인에 대하여 주택소유로 판명된 건물의 면적 중 14.88㎡는 공부상 단독주택으로 남아 있으므로 이 사건 주택 전체 면적에 대한 적합한 소명이 이루어지지 않았다고 판단하고 청구인을 최종 유주택자로 판명하여 주택소유에 따른 건물명도 최고통보 및 명도소송 예고를 하였다.
2) 이 사건 청구의 행정심판 적격 여부에 관하여 살펴본다.
가) 「행정심판법」 제2조 제1호 및 제3조 제1항의 규정에 의하면 ‘처분이란 행정청이 행하는 구체적 사실에 관한 법집행으로서의 공권력의 행사 또는 그 거부, 그 밖에 이에 준하는 행정작용을 말하고, 행정심판의 대상은 행정청의 처분 또는 부작위에 대하여는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 이 법에 따라 행정심판을 청구할 수 있다고 되어 있다.
나) 이 사건 청구에 관하여 본다.
(1) 이 사건 심판청구 중 임대차계약 해지처분 취소 청구에 관하여 본다.
행정처분이라 함은 원칙적으로 행정청의 공법상 행위로서 특정 사항에 대하여 법규에 의한 권리의 설정 또는 의무의 부담을 명하거나 기타 법률상 효과를 발생하게 하는 등으로 일반 국민의 권리의무에 직접 영향을 미치는 행위를 가리키는 것(대법원 2002.7.26.선고 2001두3532판결 등 참조)인데, 피청구인이 청구인에게 한 임대차계약해지는 청구인과 피청구인이 임대차계약이라는 사법상 관계의 양 당사자로서 서로 대등한 지위에서 피청구인이 청구인에 대하여 한 의사표시에 불과하고, 행정청이 국민에게 우월한 지위에서 법집행으로서의 공권력을 행사한 것이라 볼 수 없으므로 ?행정심판법? 상의 행정처분에 해당하지 않는다 할 것인바, 청구인의 이 사건 심판청구는 행정심판의 대상이 아닌 사항을 대상으로 한 것이어서 부적법하다.
(2) 이 사건 심판청구 중 건물명도 최고통보 및 명도소송 예고처분 취소 청구에 관하여 본다.
이 사건 ‘건물명도최고통보 및 명도소송예고’ 역시 임대차계약이라는 사법상 관계의 양 당사자로서 서로 대등한 지위에서 피청구인이 청구인에 대하여 건물의 명도를 최고하고 앞으로 명도소송을 제기할 예정에 있다는 의사표시에 불과하고, 행정청이 국민에게 우월한 지위에서 법집행으로서의 공권력을 행사한 것이라 볼 수 없다는 점에서 행정심판법 제2조 제1호의 ‘처분’에 해당하지 않으므로 청구인의 이 사건 심판청구는 행정심판의 대상이 아닌 사항에 대해 제기된 부적법한 청구라 할 것이다.
5. 결론
그렇다면 청구인의 이 사건 행정심판 청구는 심판청구요건을 갖추지 못하여 부적법하므로 이를 모두 각하하기로 하여 주문과 같이 재결한다.
