【재결요지】 도정법 제30조의2(주택재건축사업의 임대주택 건설의무 등) 폐지에 따라 임대주택 188세대를 분양시설로 변경하는 사안은 조합의 총회 및 의결이 필요 없는 도정법 제28조 등에서 규정한 ‘경미한 사항 변경’에 해당한다.
【주문】 청구인의 청구를 기각한다.
【청구취지】 도정법 제30조의2(주택재건축사업의 임대주택 건설의무 등) 폐지에 따라 임대주택 188세대를 분양시설로 변경하는 처분은 위법하여 취소한다.
【이유】 1. 사건개요
OO구 OOOOO재건축조합(이하 ‘이 사건 조합’이라 함)의 ‘관련조항 폐지에 따른 임대주택 188세대를 분양시설로 변경’ 등을 내용으로 하는 사업시행인가 변경신청에 대해, 피청구인이 2010. 6. 24. ‘경미한 변경신고’로 처리(이하 ‘이 사건 처분’이라 함)하자, 청구인은 이 사건 처분이 총회의 의결을 거치지 않아 취소되어야 한다고 주장하며 이 사건 심판을 청구하였다.
2. 청구인 주장
이 사건조합의 사업시행인가 변경신청 내용 중 ‘관련조항{「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도정법’이라 함) 제30조의2(주택재건축사업의 임대주택 건설의무 등)} 폐지에 따른 임대주택 188세대를 분양시설로 변경’하는 것은 도정법 제30조 제5호(임대주택의 건설계획)와 제30조의3(주택재건축사업의 용적률 완화 및 소형주택 건설 등)에 따른 사업시행인가 변경이므로 동법 제24조(총회개최 및 의결사항) 제3항 제9의2호에 따라 용적률 완화 적용 여부 등을 결정하기 위해 총회의 의결을 거쳐야 하고, 신축에 따른 비용의 변경이 발생하므로 제24조 제3항 제12호와 동법 시행령 제34조 제4호 ‘건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 개략적 금액의 변경’에 해당되어 반드시 도정법 제24조(총회개최 및 의결사항) 및 제28조(사업시행인가)에 따라 총회를 개최하고 조합원 과반수의 동의를 얻어야 할 사안이나, 이 사건 조합은 총회조차 개최하지 않고 바로 피청구인에게 사업시행인가 변경 신청을 하였고 피청구인은 이러한 사실을 알면서도 이를 반려하지 않은 채 ‘경미한 변경사항’으로 처리하였다. 그리고 이 사건 최초 사업시행인가는 2009. 5. 6.에 이뤄졌으므로 도정법 제30조의2(주택재건축사업의 임대주택 건설의무 등)의 폐지(2009. 4. 22.)에 따른 사업시행변경인가 및 고시가 있은 후에야 분양신청이 가능함에도 불구하고, 이 사건 조합은 고의적으로 변경고시 전에 분양신청을 하였기 때문에 절차상 위법하다. 또한 이 사건 재건축정비구역은 200미터 이내에 교육시설이 설치되어 있기 때문에 도정법 제28조 제3항에 따라 해당 지방자치단체의 교육감 또는 교육장과 협의하여야 하나, 이 사건 조합은 물론 피청구인 또한 이러한 협의를 한 사실이 없으므로 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다.
3. 피청구인 주장
도정법 제30조2(주택재건축사업의 임대주택 건설의무 등) 조항이 2009. 4. 22.자로 삭제되고 제30조의3(주택재건축사업의 용적률 완화 및 소형주택 건설 등) 조항이 신설되었는바, 2009. 5. 6. 당초 사업시행인가에 포함된 임대주택 188세대를 분양시설로 전환하는 것은 법 개정에 기인한 것으로 조합원 총회나 동의가 필요하지 않은 사안이고, 그 밖의 다른 변경신청 사안(OO로변 가감속 차선 선형변경에 따른 대지면적 감속, 아파트계단 출입구 일부 조정 등)들은 모두 도정법 시행령 제38조(사업시행인가의 경미한 변경) 각 호에 부합하여 이 사건 조합의 사업시행인가 변경 신청에 대해 경미한 변경 신고 처리를 한 것이며, 임대주택이 분양시설로 전환되어도 단순히 주택의 처분용도가 바뀔 뿐 청구인의 주장과 같이 건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용이 변경된다고 할 수 없다. 또한 도정법 제28조의 제3항에 따른 교육청과의 협의는 주택건립에 따른 학생 수의 증가와 학교시설 확충 등을 검토하기 위한 것으로서 2009. 5. 6. 당초 사업시행인가를 고시하기 전에 이뤄진 바 있으며, 이 사건 처분 시에는 해당사항이 없어서 교육청과 협의하지 않은 것이므로 청구인의 주장은 이유 없다.
4. 이 사건 처분의 위법ㆍ부당여부
가. 관계법령
「도시 및 주거환경정비법」제24조, 제28조, 제30조, 제30조의3,
「도시 및 주거환경정비법 시행령」제34조, 제38조
나. 판단
(1) 청구인 및 피청구인이 제출한 관계서류 등을 종합하면 다음과 같은 사실을 각각 인정할 수 있다.
(가) 피청구인은 2008. 11. 14. 이 사건 조합이 제출한 사업시행인가 서류를 접수하였다.
(나) 2008. 11. 27. 사업시행인가 신청에 따른 유관기관 협의 공문을 시행하였고, 서울특별시OO교육청은 2008. 12. 12. 유치원 시설 및 서울OO초등학교 증축 및 리모델링 관련 검토의견을 회신하였으며, 이 사건 조합과 서울특별시OO교육청은 2008. 10. 31. ‘서울OO초등학교 증축 및 리모델링(기부채납) 협약’을 체결하였다.
(다) 피청구인은 2009. 5. 6. OOOOO 주택재건축 정비사업 시행인가를 고시하였는데, 2009. 4. 22. 도정법 제30조2(주택재건축사업의 임대주택 건설의무 등)가 삭제되고 제30조의3(주택재건축사업의 용적률 완화 및 소형주택 건설 등)이 신설되었다.
(라) 이 사건 조합은 2010. 5. 4. 사업시행인가의 경미한 변경 신고를 한 후, 2010. 6. 17. 변경도서를 제출하였으며, 이에 따라 피청구인은 2010. 6. 24. 임대주택 188세대를 분양주택으로 전환, OO로변 가감속차선 선형변경에 따른 대지면적 감소, 아파트계단 출입구 일부 조정 등을 내용으로 하는 이 사건 처분을 하였다.
(2) 이 사건 처분이 적법ㆍ타당한지 여부에 대하여 살펴본다.
(가)「도정법」제28조 제1항의 규정에 따르면, 사업시행자는 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 제30조의 규정에 의한 사업시행계획서(이하 "사업시행계획서"라 한다)에 정관등과 그 밖에 국토해양부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 하고, 인가받은 내용을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장ㆍ군수에게 이를 신고하여야 한다.
또한, 같은 법 제3항 및 제5항에 의하면, 시장ㆍ군수는 제1항에 따른 사업시행인가(시장ㆍ군수가 사업시행계획서를 작성한 경우를 포함한다)를 하고자 하는 경우(인가받은 내용을 변경하는 경우를 포함한다) 정비구역으로부터 200미터 이내에 교육시설이 설치되어 있는 때에는 해당 지방자치단체의 교육감 또는 교육장과 협의하여야 하며, 사업시행자(시장ㆍ군수 또는 주택공사 등을 제외한다)는 사업시행인가를 신청(인가받은 내용을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하고자 하는 경우를 포함한다)하기 전에 미리 총회를 개최하여 조합원 과반수의 동의를 얻어야 한다. 다만, 사업시행자가 지정개발자인 경우에는 정비구역 안의 토지면적 50퍼센트 이상 토지소유자의 동의와 토지등소유자 과반수의 동의를 각각 얻어야 하며, 제1항 단서에 따른 경미한 변경인 경우에는 총회 의결을 필요로 하지 아니한다.
한편, 도정법 시행령 제34조에 의하면 건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 개략적 금액의 변경과 관련하여 총회의 의결을 거치도록 규정하고 있다.
(나) 살피건대, 이 사건 처분의 주요 쟁점은 도정법 제30조의2(주택재건축사업의 임대주택 건설의무 등)가 폐지되고 제30조의3(주택재건축사업의 용적률 완화 및 소형주택 건설 등)이 신설됨에 따라 임대주택 188세대를 분양시설로 변경하는 것이 도정법 제28조 등에서 규정한 ‘경미한 사항 변경’에 해당되는 지 여부이다. 청구인은 이러한 경우 도정법 제24조에 따른 총회의 의결 사항이라 주장하나, 시행령 제38조 7호에서 ‘건축물의 설계와 용도별 위치를 변경하지 아니하는 범위 안에서 건축물의 배치 및 주택단지안의 도로선형 변경’을 사업시행계획의 경미한 변경사항으로 보고 있으므로, 설계의 변경이 수반되지 않고 단지 임대주택으로 계획된 주택을 분양주택으로 변경하기 위한 사업시행계획인 경우도 경미한 변경사항이라 볼 수 있으며, 이 사건 조합의 경우 ‘임대주택을 일반분양으로 전환함에 따른 사업시행계획변경 및 정비계획변경 등의 인허가상 조합원 동의가 필요한 경우 본 동의서로 갈음한다.’는 내용의 동의를 80이상 받았고, 이에 따라 별도의 설계변경 없이 도정법 제30조3에 따른 용적률의 완화를 받지 않지 않는다는 내용으로 사업변경인가를 신청하였으므로, 도정법 제30조의2(주택재건축사업의 임대주택 건설의무 등) 폐지에 따라 임대주택 188세대를 분양시설로 변경하는 사안은 조합의 총회 및 의결이 필요 없다 할 것이다. 한편, 임대주택을 일반분양으로 전환한다고 해도 단순히 주택의 처분용도가 바뀔 뿐 청구인의 주장과 같이 건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용이 변경된다고 할 수 없고, 도정법 제28조의 제3항에 따른 교육청과의 협의는 주택건립에 따른 학생 수의 증가와 학교시설 확충 등을 검토하기 위한 것으로서 2009. 5. 6. 최초 사업시행인가를 고시하기 전에 이뤄진바 있으며, 사업변경인가 신청 당시에는 해당사항이 없어서 교육청과 협의하지 않은 것이 인정된다.
또한, 이 사건 조합의 분양신청과 관련하여 청구인은 절차적으로 위법하다고 주장하고 있으나, 이 사건 조합의 분양신청은 최초 사업시행인가에 따른 것으로서, 제출된 자료에 따르면 조합원들은 분양신청 기간(2009. 6.∼2010. 2.)에 이미 임대주택 폐지에 따른 일반분양으로 전환하는 내용에 대해서 충분히 인지하고 있었음을 인정할 수 있으므로, 이 사건 처분의 취소를 구하는 청구인의 주장은 이유 없다.
5. 결론
그렇다면, 청구인의 청구는 이유 없다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.
