【재결요지】 분양이 완료된 세대에 한하여 학교용지부담금을 징수하도록 「학교용지 확보 등에 관한 특례법 시행령」 제5조의 2 규정에 명확히 규정하고 있음에도 불구하고 미분양 세대에 대해서도 부과한 이 사건 처분은 위법ㆍ부당함.
【주문】 피청구인이 2010. 10. 5. 청구인에 대하여 한 학교용지부담금 부과처분은 이를 취소한다.
【청구취지】 피청구인이 2010. 10. 5. 청구인에 대하여 한 학교용지부담금 부과처분은 이를 취소한다.
【이유】 1. 사건의 개요
청구인은 ○○○○○○○주택재건축정비사업조합(이하 ‘이 사건 조합’이라 한다)의 조합장으로서 2006. 2. 28. 피청구인으로부터 ○○동○ 230-7번지 외 3필지상 지하1층ㆍ지상13층 아파트 3개동(○○○세대/조합원○○세대, 일반○○세대))에 대한 사업시행인가를 받아 2009. 2. 6. 준공인가를 얻은 후, 후분양 방식으로 일반분양 ○○세대분에 대하여 분양을 실시하여 2010. 8. 30. 6세대를 분양하고,「학교용지 확보 등에 관한 특례법 시행령」(이하 ‘시행령’이라 한다)제5조의2 제2항에 의거하여 분양실적에 따라 분양 6세대분의 학교용지부담금 17,564,000원을 2010. 9. 28. 납부하였으나, 피청구인은 2010. 10. 5. 미분양된 일반분양 잔여 81세대에 대하여 학교용지부담금 307,480,000원을 부과(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.
2. 청구인 주장
시행령 제5조의2 제1항에 의하면 개발사업 시행자가 공동주택을 분양한 때에는 ‘분양공급계약자 및 분양공급계약내역 등의 분양자료를 분양공급계약체결일로부터 30일 이내에 시ㆍ도지사에게 제출하여여 한다’고 규정되어 있고 교육과학기술부 민원 회신 내용에서도 ‘공동주택 분양계약을 체결한 때에 실제 분양 자료를 받아 실제의 분양금액을 기준으로 부과하여야 한다’라고 명시되어 있듯이 피청구인은 실제 분양된 분양실적을 기준으로 학교용지부담금을 부과하여야 함이 타당하나, 아직 분양하지도 않은 잔여 81세대에 대하여 학교용지부담금을 부과하였는바, 이는 법령의 명문규정에 명백히 위배된 위법ㆍ부당한 처분으로 취소되어야 한다.
3. 피청구인 주장
가. 청구인은 시행령 제5조의2에서 규정된 분양계약이 체결되지 않아 부담금의 부과시기가 도래하지 않았으므로 잔여 81세대에 대한 학교용지부담금 부과가 위법하다고 주장하나, 대법원 판례(1995.6.30.선고 95다○○○○○ 판결)에 따르면 ‘분양처분’은 대인적 처분이 아닌 대물적 처분이므로 이전고시 전ㆍ후로 토지 또는 건축물에 대한 권리관계의 변환이 있었다고 볼 수 있고, 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’이라 한다)제54조 제2항에서도 ‘건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음날에 그 대지 또는 건축물에 대한 소유권을 취득한다’고 규정되어 있는바, 청구인은 이전고시된 내용을 바탕으로 조합원 27세대 분에 대해서는 각 세대별 조합원 명의로, 일반분양분 87세대에 대해서는 이 사건 조합 명의로 부동산을 취ㆍ등록하였으므로 청구인에 대해 학교용지부담금을 부과한 이 사건 처분은 적법하다.
나. 또한 시행령 제5조의2에서 정한 부과 시기 및 절차는 관련 법인 도시정비법을 고려하여 해석하여야 할 것인바, 도시정비법에서 준공인가 및 이전고시는 사업완료의 단계에 해당되며 이러한 처분에는 행정청의 인가를 받도록 규정하고 있으나 사업시행자(조합)의 해산 및 청산에 관하여는 별도의 규정이 없으며 민법에 따라 해산 결의 및 등기를 할 경우 미부과된 부담금의 납부주체가 소멸할 우려가 있고,학교용지부담금은 개발사업에 대하여 시ㆍ도지사가 학교용지를 확보할 수 없을 경우 가까운 곳에 있는 학교를 증축하기 위하여 징수하는 부담금으로서, 미계약된 주택이라 하더라도 조합의 실질적인 소유권이 확보되면 임대를 통한 임차인의 입주가 가능하고, 이때 취학아동의 증가에 따른 학교용지부담금의 사용 수요가 발생하기 때문에 특례법의 입법취지 등을 고려하여 시행한 이 사건 처분에는 적법ㆍ타당하다.
4. 이 사건 처분의 위법ㆍ부당여부
가. 관계법령
「학교용지 확보 등에 관한 특례법」(이하 ‘특례법’이라 한다) 제5조, 제5조의2
「학교용지 확보 등에 관한 특례법 시행령」제5조의2「도시 및 주거환경정비법」제54조
나. 판단
(1) 청구인 및 피청구인이 제출한 관계서류에 의하면 다음과 같은 사실을 각각 인정할 수 있다.
(가) 이 사건 조합은 2006. 2. 28. 피청구인으로부터 ○○동 230-○번지 외 3필지상 지하1층ㆍ지상13층 아파트 3개동(114세대/조합원27세대, 일반87세대)에 대한 사업시행인가를 받고 2009. 2. 6. 준공인가를 받았다.
(나) 이 사건 ○○동 ○○ 주택재건축정비사업 이전고시가 2009. 4. 19. 고시되었다(○○구고시 제2009-○○호).
(다) 이 사건 조합은 일반분양 87세대분에 대하여 분양을 실시하여 2010. 8. 30. 6세대를 분양하고, 시행령 제5조의2 제2항에 의거하여 분양실적에 따라 분양 6세대분의 학교용지부담금 17,564,000원을 2010. 9. 28. 납부하였다.
(라) 서울특별시장은 2010. 8. 3. 피청구인에게 자치구 정비사업 부담금 부과 적정여부 자체감사 실시 통보를 하였고, 피청구인은 위 통보 내용에 따라 2010. 10. 5. 미분양된 일반분양 잔여 81세대에 대하여 학교용지부담금 307,480,000원을 부과하였다.
(2) 이 사건 처분의 위법ㆍ부당여부에 대하여 살펴본다.
(가) 특례법 제5조에 따르면 시ㆍ도지사는 개발사업지역에서 단독주택을 건축하기 위한 토지를 개발하여 분양하거나 공동주택을 분양하는 자에게 부담금을 부과ㆍ징수할 수 있으며 부담금 부과ㆍ징수의 방법ㆍ절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다고 규정하고 있다.
(나) 시행령 제5조의2(학교용지부담금의 부과ㆍ징수의 절차 등)에 의하면 개발사업시행자가 단독주택 건축을 위한 토지 또는 공동주택등을 분양한 때에는 분양공급계약자 및 분양공급계약내역 등의 분양자료를 분양공급계약체결일부터 30일 이내(미분양된 토지 및 공동주택등이 최초 분양공급계약체결일부터 60일이 경과하여 추가분양되는 경우에는 매 분기종료후 7일 이내)에 시ㆍ도지사에게 제출하여야 하며, 시ㆍ도지사는 분양자료를 받은 때에는 즉시 부담금의 금액ㆍ납부기한ㆍ납부방법ㆍ납부장소 등을 기재한 납부고지서를 당해 토지 또는 공동주택의 개발사업시행자에게 발부하여야 한다고 규정하고 있다.
(다) 살피건대, 피청구인은 미분양분 81세대에 관하여 청구인 명의로 도시정비법에 따른 이전고시를 마친 것이 실질적인 소유권 변동으로서 시행령 제5조의2 제1항에서 규정한 ‘공동주택등을 분양한 때’에 해당하여 부담금을 부과할 수 있다고 주장하나, 학교용지부담금의 부과ㆍ징수는 일반분양분 세대의 분양공급계약 체결 후에 하도록 관련법규에서 명백히 규정하고 있으며, 위와 같은 부담금의 부과ㆍ징수에 관한 법률조항은 조세법률주의의 원칙상 합리적인 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하여서는 아니될 것인바,
시행령 제5조의2 제2항에서 ‘분양자료를 받은 때’ 부과금을 부과하도록 부과시기를 명백하게 규정하고 있으므로 피청구인의 이러한 주장은 법규정에 반하는 것이라 할 수 있다.
피청구인은, 청구인이 준공인가 및 이전고시를 완료하여 실질적으로 사업을 완료한 상태이므로 부담금을 납부하기 전에 해산할 우려가 있어, 미분양분에 관하여도 학교용지부담금을 부과할 필요가 있고, 미분양 주택이라도 이를 임대할 경우 임차인의 입주를 통한 취학아동의 증가에 따른 학교용지부담금 사용 수요가 발생하므로, 이러한 점에서도 이 사건 부과처분을 할 필요가 있다고 주장하고 있으나,
이와 같은 현실적인 문제가 있다면 피청구인이 법령의 개정을 통해 문제를 해결하여야 하는 것이지, 법령에서 정한 부과시기를 임의로 해석하여 달리 적용하는 것은 정당화될 수 없다 할 것이다.
5. 결론
그렇다면, 청구인의 청구는 이유 있다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.
