【재결요지】 임대인과 임차인 사이에서 단기임대차계약을 체결하면서 임대인측 대리인이 작성한 임대업자 고유양식의 계약서에 공인중개사가 중개업소의 명판과 도장만을 찍었다고 하더라도, 임대인측이 계약서를 작성하였다는 사실만으로 무등록자에게 명의를 이용하게 한 것으로 볼 수 없다.
【주문】 피청구인이 2012. 11. 30. 청구인에게 한 3월의 업무정지 처분을 취소한다.
【청구취지】 피청구인이 2012. 11. 30. 청구인에게 한 3월의 업무정지 처분을 취소한다.
【이유】 1. 사건개요
피청구인은 청구인이 대표인 ○공인중개사사무소에서 인터넷 사이버 공간에 단기임대 물건을 등록하여 운용하는 임대전문업체 ○○하우스에서 보유한 다가구주택 중 서울시 ○○구 ○○동 231-23 203호(이하 ‘이 사건 중개대상물’이라 한다)에 대하여 한샘하우스에서 제작한 단기임대차계약서 양식을 이용하여 ○○하우스 실장 청구외 전○○이 3개월 단기임대차계약서를 작성하고, 위 계약서에 청구인 중개업소의 상호, 전화번호, 등록번호, 대표 성명이 새겨진 명판을 찍고 등록인장을 날인한 사실을 확인하고, 2012. 11. 30. 청구인에게 「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」(이하 ‘공인중개사법’이라 한다) 위반을 이유로 하여 3월(2012. 12. 10. ~ 2013. 3. 9.)의 업무정지처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다.
2. 청구인 주장
이 사건 중개의뢰인(임대인 오○○, 임차인 김○○)으로부터 의뢰를 받아 서울시 ○○구 ○○동 231-23 ○○빌라 203호에 대한 단기임대차(2012. 8. 30 ~ 2012. 11. 29)계약을 체결하고 각자로부터 중개수수료를 받았으며, 단기임대차계약의 특성상 임대업자 고유양식에 임대인측 대리인이 계약서를 작성하고 청구인 중개업소의 명판과 도장을 찍었는데, 피청구인이 임대인측이 계약서를 작성한 사실만으로 무등록자에게 명의를 이용하게 했다고 하여 청구인이 임대인은 정당한 중개수수료를 지불하고 임대하는 임대인이라고 관련 통장사본까지 제출하였음에도, 이 사건 처분을 한 것은 중개행위가 계약서 작성자에게만 있다는 법리의 오해이다. 따라서 이 사건 처분은 위법ㆍ부당하므로 취소되어야 한다.
3. 피청구인 주장
가. 2012. 10. 17. 청구외 김○○로부터 주택임대차계약과 관련하여 청구인에 대한 조사를 요구하는 민원신고서가 제출되어 그에 대하여 조사ㆍ확인한 결과, 2012. 8. 30. 청구인이 운영하는 ○공인중개사사무소에서, 인터넷 사이버 공간에 단기임대 물건을 등록하여 운용하는 임대전문업체 ○○하우스에서 보유한 다가구주택 이 사건 중개대상물에 대하여 ○○하우스에서 제작한 단기임대차계약서 양식을 이용하여 한샘하우스 실장 ‘전○○’이 3개월 단기임대차계약서를 작성하였고, 이 계약서에 청구인이 중개업소의 상호, 전화번호, 등록번호, 대표 성명이 새겨진 명판을 찍고 등록인장을 날인하였다는 것은 확인서와 중개업법 위반 확인서에 진술한 바와 같이 자인하였다.
나. 그 후 청구인은 의견제출 기간 중에 제출한 의견서에 임대인 ○○하우스 오○○는 중개수수료를 지불하고 임대하는 임대인이라고 주장하나, 의견제출서와 함께 제출한 통장사본에는 ○○하우스로부터 2012. 8. 31. 금일십만원이 입금된 내역이 있는데, 이는 청구인이 법 제9조에 의한 개설등록한 부동산중개업자가 아닌 ○○하우스로부터 중개를 의뢰 받아 계약 체결하고 받은 수수료라 할 것이다.
다. 청구인은 중개행위가 계약서 작성자에게만 있다고 판단한 피청구인의 처분은 법리의 오해라고 주장하며 환자나 컴퓨터를 사용하지 못하는 노인도 중개업을 유지한다고 주장하나, 중개업법 제25조 및 제26조에 중개업자는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 중개물건확인설명서와 거래계약서를 작성ㆍ교부하도록 규정하고 있는 바, 청구인은 본 계약과 관련하여 계약서와 중개물건확인설명서를 작성ㆍ교부하지 않았고 임대업자 전장봉이 작성한 계약서에도 서명한 사실이 없어 청구인이 본 사건과 관련하여 주도적으로 중개행위를 하였다고 입증할 만한 자료가 없다.
따라서 피청구인은 2012. 11. 29. 행정처분의 적법성, 형평성 등을 가리기 위한 부동산중개업자행정처분심의위원회 심의를 거쳐 청구인이 1년 이내 피청구인으로부터 중개업법 위반으로 행정처분 받은 사실이 없어 같은 법 시행규칙 제25조 제1항 규정에 의거 감경하여 업무정지 3월의 행정처분한 사항으로 법률상 행정절차상 하자 없는 처분이다.
4. 이 사건 처분의 위법ㆍ부당 여부
가. 관계 법령
공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제33조, 제39조
공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 시행규칙 제25조 별표 2
나. 판 단
1) 청구인과 피청구인이 제출한 행정심판청구서, 답변서 등의 기재 내용을 종합하여 보면 다음과 같은 사실을 각각 인정할 수 있다.
가) 임대인 오○○(대리인 전○○)와 임차인 김○○ 간에 체결한 이 사건 중개물건 단기임대차계약서에 청구인 사무소의 명판과 인장이 날인되어 있고, 2012. 8. 6. 임대인 오○○와 임차인 김○○ 간에 체결한 이 사건 중개물건 다세대주택 월세 계약서에는 중개업자 란이 공란으로 비어 있다.
나) 피청구인은 2012. 10. 17. 청구외 김○○로부터 청구인을 조사해 달라는 신고를 접수하였다.
다) 피청구인은 2012. 10. 22. 청구인에게서 단기임대차계약서는 ○○하우스 실장 전○○이 작성하였다는 확인서와 중개업 위반사실 확인서를 징구하였다.
라) 피청구인은 2012. 10. 25. 청구인에게 행정처분 사전통지를 하고 의견제출 기회를 부여하였으며, 청구인은 2012. 11. 5. 피청구인에게 임대인은 정당한 수수료를 지불하는 임대인이므로 행정처분이 부당하다는 의견을 제출하였다.
마) 피청구인은 2012. 11. 30. 청구인에게 이 사건 처분을 하였다.
바) 서울송파경찰서장은 2013. 1. 11. 피청구인에게 이 사건 관련 청구외 피 진정인 전○○의 무등록중개행위에 대하여 기소(불구속)의견 송치하였다고 통지하였다.
사) 이 사건과 관련하여 서울동부지방검찰청에서는 2013. 2. 25. 청구인에게 혐의없음(증거불충분)을 사유로 불기소 결정하였다.
2) 이 사건 처분의 위법ㆍ부당 여부에 관하여 살펴본다.
가) 공인중개사법 제33조 및 제39조에 따르면, 중개업자등은 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 영위하는 자인 사실을 알면서 그를 통하여 중개를 의뢰받거나 그에게 자기의 명의를 이용하게 하는 행위를 하여서는 아니 되고, 이를 위반한 경우와 그 밖에 이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 처분을 위반한 경우에는 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있도록 되어 있다.
그리고 같은 법 시행규칙 제25조 별표 2의 중개업자 업무정지의 기준에 따르면, 등록관청은 위반행위의 동기ㆍ결과 및 횟수 등을 참작하여 규정에 따른 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있고, 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 영위하는 자인 사실을 알면서 그를 통하여 중개를 의뢰받거나 그에게 자기의 명의를 이용하게 하는 행위를 한 경우에는 업무정지 6월에 처하도록 정하고 있다.
나) 이 사건 처분에 관하여 본다.
먼저 청구인이 한 행위가 공인중개사법 제33조제2호의 공인중개사가 무등록자로부터 중개를 의뢰받아, 무등록이라는 사실을 알면서 중개하거나 무등록자로 하여금 자신의 명의를 이용하게 하는 행위인지 여부에 관하여 살펴보건대, 위 인정 사실 및 이 사건과 관련한 전체 기록의 내용을 종합하면, 청구외 오○○는 이 사건 중개대상물을 그 소유자인 국○○로부터 임대하였고, 2012. 8. 30. 해당 부동산을 김○○에게 전대하였으며, 오○○의 남편인 전○○은 이 사건 전대차계약상 전대인의 대리인 자격으로 전대차계약서를 작성하고 청구인은 중개업자로서 계약내용을 확인한 사실이 인정된다(청구인은 이 사건 임대차계약서를 직접 작성하지 아니하고 한샘하우스 직원인 전○○이 작성하였고, 위 계약서에 청구인의 명판을 찍고 인장만 날인하였음을 인정하고 있다).
그러나 이 사건과 관련하여 2013. 2. 25. 청구인에 대한 서울동부지방검찰청의 불기소결정서에 따르면, 위 전○○은 전대인인 오○○의 대리인에 불과하고 중개업을 영위한 것이 아니며 달리 중개업을 영위하였다고 인정할 증거는 없다고 한 점, 오히려 청구인은 전차인 김○○의 의뢰를 받아 이 사건 전대차계약을 중개한 사실관계를 소상하게 진술하고 있는 바, 이 사실을 살펴보면, 청구인이 직접 이 사건 전대차계약서를 작성하지는 않았다 하더라도 이 사건 전대차계약을 중개한 사실은 인정되는 점, 위 오○○나 전○○이 무등록업체로 중개업을 영위하면서 청구인에게 이 사건 중개대상물에 대하여 중개의뢰 하였다거나 청구인의 명의를 이용하여 직접 이 사건 전대차계약을 중개하였다는 증거가 없는 점 등으로 볼 때, 청구인의 주장은 이유 있다.
따라서 위 오○○나 전○○이 등록하지 않고 중개업을 영위한다고 볼 만한 입증이 없는 본 사안에서 청구인이 공인중개사법 제33조 제2호의 규정을 위반하였다고 볼 수 없는 바, 청구인의 주장은 이유있으므로 청구인에게 한 피청구인의 이 사건 처분은 위법하다.
5. 결론
그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 있으므로 청구인의 청구를 받아들이기로 하여 주문과 같이 재결한다.
