【재결요지】 토지가 상가지대에 있다면 이용상황 전부가 주거용이라고 하더라도 개별공시지가의 산정을 위한 토지이용상황을 상업기타로 적용하여야 하며, 전년지가가 인근지가 및 비교표준지공시지가에 대비하여 불균형이 심하였던 사정 등이 있다면, 개별공시지가를 산정함에 있어 토지의 특성조사 및 가격배율 적용 등의 잘못으로 지가 산정을 잘못한 것이 아닌 한, 토지이용상황을 주상용에서 상업기타로 적용함에 따라 개별공시지가가 전년지가에 비해서 상승폭이 크다고 하여 위법하다거나 부당하다고 할 수 없다.
【주문】 청구인의 청구를 기각한다.
【청구취지】 피청구인이 2012. 7. 31. 서울시 00구 00동 000에 관하여 2012. 1. 1. 기준 개별공시지가를 ㎡당 7,200,000원으로 조정 결정한 처분을 취소하고 ㎡당 6,400,000원으로 하향 결정한다.
【이유】 1. 사건개요
가. 피청구인은 2012. 5. 31. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」(이하 ‘부동산 가격공시법’이라 한다)에 의거 청구인 소유의 서울시 ○○구 ○○동 1360-45 대 135.1㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)에 대하여 2012. 1. 1. 기준 개별공시지가를 ㎡당 7,310,000원으로 결정ㆍ공시하였다.
나. 청구인은 2012. 6. 14. 피청구인에게 개별공시지가가 전년지가에 비해서 상승폭이 너무 크다는 이유로 이의신청을 하였고, 이에 피청구인은 2012. 7. 27. ○○구부동산평가위원회의 심의를 거친 후, 2012. 7. 31. 청구인의 의견을 일부 수용하여 당초 결정지가인 ㎡당 7,310,000원에서 110,000원을 하향 조정한 ㎡당 7,200,000원으로 재결정(이하, ‘이 사건 처분’이라 한다) 통보하였다.
2. 청구인 주장
가. 이 사건 토지의 2011년 개별공시지가가 6,360,000원/㎡이었는데 1년 사이 840,000원이나 인상된 7,2000,000원/㎡으로 통보되었으나, 인근 지역의 개별공시지가는 약 170,000원∼180,000원 인상된 가격으로 고지되었고, 주변의 개발 요인 및 부동산 거래도 없어 가격이 하락되는 현 상황에 공시지가를 턱없이 높게 책정하였다. 국가 세수증대가 필요하기는 하지만 국민 개인이 납득할 만한 정도가 되어야 하며, 지방정부의 행정처분은 제대로 확인하지 않은 탁상 행정행위라 할 수 있다. 나. 피청구인이 처분한 2012. 1. 1.기준 개별공시지가 이의신청 처리결과 통보 처분된 7,200,000원/㎡은 위법ㆍ부당하므로 ㎡당 6,400,000원이 합당하다.
3. 피청구인 주장
가. 이 사건 토지는 2011년까지 24개 토지특성 중 14항목인 토지이용현황을 주상용으로 조사하여 지가 산정ㆍ결정하였으나, 2012년 토지특성조사 시 토지이용현황을 상업기타로 변경하고 산정한 후 결정ㆍ공시하였다. 토지이용현황을 변경한 것은 ‘2012년도 적용 개별공시지가 조사ㆍ산정지침’(이하 ‘지침’이라 한다)에서 주변의 토지이용현황이 상업ㆍ업무지대로서 관공서, 교육시설, 주상용 건물의 경우에는 상업ㆍ업무용 기타로 조사하도록 규정한 것에 의한 것으로서, 이 사건 토지의 주위 환경은 표준지인 같은 구 ○○동 1360(토지이용현황 : 상업기타), ○○동 1359-10(토지이용현황 : 상업용), ○○동 1363-5(토지이용현황 : 상업용)에서 보는 바와 같이 상업지대로서 상업용으로 변경하여 조사ㆍ결정된 것은 당연한 것이다.
나. 또한 청구인은 전년지가 대비 지가 상승에 대한 것만 주장하고 있으나, 이 사건 토지와 인접해 있는 같은 구 ○○동 1360-53(2011년 7,420,000원/㎡)토지, 마주보고 있는 비교표준지 ○○동 1359-10(2011년 7,150,000원/㎡)토지와 비교하여 2011년까지 ㎡당 약 1,000,000원 ~ 790,000원 가격 차이를 보이고 있었으며, 이러한 가격 차이는 부동산 가격공시법에서 말하는 공평 과세 및 비교표준지지가와의 균형 유지등과 어긋나는 것이다.
다. 청구인의 이의신청이 있어 부동산 가격공시법 및 지침에 의해 재조사, 감정평가사의 검증을 거쳐, ○○구 부동산평가위원회의 심도 있는 심의를 거친 바, 토지특성 및 비교표준지 선정의 오류는 없으나, 작년지가 대비 상승폭이 크다는 청구인의 의견을 일부 수용하여 당초 결정지가 7,310,000원/㎡에서 ㎡당 110,000원 하향 조정하여 7,200,000원/㎡으로 재조정하였음에도 전년지가 대비 상승폭이 크다는 이유만으로 개별공시지가 결정이 부당하다는 청구인의 주장은 이유가 없으므로 청구인의 청구는 기각되어야 한다.
4. 이 사건 처분의 위법ㆍ부당 여부
가. 관계법령
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제11조
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령 제16조
나. 판 단
1) 청구인 및 피청구인이 제출한 행정심판청구서, 답변서 등의 기재내용을 종합하여 보면 다음과 같은 사실을 각각 인정할 수 있다.
가) 피청구인은 2012. 5. 29. 청구인에게 이 사건 토지에 관하여 2012. 1. 1. 기준 개별공시지가를 ㎡당 7,310,000원으로 한 2012. 5. 31.자 결정ㆍ공시 및 이의신청안내 통지를 하였다.
나) 이에 청구인은 2012. 6. 14. 피청구인에게 이 사건 토지의 2011년도 공시지가가 ㎡당 6,360,000원이었는데 인상폭이 너무 크므로 ㎡당 6,500,000원 정도가 적정하다는 이의신청을 하였다.
다) 피청구인은 2012. 7. 27. ○○구 부동산평가위원회 심의를 거친 후, 2012. 7. 31. 청구인에게 개별공시지가 이의신청에 대한 처리결과(7,310,000원/㎡에서 7,200,000원/㎡으로 조정함)를 통지하였다.
2) 이 사건 처분의 위법ㆍ부당여부에 관하여 살펴본다.
가) 「부동산 가격공시법」제11조 제1항에 의하면, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 「개발이익환수에 관한 법률」에 의한 개발부담금의 부과 그 밖의 다른 법령이 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용하도록 하기 위하여 제20조의 규정에 의한 시ㆍ군ㆍ구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(개별공시지가)을 결정ㆍ공시하도록 하고 있다.
또한 국토해양부장관이 「부동산 가격공시법」제11조 제3항 및 제7항, 같은 법 시행령 제16조에 근거하여 작성한 지침에 의하면, 개별공시지가의 결정과 관련하여, ① 비교표준지 선정, ② 비교표준지와 산정대상 필지의 토지특성조사, ③ 가격배율의 산출, ④ 비교표준지 가격에 가격배율을 곱하여 개별공시지가 산정, ⑤ 산정된 공시지가의 검증 및 의견청취, ⑥ 부동산평가위원회의 심의를 거친 후 개별공시지가를 결정ㆍ고시하도록 정하고 있으며, 토지이용상황의 구분에서 상업ㆍ업무용 기타에 관하여, 주변의 토지이용상황이 상업ㆍ업무지대로서 관공서, 교육시설(학교, 공공도서관, 전시관 등), 종교시설 또는 주거용 건물, 주상용 건물, 창고 등으로 이용되고 있는 토지로 규정하고 있다.
나) 이 사건 처분에 관하여 본다.
(1) 위 인정사실 및 이 사건과 관련한 전체 기록의 내용을 종합하여 보면, 피청구인이 지가 산정에 위산(違算), 오기, 비교표준지 선정의 착오, 토지소유자의 의견청취 또는 공시절차를 거치지 아니하거나 용도지역 등 토지가격에 영향을 미치는 주요요인의 조사를 잘못하거나, 토지가격비준표(土地價格比準表)의 적용에 오류가 있다고 볼 수 없으므로 피청구인의 이 사건 처분은 적법하다.
(2) 한편 청구인은 이 사건 토지의 2011년 개별공시지가가 ㎡당6,360,000원이었고, 인근 지역의 개별공시지가는 약 170,000원∼180,000원 인상되었으며, 이 사건 토지 위의 건축물의 용도 중 약 55%가 주택용이며 장기간 거주하였으므로 토지이용상황을 상업기타로 하거나 일시적이라고 볼 수 없는데도, 이 사건 토지는 1년 사이 840,000원이나 인상되어 턱없이 높게 책정된 것이므로 ㎡당 6,400,000원으로 하향 조정되어야 한다고 주장한다.
살피건대, 이 사건 토지의 2012년도 공시지가가 전년지가에 비해 차이가 큰 것은 2011년도에는 토지이용상황을 주상용으로 적용하였으나 2012년도에는 상업기타로 적용함에 따른 것으로 보인다.
이 사건 토지와 인접한 토지의 2012. 1. 1. 기준 개별공시지가와 토지이용현황을 보면, 같은 동 1360-48은 7,600,000원/㎡ 상업기타, 같은 동 1360-53은 7,710,000원/㎡ 상업용이고, 도로를 사이에 두고 맞은편에 위치한 비교표준지인 같은 동 1359-10은 7,430,000원/㎡ 상업용이다. 위 토지들 모두 이 사건 토지와 동일하게 토지이용계획확인서에 제3종 일반주거지역으로 표시되어 있고, 주위환경은 상가지대로 봄이 마땅하다.
또한 관련 지침에 의하면, Ⅱ. 토지특성 조사 다) 토지이용상황 ⑭에서 ‘주변의 토지이용상황이 상가 및 점포지대로서 한 두 필지만이 주거용으로 이용되고 있는 경우의 토지이용상황은 주거용으로 조사하는 사례가 있으나 상업용으로 판단하여 상업ㆍ업무용기타(주거건물)로 구분하여야 하고, 주위환경으로 보아 인근지역은 상업용으로 이용되는 것이 적합한 이용이며, 한 두 필지의 주거용지는 상업용으로 지가가 형성됨. 따라서 당해 토지의 개별적인 이용상황은 일시적인 이용상황으로 볼 수 있음’이라고 정하고 있다.
따라서 이 사건 토지가 상가지대에 있는 한 설령 이용상황 전부가 주거용(이 사건 토지에는 주상용건물이 있다)일 경우라고 하더라도 토지이용상황을 상업기타로 적용하여야 하는 점, 전년지가가 인근지가 및 비교표준지공시지가에 대비하여 불균형이 심했던 점(부동산 가격공시법 제11조 제3항에 의하면 당해 토지의 가격과 비교표준지 공시지가가 균형을 유지하여야 한다) 등으로 볼 때, 전년지가에 비해서 상승폭이 크다는 이유만으로 이 사건 토지의 지가를 6,400,000원/㎡으로 하향 조정하여야 한다는 청구인의 주장은 어느 모로 보나 이유없다.
결국 피청구인이 이 사건 토지의 개별공시지가를 산정함에 있어 토지의 특성조사 및 가격배율 적용 등의 잘못으로 지가 산정을 잘못하여 개별공시지가를 부당하게 높게 평가하였다고 보기는 어려우므로 피청구인이 청구인에게 한 이 사건 처분은 위법하다거나 부당함이 없다.
5. 결 론
그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.
