【재결요지】 1. 기존 동별 대표자가 해임되지 않은 상태에서 법에서 정하고 있는 절차에 따르지 않고 동별 대표자 2명을 별도로 선출하여 입주자대표회의 구성요건을 충족하지 못한 상태에서 한 “입주자대표회의 구성 등 신고”를 반려한 처분은 적법하다.
2. 건축물표시 변경 신청은 입주자대표회의의 일상적인 업무라 보기 어려워 입주자대표회의 직무대행자가 처리할 사안이 아니다.
【주문】 청구인의 청구를 기각한다.
【청구취지】 피청구인이 2012. 6. 5. 청구인에 대하여 한 입주자대표회의 구성신고 반려처분과 2012. 6. 5. 청구인에 대하여 한 아파트 명칭변경(개명)에 따른 건축물 대장의 표시변경신청반려처분을 각 취소한다.
【이유】 1. 사건의 개요
청구인은 ○○구 ○○동 1134번지 ○○아파트 입주자대표회의 회장 직무대행자로서 2012. 5. 29. 피청구인에게 ‘입주자대표회의 구성 등 신고서’ 및 ‘건축물표시 변경 신청서’를 제출하였다(청구인의 위 신고서 제출 행위를 ‘이 사건 신고’라 하고, 위 신청서 제출 행위를 ‘이 사건 신청’이라 한다). 피청구인은 이 사건 신고는 입주자대표회의 구성요건을 충족시키지 못하였고 이 사건 신청은 적정하게 구성되지 않은 입주자대표회의에서 의결된 것이라는 이유로 위 신청을 모두 반려(이하 ‘이 사건 각 처분’이라 한다)하였다.
2. 청구인 주장
피청구인은 이 사건 신고에 대한 처분 사유로서 입주자대표회의의 구성요건이 충족되지 않는 점을 들고 있으나 이 사건 아파트 102동 동별 대표자인 청구외 정OO는 2011. 4. 15.부터 2011. 10. 18.까지 6개월 이상 주차장 사용료를 연체하였고 정OO의 남편 청구외 신OO이 2011. 9. 24. 동별 대표자에서 해임되었으므로 동별 대표자의 자격상실 요건을 규정한 주택법시행령 50조 제4항 제9, 10호에 해당하여 별도의 해임 절차가 불필요하다. 그리고 서울특별시공동주택관리규약 준칙 제19조 제3항은 “이사는 회장을 보좌하고, 회장이 부득이한(사임, 직무정지 등) 사유로 그 직무를 수행할 수 없는 때에는 이사 중 연장자 순서로 그 직무를 대행하여 수행한다. 다만 대행자는 입주자대표회의의 일상적인 업무만을 대행한다.”고 규정하고 있는데, 위 규정은 주택법 시행령 및 시행규칙의 위임범위를 벗어난 것으로서 그 효력이 없다 할 것이므로 권한대행 체제하에서도 건축물표시 변경 신청은 가능하고 임기가 만료된 종전 동별 대표자도 그 권한 행사가 가능하다. 그러므로 입주자대표회의가 적법하게 구성되지 않았고 입주자대표회의 직무대행자의 업무범위에 건축물표시변경 신청은 포함되지 않는다고 한 피청구인의 이 사건 각 처분은 위법하다.
3. 피청구인 주장
주택법 시행령 부칙에 의하면 제50조 제4항 제9호의 ‘사퇴 또는 해임된 동별 대표자’에는 2010. 7. 6.이후의 동별 대표자 공고부터 적용되는데 청구외 정○○의 남편 신○○은 2010. 7. 1. 동별 대표자로 선출되었고, 청구외 정○○는 과거 3개월 이상 주차장 사용료를 체납한 사실이 있었을 뿐 동별 대표자 선출공고일인 2011. 9. 17. 현재 체납한 사실이 없었으므로 동별 대표자 자격 상실 사유에 해당하지 않는다. 따라서 기존 동별 대표자가 해임되지 않은 상태에서 별도로 동별 대표자 2명을 선출하여 3명의 동별 대표자가 있게 되어 법령에 위배되므로 이 사건 신고에 대한 반려처분은 적법하다.
이 사건 신청과 관련하여, 아파트 명칭변경은 입주자의 재산 가치 및 인근 아파트 단지에도 영향을 끼치는 중대한 사항일 뿐만 아니라, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조 및 41조에 따라 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 결의로써 결정하고 서면에 의한 결의는 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상이 서면으로 합의하여야 하는 사항으로 규정하고 있다. 그러므로 이 사건 아파트의 명칭변경 사무는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에서 규정하는 공용부분의 변경에 관한 사항으로서 입주자대표회의가 적정하게 구성되지 않은 상태에서 입주자대표회의 직무대행자가 처리할 수 있는 업무라고 보기 어려우므로 이 사건 신청에 대한 반려처분 또한 적법하다.
4. 이 사건 처분의 위법ㆍ부당여부
가. 관계법령
구 주택법 (2012. 1. 26. 법률 제111243호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘주택법’이라 한다) 제43조 제1, 3항, 제45조 제1, 3항, 제59조 제1항
구 주택법 시행령 (2012. 6. 27. 대통령령 제23886호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘주택법 시행령’이라 한다) 제50조 제1, 4항, 제58조 제1항 [별표 5], 제82조
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조, 제41조
서울특별시공동주택관리규약 준칙 제19조 제3항
나. 판 단
1) 청구인 및 피청구인이 제출한 관계서류에 의하면 다음과 같은 사실을 각각 인정할 수 있다.
가) 청구인은 서울시 ○○구 ○○동 1134번지에 위치한 ○○아파트의 입주자대표회의 회장 직무대행자로서 2012. 5. 29. 피청구인에게 '입주자대표회의 구성 등 신고서'와 '건축물표시 변경 신청서'를 제출하였다.
나) 피청구인은 2012. 6. 5. 이 사건 신고는 입주자대표회의의 구성요건을 충족하지 못하였고, 이 사건 신청은 입주자대표회의가 구성되지 않은 상태에서 한 결의라고 하면서 이 사건 신청과 신고를 모두 반려하였다.
2) 이 사건 각 처분의 위법ㆍ부당 여부에 관하여 살펴본다.
가) 주택법 제43조 제1항은 "대통령령으로 정하는 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 직접 관리하여야 하며, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자에게 그 사실을 알리고 그 공동주택을 제2항에 따라 관리할 것을 요구하여야 한다."고 규정하고, 제3항은 "입주자는 제1항에 따른 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하고, 그 공동주택의 관리방법을 결정하여 이를 사업주체에게 통지하고, 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다."고 규정하고 있다.
주택법 제45조 제1항은 "제43조 제1항에 해당하는 공동주택의 입주자 및 사용자는 그 공동주택의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 관리주체에게 내야 한다."고 규정하고, 제3항은 "제1항에 따른 공동주택의 관리주체는 입주자 및 사용자가 납부하는 대통령령으로 정하는 사용료 등을 입주자 및 사용자를 대행하여 그 사용료 등을 받을 자에게 납부할 수 있다."고 규정하고 있다.
주택법 제59조 제1항은 "지방자치단체의 장은 입주자대표회의, 관리주체 또는 제55조 제1항에 따른 공동주택의 관리사무소장 등에게 공동주택관리의 효율화와 입주자 및 사용자의 보호를 위하여 대통령령으로 정하는 업무에 관한 사항을 보고하게 하거나, 자료의 제출이나 그 밖에 필요한 명령을 할 수 있다"고 규정하고 있다.
주택법 시행령 제50조 제1항은 "법 제43조 제7항 제2호에 따라 입주자대표회의는 4명 이상으로 구성하되, 동별 세대수에 비례하여 법 제44조 제2항에 따른 공동주택관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자(동별 대표자)로 구성한다. 이 경우 선거구는 2개동 이상으로 묶거나 통로나 층별로 구획하여 정할 수 있다."고 규정하고 있고, 제3항은 동별 대표자의 거주자격요건과 선출방법을 규정하고 있으며, 제4항은 "다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 동별 대표자가 될 수 없으며 그 자격을 상실한다. 9호 해당 공동주택의 동별 대표자를 사퇴하거나 해임된 날로부터 4년이 지나지 아니한 사람. 10호 제58조제1항부터 제5항까지의 관리비, 사용료 및 장기수선충당금 등을 3개월 이상 연속하여 체납한 사람."이라고 규정하고 있다.
주택법 시행령 제58조 제1항은 "법 제45조에 따른 관리비는 다음 각 호의 비목의 월별금액의 합계액으로 하며, 비목별 세부내역은 별표 5와 같다. 1호 일반관리비. 2호 청소비. 3호 경비비. 4호 소독비. 5호 승강기유지비. 5호의2 지능형 홈네트워크 설비 유지비. 6호 난방비. 7호 급탕비. 8호 수선유지비. 9호 위탁관리수수료."라고 규정하고 있다.
나) 살피건대, 주택법 시행령 제50조 제4항 제10호에서 정한 ‘관리비 등을 3개월 이상 연속하여 체납한 사람'으로서 동별 대표자 자격 상실 사유에 해당하기 위해서는 동별 대표자 선출공고일 현재 체납액을 확인하여야 하는바, 청구외 정○○는 주차장 사용료를 과거 3개월 이상 체납한 사실이 있었을 뿐 동별 대표자 선출공고일 당시인 2011. 9. 17.에는 체납한 사실이 없었으므로 이는 동별 대표자 자격 상실 사유에 해당하지 않는다. 따라서 기존 동별 대표자가 해임되지 않은 상태에서 법에서 정하고 있는 절차에 따르지 않고 동별 대표자 2명을 별도로 선출하여 입주자대표회의 구성요건을 충족하지 못한 이 사건 신고에 대한 반려처분은 위법하다고 할 수 없다.
다음으로 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조 제1항 본문은 "공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 결의로써 결정한다."고 규정하고 있고, 제41조 제1항은 "이 법 또는 규약에 따라 관리단집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 관하여 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상이 서면으로 합의하면 관리단집회에서 결의한 것으로 본다."고 규정하고 있다. 한편 서울특별시공동주택관리규약 준칙 제19조 제3항은 “이사는 회장을 보좌하고, 회장이 부득이한 (사임, 직무정지 등) 사유로 그 직무를 수행할 수 없는 때에는 이사 중 연장자 순서로 그 직무를 대행하여 수행한다. 다만 대행자는 입주자대표회의의 일상적인 업무만을 대행한다.”고 규정하고 있는바, 건축물표시 변경 신청은 입주자대표회의의 일상적인 업무라 보기 어려워 입주자대표회의 직무대행자가 처리할 사안이 아니므로 이를 이유로 피청구인이 청구인에게 한 이 사건 신청에 대한 반려 처분 역시 위법하다고 할 수 없다.
5. 결론
그렇다면, 청구인의 주장은 이유 없으므로 주문과 같이 재결한다.
