【재결요지】 [1] 종전 건축물이 철거된 이후에 한 건축물철거신고는 종전 건축물이 철거되었음을 확인한 뒤 건축물대장에서 철거된 종전 건축물의 내용을 현황에 맞게 말소하여 달라는 취지로 보아야 할 것이므로 명칭에도 불구하고 그 실질은 건축물대장의 말소신청이라고 보아야 한다.
[2] 건축물대장의 말소청구권자인 건축물 소유자는 철거되는 건축물의 소유자를 의미하지만, 종전 건축물이 이미 철거되어 없어졌음에도 불구하고 건축물대장 말소청구도 없고 관할 행정청도 건축물대장을 직권말소하지 않고 있는 경우에는, 신축 건축물의 소유자에게 종전 건축물에 대한 건축물대장 말소청구를 할 법규상 또는 조리상의 권리가 인정된다.
[3] 건축물대장은 건축행정의 기초자료로서 공법상의 법률관계에 영향을 미칠 뿐 아니라, 건축물의 소유권을 제대로 행사하기 위한 전제요건으로서 권리의무에 중대한 영향을 미치게 되므로, 건축물이 철거된 것이 명확한 경우에는 관할 행정청은 신고나 신청에 의해 또는 직권으로 해당 건축물대장에서 철거된 건축물의 내용을 말소하여야 할 의무가 있다고 할 것이며, 건축물 대장의 변경신청에 대한 불가처리는 취소심판의 대상이 되는 행정처분에 해당한다.
【주문】 피청구인이 2012. 8. 29. 청구인에게 한 서울 ○○구 ○동 385-6, 385-7 지상 각 건축물대장말소신청 거부처분을 취소한다.
【청구취지】 피청구인은 청구인의 서울 ○○구 ○동 385-6, 385-7 지상 각 건축물 철거신고에 대한 거부처분을 취소하고, 각 건축물대장을 말소한다.
【이유】 1. 사건개요
청구인은 서울시 ○○구 ○동 385-6, 385-7(이하 ‘이 사건 대지’라 한다) 지상 신축건축물(지하6층, 지상15층, 연면적 14,550.68㎡, 이하 ‘이 사건 신축 건축물’이라 한다)의 소유권을 취득한 구분소유자로서 청구외 이○○이 소유하였던 건축물 2동(이하 ‘이 사건 종전 건축물’이라 한다)이 1993. 5. 19. 철거되고 이 사건 신축 건축물이 완공됨에 따라 2012. 8. 27. 피청구인에게 이 사건 종전 건축물에 대한 철거신고(이하 ‘이 사건 철거신고’라 한다)를 하였으나 피청구인은 2012. 8. 28. 청구인이 건축물대장 및 건축물등기상의 소유자가 아님을 이유로 건축물철거신고불가처리(피청구인이 한 위 건축물철거신고불가처리는 뒤에서 보는 바와 같이 그 실질이 건축물대장말소신청에 대한 거부처분이므로 건축물철거신고불가처리는 건축물대장말소신청거부처분과 같은 의미로 사용한다. 이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)를 하였다.
이에 청구인은 피청구인이 2012. 8 . 27. 청구인에게 한 이 사건 처분의 취소를 구하고 있다(청구인은 청구취지에서 건축물철거신고거부처분에 대한 취소를 구하고 있으나, 그 실질은 건축물대장말소신청거부처분에 대한 취소를 구하는 것으로 선해하여 이를 심판대상으로 한다).
2. 청구인의 주장
이 사건 종전 건축물의 소유자인 청구외 이○○은 이 사건 신축 건축물 공사 진행 중 공사대금 채무를 상환할 수 없게 되자 해외로 도피하여 현재까지 행방을 알 수가 없고, 1998. 11. 12. 법원의 직권에 의해 청구외 이종덕 앞으로 소유권보존등기 및 가처분등기가 경료된 이후 2011. 9. 9. 청구인을 포함한 등 5명(이하 ‘청구인 등’이라 한다) 앞으로 임의경매를 원인으로 한 소유권이전등기가 경료 되었으므로 청구인은 이 사건 종전 건축물에 대한 철거신고를 할 수 있다. 그리고 피청구인은 이 사건 신축 건축물에 대하여 취득세 등 각종 세금을 부과ㆍ징수하는 등 이 사건 신축 건축물의 존재를 인정하고 있다고 볼 수 있으므로 피청구인으로서는 철거된 지 20여년이 경과한 이 사건 종전 건축물을 멸실처리하고 이 사건 종전 건축물에 대한 건축물대장을 직권으로 말소하여야 한다.
3. 피청구인 주장
건축법 제36조 제1항은 “건축물의 소유자나 관리자는 건축물을 철거하려면 철거를 하기 전에 특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다”라고 규정하고 있고, 이 사건 종전 건축물에 대한 건축물관리대장과 등기부등본에는 청구외 이○○이 소유자로 기재되어 있으므로 청구인은 철거신고 적격이 없다. 또한 청구인은 피청구인에게 이 사건 종전 건축물에 대한 건축물철거ㆍ멸실 신고를 하였을 뿐 건축물대장 말소를 신청한 것이 아니므로 피청구인으로서는 이 사건 종전 건축물에 대한 건축물대장을 말소할 의무가 없다.
4. 이 사건 처분의 위법ㆍ부당 여부
가. 관계 법령
건축법 제36조, 제38조 제1항
건축법 시행규칙 제24조 제4항
건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 (이하 ‘건축물대장 규칙’이라고 한다) 제22조 제1항, 제3항
나. 판 단
1) 청구인과 피청구인이 제출한 행정심판 청구서, 답변서 등 기재 내용을 종합하여 보면 다음과 같은 사실을 각각 인정할 수 있다.
가) 피청구인은 1993. 3. 6. 이 사건 종전 건축물 소재지인 ○○구 ○동 이 사건 대지 위에 이 사건 신축 건축물에 대한 건축허가를 하였고, 이 사건 종전 건축물은 1993. 5. 19. 철거되었다.
나) 피청구인은 1993. 5. 25. 청구외 이○○이 제출한 이 사건 신축 건축물에 대한 착공신고서를 수리하였다.
다) 청구인 등은 2011. 9. 9. 이 사건 신축 건축물의 소유권을 취득하였다.
라) 피청구인이 2012. 8. 29. 청구인의 2012. 8. 27.자 이 사건 철거신고를 반려하자, 청구인은 2012. 10. 17. 이 사건 행정심판청구를 하였다.
2) 이 사건 처분이 적법ㆍ타당한지 여부에 관하여 살펴본다.
가) 건축법 제36조 제1항은 건축물의 소유자나 관리자는 건축물을 철거하기 전에 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 제24조 제4항은 구청장 등은 건축물철거신고서를 제출받은 때에는 건축물의 철거 여부를 확인한 후 건축물대장에서 철거된 건축물의 내용을 말소하여야 한다고 규정하고 있다.
한편, 건축물대장 규칙 제22조 1항 및 제3항에 의하면 건축물의 소유자나 관리자는 건축물의 전부 또는 일부가 철거ㆍ멸실 등으로 없어진 경우 건축물대장 말소신청서를 작성하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 건축물대장의 말소를 신청하여야 하고, 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 건축물이 철거ㆍ멸실되었음에도 소유자나 관리자가 건축물대장의 말소 신청을 하지 아니하거나 건축물의 철거 또는 멸실 신고가 없는 경우에는 직권으로 해당 건축물대장을 말소할 수 있도록 정하고 있다.
나) 청구인은 이 사건 종전 건축물에 대하여 건축법 제36조 제1항 및 같은 법 시행규칙 제24조 제4항에 따라 건축물철거신고를 하고 있으나, 그 신고사유를 보면 장차 건축물을 철거하겠다는 것이 아니라 이미 20년 전인 1993년에 이 사건 종전 건축물이 철거되었다는 것인바, 건축물철거신고는 건축물을 철거하기 전에 하는 것이고 건축물이 철거된 뒤에는 건축물대장의 말소를 신청하도록 법령에 규정되어 있는 점, 건축물철거신고와 건축물대장 말소신청은 양자 모두 불요식 행위이고 또 건축물철거신고를 한 경우에는 별도로 건축물대장 말소신청을 할 필요가 없도록 규정하고 있는 점 등 제반 사정에 비추어 보면 청구인이 이와 같은 신고를 하게 된 이유는 피청구인에게 이 사건 종전 건축물이 철거되었음을 확인한 뒤 건축물대장에서 철거된 이 사건 종전 건축물의 내용을 현황에 맞게 말소하여 달라는 취지로 보이므로 이 사건 신고는 그 명칭에도 불구하고 그 실질은 건축물대장의 말소신청이라고 보아야 할 것이다.
다) 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제22조 제1항에는 건축물이 철거된 경우에 “건축물 소유자나 관리자”를 건축물대장 말소청구권자로 규정하고 있고, 여기서 건축물의 소유자란 철거되는 건축물의 소유자를 의미하는 것으로 보인다. 하지만, 이 사건 종전 건축물은 이미 그 전부가 철거되어 이 사건 대지상에서 완전히 없어진 상태이고 현재는 이 사건 신축 건축물이 건축허가, 착공신고 등을 거쳐 공사가 완료되어 일부 입주가 이루어지고 소유권보존등기 및 이전등기도 경료 되어 있으며 그에 대한 취득세 등의 각종 조세가 부과ㆍ징수된 상태인바, 만약 건축물대장에서 이 사건 종전 건축물에 관한 사항을 지우지 못할 경우에는 이 사건 신축 건축물에 대한 사용승인이 있게 되더라도 그에 부합하는 건축물대장이 존재하지 않게 된다. 따라서 만약 이러한 경우에도 청구인이 건축물대장 말소신청을 할 수 없다고 한다면, 이 사건 종전 건축물은 이미 20년 전에 철거되어 없어졌음에도 불구하고 더 이상 아무런 이해관계도 가지지 않는 종전 소유자가 건축물대장 말소청구를 하지 않는 이상 건축물대장을 말소할 수 없다고 하는 불합리한 결과가 초래된다(더욱이 청구인은 종전 소유자가 해외로 도피하여 현재까지 그 행방을 알 수 없다고 주장하는바, 만약 그러하다면 이 사건 종전 건축물의 소유자인 청구외 이○○에 의한 신청은 기대하기 어렵다고 할 것이다). 이런 이유에서 건축물대장 규칙 제22조 제3항은 건축물이 철거되었음에도 소유자나 관리자가 건축물대장의 말소 신청을 하지 아니하거나 건축물의 철거신고가 없는 경우에는 구청장 등은 직권으로 해당 건축물대장을 말소할 수 있도록 규정하고 있는 것이다. 그럼에도 불구하고 피청구인이 건축물대장을 직권말소하지 않고 있는 경우에는, 이 사건 신축 건축물의 소유자인 청구인은 이 사건 종전 건축물에 대한 건축물대장 말소청구를 할 법규상 또는 조리상의 권리를 가진다고 할 것이다.
한편, 건축물대장은 건축물에 대한 공법상의 규제, 손실보상가액의 산정 등 건축행정의 기초자료로서 공법상의 법률관계에 영향을 미칠 뿐만 아니라, 건축물의 소유권을 제대로 행사하기 위한 전제요건으로서의 청구인의 권리의무에 중대한 영향을 미치게 되므로 그에 대한 불가처리는 취소심판의 대상이 되는 행정처분에 해당한다고 할 것이다.
라) 위 법령규정들에 더하여, 건축물대장은 건축물의 유지관리 상태 확인 등을 위하여 건축물과 그 대지의 현황을 기록하여 보관하는 공적 장부이므로 건축물의 철거로 인하여 건축물과 그 대지의 현황이 사후적으로 건축물대장의 기재와 일치되지 않게 된 경우에는 그 기재를 현황에 맞게 변경하는 것이 건축물대장을 마련한 입법취지에 부합하는 것이 된다는 점에 비추어보면, 건축물이 철거된 것이 명확한 경우에는 관할 구청장 등은 신고나 신청에 의해 또는 직권으로 해당 건축물대장에서 철거된 건축물의 내용을 말소하여야 할 의무가 있다고 할 것이다.
따라서 청구인의 이 사건 철거신고(실질적으로는 건축물대장 말소신청)에 대해 피청구인은 그 철거 여부를 확인한 후 건축물대장에서 철거된 건축물의 내용을 말소할 의무가 있다고 할 것인데, 이 사건 종전 건축물이 이미 전부 철거되어 없어진 점에 대해서는 다툼이 없으므로, 피청구인으로서는 건축물대장에서 철거된 이 사건 종전 건축물의 내용을 말소하여야 할 의무가 있다고 할 것인바, 그럼에도 피청구인은 실질적으로 건축물대장 말소신청인 이 사건 신고를 그 외형만으로 판단하고, 나아가 청구인이 이 사건 종전 건축물의 소유자가 아니라는 이유만으로 이 사건 거부처분을 함으로써 청구인으로 하여금 건축물대장의 기재내용을 이 사건 신축 건축물 및 대지의 현황에 맞게 일치시키는 길을 봉쇄하고 있으므로, 이 사건 처분은 위법하다고 할 것이다.
5. 결 론
그렇다면, 피청구인은 2012. 8. 29.자 이 사건 종전건축물에 대한 건축물대장말소신청 거부처분을 취소하여야 할 것이다.
